Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) du Clos a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 19 août 2020 par lequel le maire de la commune de Mouans-Sartoux a délivré à la SCI Coccinelle un permis de construire modificatif, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 19 octobre 2020.

Par un jugement n° 2100393 du 30 avril 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 juin 2024 et 30 juin 2025, la SCI du Clos, représentée par M^e Zago, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 30 avril 2024 ;

2°) d’annuler le permis de construire modificatif délivré par le maire de Mouans-Sartoux le 19 août 2020 ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mouans-Sartoux une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le permis modificatif a été obtenu par fraude dès lors que la demande contenait de fausses informations sur le dénivelé naturel entre les terrains, la démolition d’un clapier en pierres, la réalisation d’un remblai sur le terrain de la SCI Coccinelle, la qualification de mur mitoyen, et qu’elle était assortie d’un plan de coupe falsifié ;

- le projet méconnaît l’article UE 2 du plan local d’urbanisme ;

- le projet méconnaît l’article UE 11 du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2025, la commune de Mouans-Sartoux, représentée par M^e Orlandini, conclut, à titre principal, au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, à l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge de la SCI du Clos une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

les moyens invoqués par la SCI du Clos ne sont pas fondés ;

subsidiairement, à supposer qu’une partie des exhaussements réalisés soient considérés comme méconnaissant l’article UE 2 du plan local d’urbanisme, il pourrait y être remédié par un second permis modificatif.

Par lettre du 30 avril 2025, la cour a informé les parties qu’il était envisagé d’inscrire l’affaire à une audience qui pourrait avoir lieu au deuxième semestre 2025, et que l’instruction était susceptible d’être close par l’émission d’une ordonnance à compter du 28 mai 2025.

Par une ordonnance du 25 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Un mémoire en défense présenté par la SCI Coccinelle sans recours au ministère d’avocat a été enregistré le 20 novembre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction intervenue dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article R. 613-2 du code de justice administrative, et n’a pas été communiqué.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hameline, rapporteure,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de M^e Gadd, avocat de la commune de Mouans-Sartoux.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 janvier 2019, le maire de la commune de Mouans-Sartoux a délivré à la SCI Coccinelle un permis de construire pour la réalisation d’une maison individuelle avec piscine sur un terrain cadastré BP n° 144 situé chemin de la Foux. A la suite d’un contrôle sur place par des agents de la commune, la SCI Coccinelle a déposé une demande de permis de construire modificatif en vue de la régularisation d’un mur édifié en limite séparative de son terrain avec celui de la SCI du Clos. Le maire de Mouans-Sartoux a délivré le permis modificatif demandé par un arrêté du 19 août 2020. La SCI du Clos a adressé à la commune le 19 octobre 2020 un recours gracieux contre ce permis modificatif, qui a été implicitement rejeté. Par un jugement du 30 avril 2024, dont la SCI du Clos relève appel, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation du permis de construire modificatif et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la légalité du permis de construire modificatif du 19 août 2020 :

2. Aux termes de l’article UE 2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Mouans-Sartoux : « (…)/ Hors des zones soumises à des risques naturels : /(…)/ Les affouillements et exhaussements du sol sont admis à condition : – qu’ils soient strictement indispensables et nécessaires aux constructions et leur desserte, aux installations et infrastructures autorisées dans la zone, / – qu’ils s’intègrent correctement dans le site et n’entraînent pas de nuisance grave sur la stabilité des versants, / – que la hauteur des exhaussements n’excède pas 0,30 mètre. ( …) Les sites de restanques peuvent être aménagés à condition que: /- les dénivelés soient aménagés en terrasses et murs de soutènement de même échelle et de même forme que les restanques existantes. Leur hauteur est réglementée à l’article 10.(…) ».

3. Le terrain d’assiette du projet de la SCI Coccinelle, issu d’une division parcellaire réalisée en 2018, constituait antérieurement la partie sud d’une unité foncière commune avec les parcelles propriété de la SCI du Clos et en était séparé par un « clapier » en pierres situé sur ces parcelles, qui a été partiellement démoli. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier des cotes altimétriques figurant sur les plans, qu’un faible dénivelé naturel, décroissant d’ouest en est, existait entre les deux terrains issus de la division, l’acte de cession de la parcelle BP n° 144 à la SCI Coccinelle mentionnant un dénivelé de 0,65 mètre. En revanche, contrairement aux allégations de la SCI Coccinelle et aux mentions du nouveau plan de coupe de la limite séparative nord intitulé « Permis de construire » qu’elle a produit le 22 juin 2020, il n’est pas démontré que la partie supprimée de l’ancien clapier constituait une restanque de soutènement des terres situées plus au sud, ce qui ne résulte notamment pas des pièces de la demande de permis de construire initial ni des photographies du terrain avant travaux versées dans l’instance.

4. A la suite de la construction sans autorisation par la SCI Coccinelle d’un mur en béton d’une hauteur variant de 1 mètre à 1,50 mètre, percé de barbacanes et surmonté d’une clôture grillagée, sur cette limite séparative, accompagnée d’un remblaiement de son terrain jusqu’à ce mur, celle-ci a présenté une demande de permis de construire modificatif à titre de régularisation. Les plans et la notice du dossier de permis de construire modificatif prévoient l’édification d’un mur de soutènement en limite séparative mais également le rehaussement du niveau initial du terrain sur sa partie nord jusqu’à cette limite par un remblai atteignant la cote de 100,05 NGF. Si la hauteur du terrain naturel est mentionnée sur le plan de coupe joint à la demande de permis modificatif à la cote 99,70 NGF en un point de la limite séparative, il résulte des relevés altimétriques mentionnés sur le plan de masse du permis de construire initial, dont l’exactitude n’est pas utilement contredite, que la hauteur avant travaux de la partie nord du terrain de la SCI Coccinelle variait d’est en ouest de la cote 99,33 NGF à la cote 99,97 NGF en passant par les cotes 99,43 NGF, 99,38 NGF, 99,58 NGF, 99,68 NGF et 99,72 NGF. Le permis de construire modificatif a ainsi, en dépit de l’ambiguïté de la notice de présentation de la demande à cet égard, autorisé un exhaussement du sol naturel à la cote 100,05 NGF jusqu’à la limite séparative nord du terrain d’assiette, exhaussement qui n’était pas prévu par le permis initial. Ce rehaussement du terrain dépasse la hauteur maximale fixée à 0,30 mètres par le règlement du plan local d’urbanisme, et il n’est par ailleurs pas démontré qu’il était strictement indispensable à la construction ou à sa desserte. Par suite, le permis de construire modificatif méconnaît les dispositions précitées de l’article UE 2 du règlement plan local d’urbanisme.

5. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît susceptible de fonder l’annulation de l’arrêté contesté.

6. L’illégalité mentionnée aux points 3 et 4 n’est pas divisible du reste du projet autorisé par le permis de construire modificatif en litige eu égard à l’objet de celui-ci. Elle ne peut dès lors faire l’objet d’une annulation partielle sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme ou d’une mise en œuvre par la cour de l’article L. 600-5-1 du même code. Les conclusions subsidiaires présentées à cette fin par la commune de Mouans-Sartoux doivent dès lors être rejetées.

7. Il résulte de ce qui précède que la SCI du Clos est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Elle est ainsi fondée à demander l’annulation de ce jugement, ainsi que l’annulation de l’arrêté de permis de construire modificatif du 19 août 2020 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 19 octobre 2020.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la SCI du Clos, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Mouans-Sartoux une somme de 2 000 euros à verser à la SCI du Clos sur le fondement des mêmes dispositions.

D É C I D E

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice n° 2100393 du 30 avril 2024 est annulé.

Article 2 : L’arrêté du maire de Mouans-Sartoux du 19 août 2020 et la décision implicite de rejet du recours gracieux de la SCI du Clos sont annulés.

Article 3 : La commune de Mouans-Sartoux versera une somme de 2 000 euros à la SCI du Clos sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière du Clos, à la commune de Mouans-Sartoux et à la société civile immobilière Coccinelle.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Grasse.

Délibéré après l’audience du 20 novembre 2025, où siégeaient :

- M. Philippe Portail, président,

- M. Marie-Laure Hameline, présidente-assesseure,

- M. Arnaud Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 décembre 2025.