27/01/2026

ARRÊT N° 40/2026

N° RG 24/01190 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QEPR

PB/KM

Décision déférée du 12 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

( 23/01710)

TORRES

[J] [D]

C/

S.A. PROMOLOGIS

confirmation

partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [J] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte avec effet au 22 mars 2012, la SA Promologis a signé un bail conventionné avec M. [J] [D], concernant un appartement de type 3, au 1er étage, sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 474,96 euros et 87,40 euros de provision pour charges.

Peu après sa prise de possession des lieux, M. [J] [D] a constaté l’apparition d’infiltrations qui sont réapparues par la suite.

Par acte en date du 8 avril 2019, M. [J] [D] a fait assigner la SA Promologis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance du 5 juillet 2019, le juge des référés a :

— ordonné la consignation des loyers dus par M. [J] [D] entre les mains de M^e Anne-Simone Christau-Gauthier, avocat, en qualité de séquestre jusqu’à la réalisation des travaux d’embellissement nécessaires dans son logement suite aux diverses infiltrations subies,

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] une provision de 1 500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral et pour résistance abusive de la bailleresse,

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA Promologis aux dépens.

Deux constats d’huissier et de commissaire de justice portant sur l’état du logement ont été dressés les 9 mai 2019 et 6 octobre 2022.

Par acte du 24 avril 2023, M. [J] [D], arguant de la persistance de désordres, a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse la SA Promologis en indemnisation de son préjudice de jouissance et en condamnation à effectuer des travaux sous astreinte.

La SA Promologis a sollicité reconventionnellement la déconsignation des loyers à son profit.

Par jugement contradictoire en date du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [J] [D] de sa demande de condamnation de la SA Promologis à lui payer la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance supporté par voie de réduction du loyer,

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance supporté par voie de réduction du loyer,

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dit que les travaux réalisés par la SA Promologis à l’intérieur du logement ont mis fin aux désordres qui y ont été constatés,

— débouté M. [J] [D] de sa demande de condamnation de la SA Promologis à effectuer les travaux rendus nécessaires pour remédier définitivement aux désordres constatés, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonné la levée de la consignation décidée par ordonnance du 5 juillet 2019 des loyers dus par M. [J] [D], constatant qu’elle n’a plus d’objet, à la date du présent jugement,

— condamné M. [J] [D], à titre reconventionnel, à verser à la SA Promologis à titre de provision, la somme de 30 295,89 euros, provisoirement arrêtée au 7 novembre 2023, représentant les loyers consignés judiciairement à la CARPA du barreau de Toulouse,

— débouté la SA Promologis de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [J] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros pour procédure et résistance abusives,

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation de M. [J] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SA Promologis à payer les entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 8 avril 2024, M. [J] [D] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des chefs du jugement sauf ceux ayant :

— débouté la SA Promologis de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [J] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros pour procédure et résistance abusives,

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SA Promologis de sa demande de condamnation de M. [J] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SA Promologis à payer les entiers dépens de l’instance.

M. [J] [D], dans ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2024, demande à la cour, au visa des articles et suivants 1721 du code civil, de :

— infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 12 mars 2024 en ce qu’il a limité à la somme de 3 000 euros l’indemnisation du trouble locatif de M. [J] [D] et statuant à nouveau,

— condamner la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts demeurant le défaut affectant la chose louée depuis 2013,

— infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 12 mars 2024 en ce qu’il a débouté M. [J] [D] de sa demande de réparation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’encontre du bailleur demeurant la persistance des défauts affectant la chose louée et statuant à nouveau,

— condamner la SA Promologis, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à effectuer les travaux de finition et de reprise des désordres affectant la cuisine et la terrasse dépendant de l’appartement donné en location à M. [J] [D], tels que décrits par Me [F] dans son procès-verbal de constat du 6 octobre 2022, intervenu à la demande même du bailleur,

— condamner la SA Promologis au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit de M^e Dominique Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

La SA Promologis, dans ses dernières conclusions en date du 1er juillet 2024, demande à la cour de :

— débouter M. [J] [D] de sa demande en infirmation de la décision au titre de l’indemnisation limitée à la somme de 3 000 euros pour trouble locatif,

— débouter M. [J] [D] de ses prétentions dirigées à l’encontre de la SA Promologis , soit à titre de dommages et intérêt à hauteur de 24 000 euros ou encore d’exécution sous astreinte de travaux,

— débouter M. [J] [D] de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre reconventionnel,

— condamner M. [J] [D] à payer à la SA Promologis la somme de 2 000 euros pour procédure et résistance abusives,

— condamner M. [J] [D] à payer à la SA Promologis la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— condamner M. [J] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Thierry Lange, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour d’appel

La déclaration d’appel critique expressément le chef du jugement portant condamnation de l’appelant à verser à l’intimée 'la somme de 30 295,89 euros, provisoirement arrêtée au 7 novembre 2023, représentant les loyers consignés judiciairement à la CARPA du barreau de Toulouse'.

Les dernières conclusions de l’appelant ne sollicitent aucune infirmation du chef du jugement portant condamnation à payer l’arriéré locatif.

Il ne peut être déduit de ce constat que l’appelant reconnaît implicitement une bonne exécution des travaux alors que l’obligation à paiement du loyer, qui ne cesse qu’en cas d’impossibilité totale de jouir du logement, n’est pas incompatible avec une demande d’octroi de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et, le cas échéant, une compensation entre les sommes dues par chaque partie.

Sur le préjudice de jouissance

L’appelant fait valoir que l’inertie de la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires, suite aux infiltrations persistantes constatées dans le logement, a été patente et signalée par le juge des référés dans son ordonnance du 5 juillet 2019, que postérieurement à cette ordonnance les atermoiements de Promologis se sont prolongés, en l’absence de mise en conformité de la terrasse ou de reprise des meubles de la cuisine, que les travaux de mise en conformité, au demeurant partiels, n’ont été entrepris qu’en 2023, après saisine du tribunal, que la persistance de désordres, sur une très longue période, justifie l’octroi de dommages et intérêts plus importants que ceux accordés.

Il ajoute que la cuisine n’a pas été remise en l’état où elle se trouvait initialement, expose qu’il a été contraint de relancer l’intimée à de multiples reprises, l’obligation qu’avait le syndic d’être diligent n’exonérant pas le bailleresse de sa responsabilité, réfutant par ailleurs tout refus de laisser exécuter les travaux.

L’intimée fait valoir que la déclaration d’appel ne porte pas sur la condamnation au paiement des loyers, pourtant le corollaire de l’exécution des travaux, ce qui emporte reconnaissance implicite de la bonne exécution de ces travaux, que la saisine du tribunal est intervenue alors que les travaux avaient été réalisés.

Elle ajoute que les désordres extérieurs au logement ne concernent pas les parties privatives, que tous les désordres intérieurs ont été réparés, qu’en 2013, dès qu’elle a été informée des infiltrations, elle a fait intervenir le syndic pour réparation, qu’en mars 2015 une nouvelle infiltration s’est produite, suite à quoi l’intimée a, à nouveau, fait appel au syndic qui a effectué des travaux, qu’après l’ordonnance de référé du 5 juillet 2019 ordonnant des réparations, l’appelant a refusé l’intervention des artisans devant y procéder, a finalement donné quitus des travaux d’embellissement le 1er février 2022 et n’a pas voulu d’intervention sur les meubles de la cuisine.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

L’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée, même en présence d’un immeuble collectif en copropriété, ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, il est constant et ressort de l’ordonnance de référé du 5 juillet 2019 que l’appelant a subi un trouble de jouissance lié à des infiltrations successives d’eau dans son logement en 2013, 2015, 2018 et en 2019, ce qui a donné lieu à l’allocation par le juge des référés d’une provision de 1500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Un constat d’huissier du 9 mai 2019 établissait notamment une infiltration importante d’eau au plafond de la cuisine ayant entraîné la dégradation du mobilier de cuisine, en particulier des placards (pièce n°1 de l’appelant).

En exécution de l’ordonnance du 5 juillet 2019, la bailleresse justifie avoir fait intervenir la société Acrobat Services pour une recherche de fuite extérieure le 30 août 2019, un rapport d’expertise dommages/ouvrage du 28 février 2020 établissant que l’infiltration dans la cuisine de l’appelant était la conséquence d’une fuite localisée à l’intérieur de l’appartement du dessus.

Il n’est pas contesté par l’appelant que les infiltrations intérieures ont cessé, demeurant le désaccord des parties sur les travaux de finition et d’embellissement, notamment sur la pose des placards.

Un constat de commissaire de justice du 6 octobre 2022 établit la pose de la peinture et la pose partielle des placards de la cuisine, l’appelant étant en désaccord avec l’artisan procédant à cette pose, la société EHBI, sur les dimensions de ces placards qui ne seraient pas strictement identiques à ceux d’origine.

Des courriels ont été échangés en novembre 2022 entre les parties pour la pose définitive des placards, M. [D] sollicitant le décalage du rendez-vous pour janvier 2023 pour finalement ne pas vouloir recevoir les artisans, suivant courriel adressé par ses soins à la bailleresse le 23 janvier 2023.

Le 29 janvier 2023, l’appelant a indiqué par courriel qu’il considérait les travaux de peinture comme terminés et qu’il avait refusé la pose des éléments de cuisine motif pris de dimensions incorrectes, donnant quitus des travaux de peinture le 14 mars 2023 (pièces n°25 et 28).

Il s’en déduit, comme énoncé par le premier juge, que l’ensemble des désordres intérieurs ont été réparés à cette dernière date, soit antérieurement à la délivrance de l’assignation, datée du 24 avril 2023.

S’agissant des désordres extérieurs, suivant facture du 22 septembre 2021, une fuite sur gouttière affectant uniquement la terrasse a été réparée (pièce n°8 de l’intimée).

La cour observe cependant que, dans le constat du 6 octobre 2022, ont été notées des traces noirâtres d’écoulement d’eau, d’appartement en appartement, en façade extérieure de l’immeuble collectif litigieux, en particulier sur la terrasse de l’appelant, étant notamment mentionné un jambage de la fenêtre gauche marqué par des traces d’humidité, le pied autour de la réserve totalement humide, de l’eau s’écoulant du mur et tombant sur le rebord d’une des fenêtres.

Il s’en déduit que les désordres caractérisés par des écoulements d’eau le long de la façade persistent, nonobstant l’intervention du 22 septembre 2021, aucune facture postérieure ne venant établir une réparation à l’extérieur de l’habitation.

Si l’appelant a pu refuser des interventions sur la cuisine, au motif d’un désaccord sur les éléments à poser, il n’est pas démontré un refus d’intervention sur la terrasse.

Le fait qu’il ne soit pas établi, comme noté par le premier juge, que la terrasse soit une partie privative n’exonère pas le bailleur de son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire de la terrasse, qui est à son usage exclusif, comme le montre le plan de l’appartement, sauf cas de force majeure.

La cour observe d’ailleurs que la bailleresse ne justifie d’aucune diligence auprès de la copropriété, postérieurement au constat établi par le commissaire de justice le 6 octobre 2022, pour résoudre ces écoulements d’eau en façade.

En considération des surfaces dont l’appelant a été partiellement privées, sur près de dix années, à savoir une partie du séjour, qui a dû être repeint, une partie de la cuisine, et une partie de la terrasse, il lui sera alloué, au titre de son préjudice de jouissance, par voie d’infirmation, une somme correspondant à 15 % du loyer initial sur la période courant de juin 2013, date de premier signalement de désordres, à avril 2023 inclus, soit : 15 % X 474,96 euros X 118 mois = 8406 euros.

Sur la condamnation à exécuter les travaux

Dès lors qu’il n’est pas démontré que les écoulements d’eau constatés par le commissaire de justice le 6 octobre 2022 ont cessé, la cour, par voie d’infirmation, condamnera l’intimée à procéder aux travaux de réparation des écoulements d’eau sur la terrasse, sous astreinte, dans les conditions énoncées au dispositif.

La cour confirmera en revanche le jugement en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande de travaux concernant la pose des éléments de la cuisine dès lors qu’il est établi un refus de M. [D] de voir poser les éléments intégrés proposés par la bailleresse dans la cuisine, c’est à dire les placards, pour des motifs de dimensions légèrement différentes de celles d’origine, alors que rien n’établit que cette différence emporte une restriction d’usage des placards intégrés.

Sur la résistance abusive

L’intimée ne demande pas l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de la demande formée à ce titre en première instance.

Dès lors que, en cause d’appel, les demandes de l’appelant sont partiellement fondées, la cour déboutera l’intimée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, la SA Promologis supportera les dépens d’appel, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile, dans les conditions énoncées au dispositif.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais irrépétibles d’appel exposés, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ceux de première instance ayant été justement appréciés par le premier juge.

Il convient de lui allouer de ce chef la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 mars 2024 sauf en ce qu’il a :

— condamné la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance supporté par voie de réduction du loyer,

— débouté M. [J] [D] de sa demande de condamnation de la SA Promologis à effectuer les travaux rendus nécessaires pour remédier définitivement aux désordres constatés, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 8406 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Condamne la SA Promologis à effectuer les travaux de réparation des écoulements d’eau en façade de la terrasse louée par M. [J] [D] dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 100 jours.

Déboute M. [J] [D] du surplus de ses demandes de travaux.

Y ajoutant,

Déboute la SA Promologis de sa demande en dommages et intérêts.

Condamne la SA Promologis aux dépens d’appel.

Autorise M^e Dominique Jeay, avocat, sur son affirmation de droit, à recouvrer ceux des dépens d’appel dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Condamne la SA Promologis à payer à M. [J] [D] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI P.BALISTA