CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 7 mai 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 237 F-D

Pourvoi n° R 23-15.355

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2025

1°/ M. [M] [R],

2°/ Mme [D] [R],

3°/ M. [J] [R],

tous trois domiciliés [Adresse 1]

ont formé le pourvoi n° R 23-15.355 contre l’arrêt rendu le 23 novembre 2022 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Astrae – Gtc immobilier dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lesourd, avocat de MM. [M] et [J] [R] et de Mme [R], de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], après débats en l’audience publique du 25 mars 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 23 novembre 2022), MM. [M] et [J] [R] et Mme [R] (les consorts [R]), propriétaires, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, du lot n° 1 comprenant une boutique en rez-de-chaussée et une cave accessible par un escalier intérieur, loué selon bail commercial pour l’exercice d’une activité de restauration, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) en autorisation d’effectuer divers travaux d’aménagement.

2. Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement demandé qu’il leur soit fait interdiction d’installer une terrasse en façade de l’immeuble et d’exploiter la cave de leur lot à titre commercial.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les consorts [R] font grief à l’arrêt d’interdire l’exploitation à titre commercial de la cave du lot leur appartenant, alors « qu’il résulte de l’article 9 du règlement de copropriété que les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots 1 à 4 inclus peuvent être utilisées à usage commercial, le lot 1 litigieux y étant désigné comme comprenant une boutique, portant le numéro 1, une arrière-boutique et une cave au sous-sol, à laquelle on accède par un escalier intérieur ; qu’en estimant qu’il résultait de ces dispositions que seules les boutiques situées au rez-de-chaussée pouvaient être utilisées à usage commercial et non les lots dans leur ensemble et qu’il n’était donc pas prévu que la cave soit exploitée à titre commercial, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs, en violation de l’ancien article 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

5. Pour interdire toute exploitation commerciale de la cave du lot appartenant aux consorts [R], l’arrêt retient qu’il ressort des dispositions du règlement de copropriété que seules les boutiques situées au rez-de-chaussée formant les lots n° 1 à 4 peuvent être utilisées à usage commercial et qu’il n’est donc pas prévu que la cave soit exploitée à ce titre.

6. En statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété prévoyait en son article 8 que le lot n° 1 comprenait une boutique, une arrière-boutique et une cave au sous-sol à laquelle on accédait par un escalier intérieur, et en son article 9 que l’immeuble était destiné à l’usage d’habitation, les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots n° 1 à 4 inclus pouvant être utilisées à usage commercial, et qu’il ne faisait donc pas de distinction entre les espaces situés au rez-de-chaussée ou au sous-sol du lot n° 1, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il interdit l’exploitation à titre commercial de la cave dans le lot n° 1 appartenant à MM. [M] et [J] [R] et à Mme [R], l’arrêt rendu le 23 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à MM. [M] et [J] [R] et Mme [R] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.