COUR D’APPEL

DE VERSAILLES

Chambre civile 1-7

Code nac : 56B

N°

N° RG 24/07438 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4SZ

Du 10 DECEMBRE 2025

Copies exécutoires

délivrées le :

à :

SCI [Localité 6] LOCATION

M^e VALDURIEZ

SELARL AJASSOCIES

M^e OPSOMER

M^e LAVRUT

ORDONNANCE

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

prononcé par mise à disposition au greffe,

Nous, Sophie MOLLAT, Première présidente de chambre à la cour d’appel de VERSAILLES, déléguée par ordonnance de monsieur le

premier président pour statuer en matière de contestations de taxes ; vu les articles 724 et suivant du code de procédure civile, assistée de M Natacha BOURGUEIL, Greffière, avons rendu l’ordonnance suivante:

ENTRE :

S.C.I. [Localité 6] LOCATION

[Adresse 2]

[Localité 5]

assistée de M^e Sarah VALDURIEZ, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 161

DEMANDERESSE

ET :

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

en qualité d’administrateur judiciaire associé, agissant en qualité d’ancien mandataire provisoire de la société [Localité 6] LOCATION

En la personne de Me [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

assistée de M^e Alexandre OPSOMER, substitué par M^e Emmanuel LAVRUT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 684

DEFENDERESSE

à l’audience publique du 08 Octobre 2025 où nous étions Sophie MOLLAT, Première présidente de chambre assisté de Maëva VEFOUR, Greffier, avons indiqué que notre ordonnance serait rendue ce jour ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [C] et Monsieur [P] ont constitué 5 sociétés civiles immobilières et une SARL dans lesquelles ils sont associés à hauteur de 50% chacun et dont l’objet est l’acquisition d’immeubles et leur mise en location.

Monsieur [P] était gérant des sociétés.

Madame [C] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de VERSAILLES pour voir désigner un mandataire provisoire des 5 SCI et la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [J] a été désignée par une ordonnance en date du 2.12.2021.

Le mandat confié à la SELARL AJASSOCIES a été prolongé par ordonnance du 12.12.2022, et par ordonnance du 4.12.2023.

Un accord est intervenu entre les associés s’agissant de cessions de parts réciproques amenant Monsieur [P] à être l’unique associé des SCI ALLIER et CAVEL et Madame [C] l’unique associée des SCI STUDIOCITY, PBMC et [Localité 6] LOCATION.

Le protocole a été signé les 9 et 11.04.2024 et a été mis en 'uvre le 23.05.2024.

Par requêtes datées du 11.07.2024 la SELARL AJASSOCIES a sollicité la taxation de ses honoraires et qu’il soit mis à sa mission d’administrateur provisoire de la SCI [Localité 6] LOCATION.

Par ordonnance en date du 18.07.2024 il a été mis fin à la mission de la SELARL AJASSOCIES et par ordonnance en date du 22.07.2024 la taxation des honoraires de l’administrateur provisoire a été arrêté à la somme de 8451 euros TTC, outre 310,72 euros pour la période du 30.11.2023 au 10.07.2024.

La SCI [Localité 6] LOCATION a formé un recours par lettre recommandée en date du 21.08.2024 contre l’ordonnance fixant les émoluments de la SELARL AJASSOCIES.

Aux termes de ses conclusions, la SCI [Localité 6] LOCATION demande au délégué du premier président de :

La juger recevable en ses demandes

D’infirmer l’ordonnance rendue le 22.07.2021

En tout état de cause de débouter la SELARL AJASSOCIES de l’ensemble de ses demandes et de la condamner aux dépens.

Elle expose à l’appui de ses demandes que les arguments de la SELARL AJASSOCIES concernant la durée de la mission et le périmètre de sa mission sont inopérants s’agissant de taxation annuelle et du fait qu’il existe une taxation par SCI.

Elle conteste les diligences dont la taxation a été demandée s’agissant :

Des visites en faisant valoir que l’unique visite effectuée date de 2022

De la gestion des locations de courtes durées au regard du fait que ce sont les conciergeries qui se sont occupées des difficultés

De la situation financière compliquée de la SCI [Localité 6] LOCATION qui aurait imposé à l’administrateur provisoire des démarches supplémentaires alors que ce sont les fautes de la SELARL AJASSOCIES qui ont conduit à une telle situation, qu’en particulier elle a toujours refusé de fournir des explications à Mme [C] sur l’état financier des sociétés, a retardé la transmission des comptes 2023 jusqu’à après le dépôt des déclarations de cessation des paiements, elle a donné instruction de ne plus louer les biens de la société la privant des revenus nécessaires, que les actes de procédure ont été rédigés par un avocat rémunéré par la société

Des relations dégradées et conflictuelles que l’administrateur provisoire a entretenu avec les associés alors qu’il refusait par ailleurs de répondre aux questions de fond qui lui étaient posées.

Elle conteste d’autant plus les diligences dont le paiement a été réclamé que celles-ci étaient soit inutiles et abusives s’agissant par exemple de rencontres avec des experts immobiliers, soit ne relèvent pas de la période taxée puisque des courriers datent de septembre 2023, soit encore ne concernent pas la société [Localité 6] LOCATION mais d’autres sociétés, soit étaient inutiles lorsque Mme [C] est devenue seule associée.

Elle fait ainsi valoir que certaines explications apportées et certaines pièces communiquées se rapportent à des périodes antérieures au 30.11.2023 ou postérieures au 10.07.2024, sont relatives à d’autres sociétés, ou ne sont que des projets.

Elle critique donc les émoluments taxés pour :

Absence de justification des diligences prétendument accomplies

Facturation de diligences jamais accomplies

Surfacturation

Absence de distinction entre les sociétés

Et diligences indument accomplies à compter du 11.04.2024 , date à laquelle la SELARL AJASSOCIES a été informée de l’existence d’un accord exécutoire, ce qui aurait du le conduire à mettre fin à ses fonctions plus rapidement.

S’agissant du temps passé elle expose que le 4 juin 2024 la SELARL AJASSOCIES prétend avoir accompli 27 heures de travail pour Me [N] [J], 51 heures pour son fils et collaborateur et 10h pour la secrétaire, que les heures facturées ne peuvent résulter de rattrapage.

Elle conteste ainsi la facturation de 27 heures pour Me [J] pour répondre à 21 mails de son avocat, qui plus est enregistrées à la même date -4 juin-, au titre du temps facturé au regard de la nature des mails et de la teneur des réponses et indique que concernant 46 heures facturées pour les diligences de Monsieur [L] [J] au titre des échanges avec les prestataires et les banques aucun échange n’est communiqué, les biens n’étaient pas loués et les banques ont indiqué ne pas avoir eu de réponses à leurs demandes.

Elle souligne que le time sheet produit ne permet pas de vérifier le travail accompli ni la société concernée par les diligences facturées et conteste les réponses apportées par le mandataire concluant au caractère injustifié, fantaisiste et absurde des prestations dont le paiement est réclamé.

Aux termes de ses conclusions n°2, la SELARL AJASSOCIES demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 22 juillet 2024 fixant ses honoraires au titre de son mandat d’administrateur provisoire de la SCI [Localité 6] LOCATION à la somme de 8541 euros et les débours à la somme de 310,72 euros HT pour la période du 30.11.2023 au 10.07.2024.

Elle expose que la mission s’est inscrit dans un contexte très conflictuel, qu’elle a duré deux ans et 8 mois, qu’elle a concerné 5 biens distants couvrant 33 logements dont 27 en location courte durée et 6 longue durée, que cette mission a demandé un investissement important, que les locations de courte durée ont connu des problèmes récurrents d’occupation, de désorganisation des plannings, de changement de conciergerie, que par ailleurs des difficultés de paiement des charges ont entrainé l’état de cessation des paiements de certaines sociétés conduisant à des démarches auprès des banques, et des associés, à demander une extension de mission pour déposer une déclaration de cessation des paiements, qu’enfin il a été nécessaire de gérer les relations dégradées entre les associés.

Elle ajoute que la période pour laquelle les honoraires sont contestés est la période la plus dense car de nombreuses diligences spécifiques ont été nécessaires : dépôt de requêtes pour être d’une part autorisée à déposer le bilan et d’autre part pour proroger le délai d’approbation des comptes des sociétés, tenue de plusieurs réunions avec les experts immobiliers et les parties en vue d’avancer sur une solution de sortie du dossier, changement du prestataire de ménage, mise en forme de consultation écrite à destination des associés pour se prononcer sur l’approbation des comptes au titre des exercices passés et nombreux échanges.

Plus précisément elle indique que la ligne du time-sheet concernant les échanges de mails sur la période n’ont pas trait uniquement à une journée -le 4.06- mais à une période du 30.11 au 4.06, que les 46 heures sont communes au 5 sociétés mais sont en réalité divisées en 3 lignes : 10 heures de mise en paiement de factures, 24 heures de traitement de mails et d’échanges divers, 12 heures spécifiques à la conciergerie, qu’il a été nécessaire en particulier d’accompagner le changement de prestataire de ménage.

Concernant la chronologie des faits elle expose que si elle a été informée que les associés avaient trouvé un accord sur le partage des biens le 11.04.2024 elle n’a reçu celui-ci que le 24.05.2024, qu’il était indiqué pour les trois sociétés reprises par Mme [C] que Monsieur [P] démissionnerait de ses fonctions de gérant des sociétés dès que l’administrateur aura été relevé de ses fonctions et qu’il convenait donc de se livrer aux diligences pour modifier les statuts des différentes sociétés et les faire correspondre à l’accord intervenu, que cette modification était de sa mission et nécessitait une consultation écrite dans le cadre d’une assemblée générale et que l’ensemble de la procédure a demandé plusieurs semaines et que ce n’est que le 10.07.2024 que Mme [C] a signé les documents prenant acte de la démission de Monsieur [P] et de sa nomination aux fonctions de gérante.

MOTIFS DE LA DECISION

La SELARL AJASSOCIES a été nommée en qualité d’administrateur provisoire de la SCI [Localité 6] LOCATION par ordonnance de référé du 2.12.2021 au regard du conflit existant entre les deux associés.

Sa désignation a été renouvelée par ordonnance sur requête du 12.12.2022 et 4.12.2023.

Ses honoraires ont fait l’objet de taxations annuelles qui n’ont pas été contestées.

Les associés étant parvenus à un accord sur la répartition du capital des différentes sociétés dans lesquelles ils étaient associés, par le biais de cessions de capital croisées, la SELARL AJASSOCIES a d’une part demandé qu’il soit mis fin à sa mission d’autre part demandé la taxation de ses émoluments.

Par ordonnance en date du 22.07.2024 les émoluments de la SELARL AJASSOCIES pour la SCI [Localité 6] LOCATION ont été arrêtés à la somme de 8451 euros HT, outre 310,72 euros de frais et débours, sur le fondement d’une requête accompagnée d’un état des diligences effectués.

Il appartient en effet à l’administrateur provisoire qui demande la facturation de ses émoluments d’établir la réalité de ses diligences.

Il convient par ailleurs de rappeler que le juge taxateur ne statue pas sur les griefs qui sont formulés au titre de l’exécution du mandat de l’administrateur provisoire mais vérifie uniquement que les diligences ont été réalisées, qu’elles étaient utiles à la société et que le montant réclamé en paiement est proportionné à la nature des diligences effectuées.

Le délégué du premier président constate en premier lieu que le relevé des diligences de l’administrateur provisoire concerne les 5 sociétés et que le total des émoluments a été divisé par 5 comme les frais et débours.

Or cette façon de procéder est contraire à la nécessaire distinction des diligences relevant de chaque société au regard du fait qu’elles sont des personnes morales différentes et ne doivent se voir facturer que les diligences les concernant et non les diligences réalisées pour le compte d’une autre société.

La présentation des diligences telle qu’effectuée par l’administrateur provisoire est critiquable et ne permet pas de déterminer pour le compte de quelles sociétés ont été réalisées certaines diligences. Cette présentation est d’autant plus surprenante venant d’un administrateur provisoire qui est administrateur judiciaire , qui à ce titre connait l’importance de procéder à cette distinction dans sa facturation, et qui en outre détient les outils pour y procéder.

Enfin il n’appartient pas à la cour de pallier aux carences de l’administrateur en procédant à la répartition entre les sociétés des postes de rémunération non détaillées sur la base des documents remis -dont certains datent d’avant la période concernée- et qui en tout état de cause ne sont ni exhaustifs, ni classés.

A ce titre concernant la SCI [Localité 6] LOCATION devront être écartées les diligences suivantes dont il ne peut être déterminées si elles concernent la société ou quel montant doit être mis à la charge de la société:

—  4.06.2024 : tenue de G sur la période,

—  4.06.2024: mise en paiement de factures sur la période,

—  4.06.2024: divers échanges mails sur la période, banques, prestataires, internes,

—  4.06.2024: divers échanges SMART sur la période, Whatsapp, mail, tel,

—  29.05.2024 : prise de photos pour la mise en location de la chambre 13,

—  28.05.2024 : RDV avec le technicien Orange de 8h à 13h,

—  22.04.2024 : divers diligences remplacement personnel de ménage,

—  1.03.2024 : bail-gestion locative, mise en conciergerie des 3 airbnb (état des lieux et signature du contrat),

—  7.02.204 : déclaration TRACFIN, 5.02.2024 : courrier absence de fonds ,

—  17.01.2024 visite SCI région parisienne,

—  15.01.2024 : relecture assignation Easyrenov,

—  10.01.2024 : reprise dossier,

—  9.01.2024: courriel M.[P] non reprise rapports d’expertise,

Par ailleurs il ressort de la lecture du relevé produit que des diligences ne concernent pas la SCI [Localité 6] LOCATION: soupçon de squat et appel de la police à [Localité 7] , [Localité 7] intervention du technicien orange sur la fibre, [Localité 7] vérification de la box orange et prise de RV avec le technicien orange, courrier à la PJ de [Localité 8], relecture/correction contrat [Localité 9] Conciergerie, courriel recherche de facture et mail à l’entreprise Snconcept pour le ballon d’eau chaude de M.[Y], , bail gestion locative-quittance M et Mme [V]- quittance M.[Y]- quittance M. [E]- quittance Mme [T], bail gestion locative [Localité 9]-ballon d’eau chaude-présence de squatteurs logement 5, déplacement [Localité 9]-changement des serrures-rencontre avec M. [W] et M. [V]-recherche du compteur d’eau, requête conversion LJ Allier et relecture.

Sont ainsi retenus :

4.06.2024 : 1heure de chargé de mission pour le projet de PV AG

4.06.2024 : traitement passif [Localité 6] et SC : 1 heure d’assistant/2,

31.05.2024 : audience DCP SC et [Localité 6] : 1 heure d’administrateur provisoire/2,

30.05.2024 : préparation audience, note désistement : 1,5 heures de chargé de mission/2

30.05.2024 : signature du bail et remise des clés du box 1 [Localité 6] : 2 heures de chargé de mission

17.04.2024 réunion en présence des associés : 1,5 heure d’administrateur provisoire/5 et 1,5 heure de chargé de mission/5

2.04.2024 : DCP [Localité 6] et Studio City et courriers à l’appui des DCP : 6 heures de chargé de mission/2,

3.03.2024 : diligences reprises appartement [Localité 6] et SC : 5 heures de chargé de mission/2

28.03.2024 : échange avec Exponens clarification projet bilan 23 : 6 heures de chargé de mission/5

15.02.2024 : réunion en présence des associés :1 heure d’administrateur provisoire/5 et 1 heure de chargé de mission/5

21.12.2024 échanges Exponens pièces clôture bilans 2023 : 3 heures de chargé de mission/ 5

30.11.2023 : remise en forme, requête, dépôt greffe, administratif : 1 heure d’assistant/5

30.11.2023 : requête prolongation mission : 5 heures du chargé de mission/5

20.02.2024 : requête LJ [Localité 6] et Studio City : 5 heures de chargé de mission/2

26.02.2024 : bail-gestion locative, pose des affiches au [Adresse 3] : 2,5 heures de chargé de mission

23.02.2024 : inventaire des box à [Localité 6] : 2 heures de chargé de mission.

S’agissant des échanges de mail entre l’étude AJASSOCIES et M^e STRUYS conseil de Mme [C] il n’appartient pas à la juridiction de déterminer le bien fondé de la position de chacune des parties. Par contre la longueur des échanges et le nombre de courriers adressés justifient l’évaluation de 27 heures présentées par la SELARL AJASSOCIES. Cette évaluation devant cependant être divisée entre 5 sociétés au regard du caractère commun aux 5 sociétés des courriers échangés.

Enfin la cour souligne que le mandat confié à l’administrateur provisoire était un mandat de gestion de la société. En conséquence jusqu’à la désignation d’un nouveau gérant il devait poursuivre sa gestion de la société quand bien même un accord était intervenu entre les associés. Il ne peut donc être reproché à la SELARL AJASSOCIES d’avoir réalisé des diligences entre le 11.04.2024 et le 4.06.2024.

En conséquence le total s’établit à :

6,4 heures d’administrateur x 250 euros/heure = 1600 euros

19,55 heures de chargé de mission x 180 euros/heure = 3519 euros

0,7 heures d’assistant x 180 euros = 126 euros

Soit au total : 5245 euros hors taxe , soit 6294 euros TTC.

S’agissant des débours ils ont été détaillés et sont pour la SCI [Localité 6] LOCATION d’un montant de 168 euros au titre des frais de déplacement.

Les autres frais : affranchissement, recommandés, imprimés RAR, photocopies-tirages, encourent les mêmes critiques que les diligences non détaillées s’agissant du fait qu’ils ne peuvent être rattachés à aucune des sociétés en particulier. Il convient donc de rejeter la demande de remboursement présentée par la SELARL AJASSOCIES à ce titre.

En conséquence il y a lieu d’infirmer l’ordonnance de taxe rendue par le premier juge et de taxer les honoraires dus par la SCI [Localité 6] LOCATION à la somme de 6294 euros outre 168 euros de frais kilométriques, ceux-ci ne pouvant donner lieu à application de la TVA.

Le sens de la décision amène à mettre à la charge de la société AJASSOCIES les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire,

Le magistrat délégué par le premier président,

Infirme l’ordonnance rendue le 22.07.2024 par le délégué du président du tribunal judiciaire de Versailles

Et statuant à nouveau

Arrête à la somme de 5245 euros hors taxe , soit 6294 euros TTC le montant des émoluments dus par la SCI [Localité 6] LOCATION à la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [N] [J] désigné administrateur provisoire pour la période du 20.11.2023 au 10.07.2024, outre 168 euros de frais

Met les dépens de la procédure d’appel à la charge de la SELARL AJASSOCIES.

Prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées selon les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Natacha BOURGUEIL Sophie MOLLAT

Le Greffier La Première présidente de chambre