Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 30 avril 2025, n° 24/00947

TGI Toulouse 20 mars 2023

CA Toulouse
Infirmation partielle 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité délictuelle du maître d'ouvrage
La cour a reconnu que le remblaiement du terrain par la société La [Adresse 4] a aggravé les désordres existants, justifiant une indemnisation partielle pour les travaux.
Accepté
Nécessité d'accès pour travaux
La cour a jugé qu'il était justifié d'autoriser l'accès au terrain voisin pour réaliser les travaux indispensables.
Rejeté
Préjudice moral imputable à la société
La cour a estimé que les désordres étaient principalement dus à des causes étrangères à la société La [Adresse 4], rejetant ainsi la demande de préjudice moral.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Mme [P] [F] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse qui avait débouté ses demandes contre la société La [Adresse 4] concernant des désordres d'humidité dans sa maison. La juridiction de première instance a conclu à l'absence de responsabilité de la société sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d'appel, après avoir examiné les expertises, a infirmé partiellement ce jugement, reconnaissant que la société La [Adresse 4] avait engagé sa responsabilité délictuelle en aggravant les désordres par des travaux inappropriés. Elle a condamné la société à verser 3.900 euros à Mme [F] pour les travaux nécessaires et a autorisé l'accès à son terrain pour réaliser ces travaux. La cour a confirmé le jugement sur d'autres points, notamment le rejet des demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 30 avr. 2025, n° 24/00947
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	24/00947
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 20 mars 2023, N° 22/03482
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe DULONFabienne FINATEU
Parties :	S.A. LA [ Adresse 4 ]

Texte intégral

30/04/2025

ARRÊT N° 2025/ 188

N° RG 24/00947

N° Portalis DBVI-V-B7I-QDB4

NA – SC

Décision déférée du 20 Mars 2023

TJ de TOULOUSE- 22/03482

L. MICHEL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 30/04/2025

M^e Fabienne FINATEU

M^e Christophe DULON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [P] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. LA [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte authentique du 23 mai 2019, Mme [P] [F] a acheté à Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [I] [H], vendeurs, une maison d’habitation située [Adresse 3], à [Localité 5] (31), pour un prix de 130.000 euros.

Mme [P] [F] y a débuté des travaux de rénovation et a découvert, à cette occasion, des traces importantes d’humidité et de moisissures sur l’ensemble des murs du rez-de chaussée de la maison.

Ayant appris l’existence de travaux d’embellissement réalisés antérieurement à l’acquisition qui l’auraient empêchée de voir les traces d’humidité, Mme [P] [F] a informé les vendeurs de cette situation. Elle a également informé la directrice de la société anonyme (Sa) La [Adresse 4], maître d’ouvrage de la construction édifiée sur la parcelle mitoyenne, que l’un des murs et le parking jouxtant sa maison, seraient selon elle à l’origine d’un défaut d’étanchéité.

Après déclaration de sinistre au Crédit Mutuel, assureur de Mme [F], il a été procédé à une expertise amiable en présence de l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage de la société La [Adresse 4]. Cette expertise conclut à une probable pluralité de causes à l’origine de l’humidité affectant l’habitation de Mme [F].

Mme [P] [F] s’est relogée provisoirement et a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse d’une demande d’expertise par assignations des 12 et 13 février 2020.

L’expert judiciaire, M. [M] [R], a été désigné par ordonnance du 13 août 2020 et a déposé son rapport le 24 mai 2022.

Estimant que la source des désordres préexistait à l’achat et n’avait pas été mentionnée dans l’acte de vente, et considérant l’importance du montant des travaux, Mme [P] [F] a saisi le président du tribunal judiciaire de Toulouse le 21 juillet 2022 aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe les consorts [H], vendeurs, la Sa La [Adresse 4], et la société à responsabilité limitée (Sarl) Lookchab, agence immobilière, devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par actes du 3 août 2022, et suivant ordonnance du 21 juillet 2022 l’y autorisant, Mme [P] [F] a fait assigner à jour fixe Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H], M. [I] [H], la société La [Adresse 4] et la Sarl Lookchab aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté la Sarl Lookchab de sa demande visant à juger irrecevable l’action de Mme [P] [F] à son encontre sur la base des rapports d’expertise,

— dit que Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H], M. [I] [H], n’ont pas engagé leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— dit que la société La [Adresse 4] n’a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l’endroit de Mme [P] [F] et moins encore sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— dit que la Sarl Lookchab n’a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l’endroit de Mme [P] [F],

— débouté en conséquence Mme [P] [F] de sa demande en condamnation in solidum de Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H], M. [I] [H], la société La [Adresse 4] et la Sarl Lookchab au paiement des travaux réparatoires,

— débouté Mme [P] [F] de sa demande en condamnation de Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H], M. [I] [H], la société La [Adresse 4] et la Sarl Lookchab au paiement de dommages et intérêts pour préjudices moral, de jouissance et en remboursement de loyers,

— débouté Mme [P] [F] de sa demande visant à bénéficier d’un servitude de tour d’échelle sur la propriété de la Sa Hlm [Adresse 4],

— condamné Mme [P] [F] à payer à la société La [Adresse 4] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [P] [F] à payer à Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H], M. [I] [H], la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [P] [F] à payer 2.500 euros à Mme [E] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H], M. [I] [H], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [F] à payer 2.500 euros à la société La [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [F] à payer 2.500 euros à la Sarl Lookchab au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [F] à payer les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— dit que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 19 mars 2024, Mme [F] a relevé appel partiel de ce jugement, en intimant seulement la société La [Adresse 4].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 août 2024, Mme [P] [F], appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 20 mars 2023 en ce qu’il a :

* dit que la société [Adresse 4] n’a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l’endroit de Mme [P] [F] et moins encore sur le fondement de la garantie des vices cachés,

* débouté Mme [P] [F] de sa demande de condamnation à l’égard de la Sa Hlm [Adresse 4] au titre des travaux réparatoires,

* débouté Mme [P] [F] de sa demande de condamnation à l’égard de la Sa Hlm [Adresse 4] au titre du préjudice moral, du préjudice de jouissance et au titre du remboursement de loyers,

* débouté Mme [P] [F] de sa demande visant à bénéficier d’une servitude de tour d’échelle sur la propriété de la Sa Hlm [Adresse 4],

* condamné Mme [P] [F] à payer à la société La [Adresse 4] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamné Mme [P] [F] à payer 2.500 euros à la société La [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [P] [F] à payer les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

* dit que l’exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Hlm La [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que la société Hlm La [Adresse 4] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’endroit de Mme [P] [F],

En conséquence,

— condamner la société Hlm La [Adresse 4] à restituer à Madame [P] [F] l’ensemble des sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire, et plus précisément, au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens de première instance,

— condamner la société Hlm La [Adresse 4] à verser à Mme [P] [F] la somme de 11.695,75 euros toutes taxes comprises au titre des travaux réparatoires,

— juger que Mme [P] [F] bénéficie d’une servitude de tour d’échelle aux fins de réalisation des travaux réparatoires susvisés,

— condamner la société Hlm La [Adresse 4] à verser à Mme [P] [F] la somme de 2.000 au titre du préjudice moral,

— condamner la société Hlm La [Adresse 4] à verser à Mme [P] [F] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Hlm La [Adresse 4] aux entiers dépens comprenant les dépens de la première instance, les frais d’expertise judiciaire ainsi que les dépens de la présente instance.

Mme [F] rappelle que la construction édifiée par la société La [Adresse 4] sur la parcelle voisine comporte un mur mitoyen avec son bien, et un parking qui jouxte son habitation. Elle se prévaut des conclusions de l’expert, selon lequel les travaux réalisés par la société HLM La [Adresse 4] ne sont pas la cause principale des désordres, mais constituent des circonstances aggravantes, en l’absence de réalisation d’une étanchéité et en l’absence de drain contre sa fondation. Elle soutient qu’en remblayant les terres contre le mur de sa maison sans prévoir ni système d’étanchéité ni drain dans sa fondation, la société La [Adresse 4] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 mai 2024, la Sa La [Adresse 4], intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 mars 2023,

— condamner Mme [P] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La société La [Adresse 4] se prévaut des conclusions de l’expert, qui conclut notamment que l’humidité présente dans le mur remonte du sol sous la fondation de ce mur, que le fait d’avoir réalisé le parking n’est pas un phénomène aggravant, et que les désordres 'sont uniquement dus au mode de construction de cette maison à l’époque ( fin du 19 ème début du 20ème ) et à aucune autre cause’ .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 17 février 2025.

MOTIFS

La saisine de la cour est limitée aux dispositions du jugement ayant rejeté les demandes de Mme [F] à l’encontre de la société La [Adresse 4].

La société La [Adresse 4] a fait procéder à la construction d’un bâtiment sur la parcelle mitoyenne de celle appartenant à Mme [F].

Mme [F] considère que si la construction voisine n’est pas la cause principale des remontées d’humidité, elle y a quand même concouru, en l’absence de toute mesure prise par la société La [Adresse 4] pour ne pas aggraver les dommages. Elle soutient en particulier qu’en l’absence de la construction voisine, les travaux de réalisation d’une étanchéité et d’un drain préconisés par l’expert, à hauteur de 11.695,75 euros, n’auraient pas été rendus nécessaires. Mme [F] soutient ainsi que la société La [Adresse 4] a engagé sa responsabilité délictuelle en ne prenant pas toutes les précautions utiles pour ne pas aggraver l’état existant du bien.

La société La [Adresse 4] invoque la conclusion du rapport d’expertise, selon laquelle les remontées d’humidité par capillarité dues au mode de construction de la maison sont la seule cause des désordres.

L’expert a constaté la réalité des désordres, consistant en des remontées humides sur une hauteur d’environ 1,00 m à 1,20 m, affectant l’ensemble des murs du rez-de-chaussée, et des gonflements et détériorations des enduits hydrauliques de la facade, occasionnant des boursouflures et des traces d’humidité.

Il conclut que:

'Ces désordres sont uniquement dus au mode de construction de cette maison à l’époque (fin du 19ème début du 20ème), et à aucune autre cause.

Nous sommes en présence du cas classique de remontées d’eau à travers Ies murs d’une maison dite '[W]'.

Ces maisons étaient construites à l’époque avec de la brique rouge pleine sur des

fondations dites superficielles, et sans arase sanitaire.

Ces remontées d’humidité étaient obligatoires au vu du taux important d’absorption d’eau de cette brique rouge grandement employée dans Ies constructions de l’époque, et de cette absence d’arase sanitaire qui à cette période n’était pas mise en oeuvre, car non connue'.

Pour remédier aux désordres, il préconise soit la mise en oeuvre d’une arase sanitaire sur l’ensemble des murs extérieurs, soit la mise en place d’un boîtier électromagnétique. Mais dans les deux hypothèses, il indique qu’il sera également nécessaire, pour le mur mitoyen avec le parking, de mettre en oeuvre un drain en pied de mur, et de réaliser une étanchéité sur sa partie enterrée. Il précise que ce mur était déjà enterré d’environ un mètre avant la réalisation du bâtiment voisin, mais que suite à cette construction, le sol du parking a été relevé de 30 centimètres par rapport au terrain naturel existant avant la construction.

La mise en oeuvre d’une arase sanitaire sous l’ensemble des murs extérieurs est évaluée à 13.962 euros suivant devis de la société Murprotec.

La mise en oeuvre d’une étanchéité verticale, sur le seul mur semi-enterré mitoyen avec le parking, est évaluée à 11.695,75 euros, suivant devis de la société Cubilo. L’expert précise qu’il est nécessaire, pour traiter ce mur, de mettre en place un drain en pied de ce mur après avoir dégagé les terres, d’y appliquer une étanchéité dans la mesure où il y a derrière des pièces habitables, et ce avant de procéder au remblaiement des terres.

Mme [F] demande paiement de la somme de 11.695,75 euros, en soutenant qu’en l’absence de la construction voisine, les travaux de réalisation d’une étanchéité et d’un drain n’auraient pas été rendus nécessaires. La société La [Adresse 4] soutient au contraire que le fait d’avoir réalisé le parking n’est pas un phénomène aggravant des remontées d’humidité.

Il résulte du rapport d’expertise que si la ventilation existante de la pièce de la maison jouxtant le mur semi-enterré a été conservée par la création d’un regard dans le revêtement en enrobé du parking, le remblaiement du sol par rapport au terrain existant a concouru à rendre nécessaires la réalisation d’une étanchéité de ce mur enterré et la mise en place d’un drain en pied de mur.

La société La [Adresse 4] n’en disconvenait pas à l’origine, puisqu’en réponse à une mise en demeure adressée par Mme [F], elle indiquait, dans un courrier du 18 août 2019: 'Nous étudions la possibilité de faire réaliser un drain si nécessaire le long de votre mur'.

En réponse à un dire de Mme [F], l’expert, même s’il maintient que la cause principale des désordres procède des remontées d’humidité par capillarité dues au mode de construction de la maison, reconnaît l’incidence du remblaiement du sol comme circonstance aggravante des désordres: 'Le remblaiement des terres contre le mur mitoyen sans étanchéité au préalable de ce dernier, et l’absence d’un drain contre sa fondation ne sont que des circonstances aggravantes, et en aucun cas la cause principale'.

Le remblaiement du terrain, sur une hauteur de 30 centimètres, a donc aggravé les phénomènes d’humidité liés à la présence d’un mur semi-enterré, mais n’est pas la cause unique de l’obligation de mettre en oeuvre une étanchéité verticale et un drain en pied de mur, puisque ce mur était déjà, avant tous travaux de la société La [Adresse 4], enterré sur une hauteur d’un mètre.

Le remblaiement des terres contre le mur mitoyen sur une hauteur supérieure de 30 centimètres par rapport au niveau antérieur a aggravé la situation de ce mur déjà partiellement enterré sur une hauteur d’un mètre, et justifie que la société La [Adresse 4], à qui il incombait de prendre toute mesure pour ne pas dégrader l’état existant, prenne en charge le tiers de ces travaux, à hauteur d’une somme arrondie à 3.900 euros.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de Mme [F] à l’encontre de la société La [Adresse 4].

La cour condamne la société La [Adresse 4] à payer à Mme [F] la somme de 3.900 euros au titre des travaux.

Mme [F] n’ayant pas abusé de son droit d’agir en justice, le jugement est également infirmé en ce qu’il a mis à sa charge le paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de la société La [Adresse 4].

En revanche, Mme [F] ne justifie pas d’un préjudice moral imputable à la société La [Adresse 4], les désordres affectant sa maison étant essentiellement imputables à des causes étrangères à cette société. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [F] de ce chef.

Enfin, Mme [F] demande à bénéficier d’une servitude de tour d’échelle pour réaliser les travaux réparatoires. La société La [Adresse 4] ne présente pas d’observations sur ce point.

Il y a lieu d’autoriser Mme [F] à passer provisoirement sur le terrain de la société La [Adresse 4] pour faire procéder aux travaux nécessaires d’étanchéité du mur semi-enterré et de pose d’un drain en pied de mur.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de Mme [F] les dépens de première instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dès lors que Mme [F] était la partie principalement perdante dans l’instance qu’elle a engagée à l’encontre de plusieurs parties, dont certaines n’ont pas été intimées devant la cour d’appel.

En revanche, dès lors qu’une indemnité est mise à la charge de la société La [Adresse 4], il est équitable de rejeter les demandes de cette société formées au titre des frais irrépétibles. Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à la société La [Adresse 4] une somme de 2.500 euros à la société La [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société La [Adresse 4], reconnue débitrice devant la cour d’appel, doit supporter les dépens d’appel, et régler à Mme [F] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 20 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a :

— dit que la société La [Adresse 4] n’a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l’endroit de Mme [P] [F],

— débouté en conséquence Mme [P] [F] de sa demande formée à l’encontre de la société La [Adresse 4] au titre des travaux réparatoires,

— débouté Mme [P] [F] de sa demande visant à bénéficier d’un servitude de tour d’échelle sur la propriété de la Sa Hlm [Adresse 4],

— condamné Mme [P] [F] à payer à la société La [Adresse 4] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [P] [F] à payer 2.500 euros à la société La [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne la société La [Adresse 4] à payer à Mme [F] la somme de 3.900 euros au titre des travaux de réparation ;

Autorise Mme [F] à passer provisoirement sur le terrain de la société La [Adresse 4] pour faire procéder aux travaux nécessaires d’étanchéité du mur semi-enterré et de pose d’un drain en pied de mur ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de la société La [Adresse 4] ;

Condamne la société La [Adresse 4] aux dépens d’appel ;

Condamne la société La [Adresse 4] à payer à Mme [F] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société La [Adresse 4] présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX