Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

Par une requête enregistrée sous le n° 2108346, M. et M^me H et M. et M^me I ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler le permis de construire délivré le 15 juin 2021 par le maire de la commune de Courchevel à la société immobilière de Courchevel et rectifié par arrêtés des 16 et 17 juin 2021, la décision implicite de rejet de leur recours gracieux et le permis de construire modificatif du 31 octobre 2022.

Par une requête enregistrée sous le n° 2301769, M. et M^me H et M. et M^me I ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler le permis de construire modificatif délivré le 31 octobre 2022 par le maire de la commune de Courchevel à la société immobilière de Courchevel, ainsi que la décision du 19 janvier 2023 de rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement nos 2108346-2301769 du 28 mai 2024, le tribunal administratif de Grenoble, après avoir joint ces deux demandes, les a rejetées.

Procédure devant la cour

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 juillet 2024 et 19 septembre 2024, M. et M^me H et M. et M^me I, représentés par la SELARL JL Avocat, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 28 mai 2024 ;

2°) d’annuler le permis de construire délivré le 15 juin 2021 et rectifié les 16 et 17 juin 2021 et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, ainsi que le permis de construire modificatif du 31 octobre 2022 et la décision du 19 janvier 2023 de rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Courchevel le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le jugement attaqué est insuffisamment motivé, le tribunal n’ayant pas suffisamment répondu à plusieurs des moyens soulevés ; le premier était tiré de ce que le dossier était incomplet en ce que les niveaux du terrain naturel au droit de l’ensemble des murs du bâtiment en dehors de l’emprise actuelle ne figuraient pas sur les plans ; le second était tiré de ce que le projet en litige consiste en une construction d’un bâtiment nouveau, et non une reconstruction, et sur les incidences de cette qualification sur la détermination du terrain naturel et la détermination et le calcul des règles de hauteur ; enfin les premiers juges n’ont pas suffisamment expliqué pourquoi la partie située en limite séparative avec le parking public ne méconnaîtrait pas les règles du plan local d’urbanisme (PLU) ;

— les dossiers de permis de construire ne comportent pas l’ensemble des documents exigés par les articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme, ne permettant pas de situer le projet dans son environnement immédiat, comprenant plus particulièrement le chalet, protégé, « Le petit Navire » ; s’agissant d’une construction située aux abords d’un monument historique, les dispositions des articles R. 431-14 et R. 431-14-1 du code de l’urbanisme imposent en outre de produire une notice complémentaire qui indique les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux, et ces dossiers ne comportent pas l’accord du gestionnaire du domaine public ni de notice spécifique ;

— les dossiers de permis comportent des insuffisances et incohérences sur les cotes altimétriques ; s’agissant du permis initial, les cotes de référence indiquées ne permettent pas de s’assurer de leur authenticité et donc du respect du lexique du PLU applicable au calcul du terrain naturel en cas de reconstruction, d’autant plus que, s’agissant du permis modificatif, les cotes indiquées sont différentes, passant de 1782,38 NGF à 1782,25 NGF ; le dossier ne comporte au surplus ni la cote altimétrique de l’égout de toit du bâtiment initial, qui aurait seule permis de vérifier le respect des dispositions de l’article II. 11 des prescriptions générales du PLU relatives à la hauteur, ni de cote altimétrique reprise à tout endroit de la construction et notamment au droit de l’ensemble des murs du bâtiment ;

— l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est irrégulier dès lors que les prescriptions qu’il édicte sont insuffisantes pour protéger, en premier lieu, le chalet « le Petit Navire », chalet témoin de l’époque et inscrit à ce titre à l’inventaire des monuments historiques, et dont l’intérêt patrimonial ne tient pas seulement à son agencement intérieur mais également à son implantation, architecture et volumétrie orientées vers le soleil et la vue, ce qui ne pourra plus être compris par les visiteurs, et l’arrêté du 25 janvier 2005 d’inscription à l’inventaire des monuments historiques protège bien le terrain, en totalité, avec son chalet ; il ne sera plus visible, étant désormais situé à l’arrière du projet en litige, formé d’une barre, massive et sans caractère avec un toit ayant une forme et une hauteur inadaptées, et il sera privé de perspectives sur les montagnes ; dans ces conditions, les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France tendant simplement à modifier l’épaisseur des rives et égouts de l’avant-toit afin de ne pas aboutir à un effet de bandeau disproportionné sont insuffisantes pour protéger le monument historique, étant relevé que l’absence d’unité architecturale du voisinage immédiat est sans incidence sur cette appréciation ; au surplus, ces prescriptions ne pourront pas être respectées, n’étant pas réalisables techniquement au regard des règles particulières régissant la construction des toitures en montagne, en ce que l’épaisseur du chevron ou le chéneau type « nantais » du permis modificatif, sera insuffisante pour supporter la couverture en lauzes et la neige du toit ; en second lieu, ces prescriptions, trop générales, sont également insuffisantes pour protéger la chapelle Notre-Dame de l’Assomption, qui a une vue directe sur le projet ; enfin, le projet ne respecte pas les prescriptions, chiffrées, de l’ABF;

— le dossier ne permet pas de vérifier le respect de l’article UH 4 du règlement du PLU, ni de s’assurer que les espaces libres sont traités conformément aux exigences de l’article UH 13 de ce même règlement ;

— les articles UH 6 et UH 7 du règlement du PLU sont méconnus, étant relevé que les dispositions particulières, qui doivent être interprétées strictement, n’ont pas vocation à s’appliquer puisque la construction ne peut être qualifiée de reconstruction respectant l’implantation initiale du bâtiment, le nouveau bâtiment s’étendant largement en dehors de l’emprise initiale du bâtiment ; s’agissant de l’article UH 6 du règlement du PLU, la construction ne respecte pas le recul de quatre mètres des emprises publiques, la distance d’implantation étant de 0,25 mètre entre le parvis projeté et la parcelle cadastrée AB n° A, le projet d’hôtel étant, par ailleurs, le long du virage en partie haute du terrain, implanté à 3,20 mètres de la route, et, enfin, la construction étant, le long de la limite de propriété du département, édifiée avec un recul maximum de 2,80 mètres, alors pourtant que le passage destiné aux piétons et véhicules caractérise une emprise publique ; s’agissant de l’article UH 7 du règlement du PLU, en ce qui concerne la limite avec la parcelle AB n° A, la construction sera implantée à une distance de la limite séparative qui ne serait pas inférieure à 7,50 mètres et pas supérieure à 12 mètres alors que selon les plans, cette distance est comprise entre 1,70 mètre et 4,70 mètres ; en ce qui concerne également la limite avec les nouvelles parcelles cadastrées AB nos D et D, la construction doit être implantée à une distance qui ne peut pas être inférieure à 4 mètres, alors qu’elle est implantée à 1,40 mètre au maximum ; enfin et en tout état de cause, à supposer même que les dispositions dérogatoires trouveraient à s’appliquer, le projet n’en serait pas moins irrégulier dès lors que le balcon s’avance de plus d’un mètre alors qu’il ressort de l’article II. 10 relatif aux modalités d’application des retraits par rapport aux limites de propriétés et aux pistes de ski, que le fait de ne pas comptabiliser les balcons dans le recul par rapport aux limites séparatives de propriété n’est possible que dans la limite d’un mètre ;

— les dispositions de l’article UH 10 du règlement du PLU sont méconnues ; elles ne peuvent être comprises comme permettant de faire une application différenciée des règles, celle du terrain naturel pour les parties du bâtiment dont l’implantation n’a pas été modifiée et celle commune pour les autres parties ; le projet ne vient pas s’édifier sur l’emprise de l’hôtel existant et a une implantation totalement nouvelle qui ne permet pas au propriétaire de se prévaloir des règles assouplies du terrain naturel en cas de reconstruction ; il s’en déduit qu’il fallait prendre en compte le terrain naturel existant, en tout point de la construction, pour apprécier la hauteur des façades, et que la vérification de la hauteur ne pouvait se cantonner à celle d’une moyenne altimétrique, l’insuffisance du dossier de permis de construire à cet égard n’ayant pas permis au service instructeur de vérifier le respect de la règle de hauteur ; en outre, la hauteur de 16,50 mètres n’est pas respectée ;

— les façades du bâtiment sont sombres, en contrariété avec les prescriptions de l’article UH 11 du règlement du PLU ; en outre, le maximum de l’emprise au sol des toitures-terrasses est dépassé, en méconnaissance de l’article UH 11. 2 du règlement du PLU, dès lors que le total des toitures terrasses serait de l’ordre de 950 m², soit au-delà des 30 % de la surface d’emprise au sol de la construction couverte par la toiture à deux pans, et la circonstance que la hauteur serait inférieure à 3,50 mètres ne peut être invoquée utilement, eu égard à la rédaction incertaine du PLU sur le caractère cumulatif ou non des conditions et à l’absence de cote altimétrique précise ;

— les dispositions de l’article UH 12 du règlement du PLU ne sont pas respectées dès lors que le projet n’a prévu que quarante-neuf places de stationnement, ne tenant ainsi compte que de la seule surface de plancher des suites et des chambres du personnel, sans inclure les besoins liés aux activités d’espace spa/bien-être et de bar indépendants de l’établissement et du restaurant gastronomique et une terrasse pourtant accessibles depuis l’extérieur à des visiteurs ne résidant pas à l’hôtel ; à cet égard, le PLU impose pour le restaurant la création d’une place pour chaque 40 m² de surface de plancher ; au surplus, la règle fixée par cet article UH 12 est une surface minimum et il aurait donc fallu tenir compte des besoins de l’opération, importants en l’espèce compte tenu de la configuration des lieux et des activités autres que l’hôtellerie ; par ailleurs, le dépose-minute ne peut être qualifié de place de stationnement.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 février 2025, la société OCP 1850, représentée par M^e Szostak, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UH 4 du règlement du PLU est irrecevable en ce qu’il n’est pas assorti de précisions suffisantes ;

— les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 février 2025, la commune de Courchevel, représentée par la SELARLU Jean-Marc Petit-Avocat, conclut au rejet de la requête, après avoir, le cas échéant, mis en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 6 février 2025 la clôture de l’instruction a été fixée au 6 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Burnichon, première conseillère ;

— les conclusions de M^me Djebiri, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Gagnet substituant M^e Léron pour les requérants, de M^e Roussel substituant M^e Petit pour la commune de Courchevel et de M^e Vital-Durand substituant M^e Szostak pour la société OCP 1850.

Considérant ce qui suit :

1. La Société Immobilière de Courchevel a déposé, le 25 septembre 2020, une demande, qu’elle a complétée ultérieurement, de permis de construire, portant sur la démolition d’un hôtel d’une surface de plancher de 3 810 m² et la création d’un nouvel hôtel-restaurant d’une surface de plancher de 6 868 m² répartie sur deux bâtiments à destination d’hébergement hôtelier, ainsi que la démolition et reconstruction partielle du parking des Chenus, sur un terrain classé en zone UH du plan local d’urbanisme (PLU) de Courchevel, d’une superficie totale de 2804 m², situé route des Chenus, au lieu-dit Les Chenus, et constitué des parcelles cadastrées section AB nos L, B et C. Par un arrêté du 15 juin 2021, rectifié les 16 et 17 juin suivants en raison d’erreurs matérielles, le permis sollicité a été délivré par le maire de Courchevel. A la suite de la suspension de l’exécution de ce permis par une ordonnance nos 2202638-2202754 du 25 mai 2022 du juge des référés du tribunal administratif de Grenoble, la société pétitionnaire a déposé, le 6 juillet 2022, une demande de permis de construire modificatif, et ce dernier a été délivré par un arrêté du 31 octobre 2022. Par un arrêté du 10 juillet 2024, les permis de construire précités délivrés à la société Immobilière de Courchevel ont été transférés à la société OCP 1850. M. et M^me H et M. et M^me I ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler ces deux permis de construire des 15 juin 2021, rectifié, et 31 octobre 2022, la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé par courrier du 10 août 2021, et la décision du 19 janvier 2023 rejetant leur deuxième recours gracieux. Ils relèvent appel du jugement nos 2108346-2301769 du 28 mai 2024 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leurs demandes, après les avoir jointes.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. En premier lieu, le jugement attaqué indique au point 8 que : « s’il existe des discordances de cotes entre le dossier initial et celui de permis modificatif qui contient des documents supplémentaires pour justifier de la conformité de la hauteur du projet, celles-ci sont minimes et ne témoignent pas d’une incohérence du dossier constitutif d’une insuffisance globale », permettant de constater que les premiers juges ont examiné les cotes retenues dans les dossiers de demande, notamment celles du niveau du terrain naturel, et le point 22 du même jugement fait également référence au plan topographique PCM2.1 et au plan « annexe 1, calcul du terrain naturel moyen », qui sont produits dans le dossier du permis de construire modificatif délivré le 31 octobre 2022. Les premiers juges ont ainsi suffisamment répondu au moyen tiré de ce que les niveaux du terrain naturel au droit de l’ensemble des murs du bâtiment en dehors de l’emprise actuelle ne figureraient pas sur les plans et que le dossier serait incomplet, et ils ont suffisamment motivé leur jugement sur ce point.

3. En second lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les premiers juges ont répondu, aux points 18 à 20 du jugement attaqué, au moyen tiré de ce que la partie du projet située en limite séparative avec le parking public enfreint les règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à l’implantation du projet. Ils ont également suffisamment répondu au moyen tiré de ce que le projet devait être regardé comme une nouvelle construction et non comme une simple reconstruction, en examinant, au point 22 du jugement, la situation du projet comportant des démolitions et une reconstruction sur une emprise qui n’est pas strictement identique et en en déduisant que le respect des règles de hauteur devait s’y appliquer de manière différenciée.

4. Il résulte de ce qui précède que le jugement attaqué est suffisamment motivé, et n’est, dès lors, pas entaché d’irrégularité.

Sur la légalité du permis de construire du 15 juin 2021 rectifié par arrêtés du 16 et 17 juin 2021 et modifié par l’arrêté du 31 octobre 2022 :

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant :/1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;/2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : /()/b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; /() « . Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : / () /c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / () ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire initial que ce dernier comprend des photographies des bâtiments à démolir et une photographie éloignée dans le cadre de la description des moyens mis en œuvre pour la démolition, qui permettent notamment de situer l’emplacement de l’hôtel à démolir et du parking des Chenus ainsi que celui du chalet « Le Petit Navire ». Il comprend également des photomontages de l’environnement proche et lointain et une vue d’insertion du projet depuis la piste de ski, ces documents laissant également apparaître les constructions avoisinantes. Ce dossier permettait dans ces conditions à l’autorité en charge de l’instruction de la demande de permis de situer le projet dans son environnement proche et lointain.

8. Par ailleurs, le projet en litige, qui vise à la démolition du bâtiment existant et à la construction d’un nouvel établissement d’hébergement hôtelier, n’était soumis ni aux dispositions de l’article R. 431-14-1 du même code, qui régissent les travaux situés dans le cœur d’un parc national, ni aux dispositions de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme, qui n’ont vocation à s’appliquer qu’aux seuls immeubles existants et non aux constructions nouvelles, y compris quand celles-ci nécessitent la démolition de bâtiments existants.

9. En deuxième lieu, le moyen tiré de l’absence, dans le dossier de demande de permis de construire, de l’accord du gestionnaire du domaine public, n’est pas assorti de précisions suffisantes, le dossier de demande de permis de construire modificatif comprenant une copie de l’acte réitératif de vente datée du 6 mai 2022 entre le département de la Savoie et la société pétitionnaire concernant la vente des parcelles cadastrées section AB n° D (ex AB n° B) et AB n° E (ex AB n° C).

10. En troisième lieu, le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte une notice qui indique les points les plus bas et haut au droit du bâtiment et le terrain naturel moyen pour la reconstruction et il comprend également un plan topographique avec les indications des points altimétriques de référence, étant relevé que les plans des façades comportent également de nombreuses cotes altimétriques. Ces documents, qui ne révèlent pas d’incohérence entre les relevés de la notice et le plan topographique, permettaient suffisamment à l’autorité en charge de l’instruction du permis de construire de vérifier la hauteur du projet au regard du terrain naturel. Si les requérants précisent douter de l’authenticité des cotes de références indiquées, ce moyen est insuffisamment précisé pour en apprécier le bien-fondé.

11. En quatrième lieu, un nouvel avis de l’architecte des bâtiments de France a été émis le 10 août 2022 dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire modificatif, et il prend en compte le chalet « le Petit Navire » inscrit au monument historique mais également la chapelle Notre-Dame de l’Assomption.

12. D’une part, s’agissant de la chapelle Notre-Dame de l’Assomption, le moyen tiré de ce que les prescriptions émises par l’architecte des Bâtiments de France seraient insuffisantes pour la protéger n’est pas assorti de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

13. D’autre part, s’agissant du chalet « le Petit Navire » appartenant aux requérants et situé sur la parcelle cadastrée section AB n° 673, la fiche de classement de cet immeuble comporte une mention selon laquelle « précision sur la protection de l’édifice : le terrain de la parcelle AB 673, en totalité, avec son chalet : inscription par arrêté du 25 janvier 2005 ». Sa description historique, qui ne porte que sur l’aménagement intérieur, relève notamment qu’il s’agit d'« un chalet familial reposant sur une économie générale, aussi bien des procédés constructifs que de la conception des espaces intérieurs. De plan carré, sur deux niveaux, les distributions sont réduites au minimum grâce à un espace central accédant à chaque pièce. Témoignant de la période pionnière de la construction de la station de Courchevel 1850, ce chalet constitue une expérience unique de conception d’une habitation résidentielle dans une station de sports d’hiver, réalisée selon les principes retenus pour les chalets de vacances. ». L’architecte des Bâtiments de France a, dans son avis du 10 août 2022, émis des prescriptions : « Rive et égout de l’avant-toit à réduire fortement dans leur hauteur afin de ne pas aboutir à un effet de bandeau disproportionné de hauteur 71 cm comme mentionné dans la notice architecturale en page 3 (la seule suppression de l’isolation de l’avant-toit sans réduction de la section du chevron de débord ne répond pas à la prescription), mais traité avec planches à ressaut pour minimiser le bandeau à environ 35 à 40 cm maximum avec chevron aminci », imposant ainsi au projet de minimiser l’impact de sa toiture. Il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif, et notamment de la notice, que la prescription précitée a été prise en compte en ce que « dans le but de limiter au maximum l’épaisseur des dépassées de toitures, des modifications ont été apportées au traitement de l’isolation au cours de l’instruction du permis initial ». Enfin, si les requérants soutiennent que les prescriptions chiffrées fixées par l’architecte des Bâtiments de France n’ont pas été respectées, celles-ci ne visaient, ainsi qu’il a été dit, qu’à éviter l’aspect visuel d’un seul bandeau de 71 cm de hauteur, et la mise en place de deux bandeaux de 35 à 40 cm chacun afin d’alléger l’épaisseur de la toiture pour préserver l’insertion du projet dans son environnement.

14. Si les requérants soutiennent que les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France ne sont pas réalisables techniquement au regard des règles particulières régissant la construction des toitures en montagne, eu égard à la modification de l’épaisseur des rives et égouts de l’avant-toit, les modifications apportées n’ont, en l’espèce, porté que sur l’épaisseur de l’isolation, et les requérants n’apportent aucune justification à l’appui de leur moyen. S’ils soutiennent également que ces prescriptions seraient insuffisantes pour protéger le chalet « le Petit Navire », qui serait désormais privé de soleil et de vue et ne serait plus suffisamment visible, étant situé à l’arrière du projet en litige, lequel est imposant, il ne ressort pas de la description historique faite par l’arrêté du 25 janvier 2005 d’inscription à l’inventaire des monuments historiques que cette protection portait également sur ces points et notamment sur le maintien d’une vue complète sur les montagnes et d’un ensoleillement maximal du chalet, ni qu’elle imposait de préserver une vue sur le chalet à partir de la rue bordant le projet.

15. Il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’avis émis par l’architecte des Bâtiments de France serait irrégulier.

16. En cinquième lieu, le moyen tiré de ce que le dossier de permis de construire ne permet pas de vérifier le respect de l’article UH 4 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) n’est pas assorti de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

17. En sixième lieu, s’agissant des balcons, l’article II.10 Retraits par rapport aux limites (article 6, article 7) des dispositions générales du règlement du PLU prévoit que : « / () /2. Modalités d’application des retraits par rapports aux limites de propriétés et aux pistes de ski : / Ne sont pas pris en compte : / () / mesurées horizontalement, les débords de toit et de balcon, () dans la limite d’un mètre. /() ». L’annexe 4 du dossier de demande de permis de construire modificatif, qui n’est pas remise en cause, fait apparaître les limites de prospect des toitures et balcons qui exclut les balcons. Il en résulte que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des article UH 6 et UH 7 du règlement du PLU par ces balcons ne peut qu’être écarté.

18. En septième lieu, aux termes de l’article UH 6 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies : " 6.1 Dispositions générales : /6.1.1 Les constructions, y compris les parties enterrées, doivent être implantées à 4 mètres au moins de la limite des emprises publiques et des voies. / () / 6.2 Dispositions particulières : /6.2.1. Par exception, peuvent en outre être autorisées à leur implantation actuelle sous réserve de ne pas compromettre la sécurité et l’entretien de la voie : /6.2.1.1 -la reconstruction d’un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3, 50 mètres et ayant un toit à deux pans ou passant à deux à cette occasion ;/ () « . Aux termes de l’article UH 7 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et aux pistes de ski : » 7.1 Dispositions générales : 1.1.1. Les constructions, doivent être implantées à une distance qui, comptée horizontalement entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative, est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. / () / 7.2 Dispositions particulières : /7.2.1. Par exception, peuvent en outre être autorisées à leur implantation actuelle : /7.2.1.1- La reconstruction d’un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation présentent une hauteur supérieure ou égale à 3, 50 mètres et ayant un toit à deux pans ou passant à deux pans à cette occasion. /() ".

19. Le projet en litige consiste en la démolition de l’hôtel existant de « la Pomme de Pin », constitué d’un niveau en sous-sol en maçonnerie traditionnelle revêtue de parement en pierre, de cinq niveaux en maçonnerie traditionnelle revêtus de pierre ou d’éléments de remplissage en bardage bois et de deux niveaux en structure bois revêtus d’une toiture bois. Il porte aussi sur la démolition partielle du parking des Chenus afin de créer un parvis du nouvel hôtel qui s’organise sur dix niveaux, dont trois niveaux en sous-sol avec des places de stationnement, des locaux techniques, un espace Spa/bien-être avec piscine, un espace bar indépendant de l’établissement et dont l’accès se fait depuis le niveau du rez-de-chaussée du côté la rue, un niveau d’entrée permettant l’accès depuis le parvis créé pour l’établissement avec en son centre l’ascenseur à voitures transparent, et un accès à l’entrée de l’hôtel et au restaurant gastronomique, aux niveaux R+1 à 4, trois suites par niveau et un espace de vie ouvert sur un espace extérieur en terrasse, un niveau R+5 comportant une terrasse extérieure accompagnée du bar, retour du ski et une suite et un niveau R+6 comprenant deux suites.

20. Ce projet comporte ainsi deux parties, l’une consistant, après démolition de l’existant, à reconstruire un bâtiment sur la même emprise, et l’autre consistant à réaliser une construction en-dehors de cette emprise. Il en résulte que les dispositions précitées s’appliquent de manière différenciée à ces deux parties. Ainsi, d’une part, les dispositions particulières des articles UH 6 et UH 7 du règlement du PLU relatives à l’autorisation d’implantation des reconstructions sont opposables à la reconstruction des parties du bâtiment projeté situées sur l’emprise de la construction existante, dont la légalité de l’édification n’est pas contestée. D’autre part, les dispositions générales de ces mêmes articles régissent les parties de cette construction qui sont situées en dehors de l’emprise du bâtiment préexistant.

21. Il ressort des pièces du dossier, et particulièrement de l’annexe 4 du dossier de demande de permis de construire modificatif constituée d’un plan du projet indiquant l’emprise du bâtiment existant, que le projet en litige s’implante, du côté nord-ouest, sur l’emprise du bâtiment existant, notamment pour la partie du bâtiment qui jouxte la parelle AB n° 0576, respectant ainsi l’emprise du bâtiment existant à démolir et relevant, par suite, des dispositions particulières précitées, qui sont respectées. Il ressort également des pièces du dossier que les dispositions précitées de l’article 6.1.1 du règlement du PLU, qui s’appliquent à l’implantation du bâtiment située en dehors de cette emprise au regard des nouvelles parcelles cadastrées section AB nos D et E, situées du côté de la piste de ski au sud-ouest du projet en litige, ont également été respectées, compte tenu de l’acte réitératif de vente du 10 juin 2022 de ces parcelles par le département de la Savoie à la SCI Immobilière de Courchevel, alors pétitionnaire, produit dans le dossier de demande de permis de construire.

22. En huitième lieu, aux termes de l’article UH 10 du règlement du PLU : « La hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 16,50 mètres. Toutefois, dans le cas de constructions disposant de moins de 70% de surface de plancher à destination d’hébergement hôtelier, la hauteur maximale ne doit pas dépasser 10,50 mètres. ». L’article II. 11 relatif à la hauteur des constructions, compris dans les dispositions générales, prévoit que : « Sauf règles graphiques ou modalités particulières figurant dans le règlement de la zone concernée, la hauteur est égale à la différence d’altitude entre tout point de la construction et sa projection à la verticale sur le terrain naturel. / () / Dans toutes les zones : /- les éléments techniques et décoratifs ne sont pas pris en compte pour l’application de cette règle. /- les débords de toit et de balcon ne sont pas pris en compte pour l’application de cette règle dans le cas de reconstruction en tout ou partie dans l’emprise de la construction initiale et/ou dans le cas de surélévation d’une construction. /() ». Par ailleurs, le IV portant sur les définitions des dispositions générales du règlement du PLU prévoit que : « Terrain naturel » Terrain existant dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation d’un projet de construction ou d’aménagement « . Terrain naturel dans le cas de reconstruction en tout ou partie dans l’emprise de la construction initiale ou dans le cas de surélévation d’une construction : » il correspond au plan horizontal établi sur la base de la côte altimétrique moyenne issue de la différence entre le point le plus bas et le point le plus haut du terrain naturel situé au droit de l’ensemble des façades de la construction initiale. "

23. D’une part, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice du dossier de demande de permis de construire modificatif qui comprend un plan topographique PCM2.1 et un plan « annexe 1, calcul du terrain naturel moyen », que les règles de hauteur ont été respectées, en ce qui concerne les parties du projet situées dans l’emprise du bâtiment démoli. D’autre part, s’agissant des parties de la construction situées en dehors de l’emprise de la construction existante, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans des façades sud (PCM 5.1-40-7), sud-est (PCM 5.5-40.8) et est (PCM 5.3-40.9), que la hauteur de 16,50 mètres est respectée, étant relevé que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du plan de coupe AA’ et de la cote de 1772,82 NGF pour définir le terrain naturel dès lors que cette cote correspond au terrain naturel après la réalisation des travaux, notamment ceux de l’ascenseur à voitures situé sur le parvis de l’hôtel.

24. En neuvième lieu, aux termes de l’article UH 11 du règlement du PLU relatif à l’aspect extérieur des constructions : " () / 11. 2. Toitures : / () / 11.2.2 Toutefois, les extensions des constructions existantes non destinées à être démolies peuvent être réalisées en toiture à un pan et/ou en toiture terrasse, à condition de s’intégrer à l’architecture générale de la construction, de représenter moins de 30% de l’emprise au sol de la construction existante et, dans l’hypothèse d’une toiture à un pan, de présenter une pente de toiture identique à celle de la construction existante. / 11.2.3. Les constructions ou reconstructions peuvent être réalisées en partie : – En toiture à un pan en s’accolant au corps principal de la construction afin de participer à sa mise en valeur architecturale ;-En toiture terrasse, à condition : * de représenter moins de 30% de l’emprise au sol de la construction couverte en toiture à deux pans et d’être directement accessible pour un usage de balcon, de terrasse ou de stationnement, * et/ou de ne pas dépasser une hauteur de 3,50 mètres hors acrotère et garde-corps. « . Selon les dispositions générales du règlement du PLU » concernant les toitures terrasses autorisées aux articles 11 de chaque zone, sont exclues du calcul du pourcentage indiqué, les parties des toitures terrasses surplombées par une toiture ou partie de toiture à deux pans ".

25. L’annexe 2 du dossier de demande de permis de construire modificatif indique que la surface concernant les toitures-terrasses dont la hauteur est inférieure au TN ou TN moyen + 3,50 et non comprise dans l’emprise projetée de la toiture à deux pans, est de 184,4 m², et elle est ainsi dans le maximum de 30 % de l’emprise au sol fixée pour les toitures-terrasses. Par ailleurs cette annexe 2 détaille, selon chaque niveau, la surface des toitures-terrasses prévues par le projet, et permet de constater que les toitures-terrasses compatibilisées dans le calcul du seuil de 30 % correspondent à celles situées au niveau R+5, à savoir celles qui ne sont pas surplombées par une toiture ou une partie de toiture à deux pans, conformément aux dispositions générales du PLU. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UH 11 du règlement du PLU doit être écarté.

26. En dixième lieu, l’article UH 12 du règlement du PLU relatif au stationnement des véhicules prévoit que pour l’activité « Hébergement hôtelier (dont les hôtels-restaurants) » : « Les stationnements des véhicules doivent répondre aux besoins de l’opération. Il est exigé au minimum : / 2 places pour 3 chambres / 1 place par tranche de 80 m² de surface de plancher pour les suites et les chambres de personnel ». Par ailleurs, l’article II. 15 « Stationnement » des dispositions générales du PLU prévoient que : " 4. Le nombre de places réalisées fixé par les dispositions du règlement en fonction de la zone est calculé selon la règle du nombre défini par l’entier N l plus proche (N, 5 étant arrondi à N+1). Cette règle ne s’applique pas dans le cas de création de surface de plancher à destination d’habitat supérieure ou égale à 200 m². Dans ce cas, toute tranche commencée implique la réalisation de place, conformément aux dispositions de l’article 12 des zones concernées. ".

27. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit la création de 6 868 m² de surface de plancher, dont 3 949 m² affectés aux quinze suites et aux chambres du personnel. S’il induit ainsi la nécessité d’avoir quarante-neuf places de stationnement en application des dispositions précitées, il prévoit quarante-huit places de stationnement en sous-sol et un dépose-minute en surface. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, et en l’absence de précision ou disposition contraire du règlement du PLU, cette place « dépose minute » doit être considérée comme une place de stationnement, alors même qu’elle n’a vocation qu’à être occupée temporairement. Par ailleurs, si les requérants invoquent la nécessité de tenir compte, en plus des suites et des chambres pour le personnel, de la création d’un espace spa/bien-être et d’un espace bar « indépendant de l’établissement » ou encore de la création d’un restaurant gastronomique accessible depuis le parvis et d’une terrasse extérieure avec un bar, impliquant, selon eux, un besoin supérieur de places de stationnement afin de tenir compte des « besoins de l’opération », les dispositions précitées du PLU ont vocation à régir les hôtels-restaurants dans l’ensemble de leur activité et il n’est pas démontré que le projet en litige, situé au sein d’une zone urbanisée largement accessible aux piétons, nécessiterait des stationnements supplémentaires.

28. En dernier lieu, aux termes de l’article UH 13 du règlement du PLU, relatif aux espaces laissés libres et aux plantations : « 1. Les surfaces laissées libres par les occupations et utilisations du sol, les voies d’accès et les aires de stationnement doivent être traitées en espace vert ou aménagées en continuité du traitement de l’espace public. /() ».

29. La notice des dossiers de demande de permis de construire indique que les espaces libres seront traités en espaces verts en continuité du traitement de l’espace public et qu’il n’y aura pas de suppression de plantations. Le projet en litige qui consiste en la démolition d’un hôtel préexistant de neuf niveaux dont un semi-enterré, à proximité d’un parking couvert, vise à la construction d’un autre hôtel en forme de « L » et la création d’une surface de plancher de 6 868 m² répartie sur un bâtiment à destination d’hébergement hôtelier et la reconstruction du parking des Chenus emportant la création d’une nouvelle façade sur l’entrée haute du parking. Le terrain d’assiette du projet, qui ne comportait aucune plantation avant sa réalisation, se situe dans un environnement fortement urbanisé et minéralisé et s’inscrit en continuité de l’espace public existant avec, notamment, un accès des piétons à cet hôtel au bord de l’accès au parking des Chenus, lequel sera pourvu d’une toiture terrasse végétalisée. L’accès au stationnement de l’hôtel se fera quant à lui par un ascenseur à voitures situé devant la façade est et disposera d’une toiture végétalisée, selon le plan des toitures. Les photographies d’insertion du projet depuis la piste de ski produites dans le dossier de demande de permis de construire initial permettent de constater que le projet conservera l’espace vert surplombant le parking des Chenus. En égard aux aménagements ainsi prévus et aux caractéristiques du secteur, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet en litige méconnaît les dispositions de l’article UH 13 du règlement du PLU.

30. Il résulte de ce qui précède que M. et M^me H et M. et M^me I ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande.

Sur les frais du litige :

31. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise, à ce titre, à la charge de la commune de Courchevel qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. En revanche, en application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et M^me H et M. et M^me I la somme de 1 500 euros à verser respectivement d’une part à la commune de Courchevel et, d’autre part, à la société OCP 1850, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. et M^me H et M. et M^me I est rejetée.

Article 2 : M. et M^me H et M. et M^me I verseront à la commune de Courchevel la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. et M^me H et M. et M^me I verseront à la société OCP 1850 la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. F H, requérant unique en vertu de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la société OCP 1850 et à la commune de Courchevel.

Délibéré après l’audience du 1er juillet 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Monique Mehl-Schouder, présidente de la formation de jugement,

M^me J G, présidente- assesseure,

M^me Claire Burnichon, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2025.

La rapporteure,

C. BurnichonLa présidente,

M. K

La greffière,

F. Prouteau

La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,