CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 20 novembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 543 F-D

Pourvois n°

Z 24-16.701

X 24-16.929 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 NOVEMBRE 2025

Mme [Y] [O], domiciliée [Adresse 1], a formé les pourvois n° Z 24-16.701 et X 24-16.929 contre un arrêt rendu le 13 février 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l’opposant à M. [H] [S], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de ses pourvois, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseillère, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de Mme [Y] [O], de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de M. [H] [S], après débats en l’audience publique du 30 septembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grall, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° Z 24-16.701 et X 24-16.929 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 février 2024) et les productions, le 6 décembre 1956, [U] [S] et M. [H] [S] (les consorts [S]) ont donné à bail d’habitation à [L] [O] un appartement, deux chambres de service et une cave. Ce bail était soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

3. [L] [O] est décédé le 24 avril 1976, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [J] [O], et leur fille, Mme [Y] [O].

4. Le 1er juillet 1980, un nouveau bail a été conclu entre les consorts [S] et Mme [J] [O], pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de trois ans. Il était stipulé au contrat que « le présent bail n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ».

5. Mme [J] [O] a donné congé le 3 novembre 1988 pour le 30 juin 1989 et a libéré les lieux en juin 1990, Mme [Y] [O] s’y maintenant.

6. Le 17 mars 1994, les consorts [S] et Mmes [J] et [Y] [O] ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel le bail de 1980 était prorogé jusqu’au 30 juin 1995 à un certain prix et les consorts [S] s’engageaient à consentir un bail de six ans à Mme [Y] [O] à compter du 1er juillet 1995.

7. Le 30 octobre 2018, M. [H] [S], venant aux droits des consorts [S], a signifié à Mme [Y] [O] un congé pour vendre à effet du 30 juin 2019, puis il l’a assignée aux fins d’obtenir son expulsion.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

8. Mme [Y] [O] fait grief à l’arrêt de dire que le bail conclu, suivant protocole d’accord en date du 17 mars 1994, entre elle et M. [S] à effet au 1er juillet 1995, était soumis à la loi du 6 juillet 1989, alors :

« 1°/ que le bail conclu le 1er juillet 1980 entre Mme [J] [O] et MM. [S] stipulait qu’il n’était « pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » ; qu’en retenant, pour juger que le bail conclu entre M. [S] et Mme [Y] [O] à effet au 1er juillet 1995 – qui se référait au bail conclu le 1er juillet 1980 – était soumis à la loi du 6 juillet 1989, que le bail du 1er juillet 1980 « excluait en termes dépourvus d’équivoque, l’application de la loi du 1er septembre 1948 puisqu’il y était stipulé que « le présent bail n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 » », cependant que cette clause était au contraire dépourvue d’équivoque en ce qu’elle n’excluait pas l’application de la totalité des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail du 1er juillet 1980, a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que lorsque les stipulations d’une convention sont ambiguës, il appartient au juge de déterminer quelle a été la commune intention des parties ; qu’en retenant, pour juger que le bail conclu entre M. [S] et Mme [Y] [O] à effet au 1er juillet 1995 – qui se référait au bail conclu le 1er juillet 1980 – était soumis à la loi du 6 juillet 1989 que le bail du 1er juillet 1980 « excluait en termes dépourvus d’équivoque, l’application de la loi du 1er septembre 1948 puisqu’il y était stipulé que « le présent bail n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 » », quand cette clause pouvait aussi signifier, comme soutenu par Mme [O], qu’elle n’excluait pas l’application de la totalité des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu’elle présentait un caractère ambigu nécessitant une interprétation, la cour d’appel, qui n’a pas recherché quelle était la commune intention des parties, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que la renonciation par le locataire au bénéfice des dispositions d’ordre public de la loi du 1er septembre 1948 doit être claire et non équivoque ; qu’en retenant, pour juger que le bail conclu entre M. [S] et Mme [Y] [O] à effet au 1er juillet 1995, suivant le protocole d’accord précité, était soumis à la loi du 6 juillet 1989, et non à celle du 1er septembre 1948, que « les références faites au sein du protocole d’accord conclu avec Mme [Y] [O], relatives notamment à ce bail du 1er juillet 1980 conclu avec sa mère, confirment que les parties ont entendu exclure l’application de la loi du 1er septembre 1948 au bail qu’elles convenaient de conclure le 1er juillet 1995 pour six années, cependant qu’il ne pouvait être déduit des dites références au bail du 1er juillet 1980 une renonciation certaine et non équivoque aux dispositions d’ordre public de la loi du 1er juillet 1948, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

9. La cour d’appel a relevé, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que le bail signé le 1er juillet 1980 par Mme [J] [O], qui occupait les lieux avec son mari depuis 1956, excluait en termes dépourvus d’équivoque l’application de la loi du 1er septembre 1948 et que le bail consenti à Mme [Y] [O], suivant protocole d’accord du 17 mars 1994, se référait expressément à ce bail.

10. Elle a pu en déduire que Mme [Y] [O] avait renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme [Y] [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Y] [O] et la condamne à payer à M. [H] [S] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.