CIV. 3

COUR DE CASSATION

CL

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QUESTION PRIORITAIRE

de

CONSTITUTIONNALITÉ

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Arrêt du 20 novembre 2025

NON-LIEU A RENVOI

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 623 FS-D

Pourvoi n° Z 25-14.382

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 NOVEMBRE 2025

Par mémoire spécial présenté le 28 août 2025, la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [R] [T], domicilié [Adresse 3], a formulé une question prioritaire de constitutionnalité (n° 1277) à l’occasion du pourvoi n° Z 25-14.382 formé contre l’arrêt rendu le 13 février 2025 par la cour d’appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans une instance l’opposant à :

1°/ à M. [V] [J],

2°/ à Mme [E] [O], épouse [J],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

3°/ à la société CCF, société anonyme, venant aux droits de la société HSBC continental Europe, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à la société Le Bosquet, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],

5°/ à M. [M] [H], domicilié [Adresse 1],

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [T], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de M. et Mme [J] et de la société CCF, et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Gallet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, M^mes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, M^mes Pic, Oppelt, conseillers, M^me Aldigé, M. Baraké, M^me Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Par jugement du 11 janvier 2023, statuant sur les poursuites de la société HSBC Continental Europe, aux droits de laquelle est venue la société CCF, M. et Mme [J] ont été déclarés adjudicataires d’un bien immobilier.

2. Le greffe du juge de l’exécution a adressé le 6 février 2023 à M. [T], en sa qualité de locataire ou occupant du bien saisi, un avis lui rappelant le texte de l’article 10, II, de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 aux termes duquel à défaut de convocation à l’audience d’adjudication, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire.

3. M. [T] a alors déclaré auprès du greffe se substituer aux acquéreurs et sollicité du juge de l’exécution qu’il déclare que l’exercice de son droit de préemption était régulier et bien fondé et qu’il ordonne la radiation du fichier immobilier du titre de vente de M. et Mme [J].

Enoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

4. A l’occasion du pourvoi qu’il a formé contre l’arrêt rendu le 13 février 2025 par la cour d’appel de Caen, M. [T] a, par mémoire distinct et motivé, demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« Les dispositions de l’article 10-II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, en telles qu’elles sont interprétées par la jurisprudence de la Cour de cassation comme subordonnant le droit de substitution du locataire ou l’occupant de bonne foi à la condition que l’adjudication soit consécutive à la division de l’immeuble méconnaissent-elles le principe d’égalité devant la loi prévu par l’article 6 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 27 août 1789, et l’article 1er de la Constitution du 4 octobre 1958, le droit de propriété garanti par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 27 août 1789, la garantie des droits reconnue par l’article 16 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 27 août 1789 et le principe de sécurité juridique reconnu par le bloc de constitutionnalité ? »

Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

5. La disposition contestée est applicable au litige, relatif à l’existence d’un droit de préemption d’un locataire ou occupant de bonne foi d’un bien à usage d’habitation vendu sur adjudication.

6. Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.

7. Cependant, d’une part, la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle.

8. D’autre part, la question posée ne présente pas un caractère sérieux.

9. En premier lieu, seul le titulaire d’un droit de propriété peut invoquer la protection constitutionnelle attachée à ce droit qui découle notamment de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789, ce qui n’est pas le cas du locataire ou de l’occupant de bonne foi qui souhaite acquérir.

10. En second lieu, le principe d’égalité devant la loi ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec la loi qui l’établit.

11. Comme l’a retenu le Conseil constitutionnel, au paragraphe 6 de sa décision n° 2017-683 QPC du 9 janvier 2018 portant sur les quatre premiers et les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ainsi que sur la deuxième phrase du paragraphe III de ce même article, le législateur, en prévoyant, lors d’une vente d’un local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel loué, un droit de préemption des locataires ou occupants de bonne foi de ce local seulement dans le cas où la mise en vente de celui-ci est consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble qui l’inclut, que cette vente soit amiable ou sur adjudication, a entendu protéger le locataire ou occupant de bonne foi du risque de se voir signifier un congé à l’échéance du bail ou à l’expiration du titre d’occupation par le nouvel acquéreur de l’immeuble, à la suite d’une opération spéculative, facilitée par la division de ce dernier. La différence de traitement entre les locataires, fondée sur un motif d’intérêt général, est ainsi en rapport direct avec la loi qui l’établit.

12. Il en résulte que la disposition contestée, telle qu’interprétée par la Cour de cassation, ne méconnaît ni l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ni le principe d’égalité.

13. En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question posée au Conseil constitutionnel.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

DIT N’Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.