COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2025

N° RG 23/05056 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WAIH

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3]

C/

[C] [Y]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mars 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 21/06360

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe VERDIER,

M^e Alexandre ROSENCZVEIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2])

chez son syndic SARL IMMO FAN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Philippe VERDIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1680

APPELANT

****************

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alexandre ROSENCZVEIG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236

Madame [I] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alexandre ROSENCZVEIG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alexandre ROSENCZVEIG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alexandre ROSENCZVEIG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236

Mademoiselle [Z] [Y], représenté par Madame [I] [N], représentante légale

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alexandre ROSENCZVEIG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mmes [I] [N] veuve [Y] et [Z] [Y], MM. [H] [Y], [M] [Y] et [C] [Y], ci-après dénommés les consorts [E], sont depuis 2014, par succession de feu M. [J] [Y], propriétaires indivis du lot n°210 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de leur condamnation solidaire au paiement de :

—  18 864,24 euros de charges impayées au 15 juillet 2021 ;

—  4 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 13 mars 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— rappelé que les frais non retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l’encontre de Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y], enfant mineure représentée par sa mère Mme [I] [N], (570,80 euros) doivent être recrédités sur leur compte,

— débouté Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y], enfant mineure représentée par sa mère Mme [I] [N], de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y], enfant mineure représentée par sa mère Mme [I] [N], la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— dit que Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y], enfant mineure représentée par sa mère Mme [I] [N], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 24 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement rendu le 13 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre, en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et l’a condamné à payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens de première instance et dispensé les défendeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Et statuant à nouveau :

— Condamner solidairement Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y], au paiement de la somme de 18 864,24 euros (sauf à parfaire) correspondant aux charges impayées au 15 juillet 2021 ; outre la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Dire et juger que la condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 28 juillet 2021 ;

Et sur le tout :

— lui Donner acte qu’il n’est pas opposé à une Médiation ;

— Débouter Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [I] [N], M. [H] [Y], M. [M] [Y], M. [C] [Y] et Mme [Z] [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel.

Les conclusions notifiées le 21 janvier 2024 par les consorts [E], intimés, ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 6 mars 2024 du Conseiller de la mise en état de la Cour, non frappée de déféré.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.' Le dernier alinéa de ce texte dispose que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger’et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande en paiement d’une somme de 18 864,24 euros au titre de charges impayées au 15 juillet 2021

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au

paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire des intimés,

— le décompte des sommes dues au titre du lot de copropriété en cause, entre le mois de mars 2013 et le mois de novembre 2017 (pièce n°2), puis entre le mois de juillet 2018 et le mois de juillet 2021 (pièce n°3),

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2012, 2013, 2016 et 2018.

Si le syndicat des copropriétaires présente un bordereau comprenant 13 pièces jointes, celui-ci ne correspond pas aux éléments effectivement produits devant la Cour, à savoir seulement 10 pièces jointes.

La Cour relève que, si il ressort de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales de 2012, 2013, 2016 et 2018, que lesdites assemblées générales ont approuvé les comptes des exercices 2011 à 2017 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2018 et 2019, aucun appel de charge n’est toutefois produit, ce qui empêche de vérifier la conformité des sommes réclamées aux intimés.

De plus, ainsi que l’a relevé à juste titre le Tribunal, la reprise du solde débiteur antérieur, de 15 571,68 euros à la date du 12 juillet 2018 (pièce syndicat des copropriétaires n°3), n’est ni justifiée ni même concordante avec le solde débiteur inscrit sur sa pièce n°2, de 14 869,78 euros au 17 novembre 2017, étant souligné qu’aucun relevé n’est produit au titre des mouvements enregistrés entre novembre 2017 et juillet 2018.

A titre surabondant, la reprise d’un solde débiteur antérieur de 10 634,94 euros à la date du 1er janvier 2013 (pièce syndicat des copropriétaires n°2), n’est pas davantage justifiée.

Il suit de ce qui précède, que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la réalité, ni de la liquidité de sa créance, par les pièces qu’il a produites devant la Cour.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’une somme de 4 500 euros de dommages-intérêts au titre de l’article 1241 du code civil

Selon l’article 1241 du code civil :

'Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».

Eu égard au sens du présent arrêt, confirmant le défaut de justification de la créance alléguée du syndicat des copropriétaires sur les consorts [E], la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au titre de leur résistance abusive, doit être rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement du 13 mars 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO FAN, RCS de [Localité 9] n°439 355 785, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT