CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 20 juin 2019

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 581 F-D

Pourvoi n° P 18-19.703

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Alp limousine, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (11^e chambre A), dans le litige l’opposant à la société Scuf, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Alp limousine, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Scuf, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mai 2018), que, le 17 janvier 2014, un sinistre a endommagé le local commercial donné à bail par la société Scuf (la SCI) à la société Alp limousine ; que, le 3 mars 2014, la SCI a saisi le tribunal d’une demande en résiliation du bail aux torts de la société locataire et en paiement de loyers et de dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l’article 1760 du code civil ;

Attendu que, pour accueillir la demande en paiement de dommages-intérêts, l’arrêt retient qu’en application du texte susvisé, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l’abus, de sorte que la société Scuf est en droit de solliciter des dommages-intérêts correspondant à sept mois de loyer, en l’état de la relocation qui n’a pu intervenir qu’à effet du 1^er octobre 2015 ;

Qu’en statuant ainsi, sans caractériser l’abus commis par la société Alp limousine, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Alp limousine à payer à la SCI Scuf la somme de 21 301 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 17 mai 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Scuf aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Scuf et la condamne à payer à la société Alp limousine la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Alp limousine

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR constaté la résiliation du bail commercial du 9 février 2010 aux torts exclusifs de la société Alp limousine et, en conséquence, d’AVOIR condamné cette dernière à payer à la société Scuf une somme de 51.731 € ;

AUX MOTIFS QUE, sur la résiliation du bail, après la survenue du sinistre le 17 janvier 2014, la société Scuf a multiplié les diligences tant auprès des entreprises que de son assureur pour que les réparations puissent avoir lieu le plus rapidement possible ; que dès le 24 janvier 2014, des travaux de déblaiement étaient effectués par la société Au Terrassement du Zodiaque, entraînant pour la société Scuf le versement d’un acompte substantiel ; que dès la semaine suivante, la société Scuf mandatait une entreprise pour effectuer les travaux de réparation sur la toiture, ce que confirme un constat d’huissier en date du 7 février 2014 précisant qu’un échafaudage se trouvait sur les lieux ; que le 14 février 2014, l’expert de la compagnie d’assurance de la société Scuf, la Matmut, se rendait sur place pour constater le sinistre et chiffrer le coût des réparations ; que le 14 mars 2014, la société Scuf envoyait un courrier recommandé à sa locataire lui indiquant qu’elle était venue sur les lieux pour faire procéder à des travaux et avait constaté que la société Alp limousine s’était opposée verbalement à ces travaux ; que dans ce courrier, la bailleresse demandait à la locataire de lui indiquer ses disponibilités pour faire réaliser lesdits travaux ; que devant le refus de sa locataire, la société Scuf envoyait un nouveau courrier recommandé adressant le planning de la société Alberti France pour procéder aux réparations ; que la seule réponse de la locataire, en date du 7 avril 2014, se contente de reprocher à la bailleresse son inertie pour remettre les lieux en l’état ; que ce n’est qu’après le départ de sa locataire que la société Scuf a pu faire procéder aux réparations nécessaires ; qu’il résulte de ce qui précède et de la chronologie des faits que la locataire a manqué gravement à ses obligations contractuelles et légales ; que c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail du 9 février 2010 aux torts exclusifs de la société Alp limousine ; que, sur le paiement des loyers, le contrat de bail dont s’agit prévoit que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ; que le bail, en l’espèce, étant du mois de mars 2010, la prochaine période triennale au cours de laquelle le locataire pouvait quitter les lieux, était au mois de mars 2016 ; que la société Alp limousine a quitté les lieux de son propre chef en février 2015 ; que cela a conduit la société Scuf à présenter une demande tendant au paiement de loyers de décembre 2014 à février 2016, soit 15 mois de loyer et charges représentant la somme globale de 3.043 x 15 = 45.645 € ; qu’il est toutefois établi au dossier que la société Scuf a trouvé un locataire pour remplacer la société Alp limousine et a conclu un nouveau bail commercial avec la société Tramatik le 1^er octobre 2015 ; que c’est à bon droit que le tribunal a arrêté la dette locative à cette date ; que le fait que la société Tramatik se soit révélée rapidement défaillante dans le paiement de ses loyers est sans emport sur la situation liant la société Alp limousine et la société Scuf ; qu’il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Alp limousine à la somme de 30.430 € au titre des loyers de décembre 2014 au mois de septembre 2015 inclus ; que, sur les dommages-intérêts, conformément à l’article 1760 du code civil, lorsque la résiliation du bail est prononcée judiciairement pour faute du locataire, ce dernier s’expose à devoir au bailleur le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus ; que la société Scuf est parfaitement en droit de solliciter des dommages-intérêts correspondant à 7 mois de loyer, soit 21.301 € en l’état de la relocation qui n’a pu intervenir qu’à effet du 1^er octobre 2015 ; que le jugement sera confirmé sur ce point (v. arrêt, p. 3 et 4) ;

1°) ALORS QUE le bail ne peut être résilié aux torts du locataire que si celui-ci a commis un manquement grave à ses obligations contractuelles ; qu’en retenant que la société Alp limousine avait gravement manqué à ses obligations en s’opposant verbalement à la réalisation des travaux envisagés par le bailleur et en en déduisant que le bail devait être résilié à ses torts exclusifs, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux envisagés par le bailleur n’étaient pas insuffisants pour assurer la mise en sécurité des locaux et si le refus de son intervention n’était pas légitime, et donc exclusif de tout manquement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1741 du code civil ;

2°) ALORS QU’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l’abus ; qu’en condamnant la société Alp limousine à payer à la société Scuf un montant de 51.731 €, comprenant 30.430 € au titre des loyers dus de décembre 2014, date à laquelle la société Alp limousine avait cessé de payer les loyers, au 1^er octobre 2015, date à laquelle les locaux avaient été reloués, outre la somme de 21.301 € pour compenser la perte de sept mois de loyers entre le départ de la société Alp limousine, en février 2015, et la relocation qui n’avait pu intervenir que le 1^er octobre 2015, la cour d’appel, qui a fait payer à la locataire deux fois le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, a violé l’article 1760 du code civil ;

3°) ALORS QU’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l’abus ; qu’en toute hypothèse, en condamnant la société Alp limousine à payer à la société Scuf un montant de 51.731 €, comprenant 30.430 € au titre des loyers dus de décembre 2014, date à laquelle la société Alp limousine avait cessé de payer les loyers, au 1^er octobre 2015, date à laquelle les locaux avaient été reloués, outre la somme de 21.301 € pour compenser la perte de sept mois de loyers entre le départ de la société Alp limousine, en février 2015, et la relocation qui n’avait pu intervenir que le 1^er octobre 2015, sans constater ni caractériser l’abus de la société Alp limousine justifiant l’allocation de dommages-intérêts complémentaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1760 du code civil.