CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 octobre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 477 F-D

Pourvoi n° P 24-11.424

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 OCTOBRE 2025

La société Magenta, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 24-11.424 contre l’arrêt rendu le 7 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Suez RV Ile-de-France, venant aux droits de la société Sita Ile-de-France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La société Suez RV Ile-de-France a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société civile immobilière Magenta, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Suez RV Ile-de-France, après débats en l’audience publique du 2 septembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Davoine, conseillère référendaire rapporteure, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2023), par acte du 22 juillet 1997, la société civile immobilière Magenta (la bailleresse) a donné à bail un immeuble à la société Stanexel, aux droits de laquelle est venue la société Sita Ile-de-France, devenue la société Suez RV Ile-de-France (la locataire), pour y exercer une activité de réalisation, exploitation et commercialisation d’un centre de tri et de transfert de déchets.

2. La locataire, après avoir donné congé, a quitté les lieux le 30 septembre 2015.

3. Après expertise, la bailleresse, invoquant l’existence de dégradations, a assigné la locataire en indemnisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen du pourvoi incident, qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation, et sur le premier moyen du pourvoi principal, qui est irrecevable.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières, aux frais d’assurance et aux frais divers, alors « que constitue un préjudice de jouissance l’impossibilité de relouer un logement destiné à la location en raison de désordres résultant du manquement contractuel du locataire de remettre le bien en état lors de son départ ; qu’en déboutant la Sci Magenta de ses demandes en réparation au titre des préjudices immatériels, aux motifs que « Les demandes d’indemnisation formées doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire de sorte que le propriétaire ne peut solliciter l’indemnisation de la perte de loyer résultant de l’absence de remise en location du bien ou de l’absence de signature d’un nouveau bail de ce fait et autres frais accessoires au bail mais ne peut résulter que du préjudice économique subi du fait des conditions moins avantageuses, en lien direct avec les dégradations, auxquelles la nouvelle location aura été consenties », la cour d’appel, qui s’est prononcée par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre les dégradations constatées et la perte de revenus locatifs subie par le bailleur pendant le délai durant lequel il n’a pas pu relouer son bien, a violé l’article 1732 du code civil et l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du code civil :

6. Selon le second de ces textes, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

7. Aux termes du premier, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

8. Pour rejeter les demandes d’indemnisation formées par la bailleresse relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières, aux frais d’assurance et aux frais divers, l’arrêt, après avoir retenu que les dégradations constatées étaient, pour partie, imputables à la locataire, retient que les demandes d’indemnisation doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire, de sorte que le propriétaire ne peut solliciter l’indemnisation de la perte de loyer résultant de l’absence de remise en location du bien ou de l’absence de signature d’un nouveau bail de ce fait et ne peut demander que l’indemnisation résultant du préjudice économique subi du fait des conditions moins avantageuses, en lien direct avec les dégradations, auxquelles la nouvelle location aura été consentie.

9. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre les dégradations qu’elle avait imputées à la locataire et les préjudices invoqués par la bailleresse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

REJETTE le pourvoi incident ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société civile immobilière Magenta relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières, aux frais d’assurance et frais divers et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 7 décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Suez RV Ile-de-France aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Suez RV Ile-de-France et la condamne à payer à la société civile immobilière Magenta la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.