CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 21 décembre 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1342 F-D

Pourvoi n° K 16-26.983

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Alizés bungalows, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 17 octobre 2016 par la cour d’appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l’opposant à M. Marie X…, domicilié […] ,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 28 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Z…, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Z…, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Alizés bungalows, de la SCP Leduc et Vigand, avocat de M. X…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 octobre 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 septembre 2014, pourvoi n° 13-11.250), que, le 4 juillet 1999, M. X…, propriétaire d’un ensemble immobilier, a loué à M^mes Y… ce bien pour une durée maximale de trois ans avec promesse de vente à la date d’expiration de celle-ci, dans l’attente de la constitution d’une société ; que, par acte du 14 mars 2000, M. X… a conclu, pour une durée de vingt-trois mois, un nouveau bail concernant le même ensemble immobilier avec la société Alizés bungalows constituée par M^mes Y…, l’acte mentionnant une promesse de vente au profit de la locataire pour un prix donné sous réserve de l’obtention d’un prêt ; qu’un arrêt irrévocable du 17 octobre 2011 a prononcé la nullité du contrat du 14 mars 2000 ; que la société Alizés bungalows a assigné M. X… pour faire constater que la promesse de vente du 4 juillet 1999 valait vente à compter du 23 février 2002 et qu’elle était devenue propriétaire du bien immobilier ;

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de dire que la promesse unilatérale de vente contenue dans le bail du 4 juillet 1999 est nulle et de nul effet à défaut d’enregistrement ;

Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, que seul M. X… avait manifesté sa volonté de vendre son bien au preneur à l’issue du bail et que la promesse de vente ne comportait pas d’indication du prix de vente, de mention d’une condition suspensive sur l’obtention d’un prêt par l’acquéreur ni d’information relative à la levée de l’option et souverainement retenu qu’il n’y avait pas d’interdépendance des relations entre le bailleur et la société Alizé bungalows quant à la location et à la vente, seul le loyer mensuel étant fixé, et qu’en l’absence d’un tel lien de dépendance, la promesse de vente n’avait pas perdu son individualité et était demeurée unilatérale, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise et abstraction faite d’un motif surabondant relatif à l’acceptation de la promesse, a pu en déduire que la promesse unilatérale de vente était nulle et de nul effet pour n’avoir pas été soumise à la formalité prévue dans l’article 1589-2 du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Alizés bungalows aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Alizés bungalows et la condamne à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Alizés bungalows

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’Avoir dit que la promesse unilatérale de vente contenue dans le bail du 4 juillet 1999 est nulle et de nul effet à défaut d’enregistrement et d’Avoir débouté la société Alizés bungalows de l’ensemble de ses demandes dirigées contre M. X… ;

Aux motifs que, il a été définitivement jugé que seul l’acte du 4 juillet 1999, dit « certificat de mise en gérance », requalifié en bail commercial, régissait les relations des parties et que le bail dérogatoire du 14 mai 2000 était nul et de nul effet, faute de constatation de la mise à néant de l’accord initial, en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce ; qu’il y a donc lieu d’analyser la nature juridique de la promesse de vente contenue dans le seul acte du 4 juillet 1999 et sa portée juridique en découlant ; que ledit acte stipulait que M. X… reconnaissait avoir mis en location-gérance à la date du 4 juillet 1999 sa propriété«   » pour une durée de trois ans avec engagement de promesse de vente à la date d’expiration de celle-ci, à M^lles C. et F. Y…, associées à leurs parents conjoints et solidaires, dans l’attente d’une constitution de SARL en cours de procédure ; que force est de constater à la lecture de cet acte que seul M. X… a manifesté sa volonté de vendre son bien à la future société en cours de constitution, ladite société n’ayant pris nul engagement d’acquérir ledit bien, même si elle a accepté le jour même ladite promesse; que l’association d’une location d’un ensemble immobilier à une promesse de vente dudit ensemble, ne rend pas ces deux contrats indivisibles et n’a pas pour effet, comme le soutient l’appelante, de faire acquérir le caractère synallagmatique à la promesse ; que celle-ci ne comportait pas le prix de vente, ni condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur, ni information relative à la levée de l’option ; qu’il n’y a donc pas eu accord des parties sur la chose et sur le prix dudit ensemble immobilier valant vente ; qu’il n’y a pas interdépendance des relations entre le bailleur et la société Alizés Bungalows au niveau de la location et de la future vente, seul le loyer étant fixé mensuellement sans distinction entre la partie du loyer correspondant à la jouissance du bien et une partie qui serait imputable sur le prix de vente, ce qui correspondrait à une opération de location-vente alléguée par la société appelante ; qu’en conséquence, en l’absence de lien de dépendance entre les diverses obligations réciproques susceptibles d’en modifier les caractéristiques, la promesse de vente contenue dans ledit acte n’a jamais perdu son individualité et est donc demeurée unilatérale ; que cette convention ne saurait s’analyser comme le soutient à tort la société appelante, en une opération de crédit-bail immobilier ni en une location-vente d’un ensemble immobilier, actes dispensés de la publicité foncière prévue à l’ancien article 1840 A du code général des impôts ; que l’article 1589-2 du code civil, reprenant le texte de l’article 1840-A du code général des impôts abrogé depuis, énonce : « 'Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date » ; qu’en l’espèce, la promesse de vente unilatérale consentie par X

, acceptée le jour même de son émission dans l’acte du 4 juillet 1999, n’ayant pas été enregistrée dans le délai susvisé de 10 jours, est frappée de nullité absolue en raison de l’inobservation de la règle d’ordre public édictée ci-dessus ; qu’elle ne peut être couverte par la renonciation des parties à s’en prévaloir et dès lors, il importe peu que M. X… ait confirmé par lettre du 17 mai 2002 son intention de vendre ledit ensemble immobilier ; qu’il convient en conséquence de dire et juger que la promesse unilatérale de vente contenue dans le bail du 4 juillet 1999 et acceptée ce même jour est nulle et de nul effet à défaut d’enregistrement et confirmant le jugement, de débouter la société Alizés Bungalows de l’ensemble de ses demandes ;

Alors 1°) que, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. ; qu’en l’espèce, la promesse de vente que comportait le « certificat de mise en gérance » du 4 juillet 1999 valant bail commercial n’a pas été acceptée le jour même par le preneur ; qu’en relevant, pour la déclarer nulle et de nul effet, que cette promesse a été acceptée par son bénéficiaire le jour même de son émission et n’a pas fait l’objet d’un enregistrement dans les dix jours de cette acceptation, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article 1589-2 du code civil ;

Alors 2°) que, sous couvert d’interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de la cause ; que le « certificat de mise en gérance » conclu le 4 juillet 1999 entre M. X… et M^mes Y…, dans l’attente d’une constitution de la société Alizés Bungalows, stipule « Je soussigné M. X… Auguste demeurant […] , avoir mis en gérance à la date du 4 Juillet 1999 ma propriété «   », sise au lieudit […] , pour une durée maximum de 3 ans (trois ans) avec engagement de promesse de vente à la date d’expiration de celle-ci, à M^lles Y… Christine et Y… Françoise associées à leurs parents conjoints solidaires, dans l’attente d’une constitution de SARL en cours de procédure ce jour » ; qu’en relevant, pour faire application du dispositif de l’article 1589-2 du code civil, que cette promesse de vente avait été acceptée le jour même par les preneurs, la cour d’appel, qui a dénaturé ce document, a violé l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1er octobre 2016, ensemble le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les éléments de la cause ;

Alors 3°) que, en retenant que la promesse de vente intégrée dans le contrat de bail du 4 juillet 1999 a été acceptée le jour même de son émission, sans relever aucune circonstance de fait caractérisant cette acceptation, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1589-2 du code civil ;

Alors 4°) que, en relevant que la société Alizés Bungalows « soutient désormais que la promesse de vente acceptée le jour même de la conclusion de l’acte du 4 juillet 1999 est devenue synallagmatique suite à la levée d’option et vaut vente parfaite » (arrêt, p.4, 2ème considérant), quand l’exposante ne soutenait pas que la promesse de vente avait été acceptée le jour même de la conclusion du bail, mais le 23 février 2002, avant échéance du droit d’option, en sorte qu’à cette date, la vente était parfaite, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

Alors 5°) que, l’indivisibilité entre le contrat de bail et la promesse de vente peut résulter de la volonté des parties et de la conviction qu’elles avaient de la dépendance qu’elles établissaient même implicitement entre les deux catégories d’obligations ; qu’en se bornant à dire que le contrat de bail et la promesse de vente n’étaient pas indivisibles et n’avaient donc pas pour effet de faire acquérir le caractère synallagmatique à cette dernière sans rechercher si cette indivisibilité ne résultait pas des stipulations même de l’acte contenant une promesse de vente au profit de M^mes Y… « en l’attente d’une constitution de SARL en cours de procédure », de la réitération de cette même promesse dans le bail dérogatoire du 14 mars 2000, de son acceptation par la SARL le 23 février 2002, après son immatriculation, de la lettre de M. X… exprimant son intention de vendre en date du 17 mai 2002 à l’expiration du bail, liant ainsi bail et promesse de vente, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 ancien du code civil et de l’article 1589-2 du même code.