Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société en nom collectif (SNC) Villa Colette a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 10 mars 2020 par lequel le maire de la commune de Lège-Cap-Ferret a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Côté Sable un permis de construire en vue de l’extension d’un hôtel sur un terrain situé 37 boulevard de la Plage après démolition des constructions existantes, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux, et l’arrêté du 10 décembre 2020 par lequel le maire a délivré à la même société un permis de construire modificatif.

Par un jugement n° 2005219 du 2 juin 2022, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 27 juillet 2022 et 7 décembre 2023, la SNC Villa Colette, représentée par M^e Achou-Lepage, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 2 juin 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 10 mars 2020 portant permis de construire, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux formé contre cet arrêté, et l’arrêté du 10 décembre 2020 portant permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret et de la SAS Côté Sable une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle dispose d’un intérêt à agir, dès lors qu’elle sera voisine directe du projet, lequel, par sa surface de plancher, son emprise au sol et les places de stationnement créées, générera des nuisances sonores, et augmentera le risque d’inondation et de surcharge des réseaux d’assainissement ;

— le jugement est irrégulier faute pour les premiers juges d’avoir statué sur le moyen, qui n’était pas inopérant, soulevé à l’encontre du permis de construire modificatif, tiré de la fraude commise par le pétitionnaire ;

— les dossiers de demande de permis de construire ne respectent pas les exigences du h) de l’article R. 431-16 et de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme ;

— les permis de construire en litige ont été délivrés en méconnaissance des articles UA 1.3, 2.6, 3.1, 11.3 et 12.1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— ils sont illégaux compte tenu de l’illégalité de l’article UA 12 du plan local d’urbanisme et de leur méconnaissance des dispositions pertinentes susceptibles d’être remises en vigueur ;

— ils ont été délivrés en méconnaissance des articles VIII 2 et VIII 3 du règlement d’un plan de prévention des risques d’inondation par submersion marine.

— le permis de construire modificatif est entaché de fraude.

Par des mémoires, enregistrés les 31 janvier 2023 et 11 mars 2024, la SAS Côté Sable, représentée par M^e Cornille, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que la cour sursoit à statuer dans l’attente d’une régularisation en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SNC Villa Colette en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable ; d’une part, la société requérante ne justifie pas d’une notification de son recours contentieux au bénéficiaire du permis et à l’auteur de la décision, telle qu’exigée par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ; d’autre part, elle ne justifie pas d’un intérêt à agir, faute de démontrer qu’elle serait affectée directement dans ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

— à supposer que la cour estime que les arrêtés en litige sont entachés de vices susceptibles d’entrainer leur annulation, elle fera application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et sursoira à statuer pour permettre une régularisation desdits vices.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 avril 2023, la commune de Lège-Cap-Ferret, représentée par la Selarl HMS Atlantique avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la SNC Villa Colette en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Béatrice Molina-Andréo, rapporteure,

— les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,

— et les observations de M^e Achou-Lepage, représentant la SNC Villa Colette, de M^e Corner-Amour, représentant la commune de Lège-Cap-Ferret et de M^e Eizaga, représentant la SAS Côté Sable.

Considérant ce qui suit :

1. Le 19 novembre 2019, la société par actions simplifiée (SAS) Côté Sable a déposé une demande de permis de construire en vue de procéder à divers travaux d’extension de l’hôtel qu’elle exploite boulevard de la Plage, sur le territoire de la commune de Lège-Cap-Ferret, sur la parcelle cadastrée section LH n°128, et d’en étendre la surface sur la parcelle voisine cadastrée LH n°131 après démolition de la maison et du garage existant. Par arrêté du 10 mars 2020, le maire lui a délivré ce permis de construire. Par arrêté du 10 décembre 2020, le maire lui a délivré un permis de construire modificatif autorisant notamment la modification de l’accès à la parcelle et la conservation d’éléments de végétation existant. La société en nom collectif (SNC) Villa Colette, voisine immédiate du projet, a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler ces deux arrêtés, ainsi que la décision rejetant implicitement son recours gracieux dirigé contre l’arrêté du 10 mars 2020. Par la présente requête, la SNC Villa Colette demande l’annulation du jugement du 2 juin 2022 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.

Sur la régularité du jugement :

2. Il ressort des termes du jugement attaqué que les premiers juges ont répondu, aux points 13 et 14 du jugement attaqué, au moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.6 du plan local d’urbanisme (PLU), en considérant que si le permis de construire délivré le 10 mars 2020 autorisait la réalisation de cheminements en bois le long de la façade sur rue sur l’emprise de l’espace paysager protégé identifié par le règlement graphique du plan local d’urbanisme, il ressortait des plans joints au dossier de permis de construire modificatif que celui-ci avait remédié à cette irrégularité. En se bornant à indiquer, sans plus de précision, dans son mémoire complémentaire enregistré au greffe du tribunal le 9 février 2021, que « les plans joints au dossier ne correspondent pas à la réalité des lieux » et que « l’appréciation du service instructeur n’a pu être que faussée , dans la mesure où l’accès à créer et ses aménagements empiéteront sur l’espace paysager protégé par le PLU », la société requérante ne peut être regardée comme ayant soulevé le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif aurait été obtenu par fraude. Par suite, et alors au demeurant que les premiers juges ont nécessairement estimé que les plans produits étaient conformes à la réalité en relevant que l’accès à la voie publique existant au niveau de la parcelle cadastrée n°131 n’empiète nullement sur l’espace paysager protégé, le moyen tiré de ce que le jugement serait entaché d’une omission à statuer doit être écarté.

Sur le bien-fondé du jugement :

En ce qui concerne la composition des dossiers de permis de construire :

3. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () h) Une notice précisant l’activité économique qui doit être exercée dans le bâtiment et justifiant, s’il y a lieu, que cette activité répond aux critères définis par l’article R. 121-5, lorsque la demande concerne un projet de construction visé au 4° de cet article et situé dans un espace remarquable ou dans un milieu à préserver d’une commune littorale () ».

4. Si la SNC Villa Colette fait état de ce que le terrain d’assiette du projet se situe à moins de cent mètres du rivage, cette seule circonstance ne suffit pas à établir que le terrain d’assiette du projet serait inclus dans un espace remarquable ou dans un milieu à préserver d’une commune littorale au sens de l’article R. 431-16 précité du code de l’urbanisme. En outre, il est constant que ce terrain est classé en zone UA du PLU correspondant aux « secteurs centraux, denses, des villages de la commune », et non en zone NS, correspondant « aux parties de la commune à protéger strictement, en raison de la qualité des sites ou des paysages () et où n’est autorisée que la construction d’équipements légers nécessaires à l’accueil du public, et dans certains secteurs, uniquement l’aménagement de l’existant ». Par suite, le moyen tiré de ce que les dossiers de demande de permis de construire ne comportent pas la notice exigée par ces dispositions ne peut qu’être écarté.

5. En second lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. ».

6. Si la SNC Villa Colette soutient que l’extension de la terrasse de l’hôtel va empiéter sur le domaine public, il ressort des pièces du dossier que l’extension autorisée par le permis de construire initial se situait à l’intérieur de la parcelle et qu’en tout état de cause, le permis de construire modificatif ne prévoit même plus une telle extension. Ainsi, dès lors que le projet ne prévoit pas de travaux de construction sur le domaine public, la société requérante ne peut utilement soutenir que les dossiers de demande de permis de construire auraient dû comporter l’autorisation prévue par les dispositions précitées de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne le respect des dispositions du règlement de la zone UA du PLU :

7. En premier lieu, l’article UA 1.3 de ce règlement prévoit que : « Dans les secteurs concernés par un risque fort à très fort de remontée de nappes phréatiques ou par un risque de submersion marine, sont interdits les sous-sols habitables ou affectés à un usage annexe de l’habitation (tels que réserve, atelier, local technique, buanderie, cave ) à l’exception de l’usage de stationnement. ».

8. Il ressort des pièces du dossier et n’est pas contesté que les locaux techniques (stockage, chaufferie, lingerie, vestiaires) existants situés au niveau du sous-sol de la parcelle cadastrée LH n°128 ne sont pas concernés par les travaux en litige, la partie de ce sous-sol affectée au stationnement devant simplement faire l’objet d’une réorganisation intérieure en vue de la diminution du nombre des places disponibles et de la mise à disposition d’un local de stationnement pour les vélos. Alors que la notice descriptive du projet indique que les éléments techniques de l’hôtel seront installés sur les toits-terrasses, il ne ressort d’aucune pièce du dossier et la SNC Villa Colette n’apporte aucun élément de nature à établir que les locaux techniques de la piscine et du spa réalisés dans le cadre de l’extension de l’hôtel seront en réalité installés en sous-sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 1.3 du règlement de la zone UA du PLU doit être écarté.

9. En deuxième lieu, l’article UA 2.6 de ce règlement prévoit que : « Dans les secteurs paysagers » espaces paysagers protégés « () les occupations et utilisations du sol ci-après sont soumises aux conditions suivantes : – les aménagements nécessaires à l’accès aux parcelles et les terrassements éventuels induits sont autorisés lorsqu’il n’existe pas d’autre accès possible en dehors du secteur paysager, – les travaux d’infrastructure et de desserte des réseaux, les aires de stationnement (), – la reconstruction à l’identique après démolition d’un bâti existant () ».

10. Si le permis de construire délivré le 10 mars 2020 autorisait la réalisation de cheminements piétons en bois le long de la façade sur rue sur l’emprise de l’espace paysager protégé identifié par le règlement graphique du PLU, lesquels ne sont pas au nombre des aménagements autorisés par les dispositions précitées, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif délivré le 10 décembre 2020, qui a pour objet la modification de l’accès à la parcelle pour les véhicules et les piétons et la conservation totale de l’espace paysager à protéger et des arbres de hautes tiges, a remédié à cette irrégularité en prévoyant la réalisation d’accès à la voie publique sur la parcelle cadastrée LH n° 131, située en dehors de l’espace paysager protégé tel qu’il est identifié, au niveau de la façade sur rue de cette parcelle, par le document graphique du PLU. Par suite, et alors que la requérante n’établit pas le caractère erroné des plans produits à l’appui de la demande de permis de construire modificatif, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 2.6 du règlement de la zone UA du PLU doit être écarté.

11. En premier lieu, l’article UA 3.1 de ce règlement prévoit que : « Conditions d’accès : () / Les accès doivent être adaptés à la destination et à l’importance de l’opération qu’ils desservent. Ils doivent être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / () ».

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par le boulevard de la plage et que l’accès se fait, outre par le biais d’une rampe déjà existante sur la parcelle LH n° 128 qui permet l’accès aux places de stationnement situées en sous-sol, par un nouvel accès situé sur la parcelle LH n° 131 qui permet d’accéder aux douze places de stationnement aérien situées à l’arrière de l’extension. S’il n’est pas contesté que le boulevard de la plage est très fréquenté pendant la période estivale, il ressort des pièces du dossier que la vitesse de circulation y est réduite à 20 kilomètres par heure et que la voie offre une bonne visibilité dans la portion située à proximité du terrain d’assiette. Il n’est pas établi que l’accès des véhicules aux douze places de stationnement nouvellement créées et leur sortie nécessiteraient des manœuvres sur la voie publique et seraient, eu égard notamment au trafic prévisible limité, de nature à entraîner une gêne ou une dangerosité quelconque pour la circulation publique. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UA 3.1 du règlement de la zone UA du PLU doit être écarté.

13. En troisième lieu, l’article UA 11.3 de ce règlement prévoit que : « Dans les » espaces paysagers protégés " () Sont interdits : – la suppression des espaces verts sur l’emprise non bâtie (), – la coupe ou l’abattage d’arbres en dehors des parties de construction et d’aménagement autorisées sauf pour des raisons sanitaires, et sous réserve de replantation. La végétation arborée existante doit être conservée et régénérée ; en cas contraire, pour des raisons phytosanitaires, des replantations doivent être réalisées sur l’unité foncière pour compenser les sujets à haute tige supprimés ".

14. S’il est constant que le permis de construire délivré le 10 mars 2020 autorisait l’abattage d’arbres situés dans l’espace paysager protégé identifié au niveau de la façade sur rue de la parcelle cadastrée LH n°131 par le document graphique du PLU, il ressort toutefois des plans joints au dossier de permis de construire modificatif que ce dernier a remédié à cette illégalité en prévoyant la conservation de l’intégralité de l’espace paysager protégé et l’abattage de huit arbres situés en dehors de cet espace protégé, qui seront au demeurant remplacés. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 11.3 du règlement de la zone UA du PLU doit être écarté.

15. En quatrième lieu, l’article UA 12.1 de ce règlement prévoit que : « Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone et être aménagées sur le terrain d’assiette du projet (par conséquent en dehors des voies ouvertes à la circulation et autres emprises publiques). Les aires de stationnement () doivent être réalisées sur le terrain d’assiette du projet. / Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement, ces dernières peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat () ».

16. D’une part, le premier alinéa de l’article UA 12.1 précité doit être interprété comme imposant la réalisation de places de stationnement même s’il n’en fixe pas un nombre déterminé et le deuxième alinéa de cet article prévoit expressément que les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat. Il en résulte que le projet a pu légalement prévoir de réaliser six places de stationnement en dehors du terrain d’assiette du projet, sur la parcelle située dans son environnement immédiat, au 1 rue des Mouettes, et appartenant à la SAS Côté Sable. D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que les vingt-quatre places de stationnement prévues dans la demande de permis de construire ne correspondraient pas aux besoins de l’opération projetée laquelle comprend, certes, une partie à usage d’hôtel comportant vingt-six chambres nécessitant des places de stationnement pour les clients, mais aussi une partie à usage de restaurant-salon de thé, spa, salle de séminaire et boutique, essentiellement mise à la disposition des clients de l’hôtel, et pour laquelle de telles places de stationnement ne sont pas indispensables. Au surplus, l’hôtel propose un service de navettes de 7 places depuis la gare ou l’aéroport et un parking public est situé à proximité immédiate, rue des Mouettes. Ainsi, alors même que la capacité théorique maximale de l’établissement a été évaluée à hauteur de cent-quatre-vingt-neuf personnes au titre de la réglementation des établissements recevant du public, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UA 12.1 du règlement de la zone UA du PLU doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité des dispositions du règlement de la zone UA du PLU :

17. Aux termes de l’article L. 600-12-1 du code de l’urbanisme : « L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l’utilisation du sol ou à l’occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions de refus de permis ou d’opposition à déclaration préalable. Pour ces décisions, l’annulation ou l’illégalité du document d’urbanisme leur ayant servi de fondement entraîne l’annulation de ladite décision. ».

18. Il résulte de ces dispositions que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document local d’urbanisme n’entraîne pas l’illégalité des autorisations d’urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d’illégalité repose sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de l’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, de vérifier si l’un au moins des motifs d’illégalité du document local d’urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l’autorisation d’urbanisme. Un vice de légalité externe est étranger à ces règles, sauf s’il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d’urbanisme applicables au projet. En revanche, sauf s’il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet, un vice de légalité interne ne leur est pas étranger.

19. Aux termes de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat. / () ».

20. Il résulte de ce qui a été dit au point 16 que l’article UA 12.1 précité doit être interprété comme imposant, par son premier alinéa, la réalisation de places de stationnement même s’il n’en fixe pas un nombre déterminé et comme permettant, par son deuxième alinéa, que ces places soient réalisées sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat. Par suite, le moyen tiré, par voie d’exception de ce que les dispositions précitées de l’article UA 12.1 du PLU comporteraient une imprécision sur la possibilité de réaliser des places de stationnement en dehors du terrain d’assiette en contrariété avec l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, doit être écarté.

En ce qui concerne le respect des dispositions du règlement du plan de prévention des risques d’inondation par submersion marine :

21. Le terrain d’assiette du projet est situé en zone bleu clair du plan de prévention des risques d’inondation par submersion marine approuvé le 19 avril 2019, qui correspond à la partie du territoire soumise exclusivement à l’aléa avec prise en compte du changement climatique. Selon l’article VIII 2 du règlement de ce plan, « tous les projets sont admis sous réserve du respect des prescriptions et dispositions constructives énumérées à l’article VIII 3 », lequel prévoit notamment que les garages souterrains et les locaux techniques, à l’exception des locaux d’ordures ménagères, devront être réalisés au-dessus de la cote de seuil. Toutefois, dès lors qu’il ressort des pièces du dossier, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, que le sous-sol situé sur la parcelle cadastrée LH n°128 ne fera pas l’objet de travaux, le moyen tiré de ce que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées au motif que l’installation des locaux techniques de la piscine et du spa serait située en-dessous de la cote de seuil fixée en l’espèce à 3,75 m, est inopérant.

En ce qui concerne la fraude :

22. La fraude, dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date du permis de construire, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier, y compris le cas échéant au vu d’éléments dont l’administration n’avait pas connaissance à cette date, que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration ou s’est livré à des manœuvres en vue d’obtenir un permis de construire indu.

23. Contrairement à ce qui est soutenu, il ressort des pièces du dossier ainsi qu’il a été dit plus haut, au point 10, que les plans joints aux dossiers de demande de permis correspondent à la réalité des lieux. Par suite, la SNC Villa Colette n’est pas fondée à soutenir que la société pétitionnaire se serait livrée à une manœuvre en vue d’obtenir un permis de construire indu.

24. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense par la SAS Côté Sable, que la SNC Villa Colette n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Sur les frais liés au litige :

25. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret et de la SAS Côté Sable, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la SNC Villa Colette demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société requérante la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Lège-Cap-Ferret et la même somme à verser à la SAS Côté Sable au titre des mêmes dispositions.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SNC Villa Colette est rejetée.

Article 2 : La SNC Villa Colette versera la somme de 1 500 euros à la commune de Lège-Cap-Ferret et celle de 1 500 euros à la SAS Côté Sable au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Villa Colette, à la SAS Côté Sable et à la commune de Lège-Cap-Ferret.

Délibéré après l’audience du 10 octobre 2024 à laquelle siégeaient :

M. Luc Derepas, président,

M^me Evelyne Balzamo, présidente de chambre,

M^me Molina-Andreo, présidente-assesseure.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024.

La rapporteure,

Béatrice Molina-Andréo

Le président,

Luc Derepas

La greffière,

Sylvie Hayet

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.