10/06/2026

ARRÊT N° 26/ 239

N° RG 24/00703

N° Portalis DBVI-V-B7I-QBOI

AMR – SC

Décision déférée du 16 Janvier 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00181

C. COMMEAU

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 10/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTES

S.C.P. [1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A. [2]

en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SCP [B] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [E] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Charlotte ROY-EXCOFFIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 10 novembre 2011, reçu par maître [T] [D], notaire à [Localité 5] (31), Mme [I] [P] et M. [E] [H] ont acquis de M. [S] [K] un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (31), [Adresse 3], cadastré section A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

L’acte stipule qu’une servitude de passage au bénéfice à la parcelle A no [Cadastre 1] et dont la teneur est littéralement relatée dans une note annexée à l’acte, cette note précisant que les frais d’entretien sont à la charge du vendeur.

Compte tenu de la dégradation du chemin, objet de la servitude de passage, Mme [I] [P] et M [E] [H] ont contacté courant 2019 le propriétaire actuel des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] [désormais cadastrées sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6]] du fonds servant, M. [C] [G], afin qu’il prenne en charge les travaux réparatoires.

Ce dernier s’y est opposé, estimant que l’entretien ne lui incombait pas en vertu de l’acte authentique de vente du 7 février 1986 reçu par maître [X] [Y], notaire à [Localité 1] (31), ainsi que de la publication de la servitude litigieuse au service de la publicité foncière le 12 février 1986.

Mme [I] [P] et M. [E] [H] ont engagé une procédure de médiation avec M. [C] [G] qui a abouti à un accord signé le 6 octobre 2020 visant à partager entre eux les frais de certains travaux de remise en état du chemin.

Parallèlement, Mme [I] [P] et M [E] [H] se sont rapprochés de maître [B] [Z] (successeur de maître [T] [D]) par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juillet 2020, laquelle leur a répondu le 2 septembre 2020 que « tant le rappel de la servitude que son report sur l’état hors formalité ne pouvait laisser présager, selon mon prédécesseur, d’un possible changement de charge d’entretien ».

Par actes de commissaire de justice des 14 et 17 mars 2022, Mme [I] [P] et M. [E] [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens la Scp [B] [Z] (successeur de maître [T] [D]) ainsi que son assureur, la Sa [2], aux fins de voir engager sa responsabilité civile du fait de la rédaction erronée de l’acte authentique du 10 novembre 2011.

Par jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

— condamné la Scp [B] [Z] à payer à Mme [I] [P] et M [E] [H] la somme de 28 495,29 euros ;

— condamné la compagnie d’assurances [2] en qualité d’assureur de la responsabilité civile de la Scp [B] [Z] à garantir celle-ci de toute condamnation à son encontre,

— condamné la Scp [B] [Z] et la Sa [2] à payer à Mme [I] [P] et M [E] [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Scp [B] [Z] et la Sa [2] aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Pour statuer ainsi le tribunal a relevé que l’acte de vente du 10 novembre 2011 établi par maître [D] mentionnait une servitude de passage au bénéfice de la parcelle [Cadastre 1] et dont la teneur était relatée dans une note annexée ; que cette note se référait à un acte notarié du 7 février 1986 dont il résultait que la servitude avait été constituée par acte notarié du 23 novembre 1982 et que les frais d’entretien étaient à la charge du vendeur.

Il a relevé ensuite qu’il résultait de l’examen chronologique des titres de propriété que la servitude de passage, constituée le 23 novembre 1982 et dont les frais d’entretien pesaient sur le vendeur, s’était éteinte lors de l’acquisition par Mme [J] [Q] de la totalité des parcelles appartenant à M [L] [M], ce qui était mentionné dans l’acte du 7 février 1986, et qu’une nouvelle servitude de passage, avec un entretien à la charge des acquéreurs et dont l’assiette différait de celle créée le 23 novembre 1982, avait été constituée le 7 février 1986, soit avec des charges et conditions différentes.

Il a relevé enfin que la servitude de passage créée le 7 février 1986 avait été publiée auprès du service de la publicité foncière le 12 février 1986, comme le démontrait le certificat du conservateur des hypothèques daté du 24 janvier 2011 et annexé à l’acte de vente critiqué du 10 novembre 2011 reçu par maître [T] [D].

Il a considéré qu’au regard de l’ensemble de ces éléments le notaire ne pouvait ignorer l’extinction de la servitude de passage créée le 23 novembre 1982 et la création d’une nouvelle servitude de passage le 7 février 1986, lesquelles étaient indiquées expressément sur l’état hypothécaire levé, et par voie de conséquence la contradiction apparente en résultant avec la servitude de passage telle que mentionnée dans l’acte de vente du 10 novembre 2011 et il a estimé qu’il avait commis une faute en s’abstenant de procéder aux vérifications qui s’imposaient.

Il a considéré que cette faute générait pour les acquéreurs un préjudice direct certain et consommé et non une perte de chance, chacun des propriétaires des fonds servant et dominant ayant cru que l’entretien de la servitude de passage incombait à l’autre, et ce depuis sa création le 7 février 1986, de sorte que ce préjudice était constitué du coût de la remise en état du chemin (coût des travaux conservatoires déjà effectués par les acquéreurs + coût des travaux de remise en état à accomplir).

Par déclaration du 28 février 2024, la Scp [B] [Z] et la Sa [2] ont interjeté appel du jugement déféré en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2025, la Scp [B] [Z] et la Sa [2] en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la Scp, appelants, demandent à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 16 janvier 2024 en ce qu’il a condamné la Scp [B] [Z] à payer à M. [E] [H] et à Mme [I] [U] la somme de 28 495,29 euros, en ce qu’il a condamné la Sa [2] en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle à la garantir de toute condamnation à son encontre, en ce qu’il a condamné la Scp [B] [Z] et la Sa [2] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Statuant à nouveau,

— juger que la Scp [B] [A] [F] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle,

— juger que M. [E] [H] et Mme [I] [P] ne rapportent en tout état de cause pas la preuve d’un préjudice certain en relation de causalité avec le manquement reproché à Maître [T] [D] devant être réparé à hauteur de la somme de 28 495,29 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter en conséquence Mme [I] [P] et M. [E] [H] de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de la Scp [B] [Z] et de la Sa [2],

— condamner Mme [I] [P] et M. [E] [H] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 avril 2025, Mme [I] [P] et M. [E] [H], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que Maître [D], notaire à L’Isle en Dodon (31), a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle, condamné la Scp [B] [Z] successeur de Maître [T] [D], notaire à L’Isle en Dodon (31) en réparation de l’entier préjudice subi et a dit que la Compagnie d’Assurances [2] est condamnée à garantir toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la Scp [B] [Z], successeur de Maître [T] [D], notaire à L’Isle en Dodon (31).

En conséquence :

— condamner la Scp [B] [Z], successeur de Maître [T] [D], notaire à L’Isle en Dodon (31) à leur payer la somme de 34 450,20 euros, à titre de dommages et intérêts actualisés correspondant au préjudice subi,

— dire que la Compagnie d’Assurances [2] sera condamnée à garantir toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la Scp [B] [Z], successeur de Maître [T] [D], notaire à L’Isle en Dodon (31),

— condamner la Scp [B] [Z], successeur de Maître [T] [D], notaire à L’Isle en Dodon (31) et la Compagnie d’Assurances [2] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026 et l’affaire a été examinée à l’audience du 19 janvier 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Le notaire qui instrumente une vente d’immeuble est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire du bien ainsi que l’existence et la nature des servitudes bénéficiant ou grevant le fonds vendu, sans se contenter de reprendre des mentions figurant dans des actes notariés antérieurs.

Dans l’acte de vente du 10 novembre 2011 établi par maître [D] il est stipulé une servitude de passage au bénéfice de la parcelle [Cadastre 1] vendue dont il est précisé en page 21 de l’acte que « la teneur est littéralement relatée dans une note annexée ».

Cette note est ainsi rédigée :

«RAPPEL DE SERVITUDE

Aux termes de l’acte notarié du 7 février 1986 reçu par Maître [X] [Y], Notaire à [Localité 1] (31), il a été relaté les servitudes ci-après littéralement rapportées :

«Les parties rappellent que suivant acte reçu par le notaire soussigné le 23 novembre 1982 il a été constitué sur les parcelles numéro [Cadastre 4] et [Cadastre 3] (Nb :nouvellement cadastrées A [Cadastre 5] et [Cadastre 6]), en faveur de l’immeuble cadastré section A, numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] (Nb : le tout nouvellement cadastré A [Cadastre 1]), une servitude perpétuelle de passage par tous moyens de locomotion, d’une largeur de six mètres s’exerçant sur la partie centrale de la parcelle [Cadastre 3] et de la parcelle [Cadastre 4], permettant à l’immeuble vendu d’avoir accès au [Localité 7] Vicinal Ordinaire n°8 (').

Que les frais d’empierrement et d’aménagement de ce chemin seraient à la charge du vendeur Monsieur [M].

Que les frais d’entretien seraient supportés par le vendeur Monsieur [M]. ».

En réalité, l’acte de vente reçu le 7 février 1986 par maître [Y] entre Mme [J] [Q] et M. [E] [R] stipulait en page 6 au paragraphe « SERVITUDES » : «Les parties rappellent que suivant acte reçu par le Notaire soussigné le 23 Novembre 1982, il a été constitué sur les parcelles numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 3] et en faveur de l’immeuble cadastré section A, numéros [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] une servitude perpétuelle de passage par tous moyens de locomotion sur une largeur de six mètres s’exerçant sur la partie centrale de la parcelle numéro [Cadastre 3] et de la parcelle numéro [Cadastre 4], permettant à l’immeuble vendu d’avoir accès au [Adresse 4] n°8.

Cependant la venderesse a déclaré qu’étant devenue propriétaire aussi bien des parcelles grevées que de celles publiées le 24 Novembre 1982 volume 4239 numéro 31 et 16 mars 1983, ladite servitude s 'est éteinte en ce qui concerne lesdites parcelles selon les dispositions de l’article 705 du code civil. ».

Page 7 et 13 du même acte il est stipulé : « Madame [Q] constitue en faveur des biens vendus et sur les parcelles sises même lieu-dit cadastrées section A n°[Cadastre 15] pour 12 ares 33 centiares et n°[Cadastre 3] pour 1 hectare 93 ares 56 centiares étant sa propriété pour les avoir acquises suivant l’acte sus relaté du 23 Novembre 1982, publié le 24 Novembre 1982 volume 4239 numéro 31 une servitude perpétuelle de passage par tout moyen de locomotion s’exerçant à partir du [Localité 7] Vicinal ordinaire n°8 par le chemin existant porté en bleu sur un plan ci-annexé, d’une largeur de cinq mètres.

L 'entretien de ce chemin incombera à Monsieur et Madame [R] quitte à eux à passer tous accords avec tous autres usagers. ».

La servitude stipulée à l’acte du 10 novembre 2011 établi maître [D], dont les frais d’entretien étaient à la charge du vendeur, était en réalité éteinte et une nouvelle servitude, dont les frais d’entretien étaient à la charge de l’acquéreur, avait été constituée par l’acte du 7 février 1986 , ce qui était expressément mentionné dans le certificat du conservateur des hypothèques du 24 janvier 2011 que maître [D] a annexé à l’acte de vente du 10 novembre 2011.

Ainsi, en se contentant de reprendre la mention erronée figurant à l’acte de vente du 24 mai 1995, titre de propriété du vendeur M. [S] [K], sans vérifier l’existence et les conditions de la servitude ni tirer les conséquences des mentions figurant au certificat du conservateur des hypothèques du 24 janvier 2011 qu’il avait lui-même annexé à l’acte qu’il instrumentait, maître [D] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

2-M. [H] et Mme [P] demandent à être indemnisés des frais importants d’entretien du chemin, objet de la servitude, alors qu’ils ont cru, à la lecture de leur acte d’acquisition, qu’ils n’étaient pas tenus d’assumer le coût de l’entretien du chemin leur permettant d’accéder à leur propriété enclavée.

Ils produisent notamment une attestation de M. [V] [N] qui indique avoir réalisé bénévolement des travaux de terrassement sur le chemin d’accès aux bâtiments appartenant à M. [H] et Mme [P]. Il précise que le chemin en très mauvais état était de plus trop étroit pour permettre le passage d’engins de secours ou d’incendie et que les travaux réalisés sur trois semaines furent le décaissage et l’évacuation des gravats, l’élargissement du chemin, le creusement d’un fossé de 50 cm de profondeur sur un mètre de large sur une longueur de 127 mètres, la pose et l’étalement avec l’aide des propriétaires de 75 tonnes de tout-venant calcaire et le compactage de celui-ci par un engin adapté. Enfin il indique que ces travaux ne se substituent pas à la réfection totale du chemin indispensable et la pose d’un revêtement adapté et durable.

La faute du notaire telle que retenue plus haut a conduit les propriétaires du fonds dominant à s’abstenir de tout entretien du chemin objet de la servitude, dans la croyance que la charge de cet entretien reposait sur le propriétaire du fonds servant et ce dernier s’en est aussi abstenu au regard des mentions, non erronées, figurant à son propre titre de propriété, et ce depuis 15 ans, de sorte que cette faute est à l’origine directe de l’état actuel dégradé de ce chemin et de la nécessité d’engager des frais conséquents de remise en état.

L’accord trouvé avec M. [G], propriétaire du fonds servant, le 6 août 2020 porte sur le partage du coût de travaux de décapage et élargissement du chemin dans la limite d’une largeur de 5 mètres telle que stipulée à l’acte constitutif de servitude, la création d’un fossé tout le long du chemin en pente et la pose et le compactage de tout-venant calcaire, évalué à 3100 € Ttc, les 12 premiers mètres du chemin (fossé non inclus) étant pris en charge par M. [G].

Cet accord n’a pas fait l’objet d’une homologation judiciaire.

Ces travaux, réalisés en août 2020, s’ils n’avaient pas été faits par les demandeurs eux-mêmes avec l’aide bénévole d’amis, aurait coûté la somme de 7 850,49 € Ttc (devis de la société [3] du 1er septembre 2022), sans compter le creusement du fossé, ni l’enlèvement des gravats, ni le coût de location d’engins de chantier (points non chiffrés dans le devis versé aux débats), étant rappelé que l’élargissement à 3 mètres du chemin afin de permettre le passage des engins de secours, pour atteindre une largeur totale de 5 mètres fossé compris, correspond à l’emprise du chemin telle que prévue à l’acte constitutif de servitude.

Le devis actualisé le 3 juillet 2024 de l’entreprise [O] [W] pour un prix de 26 600, 20 € Ttc, qui porte sur des travaux de décaissement et empierrement, fourniture et pose d’un Gravistar pour 25 € le mètre carré ainsi que sur l’évacuation des déblais ne correspond pas, comme le prétendent les appelants, à la réalisation d’un nouveau chemin d’accès mais à la remise en état pérenne du chemin telle que préconisée par M. [V] [N].

Infirmant le jugement sur le quantum de la condamnation, la Scp [B] [Z] sera condamnée à payer à M. [H] et Mme [P] la somme de 34 450,69 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice matériel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sa [2], assureur de la Scp [B] [Z] qui ne conteste pas sa garantie, à garantir cette dernière des condamnations prononcées à son encontre.

3-Succombant, la Scp [B] [Z] et la Sa [2] supporteront les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elles se trouvent dès lors redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, et ne peuvent elles-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens sauf concernant le quantum de la somme allouée à M. [H] et Mme [P] à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

— Condamne la Scp [B] [Z] à payer à M. [E] [H] et Mme [I] [P] la somme de 34 450,69 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice matériel ;

— Condamne in solidum la Scp [B] [Z] et la Sa [2] aux dépens d’appel ;

— Condamne in solidum la Scp [B] [Z] et la Sa [2] à payer à M. [E] [H] et Mme [I] [P] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute la Scp [B] [Z] et la Sa [2] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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