Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. D… F… et M. H… C… ont demandé au tribunal administratif de la Polynésie française d’annuler le permis de construire accordé le 28 mars 2023 par le ministre du logement et de l’aménagement de la Polynésie française à M. et M^me A… B… pour la construction d’une maison d’habitation de type F3 avec une terrasse couverte au rez-de-chaussée et un garage en rez-de-jardin, sur la parcelle cadastrée n° HK243, « Terre Tuava 4 : lot 2 – plateau de Puunui à Toahotu », ainsi que les avenants des 9 mai et 26 juillet 2023 et la décision de rejet de leur recours gracieux en date du 27 juillet 2023.

Par un jugement n° 2300451 du 30 avril 2024, le tribunal administratif de la Polynésie française a sursis à statuer sur la légalité de la décision en litige jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, afin de laisser la possibilité

M. et M^me A… B… de notifier au tribunal une mesure de régularisation des vices affectant le permis contesté, tirés de la méconnaissance des articles X et XII du règlement de construction du lotissement Tuava 4 relatifs à la hauteur de la construction en litige et à l’absence d’autorisation préalable de l’association syndicale de ce lotissement.

Aucune mesure de régularisation n’ayant été notifiée au tribunal administratif de la Polynésie française, ce tribunal a, par un jugement n° 2300451 du 28 novembre 2024, annulé la décision du 28 mars 2023 ainsi que les avenants des 9 mai et 26 juillet 2023 et la décision de rejet du recours gracieux formé par M. F… et M. C….

Procédure devant la Cour :

I. Sous le n° 24PA02831, par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés le 28 juin 2024 et le 7 mars 2025, M. et M^me A… B…, représentés par M^e Chapoulie, demandent à la Cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’infirmer le jugement du 30 avril 2024 du tribunal administratif de la Polynésie française en ce qu’il a estimé que le permis de construire et ses avenants litigieux étaient entachés d’irrégularités et le jugement du 26 novembre 2024 rendu par ce tribunal, en ce qu’il a décidé que ces décisions étaient entachées des irrégularités en cause ;

2°) de rejeter la demande de M. F… et de M. C… comme irrecevable, faute d’intérêt à agir ;

3°) d’ordonner, avant-dire droit, une expertise judiciaire afin de procéder au calcul de la hauteur sous faîtage de la construction litigieuse ;

4°) d’enjoindre à l’association syndicale du lotissement Tuava 4 de rendre une décision d’autorisation de travaux ;

5°) de condamner solidairement M. F… et M. C… au paiement d’une somme de 500 000 francs CFP, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la demande de première instance de M. F… et de M. C… était irrecevable, dès lors qu’ils ne justifient pas d’un intérêt à agir ;

- l’autorisation du conseil syndical ne leur a pas encore été délivrée ;

- le dépassement de la hauteur de faîtage n’est pas établi.

Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire, enregistrés le 23 novembre 2024 et le 6 mai 2025, M. F… et M. C…, représentés par M^e Varrod, concluent à la confirmation du jugement avant dire-droit et à ce que soit mis à la charge, d’une part, de la Polynésie française le versement d’une somme de 150 000 francs CFP pour chacun et, d’autre part, de M. et M^me A… B… le versement d’une somme de 200 000 francs CFP pour chacun, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 14 mars 2025, la Polynésie française, représentée par M^e Quinquis, conclut aux mêmes fins que la requête.

Elle fait valoir que la demande de première instance était irrecevable, faute d’intérêt à agir de M. F… et de M. C… et que les irrégularités retenues par le tribunal ne sont pas constituées.

La procédure a été communiquée à l’association syndicale du lotissement Tuava 4 qui n’a pas produit d’observations.

II. Sous le n° 25PA00403, par une requête enregistrée le 24 janvier 2025, M. et M^me A… B…, représentés par M^e Chapoulie, demande à la Cour :

1°) d’infirmer le jugement du tribunal administratif de la Polynésie française du 26 novembre 2024 en ce qu’il a décidé que le permis de construire du 28 mars 2023 ainsi que les avenants des 9 mai et 26 juillet 2023 étaient entachés de vices ;

2°) de rejeter la demande de M. F… et de M. C… comme irrecevable, faute d’intérêt à agir ;

3°) d’ordonner, avant-dire droit, une expertise judiciaire afin de procéder au calcul de la hauteur sous faîtage de la construction litigieuse ;

4°) d’enjoindre à l’association syndicale du lotissement Tuava 4 de rendre une décision d’autorisation de travaux ;

5°) de mettre à la charge solidaire de M. F… et M. C… une somme de 500 000 francs CFP au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la demande de première instance est irrecevable, faute d’intérêt à agir de M. F… et de M. C… ;

- l’autorisation du conseil syndical ne leur a pas encore été délivrée ;

- le dépassement de la hauteur de faîtage n’est pas établi.

Dans le dossier n° 24PA02831 la clôture de l’instruction a été fixée au 5 juin 2025 à 12 heures par une ordonnance du 7 mai 2025.

Un mémoire présenté pour M. F… et M. C… par M^e Varrod a été enregistré le 6 octobre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction.

Dans le dossier n° 25PA00403 la clôture de l’instruction a été fixée au 6 mai 2025 à 12 heures par une ordonnance du 10 mars 2025.

Un mémoire présenté pour la Polynésie française par M^e Quinquis a été enregistré le 6 mai 2025 à 21 h 17, postérieurement à la clôture de l’instruction.

La procédure a été communiquée à l’association syndicale du lotissement Tuava 4 qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 portant statut d’autonomie de la Polynésie française ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de l’aménagement de la Polynésie française ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Irène Jasmin-Sverdlin,

- les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public,

- et les observations de M. A… B….

Une note en délibéré présentée pour M. F… et M. C… dans le cadre de la requête n° 24PA02831 a été enregistrée le 13 octobre 2025.

Une note en délibéré présentée pour M. et M^me A… B… dans le cadre de la requête n° 24PA02831 a été enregistrée le 20 octobre 2025.

Considérant ce qui suit :

1. M. I… et M^me J… A… B… ont déposé, le 8 février 2023, une demande de permis de construire une maison de type F3 avec une terrasse couverte au rez-de-chaussée et un garage avec une buanderie en rez-de-jardin, sur la parcelle cadastrée section KH n° 243, « terre Tuava n°4 : lot 2 – plateau de Puunui à Toahotu ». Par une décision n° 2023-0057-3/VP/DCA/CTI.TRV du 28 mars 2023, la Polynésie française a délivré le permis sollicité, qui a été modifié par deux avenants des 9 mai et 26 juillet 2023. M. F… et M. C…, respectivement propriétaires des parcelles cadastrées section KH n° 206 et n° 207 dans le lotissement Tuava 3, ont formé un recours gracieux, le 23 mai 2023, tendant au retrait de cette autorisation. A la suite du rejet de ce recours par la Polynésie française le 27 juillet 2023, M. F… et M. C… ont demandé au tribunal administratif de la Polynésie française d’annuler le permis de construire accordé le 28 mars 2023 ainsi que ses deux avenants et la décision de rejet de leur recours gracieux. Par un jugement avant dire droit du 30 avril 2024, ce tribunal a sursis à statuer, sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, imparti à M. et M^me A… B… pour lui notifier une mesure de régularisation des vices liés à la méconnaissance des articles X et XII du règlement de construction du lotissement Tuava 4 relatifs à la hauteur de la construction en litige et à l’absence d’autorisation préalable de l’association syndicale de ce lotissement. En l’absence de notification d’une mesure de régularisation, le tribunal administratif de Polynésie française a, par un jugement du 26 novembre 2024, annulé les décisions litigieuses. M. et M^me A… B… relèvent appel du jugement avant dire droit du 30 avril 2024, ainsi que du jugement du 26 novembre 2024 du tribunal administratif de la Polynésie française.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n°s 24PA02831et 25PA00403 sont présentées par M. et M^me A… B… à l’encontre respectivement du jugement avant dire droit et du jugement mettant fin à l’instance, statuant sur la légalité des autorisations d’urbanisme portant sur la même construction. Elles ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt.

Sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de première instance :

3. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (…). ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Les premiers juges ont reconnu que M. F… et M. C… justifiaient d’un intérêt à agir, en estimant, au point 4 du jugement du 30 avril 2024, que la construction des époux A… B…, « qui ne pourra être entièrement couverte par la végétation (…) va (…), en particulier depuis la propriété de M. F…, s’interposer et affecter nettement la vue sur la baie de Puunui et l’espace naturel dont ils jouissaient jusqu’à présent, ce qui représente un agrément majeur et un élément de valorisation de leur propriété ».

6. Il ressort des écritures des demandeurs en première instance (pages 7 à 10 du mémoire enregistré le 15 janvier 2024) que, si M. F… se prévaut d’un fort impact de la construction envisagée sur la vue dont il bénéficie sur la baie, M. C… n’invoque, quant à lui, que ses qualités de propriétaire de deux lots, dont l’un est situé à l’arrière de la propriété de M. et M^me A… B… et l’autre dans le lotissement Tuava 4 et de membre de l’association syndicale de ce dernier lotissement. En outre, il ressort des pièces du dossier que les photographies destinées à montrer l’impact du projet sur la vue dont bénéficient M. F… et M. C… depuis leur propriété respective n’ont été prises que depuis la propriété de M. F… et que les constats d’huissier des 23 mai 2022 et 23 juin 2023 se bornent à observer que la vue depuis les maisons de M. F… et de M. C… est dégagée, en l’absence de toute construction proche entravant celle-ci. Enfin, il ressort des pièces du dossier, notamment de la vue d’insertion dans l’environnement lointain figurant dans la demande de permis de construire, que la maison de M. C… n’est pas située à l’arrière, dans l’alignement de la construction envisagée, mais à droite de cette dernière, une autre maison s’intercalant entre la sienne et celle de M. F…, située, quant à elle, à l’alignement en arrière du projet. En conséquence, M. C…, qui n’a fait état d’aucun élément précis de nature à établir que la construction envisagée serait susceptible d’affecter directement ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien, ne justifie pas, au sens des dispositions précitées de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation pour excès de pouvoir du permis de construire accordé à M. et M^me A… B…. En revanche, si M. et M^me A… B… soutiennent que, les maisons composant les lotissements Tuava 1, 2, 3 et 4 étant construites de manière étagée sur la montagne, M. F…, propriétaire d’une maison au sein du lotissement Tuava 3, devait normalement s’attendre à ce qu’une maison soit construite sur la parcelle située, dans le lotissement Tuava 4, en aval de sa propriété, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies produites en première instance (pièces jointes au mémoire de M. F… et de M. C… enregistré le 15 janvier 2024 n° 27, n° 28 et n° 29) que ce projet privera M. F… d’une partie de la vue sur la baie de Puunui. Ainsi, les éléments produits par M. F… étant de nature à établir que la construction litigieuse serait susceptible d’affecter directement ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de sa maison, ce dernier justifie, au sens des dispositions précitées de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation pour excès de pouvoir du permis de construire accordé à M. et M^me A… B…. Par suite, les conclusions des demandes émanant de M. F… et de M. C… devant le tribunal administratif de la Polynésie française, qui sont dirigées contre les mêmes décisions et qui présentent entre elles un lien suffisant, étant recevables, le moyen tiré de leur irrecevabilité doit être écarté.

Sur les conclusions à fin d’annulation du jugement du 30 avril 2024 :

7. Lorsque le juge administratif décide de recourir à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le bénéficiaire de l’autorisation initiale d’urbanisme et l’autorité qui l’a délivrée peuvent contester le jugement avant dire droit en tant qu’il a jugé que cette autorisation était affectée d’un vice entachant sa légalité.

8. En premier lieu, aux termes de l’article X du règlement de construction du lotissement Tuava 4 sur lequel est implanté le projet : : « – Implantation – Surface et Hauteur des Constructions – Matériaux de Construction (…) 2 – Construction – servitude de no altiustollendi pour les lots 1 à 19. La référence officielle étant le plan de récolement final du lotissement approuvé et enregistré. A titre de servitude perpétuelle de no altiustollendi réciproque entre chacun des lots : a – Aucun bâtiment ou construction ne pourra être édifié sur le lotissement en dépassant une hauteur supérieure hors-tout de cinq (5) mètres calculés par rapport à une enveloppe constituée par les courbes moyennes de niveau du terrain, telles qu’elles sont définies sur le plan de récolement final approuvé du lotissement. b- Les constructions doivent s’inscrire dans un volume défini par une ligne parallèle à cinq (5) mètres du terrain naturel en tous points (…) ».

9. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’attestation rédigée le 24 novembre 2023 par M. E…, géomètre-expert de la société Geovrd, que la hauteur de faîtage du projet, qui doit être appréciée non pas en tout point du bâtiment projeté, mais en fonction d’une « enveloppe » des « courbes moyennes de niveau du terrain », soit de l’ensemble du terrain à bâtir concerné, ne dépasse que de 4 centimètres, au nord-est de la toiture, la hauteur maximale fixée par le règlement de construction du lotissement Tuava 4, sans dépasser la hauteur supérieure hors-tout autorisée, la note détaillée du 9 septembre 2023 sur laquelle s’appuie M. F… pour faire valoir que la hauteur de faîtage ne respecte pas les dispositions citées au point précédent ayant été rédigée par M. G…, qui n’est pas reconnu comme en qualité de géomètre-expert, comme l’atteste le président de l’ordre des géomètres-experts de Polynésie française. Par suite, sans qu’il soit besoin d’ordonner, avant-dire droit, une expertise judiciaire afin de procéder au calcul de la hauteur sous faîtage de la construction litigieuse, M. et M^me A… B… sont fondés à soutenir que les premiers juges ont, à tort, accueilli le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur prévues à l’article X du règlement de construction du lotissement Tuava 4 précité.

10. En second lieu, aux termes de l’article A. 114-10 du code de l’aménagement de la Polynésie française : « (…) k) Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est accompagnée, s’il y a lieu, de : – la copie à jour du règlement de construction du lotissement ; – l’avis du lotisseur, de l’association syndicale du lotissement ou de l’architecte conseil, lorsque le règlement de construction le prévoit (…) ». Aux termes de l’article XII du règlement de construction du lotissement Tuava 4 : « – Autorisation de Travaux a- L’édification de toute clôture ou construction quelle qu’elle soit et plus généralement l’exécution de tous travaux, qu’il s’agisse de travaux neufs ou d’entretien, d’extension ou de réfection, sont soumises à autorisation préalable et spéciale. b- (…) L’autorisation prescrite ci-dessus est délivrée par le lotisseur et après lui par l’association syndicale ci-après visée c- A cet effet, tout projet de construction ou travaux soumis à autorisation doit, avant d’être soumis aux formalités administratives du permis de construire, être présenté au lotisseur et après lui à l’association syndicale (…) ».

11. Il ressort des pièces du dossier que l’association syndicale du lotissement Tuava 4 a été constituée avec désignation d’un conseil syndical, le 17 décembre 2022, soit antérieurement au dépôt de la demande de permis de construire en litige. L’article 6 des statuts de cette association syndicale stipule que le conseil syndical « désigne le maître d’œuvre chargé du contrôle des travaux immobiliers dont la réalisation est soumise à une réglementation en vertu du cahier des charges. (…). Il établit et fait appliquer toutes réglementations dont l’élaboration et la mise en application incombent à l’association syndicale, délivre toutes autorisations, notifie toutes interdictions (…). Pour délibérer valablement, le conseil syndical doit réunir au moins deux de ses membres (…) ». Il ressort des pièces du dossier qu’aucune autorisation préalable du conseil syndical de l’association syndicale du lotissement précité n’a été présentée au stade du dépôt de la demande de permis de construire ni sollicitée par l’administration. Par suite, à défaut d’autorisation préalable de l’association syndicale susmentionnée, et sans qu’aient d’incidences sur ce point les circonstances que le lotisseur a donné son accord au projet de construction, que M. A… B…, en sa qualité de président du conseil syndical aurait implicitement accordé l’autorisation en signant la demande de permis de construire, enfin qu’aucune demande de travaux immobiliers n’aurait été validée auparavant par l’association syndicale des lotissements Tuava 3 ou de Tuava 4, le permis de construire litigieux est entaché d’illégalité au regard des dispositions qui précèdent. Dès lors, M. et M^me A… B… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont sursis à statuer au motif que le permis de construire accordé le 28 mars 2023 ainsi que ses deux avenants avaient été pris en méconnaissance des dispositions précitées des articles A. 114-10 du code de l’aménagement de la Polynésie française et XII du règlement de construction du lotissement Tuava 4.

12. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de M. et M^me A… B… tendant à l’annulation du jugement du 30 avril 2024, par lequel le tribunal administratif de la Polynésie française a sursis à statuer sur le permis de construire n° 2023-0057-03 DCA/CTI.TRV du 28 mars 2023 et les avenants des 9 mai et 26 juillet 2023, en estimant qu’ils étaient entachés d’un vice tenant à la méconnaissance de l’article XII du règlement de construction du lotissement Tuava 4 relatif à l’absence d’autorisation préalable de l’association syndicale de ce lotissement, doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation du jugement du 26 novembre 2024 :

13. Il ressort des pièces du dossier qu’aucune autorisation préalable du conseil syndical de l’association syndicale du lotissement précité n’a été notifiée au tribunal administratif de la Polynésie française. Par suite, à défaut d’autorisation préalable de l’association syndicale libre du lotissement Tuava 4 et nonobstant la circonstance que cette association n’ait pas répondu aux demandes des requérants sollicitant cette autorisation, le permis de construire litigieux est entaché d’illégalité au regard des dispositions citées au point 10.

14. Ainsi, pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 11 du présent arrêt, M. et M^me A… B… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont estimé que le permis de construire n° 2023-0057-03 DCA/CTI.TRV du 28 mars 2023 et les avenants des 9 mai et 26 juillet 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux formé par M. F… et M. C… devaient être annulés.

15. Il résulte de tout ce qui précède que M. et M^me A… B… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Polynésie française a annulé le permis de construire n° 2023-0057-03 DCA/CTI.TRV du 28 mars 2023 et les avenants des 9 mai et 26 juillet 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux formé par M. F… et M. C… au motif d’une méconnaissance de l’article XII du règlement de construction du lotissement Tuava 4.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

16. Le présent arrêt, qui rejette les conclusions à fin d’annulation présentées par M. et M^me A… B…, n’appelle aucune mesure d’exécution. Par suite, leurs conclusions tendant à enjoindre à l’association syndicale du lotissement Tuava 4 de rendre une décision d’autorisation de travaux doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. F… et de M. C…, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que M. et M^me A… B… demandent au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la Polynésie française et de M. et M^me A… B… le versement des sommes demandées par MM. F… et C… en application de ces dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : Les requêtes n° 24PA02831 et n° 25PA00403 présentées par M. et M^me A… B… sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par M. F… et M. C… tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. I… le B…, premier dénommé pour l’ensemble des requérants, à M. D… F…, à M. H… C…, et à la Polynésie française.

Copie en sera adressée à l’association syndicale du lotissement Tuava 4.

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Ivan Luben, président de chambre,

- M^me Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère,

- M^me Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026.

La rapporteure,

I. JASMIN-SVERDLIN

Le président,

I. LUBEN

La greffière,

C. POVSE

La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.