CIV.3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 décembre 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1099 F-D

Pourvoi n° G 17-24.685

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Datas, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 29 mai 2017 par la cour d’appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l’opposant à la société Pommeraie, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me X…, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me X…, conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Datas, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la SCI Pommeraie, l’avis de M. Y…, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 29 mai 2017), que la SCI Datas, contestant à la SCI la Pommeraie le droit de passer, en voiture et à pied, sur les parcelles dont elle est propriétaire, l’a assignée aux fins de voir constater l’extinction de la servitude de passage instituée par un acte du 2 février 1851 ;

Attendu que la SCI Datas fait grief à l’arrêt de rejeter la demande ;

Mais attendu, d’une part, que la SCI Datas, qui reconnaît n’avoir produit devant la cour d’appel que des extraits, ne comportant pas la clause de servitude stipulée en 1851, d’actes des 24 décembre 1912 et 29 décembre 1913, ne saurait reprocher à la cour d’appel d’avoir dénaturé ces actes par omission ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que les actes de vente successifs de ces parcelles rappelaient la clause instituant une servitude et que la limitation en 1851 du droit de passage aux seuls transports de vins et de bois n’était plus adaptée aux évolutions de la vie moderne, ce qui avait amené les différents propriétaires du fonds servant à étendre ce droit de passage aux voitures et aux piétons, la cour d’appel, qui ne s’est pas contredite, en a souverainement déduit que la servitude de passage n’avait subi aucune aggravation au sens de l’article 702 du code civil ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Datas aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Datas et la condamne à payer à la SCI Pommeraie la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la SCI Datas.

Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté la société civile immobilière Datas de l’ensemble de ses demandes et d’avoir rappelé que la Sci la Pommeraie et ses locataires bénéficient d’un droit de passage sur les parcelles cadastrées […] et […] afin d’entrer ou sortir en véhicule sur la […] à partir de la parcelle […] ;

AUX MOTIFS QUE

« SUR LA SERVITUDE CONVENTIONNELLE.

(

)

Attendu que sur le fond une servitude de passage, servitude discontinue, ne peut être établie que par titre dont la preuve doit résulter de celui du propriétaire du fonds servant ;

Qu’aux termes de l’article 695 du même code le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif émanant du propriétaire du fonds asservi ;

Que selon les articles 706 et 707 la servitude discontinue est éteinte par le non-usage pendant une période de trente ans laquelle commence à courir du jour où l’on a cessé d’en jouir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude ;

Que la charge de la preuve de l’usage de la servitude depuis moins de trente ans incombe au propriétaire du fonds dominant et il appartient aux juges d’apprécier souverainement si les faits allégués sont constitutifs de son non usage ;

Que l’article 708 dispose que le mode de servitude peut se prescrire comme la servitude et de la même manière ;

Que par ailleurs l’article 702 prohibe tout usage de la servitude qui aggraverait la condition du fonds servant et pose le principe de sa fixité, en disposant que son bénéficiaire ne peut en user que conformément à son titre, sans pouvoir faire de changement qui aggrave la condition du fonds servant ;

Qu’il n’y a pas nécessairement violation d’un titre lorsqu’il s’agit d’adapter une servitude aux évolutions de la vie moderne ;

Qu’en revanche un changement manifestement contraire aux énonciations du titre, notamment affectant la nature même du service foncier, affecte le principe de la fixité ;

Qu’ainsi une servitude, dont il résulte qu’elle était affectée selon l’acte constitutif à une destination déterminée, est éteinte dès lors que les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user conformément au titre et que son objet a disparu ;

Attendu qu’en l’espèce la servitude litigieuse résulte d’un acte de donation-partage du 2 février 1851 ayant institué sur les cours aujourd’hui en cause un droit de passage dans les termes suivants :

« Le propriétaire du second lot (celui de la SCI DATAS) sera, tenu de souffrir le passage des voitures dans toute la longueur de sa cour jusqu’à la […] (actuellement […]), au profit du propriétaire du premier lot (celui de la SCI LA POMMERAIE), ou de ses locataires; il est expliqué que ce passage ne devra point s’exercer pour les piétons, mais seulement pour les voitures servant au transport des vins et bois nécessaires à la consommation des habitants du premier lot. Le propriétaire du second lot aura néanmoins la faculté de s’affranchir de la servitude présentement établie pour le passage des voitures moyennant une somme de trois mille francs à partir du vingt-quatre juin mil huit cent cinquante six" ;

Attendu que pour débouter la SCI DATAS de ses demandes les premiers juges ont retenu que deux interprétations pouvaient être données à cette clause, celle de la SCI LA POMMERAIE selon laquelle elle autorisait le droit de passage général pour les riverains et une seconde ne concernant que les livreurs et les tiers n’habitant pas les lieux, et celle de la SCI DATAS selon laquelle le droit de passage était exclusivement limité aux livreurs de vins et de bois ;

Que le tribunal en a tiré la conclusion qu’il convenait de revenir à la réalité de l’usage et de l’utilité de la servitude depuis l’origine en retenant que le droit de passage avait été utilisé de façon continue depuis 1851 sans aucune restriction ni remise en cause malgré les modifications des modes de vie et l’évolution des techniques ;

Que les premiers juges en ont déduit que cette servitude, qui s’était adaptée en suivant l’évolution de la société, conservait aujourd’hui sa pleine utilité et que sa cause originelle (division en lots d’une unique propriété) n’avait aucunement disparu ;

Qu’il a jugé que l’argument se rattachant à l’élément purement formel de l’usage, uniquement réservé aux voitures servant au transport de vin et de bois, à supposer que cette interprétation puisse être retenue, avait perdu sa pertinence dès sa disparition au profit d’un usage sans restriction pour les piétons et automobiles sans que le propriétaire du fonds servant ait mis fin à son exercice ;

Attendu néanmoins que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature ;

Qu’en l’espèce l’interprétation de la clause précitée permet de constater que le propriétaire du fonds servant a accepté de souffrir le passage des voitures dans toute la longueur de sa cour jusqu’à la […] au profit du propriétaire du fonds dominant (ou de ses locataires) tout en précisant que ce passage ne devait point s’exercer pour les piétons, mais seulement pour les voitures servant au transport de vins et de bois nécessaires à la consommation des habitants du premier lot ;

Que par cette formulation l’acte constitutif de la servitude avait une destination déterminée, à savoir permettre le transport de marchandises lourdes et encombrantes (vins et bois) difficilement livrables à l’intérieur des bâtiments ;

Qu’elle limitait par ailleurs de manière formelle le passage aux seules voitures livrant de manière ponctuelle ces marchandises et excluait ainsi toute autre circulation (piétons, autres véhicules, calèches…);

Que l’examen détaillé des pièces versées aux débats permet néanmoins de constater qu’aux termes de l’acte de vente du 24 décembre 1912 par lequel M^me Z… veuve A… a cédé à M^me B… veuve C… notamment les parcelles cadastrées section […] , […] et […] (appartenant aujourd’hui à la SCI DATAS) il est stipulé: " le propriétaire de l’immeuble […] (aujourd’hui propriété de la SCI LA POMMERAIE) a le droit de passage avec voitures seulement dans toute la longueur de la cour de M^me A…, pour entrer ou sortir sur la […], mais qu’elle a la faculté en vertu du même acte de s’affranchir de cette servitude en versant au propriétaire dudit immeuble la somme de trois mille francs à titre d’indemnité…" ;

Que cet acte, s’il se réfère à l’acte de 1851, ne reprend pas intégralement la clause limitant le passage aux seules voitures servant au transport des vins et bois nécessaires à la consommation des habitants du lot n° 1 (la SCI LA POMMERAIE) ou de ses locataires, mais l’étend à l’ensemble des voitures pour entrer ou sortir sur la […] ;

Que l’acte de vente du 29 décembre 1913 entre M^me B… veuve C… et M. D… rappelle l’existence de cette servitude de passage profitant à l’immeuble […] ;

Que l’acte de partage du 12 avril 1939 (I…/C…) rappelle également que le passage ayant son entrée […] se fera à pied et en voiture;

Que l’examen des autres actes produits aux débats, et notamment un acte de vente du 13 décembre 1944 (vente I…/J…) permet de constater qu’il est rappelé expressément une clause insérée dans l’acte du 24 décembre 1912 rédigée ainsi "M^me A… explique qu’aux termes d’un partage du 2 février 1851, relaté en l’origine de propriété, le propriétaire de l’immeuble […] a le droit de passage avec voitures seulement pour entrer et sortir […]…";

Que l’acte du 30 avril 1959 par lequel les époux E… ont notamment acquis les parcelles […] et […], s’il se réfère à la formulation de l’acte de 1851, rappelle l’existence du droit de passage au profit de l’immeuble […] alors qu’il est manifeste qu’à cette date la notion de « voitures servant au seul transport des vins et bois » n’étaient plus d’actualité ;

Attendu qu’en l’état de ces éléments il est manifeste que le droit de passage initialement limité en 1851 aux seuls transports de vins et de bois a été entendu par les différents propriétaires du fonds servant dès 1912 aux voitures pour entrer ou sortir sur la […], et indirectement à leurs conducteurs, afin d’adapter la servitude originelle aux évolutions de la vie moderne ;

Que la SCI DATAS ne saurait en conséquence soutenir de ce chef que la servitude se serait éteinte ou aurait été aggravée ;

Attendu que pour le surplus il convient de relever qu’une précédente procédure avait été introduite en référé en 1998 à la suite de dégradations du passage couvert permettant l’accès à la succession des cours de l’ensemble immobilier en cause ;

Qu’il ressort du pré-rapport de l’expert F… que depuis de longue date ce passage permettait d’accéder aux parcelles litigieuses et était utilisé à pied ou en voiture par l’ensemble des riverains sans que des travaux d’entretien ou de réparations aient été réalisés ;

Qu’il précise par ailleurs que l’ensemble des riverains, et notamment les parties ou leur ayants droit ont admis leur participation aux travaux de réhabilitation, ce qui sous-entend qu’ils n’ont jamais contesté utiliser le passage en cause ;

Que le propre avocat de la SCI DATAS a reconnu au cours des opérations du 14 octobre 1998 que l’utilisation du passage remontait à plusieurs années sans contestation et qu’elle avait évolué avec celle de l’automobile ;

Que M. G…, qui atteste le contraire dans un témoignage produit par la SCI DATAS, avait précisé qu’il utilisait son véhicule utilitaire pour accéder au local commercial loué à l’appelante ;

Qu’il en de même pour l’attestation de M. H…, agent immobilier étant intervenu dans la vente au profit de la SCI LA POMMERAIE, qui déclare que pendant 29 ans aucun véhicule n’a utilisé le passage alors qu’il avait vanté lors des négociations l’utilité fonctionnelle et la situation des locaux et précisé au cours des opérations d’expertise avoir utilisé ce passage pour des travaux d’entretien concernant l’immeuble de l’intimée ;

Que ces pièces issues d’une procédure judiciaire sont de nature à sérieusement remettre en cause la teneur et la valeur probante des attestations produites par la SCI DATAS selon lesquelles ce droit de passage n’aurait pas été utilisé depuis plus de trente ans ;

Que dès lors la SCI LA POMMERAIE démontre l’usage de la servitude depuis moins de trente ans sans qu’aucune autre pièce suffisamment probante ne démontre le contraire ;

Attendu qu’en considération de ce qui précède il convient d’écarter le moyen tiré de la prescription soulevée par l’appelante ;

Que la décision sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI DATAS de ses demandes sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’état d’enclave allégué à titre subsidiaire par la SCI LA POMMERAIE ;

Que le rejet des prétentions de l’appelante implique nécessairement que soit reconnue à l’intimée et ses locataires un droit de passage sur les parcelles cadastrées […] et […] afin d’entrer ou sortir en véhicule sur la […] à partir de sa parcelle […] tel [que] cela résulte de la servitude conventionnelle précitée ;» (arrêt, p. 8, al. 4 à p. 12, al. 3) ;

1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer, que ce soit par commission ou par omission, les documents clairs et précis qui leur sont soumis ; qu’en retenant, pour considérer que la servitude de passage litigieuse avait été étendue à l’ensemble des voitures pour entrer ou sortir sur la […] et débouter en conséquence la Sci Datas de ses demandes, que l’acte de vente du 24 décembre 1912 « s’il se réfère à l’acte de 1851, ne reprend pas intégralement la clause limitant le passage aux seules voitures servant au transport des vins et bois nécessaires à la consommation des habitants du lot n°1 (la Sci la Pommeraie) ou de ses locataires » quand cet acte reprenait intégralement cette clause (production n°3), la cour d’appel a dénaturé par omission l’acte de vente du 24 décembre 1912 et violé le principe de l’obligation pour les juges de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

2°) ALORS QU’ en retenant, pour considérer que la servitude de passage litigieuse avait été étendue à l’ensemble des voitures pour entrer ou sortir sur la […] et débouter en conséquence la Sci Datas de ses demandes, que l’acte de vente du 29 décembre 1913 entre M^me B… veuve C… et M. D… rappelle l’existence de la servitude de passage telle qu’étendue par l’acte de vente du 24 décembre 1912, quand cet acte reprenait intégralement la clause originelle de l’acte de donation-partage de 1851 (production n°6), la cour d’appel a dénaturé par omission l’acte de vente du 29 décembre 1913 et violé le principe de l’obligation pour les juges de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

3°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit contenir les motifs propres à justifier la décision ; que l’insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu’en affirmant, pour statuer comme elle l’a fait, que l’acte de partage du 12 avril 1939 (I…/C…) rappelle également que le passage ayant son entrée […] « se fera à pied et en voiture » quand elle soulignait par ailleurs que l’acte de vente du 24 décembre 1912, auquel elle renvoyait, se bornait à étendre le passage à l’ensemble des voitures sans nullement faire mention d’un passage à pied, la cour d’appel a statué par des motifs contradictoires et violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; qu’il ne peut à ce titre en modifier unilatéralement les modalités d’exercice en en élargissant l’usage à une destination non prévue à l’origine ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que l’acte du 30 avril 1959 par lequel les époux E… ont notamment acquis les parcelles […] et […], s’il se réfère à la formulation de l’acte de 1851, rappelle l’existence du droit de passage au profit de l’immeuble […] alors qu’il est manifeste qu’à cette date la notion de « voitures servant au seul transport des vins et bois » n’étaient plus d’actualité quand elle ne pouvait, sous couvert d’une adaptation de la servitude à la vie moderne, justifier une modification unilatérale, par le propriétaire du fonds dominant, des modalités d’usage de la servitude autorisant une utilisation non plus ponctuelle mais quotidienne du passage, la cour d’appel a violé l’article 702 du code civil.