COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 15 octobre 2024

N° RG 22/01653 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F3WC

— PV- Arrêt n°

[T] [X], [S], [A] [Z] épouse [X] / [C] [I], [R] [F]-[J], Société ATELIER [Localité 12], BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE ALPES

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 04 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 20/02204

Arrêt rendu le MARDI QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [T] [X]

et Mme [S], [A] [Z] épouse [X]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Représentés par Maître Jean-François CANIS de la SCP CANIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [C] [I]

[Adresse 6]

[Localité 7]

et

Mme [R] [F]-[J]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par Maître Clémence POINAS-FREYDEFONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Société ATELIER [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Maître Michel-Antoine SIBIAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal non acquitté

BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE ALPES venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par Maître Christine ROUSSEL-SIMONIN de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 17 juin 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 octobre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 24 septembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par compromis sous seing privé du 14 novembre 2016 et acte authentique du 18 janvier 2017, M. [T] [X] et Mme [S] [A] [Z] épouse [X] ont vendu à M. [C] [I] et Mme [R] [F]-[J] leur maison d’habitation avec cour et ses dépendances situées pour du village de [Localité 14] (Puy-de-Dôme), moyennant le prix de 245.000,00 €. Il s’agit d’une maison de bourg ancienne et rénovée datant du XVIIIe siècle, cadastrée section AA numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une superficie totale de 5 a 27ca.

A la suite de leur emménagement le 21 janvier suivant, M. et Mme [X] ont argué de malfaçons et de désordres non signalisés par les vendeurs, notamment les infestations d’insectes xylophages, des infiltrations d’eau, des affaissements de toitures nécessitant dès lors réfection, des problèmes d’humidité et des non-conformités concernant l’électricité et le poêle à granulés.

Le poêle à granulés / chaudière équipant cette maison a été installé par la société ATELIER [Localité 12]. Le concours bancaire ayant permis le financement de cette acquisition immobilière a été apporté par contrat du 2 janvier 2017 à M. et Mme [X] par la SA BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL, aux droits et obligations de laquelle se trouve actuellement la SA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES.

Suivant une ordonnance rendue le 13 juin 2017, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a ordonné une mesure d’expertise judiciaire sur ce bien immobilier, confiée à M. [G] [V], architecte expert près la cour d’appel de Riom. Après avoir réalisé sa mission, l’expert judiciaire commis a établi son rapport le 11 juillet 2019.

En lecture de ce rapport d’expertise judiciaire, M. et Mme [X] ont assigné les 29 juin et 3 juillet 2020 ainsi que 3 mars 2021, M. [I] et Mme [F]-[J], la société BANQUE POPULAIRE et la société ATELIER [Localité 12] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-20/02204 rendu le 4 juillet 2022, a :

— annulé la vente immobilière susmentionnée ;

— condamné en conséquence M. et Mme [X] à payer à M. [I] et Mme [F]-[J] la somme principale de 245.000 € au titre de la restitution du prix de vente de cette maison ;

— rejeté la demande formée par M. et Mme [X] en allégation de préjudice de jouissance ;

— condamné M. et Mme [X] à payer à M. [I] et Mme [F]-[J] la somme de 36.324,31 € en réparation de leur préjudice matériel ;

— dit qu’une partie de cette somme, soit 18.504,85 € correspondant aux intérêts et au coût de l’assurance du crédit, sera versée sur présentation d’un justificatif d’annulation de l’emprunt souscrit le 2 janvier 2017 par les demandeurs auprès de société BANQUE POPULAIRE ;

— condamné M. et Mme [X] à payer à M. [I] et Mme [F]-[J] la somme de 6.000,00 € en réparation de leur préjudice moral ;

— ordonné la restitution par M. [I] et Mme [F]-[J] du capital emprunté restant dû auprès de la société BANQUE POPULAIRE suivant contrat de prêt du 2 janvier 2017, après déduction des paiements déjà effectués et à compter de l’annulation du contrat ;

— rejeté la demande indemnitaire formée par la société BANQUE POPULAIRE ;

— condamné M. et Mme [X] aux dépens de l’instance, comprenant l’intégralité des frais du référé-expertise et d’expertise judiciaire ;

— condamné M. et Mme [X] à payer à M. [I] et Mme [F]-[J] une indemnité de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société BANQUE POPULAIRE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 3 août 2022, le conseil de M. [X] et Mme [Z] épouse [X] a interjeté appel du jugement susmentionné. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

« Appel partiel du jugement rendu par la 1ère Chambre Civile près le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND du 4 juillet 2022 : « – En ce qu’il : – ANNULE la vente conclue le 18 janvier 2017 entre Monsieur [C] [I] et Madame [R] [F]-[J], d’une part, et Monsieur [T] [X] et Madame [S] [A] [Z], d’autre part, portant sur une maison d’habitation et ses dépendances située à Reignat, cadastrée AA[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], – CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [S] [A] [Z] à verser à Monsieur [C] [I] et Madame [R] [F]-[J] la somme de 245 000 euros au titre de la restitution du prix de la maison, – CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [S] [A] [Z] à verser à Monsieur [C] [I] et Madame [R] [F]-[J] ensemble la somme de 36 324,31 euros en réparation de leur préjudice matériel, – DIT qu’une partie de cette somme, soit 18 504,85 euros correspondant aux intérêts et au coût de l’assurance, sera versée sur présentation d’un justificatif d’annulation de l’emprunt souscrit le 2 janvier 2017 par les demandeurs auprès de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes (venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central), – CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [S] [A] [Z] à verser à Monsieur [C] [I] et Madame [R] [F]-[J] ensemble la somme de 6000 euros en réparation de leur préjudice moral, – ORDONNE la restitution par Monsieur [C] [I] et Madame [R] [F]-[J] du capital emprunté restant dû auprès de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes suivant contrat de prêt du 2 janvier 2017, après déduction des paiements déjà effectués et à compter de l’annulation dudit contrat, – CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [Z] aux dépens, comprenant l’intégralité des frais du référé expertise et de l’expertise, ainsi que les dépens de la présente instance, – CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [Z] à verser à Monsieur [C] [I] et Madame [R] [F]-[J] ensemble la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 11 juin 2024, M. [T] [X] et Mme [S] [A] [Z] épouse [X] ont demandé de :

— « REFORMANT, » ;

— au visa des articles 1137 et 1641 du Code civil ;

— dire [à titre principal] qu’aucun dol n’a été commis par les époux [X] à l’encontre des consorts [I]-[F] et, à titre subsidiaire, que l’exclusion de garantie des vices cachés prévue au contrat de vente doit trouver application ;

— débouter en conséquence les consorts [I]-[F] de leurs demandes à l’encontre des époux [X] ;

— condamner les consorts [I]-[F] à leur payer une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [I]-[F] aux entiers dépens de l’instance, dont frais d’expertise judiciaire, par moitié avec la société ATELIER [Localité 12].

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 29 mai 2024, M. [C] [I] et Mme [R] [F]-[J] ont demandé de :

— dire mal fondé l’appel principal des époux [X], dire mal fondé l’appel incident de la société BANQUE POPULAIRE et dire bien fondé leur appel incident ;

— juger que la responsabilité de des époux [X] est engagée ;

* à titre principal pour dol en application des dispositions des articles 1130 et suivants et 1137 du Code civil ;

* à titre subsidiaire en application de la garantie des vices cachés au visa des articles 1641 et suivants du Code civil ;

— en conséquence ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

o annulé le contrat de vente immobilière susmentionné ;

o condamné les époux [X] à leur payer la somme de 245.000 € au titre de la restitution du prix de la vente de cette maison ;

— réformer [pour le surplus] la décision entreprise ;

— à titre principal ;

— au visa dispositions des articles 1130 et suivants et 1137 du Code civil ;

— condamner les époux [X] à leur payer :

* la somme de 87.000,00 €, sauf à parfaire au jour de l’exécution de la décision à intervenir, en réparation de leur préjudice de jouissance ;

* la somme de 92.690,49 €, sauf à parfaire au jour de l’exécution de la décision à intervenir, en réparation de leur préjudice matériel ;

* la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

— à titre subsidiaire ;

— au visa de l’article 1240 du Code civil dans l’hypothèse où la responsabilité des époux [X] ne serait pas retenue du fait des dysfonctionnements du système de chauffage, condamner les époux [X] à leur payer :

* la somme de 43.500,00 € au titre du préjudice de jouissance en cas de rejet de la somme précitée de 87.000,00 € concernant le préjudice de jouissance ;

* la somme de 25.442,27 € au titre du préjudice matériel en cas de rejet de la somme précitée de 92.690,49 € concernant le préjudice matériel ;

— au visa des articles 1641 et suivants du Code civil ;

— prononcer la résolution du contrat de vente immobilière susmentionné [au titre de la garantie des vices cachés] ;

— condamner en conséquence les époux [X] à leur payer :

— la somme de 245.000,00 € au titre du remboursement du prix de vente de la maison ;

— la somme de 87.000,00 €, sauf à parfaire, au titre de la réparation du préjudice de jouissance, à défaut au visa de l’article 1240 du Code civil la somme de 43.500,00 € au titre du préjudice de jouissance subi du fait des dysfonctionnements du système de chauffage ;

— la somme de 92.690,49 €, sauf à parfaire, au titre du préjudice matériel, à défaut au visa de l’article 1240 du Code civil la somme de 25.442,27 € du fait du préjudice matériel en découlant ;

— la somme de 20.000,00 € en réparation de leur préjudice moral ;

— à défaut de résolution de la vente, au visa également des articles 1641 et suivants du Code civil ;

— condamner les époux [X] à leur payer :

— la somme de 111.009,58 € au titre des travaux préparatoires ;

— la somme de 87.000,00 €, sauf à parfaire, au titre de la réparation du préjudice de jouissance, à défaut au visa de l’article 1240 du Code civil la somme de 43.500,00 € au titre du préjudice de jouissance subi du fait des dysfonctionnements du système de chauffage ;

— la somme de 92.690,49 €, sauf à parfaire, au titre du préjudice matériel, à défaut au visa de l’article 1240 du Code civil la somme de 25.442,27 € du fait du préjudice matériel en découlant ;

— la somme de 20.000,00 € en réparation de leur préjudice moral ;

— en tout état de cause ;

— dire n’y avoir lieu ni à annulation du contrat de prêt immobilier ni à la déchéance du terme de ce prêt ;

— les autoriser à continuer de s’acquitter des échéances mensuelles de ce contrat de prêt conformément au tableau d’amortissement initialement prévu ;

— débouter la société BANQUE POPULAIRE de toutes ses demandes plus amples ou contraires à leur égard ;

— condamner les époux [X] à leur payer une indemnité de 15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

— condamner les époux [X] à leur payer une indemnité de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en cause d’appel ;

— condamner les époux [X] aux entiers dépens d’instance, en ce compris les dépens et frais afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées ainsi que le coût d’un constat d’huissier de justice réalisé moyennant la somme de 369,20 €.

' Par dernières conclusions d’intimé et notifiées par le RPVA le 8 juin 2023, la SA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, venant aux droits de la société BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL, a demandé de :

— réformer partiellement la décision dont appel ;

— prononcer la nullité du contrat de prêt subséquemment à l’annulation du contrat de vente ;

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— condamner M. [I] et Mme [F]-[J] lui à payer les sommes correspondant au montant du capital emprunté sous déduction des sommes déjà versées ;

— juger que s’il était fait droit à la demande de nullité formée par M. [I] et Mme [F]-[J], M. et Mme [X] seraient condamnés à lui payer une somme globale d’un montant de 57.879,37 € au titre des intérêts échus ou à échoir se rapportant à ce prêt ;

— condamner M. et Mme [X] au paiement d’une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens de l’instance.

' Par ordonnance rendue le 6 avril 2024 au visa de l’article 909 du code de procédure civile, le Conseiller de la mise en état a prononcé l’impossibilité de conclure en qualité d’intimé à l’encontre de la société ATELIER [Localité 12].

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 13 juin 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 17 juin 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, prorogée au 15 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de résolution de la vente pour dol

L’article 1130 du Code civil dispose que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. / Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » tandis l’article 1131 du Code civil dispose que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. » et que l’article 1137 du Code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. / Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. / Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

En lecture du rapport d’expertise judiciaire du 11 juillet 2019, M. [I] et Mme [F]-[J], font état dans leurs écritures à l’encontre de M. et Mme [X] de douze griefs constitutifs selon eux de man’uvres dolosives, de mensonges ou de dissimulations intentionnelles dans les conditions prévues aux dispositions précitées de l’article 1137 du Code civil. Ces griefs sont libellés dans les termes suivants :

« – Pour avoir nettoyé le salpêtre sur le mur de la cave et menti sur l’intervention d’un professionnel pour traiter l’humidité afin de dissimuler les remontées capillaires sur tous les murs périphériques de la maison

— Pour avoir menti sur les problèmes de mise en 'uvre de la dalle de sol de la salle à manger (plafond du garage) afin de dissimuler d’importantes malfaçons qui risquent de porter atteinte à la solidité de l’ouvrage

— Pour avoir repeint l’entrée de la maison afin de dissimuler les traces d’humidité sur les murs empêchant ainsi les acheteurs de réaliser l’ampleur du phénomène qui touche tous les murs périphériques de la maison

— Pour avoir repeint le lambris du salon et posé un sisal afin de cacher les traces de fuites et d’infiltrations provenant des malfaçons commises sur la toiture

— Pour avoir menti sur les compétences de Monsieur [X] en matière de construction afin de rassurer les acheteurs sur la solidité de l’extension entièrement réalisée par Monsieur [X]

— Pour avoir menti sur l’origine du fléchissement de la poutre de l’extension, attribuée à l’humidité au moment de son stockage afin de couper court aux interrogations des acheteurs quant à la solidité de l’ouvrage

— Pour avoir repeint peu avant la vente le cadre de la fenêtre de la cuisine afin de dissimuler les traces d’infiltrations et la présence d’insectes lignivores

— Pour avoir omis de mentionner les innombrables réparations de fortune qu’il a fallu faire sur le toit pour tenter d’endiguer les infiltrations nombreuses générées par les malfaçons commises au moment de la réalisation de la couverture par Monsieur [X]

— Pour avoir repeint le cadre de la fenêtre de la chambre d’enfant peu avant la vente afin de dissimuler les infiltrations

— Pour avoir omis d’évoquer les bruits et vibrations produits par le passage du vent dans les placards de la chambre parentale, traduisant des difficultés dans le solin de la cheminée

— Pour avoir repeint l’ensemble de la chambre de grenier pour dissimuler infiltrations et insectes

— Pour avoir menti sur les traitements réalisés contre les insectes lignivores afin de laisser penser aux acheteurs que la maison était saine »

En l’occurrence, force est de constater que dans cette partie du corps de leurs conclusions (pages 8 et 9), M. [I] et Mme [F]-[J] se bornent à simplement affirmer, sans aucun développement propre à chacun des postes d’agissements allégués ni offres de preuves sur leur matérialité, que « Ces comportements constituent à l’évidence les man’uvres caractéristiques du dol, qui engagent la responsabilité des vendeurs et justifient l’action en nullité de la vente (') », poursuivant ensuite la discussion sur leur demande subsidiaire d’annulation de la vente au titre de la garantie des vices cachés [pages 9 à 17 de leurs conclusions].

M. [I] et Mme [F]-[J] reprennent ensuite cette discussion de recherche de responsabilité pour dol en ce qui concerne respectivement la cave (page 26 du rapport d’expertise judiciaire), les hourdis, la dalle de solidité et la chape du garage (page 27 du rapport d’expertise judiciaire), l’entrée (page 29 du rapport d’expertise judiciaire), le salon du 1er étage (page 32 du rapport d’expertise judiciaire), la salle à manger du 1er étage (page 34 du rapport d’expertise judiciaire), la terrasse accessible depuis la salle à manger du 1er étage (page 38 du rapport d’expertise judiciaire), la cuisine du 1er étage (page 39 du rapport d’expertise judiciaire), les toilettes du 2ème étage situés au-dessus de la cuisine (page 41 du rapport d’expertise judiciaire), la chambre d’enfant (page 42 du rapport d’expertise judiciaire), la chambre blanche (page 44 du rapport d’expertise judiciaire), la chambre aménagée dans le grenier au 3ème étage et la toiture incluant la couverture, la charpente et l’aménagement intérieur (page 45 du rapport d’expertise judiciaire), les extérieurs (page 51 du rapport d’expertise judiciaire), la chaudière à granulés (page 55 du rapport d’expertise judiciaire) ainsi que l’installation électrique et la présence d’insectes lignivores dans toute la maison [17 à 59 de leurs conclusions].

Ici encore, force est de constater que M. [I] et Mme [F]-[J] ne rapportent aucune preuve au sujet de leurs allégations de dissimulations ou de mensonges dolosifs qu’ils imputent à M. et Mme [X]. En effet, au jour de chacune des quatre visites des lieux litigieux mis en vente en 2016, il n’est pas démontré par M. [I] et Mme [F]-[J] :

— qu’aucune trace d’humidité ou de salpêtre n’aurait été visible dans la cave du fait d’un nettoyage et d’un brossage préalables sur les murs de celle-ci juste avant la vente, alors qu’il s’agit d’un lieu naturellement humide et de construction au demeurant très ancienne (plus de deux siècles) ;

— que les vendeurs seraient demeurés taisants sur l’état d’infestation par des insectes xylophages de la poutre à forte section de la cave, alors que cette poutre est manifestement tout aussi ancienne que la cave et se trouve donc naturellement exposée à ce type de dégradation ;

— que les vendeurs auraient menti sur le fait qu’un professionnel serait intervenu pour traiter cette cave afin de contrer les phénomènes de remontées capillaires sur l’ensemble des murs périphériques de la maison, étant rappelé que l’expert judiciaire n’identifie des remontées capillaires d’humidité qu’au niveau d’un seul des murs de l’entrée sous l’escalier

— que l’état de vétusté du garage n’aurait pas été aisément visible de la part de l’acheteur, accompagné ou non d’un professionnel du bâtiment, qu’il s’agisse des hourdis, de la poutre en bois ou du mur en pierre, étant au demeurant observé que la constatation dans le garage de hourdis en position non totalement horizontale ne pouvait laisser que des doutes, y compris auprès d’un non-professionnel du bâtiment, sur l’état de planéité ou sur la garantie de durable planéité de la dalle de la salle à manger située au-dessus ;

— que les acheteurs n’auraient pu s’informer de l’état d’entretien et de conformité de la dalle du garage alors qu’il n’est pas contesté que celle-ci a été construite en 2004, soit plus d’une décennie avant la vente litigieuse du 18 janvier 2017, et que l’acte authentique de vente du 18 janvier 2017 mentionne explicitement que l’acquéreur a été dûment informé que le permis de construire afférent à ces travaux achevés en 2005 n’a donné lieu à aucune déclaration d’achèvement des travaux ni à aucun certificat de conformité et a déclaré « (…) faire son affaire personnelle de la situation de l’IMMEUBLE vendu à cet égard sans recours contre quiconque (') », peu important dès lors s’il s’avère par la suite en lecture du rapport d’expertise judiciaire que la réalisation de cette dalle n’ait pas respecté les règles de l’art et ait occasionné un mauvais état et un positionnement non horizontal de certains des hourdis du garage ;

— que les vendeurs auraient procédé juste avant la vente dans un certain nombre de pièces de la maison et dans son sous-sol à des nettoyages, des changements de revêtements de sol et des remises en peinture récentes dans un but de dissimulation à l’égard des acheteurs ;

— que la maison mise en vente aurait été affectée d’un taux d’humidité anormalement élevé que les vendeurs se seraient efforcés de dissimuler aux acheteurs, étant au demeurant observé à ce sujet qu’aucune mesure d’humidité n’a été demandée par l’une quelconque des parties à l’expert judiciaire au cours de ses opérations ;

— que les acheteurs n’auraient pu se rendre compte par eux-mêmes que les vélux du salon datant d’une précédente rénovation de 1994 étaient par là-même anciens, voire vétustes, (plus de vingt ans), et donc susceptibles d’occasionner des difficultés au regard de l’étanchéité, alors par ailleurs que l’expert judiciaire a mis en évidence que l’enduit du mur surplombant de la propriété voisine s’effrite sur la toiture de la maison litigieuse et empêche ainsi par les chutes de gravats qui en résultent l’écoulement normal des eaux de pluie, provoquant donc des stagnations d’eau sur la toiture et des pénétrations d’humidité dans la maison ;

— que le fléchissement des poutres du plafond de la salle à manger n’était pas visible pour les acheteurs qui ne pouvaient au contraire qu’avoir conscience qu’ils s’engageaient dans l’acquisition d’une maison dont la toiture et la charpente dans leur plus grande partie très anciennes seraient vraisemblablement à refaire ou en tout cas à redresser ou à faire réviser en ce qui concerne la charpente, alors que l’expert judiciaire indique dans son rapport que ce fléchissement était effectivement visible au jour de la vente, excluant dès lors par définition toute possibilité de mensonges ou de dissimulations à ce sujet de la part des vendeurs et que la non-conformité de la pente du toit de cette partie de la maison résultant des travaux de rénovation de 2004 a été expressément acceptée par ces derniers dans l’acte authentique de vente du 18 janvier 2017 dans les conditions précédemment mentionnées ;

— que des agissements de mensonges ou de dissimulations auraient été commis de la part des vendeurs lors de la vente en ce qui concerne la terrasse accessible depuis la salle à manger ne présentant pas un véritable dispositif d’étanchéité selon l’expert judiciaire sans pour autant que celui-ci ne retienne un état d’impropriété de cette terrasse à sa destination, en ce qui concerne la cuisine exposée à un certain nombre de coulures depuis la toiture en cas de pluie ;

— que des agissements de mensonges ou de dissimulations auraient été également commis par les vendeurs lors de la vente en ce qui concerne la salle de bains en état de vétusté manifeste du fait parfaitement visible de détérioration du plancher et des joints autour de la baignoire, en ce qui concerne les toilettes au-dessus de la salle de bains pour au sujet de laquelle toutes coulures d’eau sur la toile à peindre des murs et du plafond auraient été visibles par les acheteurs, au sujet de la chambre d’enfant dont la fenêtre est en état de vétusté y compris au regard de ses fonctions d’étanchéité ou au sujet de la chambre blanche affectée par une simple auréole d’humidité.

Il n’est pas davantage établi au terme des débats par les acheteurs que les vendeurs auraient pu par eux-mêmes identifier avant la vente, sans le recours à la mesure d’expertise judiciaire subséquente, l’insuffisante solidité de la dalle au regard de son soutien par l’ouvrage existant et l’exacte localisation des remontées d’humidité par capillarité par un des murs de l’entrée du rez-de-chaussée, très ancien et semi-enterré. De plus, aucune preuve n’étant rapportée sur la date des dernières mises en peinture dans la maison litigieuse, il importe de rappeler qu’aucune mise en peinture ne peut être pérenne, surtout dans la partie de la maison située en sous-sol.

Enfin, contrairement à ce que motive le premier juge, aucune preuve de man’uvres tendant à des mensonges ou des dissimulations ou réticences dolosives n’est rapportée à l’encontre de M. et Mme [X] en ce qui concerne les charpentes ayant été soumises à des attaques d’insectes xylophages ainsi que les fuites d’eau ayant affecté plusieurs pièces de la maison du fait de l’impropriété de la toiture, le fait que ces derniers en aient eu nécessairement conscience ne suffisant à induire qu’ils auraient tenté de le dissimuler ou de le travestir à l’égard de M. [I] et Mme [F]-[J] lors de la vente. Ces derniers ne pouvaient au contraire que raisonnablement considérer que cette toiture et cette charpente en grande partie d’origine sur une maison vieille de plus de deux cents ans (hors extension) nécessiterait immanquablement à très court terme un programme de révision ou de restauration partielle ou totale. Lors des négociations sur la vente de cette maison, il leur incombait en conséquence au titre de la prudence d’examiner plus amplement l’aspect de cette toiture très ancienne, quitte à le faire faire par un professionnel qualifié en cas de difficultés ou de dangerosité d’accès, d’autant qu’aucun document justificatif de travaux de réfection ou de révision de cette toiture attestant le cas échéant d’éléments neufs ne leur a alors été remis. Il leur aurait été ici aisément loisible de faire établir avant la vente des devis de réparation sur tous les éléments dont l’état de vétusté était parfaitement visible, y compris pour une personne non professionnelle du bâtiment. Il en ressort en définitive que c’est en l’état et sans aucun élément caractérisé de dissimulation ou de mensonge de la part de M. et Mme [X] que ce bâti très ancien a été acquis par M. [I] et Mme [F]-[J]. Ces derniers ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que M. et Mme [X] les auraient empêchés par des mensonges et des dissimulations de s’apercevoir de ces problèmes notamment de remontées d’humidité par capillarité par le sol, d’étanchéité des toitures et de conformité des charpentes.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a annulé le contrat litigieux de vente immobilière pour cause de dol et en ce qu’il a en conséquence condamné M. et Mme [X] à restituer à M. [I] et Mme [F]-[J] la somme de 245.000,00 € correspondant à ce prix de vente immobilière.

2/ Sur la demande de résolution de vente au titre de la garantie des vices cachés

L’acte authentique du 18 janvier 2017 de la vente immobilière litigieuse contient la clause ainsi libellée :

« L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve aujourd’hui l’entrée au jour de en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

L’ACQUÉREUR précise qu’il a pu constater lors de la visite préalable aux présentes, que la chaudière équipant le BIEN fonctionne effectivement, et reconnaît avoir été averti que la vente est conclue en l’état, le VENDEUR dans tendant à garantir le pont et parfait fonctionnement ultérieur de ladite chaudière. »

En l’occurrence, il n’est pas établi que M. et Mme [X] aient été à l’occasion de cette vente immobilière des professionnels de l’immobilier ou de la construction ou se soient comportés comme tels. Aucun élément ne permet en effet d’apporter la preuve qu’ils aient été eux-mêmes en totalité les constructeurs de l’extension de la maison, étant rappelé que celle-ci ne constitue qu’une partie de ce bâti remontant au XVIIIe siècle. De plus, pour les motifs précédemment énoncés concernant le rejet des allégations de dol, l’ensemble des griefs formulés par M. [I] et Mme [F]-[J] ne peuvent se rattacher à des vices cachés, ceux-ci ressortissant au contraire à tout un ensemble de défauts suffisamment apparents ou très aisément détectables du fait de l’état de grande ancienneté, voire sur un certain nombre de points de vétusté, de la plus grande partie de ce bâti d’habitation et donc de la très suffisante visibilité de toutes les difficultés alléguées. Cette clause contractuelle s’avère en conséquence parfaitement opposable aux acheteurs, en ce compris en ce qui concerne le poêle à granulés. Sur ce dernier sujet, une clause distincte du compromis de vente du 14 novembre 2016 rappelle que le poêle à granulés équipant l’immeuble a été installé en cours d’année 2008, M. [I] et Mme [F]-[J] ayant confirmé ici faire leur affaire personnelle de la situation de l’immeuble à cet égard. Dans l’acte authentique de vente du 18 janvier 2017, ces derniers confirment avoir constaté que cette chaudière équipant l’immeuble vendu fonctionne effectivement et que la vente est conclue en l’état, « (') le vendeur n’entendant pas garantir le bon et parfait fonctionnement ultérieur de ladite chaudière. ».

M. [I] et Mme [F]-[J] seront dès lors déboutés de leur demande subsidiaire d’annulation du contrat litigieux de vente immobilière au titre de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du Code civil.

3/ Sur les autres demandes

Compte tenu des motifs qui précèdent sur le rejet de la demande d’annulation du contrat de vente immobilière pour dol ou à défaut au titre de la garantie des vices cachés, M. [I] et Mme [F]-[J] seront par voie de conséquence purement et simplement déboutés de toutes leurs demandes additionnelles de dommages-intérêts en allégation de préjudice de jouissance, de préjudice matériel et de préjudice moral ainsi que de travaux réparatoires en cas de non-résolution de la vente immobilière litigieuse.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera également infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à payer au profit de M. [I] et Mme [F]-[J] la somme de 36.324,31 € à titre de préjudice matériel et la somme de 6.000,00 € à titre de préjudice moral et confirmé, quoique par substitution de motifs, en ce qu’il a rejeté la demande formée par M. [I] et Mme [F]-[J] en allégation de préjudice de jouissance.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a ordonné la restitution par M. [I] et Mme [F]-[J] à la société BANQUE POPULAIRE du capital emprunté au titre de cette acquisition immobilière et en ce qu’il a ordonné qu’une partie du préjudice matériel à concurrence de 18.504 85 €, correspondant aux intérêts du crédit et au cours de son assurance, devait être reversée sur justificatif à la société BANQUE POPULAIRE.

Compte tenu des motifs qui précèdent à titre principal, la société BANQUE POPULAIRE présente des demandes devenues sans objet en ce qui concerne l’annulation du contrat de prêt en cas d’annulation du contrat de vente, la condamnation de M. [I] et Mme [F]-[J] à lui payer les sommes correspondant au montant du capital emprunté sous déduction des sommes déjà versées et la condamnation de M. et Mme [X] à lui payer la somme de 57.879,37 € au titre des intérêts échus ou à échoir en cas d’annulation du contrat de vente immobilière. Toutes ses demandes seront en conséquence purement et simplement rejetées, le jugement de première instance devant dans ces conditions être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par la société BANQUE POPULAIRE à hauteur de ce même montant.

La société BANQUE POPULAIRE ne forme pas d’appel incident sur le rejet en première instance de sa demande indemnitaire. Ce poste de décision de première instance sera en conséquence purement et simplement confirmé.

Enfin, en conséquence des motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera infirmé en toutes ses décisions de condamnation de M. et Mme [X] à payer au profit de M. [I] et Mme [F]-[J] une indemnité de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris les dépens et frais afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.

La demande formée par M. [I] et Mme [F]-[J] aux fins d’être autorisé à s’acquitter des échéances de prêt afférente à ce concours bancaire devient dès lors sans objet.

Le jugement de première instance sera confirmé en sa décision de rejet d’indemnité à l’égard de la société BANQUE POPULAIRE en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. et Mme [X] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 5.000,00 € en tenant compte à la fois des frais de première instance et des frais de procédure d’appel, à la charge de M. [I] et Mme [F]-[J].

Il ne paraît pas inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la société BANQUE POPULAIRE les frais irrépétibles qu’elle a été amenée à engager à l’occasion de cette instance.

Enfin, succombant à l’instance, M. [I] et Mme [F]-[J] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée à l’encontre de M. et Mme [X] au visa de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens et frais afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-20/02204 rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, à l’exception du rejet de la demande formée par M. [C] [I] et Mme [R] [F]-[J] en allégation de préjudice de jouissance et du rejet de la demande indemnitaire formée par la SA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES.

Statuant de nouveau.

DÉBOUTE M. [C] [I] et Mme [R] [F]-[J] de l’ensemble de leurs demandes formé à l’encontre de M. [T] [X] et Mme [S] [A] [Z] épouse [X].

CONDAMNE M. [C] [I] et Mme [R] [F]-[J] à payer au profit de M. [T] [X] et Mme [S] [A] [Z] épouse [X] une indemnité de 5.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [C] [I] et Mme [R] [F]-[J] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens et frais afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées.

Le greffier Le président