COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 25 FEVRIER 2025

N° RG 24/02685 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WP5H

AFFAIRE :

[S] [X] [R]

C/

[I] [V]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de SANNOIS

N° RG : 23-001028

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 25.02.25

à :

M^e Yacine EL GERSSIFI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Madame [S] [X] [R]

née le 25 janvier 1976 à [Localité 6] – CONGO [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 215

****************

INTIMÉ

Monsieur [I] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats et lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2020, M. [I] [V] a donné à bail à Mme [S] [X] [R] née [F] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, M. [V] a fait délivrer à Mme [R] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 21 juin 2023, à savoir d’une part pour paiement irrégulier des loyers, et d’autre part pour absence de réponse aux demandes du bailleur de voir fixer une date pour le changement des fenêtres du logement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2023, Mme [R] a fait délivrer assignation à M. [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— annuler le congé qu’il lui a délivré le 21 décembre 2022,

— constater le renouvellement du bail par tacite reconduction, compte tenu de la non-validité du congé du 21 décembre 2022,

— condamner M. [V] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— déclaré valable et régulier le congé pour motif légitime et sérieux en date du 21 décembre 2022 délivré à Mme [R] par M. [V],

— débouté Mme [R] de sa demande indemnitaire,

— débouté Mme [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [R] de ses autres demandes,

— condamné Mme [R] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2024, Mme [R] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 juillet 2024, Mme [R], appelante, demande à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Sannois,

statuant à nouveau,

— la recevoir en l’intégralité de ses demandes et l’en dire bien fondée,

— prononcer l’annulation du congé délivré le 21 décembre 2022 pour absence de motif légitime et sérieux,

— condamner M. [V] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à la réalisation des travaux,

— ordonner à M. [V] de réaliser les travaux préconisés par la mairie dans le courrier du 29 avril 2022,

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [V] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2024, la déclaration d’appel et les conclusions lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l’appel de Mme [R].

Au soutien de son appel, Mme [R] reproche au premier juge d’avoir jugé que le bailleur justifiait de motifs légitimes et sérieux ainsi que d’un intérêt légitime né et actuel à délivrer le congé le 21 décembre 2022 et de l’avoir validé, faisant valoir qu’au jour de la délivrance de ce congé, elle était à jour de ses loyers, même si elle reconnaît avoir eu des retards récurrents dans les paiements et ajoute n’avoir jamais fait la moindre obstruction à la réalisation des travaux prévus dès la signature du bail.

Sur ce,

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (….)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes (…).

En outre, il appartient au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

Il y a lieu de rappeler enfin, que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux du congé même si elle a cessé à la date de délivrance du congé, étant rappelé à cet égard qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables est la première obligation du locataire.

Aux termes très circonstanciés de la décision rendue le 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a retenu que le fait pour la locataire d’être à jour du paiement de ses loyerset charges lors de l’audience de plaidoiries n’est pas de nature à rendre illégitime et non sérieux le motif invoqué par le bailleur, ce motif devant s’apprécier lors de la délivrance du congé, ajoutant que le défaut répété de paiement aux termes convenus peut constituer un motif légitime et sérieux d’un congé, peu important que le bailleur n’ait pas fait délivrer de commandement de payer au locataire, ce dernier disposant de l’option procédurale, à savoir la délivrance d’un congé moyennant le respect du délai légal de préavis, soit l’action en résiliation judiciaire du bail.

Le premier juge, pour se prononcer, a tenu compte de la justification par M. [V] des nombreux retards de paiement de la locataire ( tableau du compte locataire de l’année 2021 jusqu’au mois de mars 2022), et les nombreux courriers adressés à Mme [R] par voie recommandée avec avis de réception) et a mis en exergue le fait que le bailleur est un particulier qui doit continuer à s’acquitter des charges afférentes au bien loué, et notamment le remboursement du crédit relatif à l’acquisition du bien et que la perception irrégulière des loyers est un motif légitime et sérieux de mettre fin au bail et ce d’autant que M [V] a justifié que les nombreux défauts de paiement aux termes convenus lui ont causé d’importantes difficultés financières.

La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour déclarer régulier le congé pour motif légitime et sérieux délivré par M. [V] à Mme [R], les moyens développés par l’appelante au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a très exactement répondu.

La cour se doit d’ajouter que M. [V] a justifié en première instance par les lettres recommandées avec avis de réception qu’il lui a adressées, les différentes tentatives d’intervention chez Mme [R] aux fins de procéder aux travaux qu’elle sollicitait et notamment le remplacement des fenêtres et ce, en vain. De même, il a produit les échanges de messages aux termes desquels il est fait état de l’existence d’une fuite dans l’appartement depuis deux semaines ayant entraîné des dégâts dans le logement voisin et l’impossibilité d’obtenir un rendez-vous avec la locataire pour intervenir au sein des lieux loués.

Il s’ensuit que le jugement querellé doit être confirmé en sa disposition ayant déclaré régulier le congé délivré par M. [V] à Mme [R] et l’ayant validé, ainsi qu’en toutes ses autres dispositions, y compris celle ayant débouté Mme [R] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à la réalisation des travaux.

Il convient d’ajouter que le bail étant résilié, la demande de travaux ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Mme [R] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu contradictoirement le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Déboute Mme [X] [R] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [X] [R] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée, Le Président,