CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 décembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 585 F-D

Pourvoi n° K 24-17.930

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025

M. [F] [I], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 24-17.930 contre l’arrêt rendu le 21 mai 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l’opposant à M. [L] [C], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de M. [I], de la SCP Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de M. [C], et l’avis de M^me Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l’audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Gallet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 21 mai 2024), le 10 août 2017, M. [C] (le bailleur) a donné à bail à M. [I] (le locataire) un appartement situé à [Localité 3], avec un loyer majoré d’un complément de loyer.

2. Le locataire a assigné le bailleur en annulation du complément de loyer et restitution des compléments de loyers indûment perçus.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa quatrième branche

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première à troisième branches

Enoncé du moyen

4. Le locataire fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le bailleur peut imposer un complément de loyer qui s’ajoute au loyer de base dès lors que le logement loué présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique ; que ces caractéristiques doivent être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; qu’elles doivent dès lors être propres au logement considéré ; qu’en retenant, pour dire que le complément de loyer de 120 euros rapporté à un loyer de base de 440 euros, pour un studio de seize mètres carrés, dans le [Localité 4], est justifié et qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de paiement de Monsieur [I], que le calme et la lumière dans une ville comme [Localité 3] sont des caractéristiques rares et qui sont particulièrement recherchées, qu’en outre la lumière et le calme proviennent, non pas de la situation géographique ayant donné lieu à la fixation du loyer de référence mais de l’étage élevé du logement dont il s’agit", dont il s’infère qu’elle a considéré le calme du logement comme relevant d’une caractéristique qui lui est propre, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les logements de même catégorie, dans le même secteur, ne bénéficiaient pas de la même manière du calme propre à la rue, en sorte que, partagée de tous les logements du secteur, cette caractéristique n’était pas de nature à justifier un complément de loyer, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 3 du décret du 10 juin 2015 et de l’article 17 II B de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ qu’en considérant, pour dire que le complément de loyer est justifié, que la lumière et le calme proviennent (…) de l’étage élevé du logement dont il s’agit", sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il ne s’inférait pas du type de logement dont il s’agit, à savoir un studio de seize mètres carrés, et de la ville concernée, à savoir [Localité 3], que la situation en étage élevé est la situation de principe de ce type de logements, constitutifs de chambres de bonnes, en sorte qu’elle permet, par nature, un accès privilégié à la lumière et au calme, puisqu’éloigné de la rue, dont il s’infère que cette caractéristique ne permet pas de le distinguer des autres logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 3 du décret du 10 juin 2015 et de l’article 17 II B de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°/ que sont exclues des caractéristiques justifiant un complément de loyer celles qui donnent lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ; que donne lieu à une telle récupération par le bailleur, l’entretien d’un ascenseur, dès lors qu’il revient au locataire de s’acquitter des charges afférentes, en sus du loyer de base ; que le locataire ne peut payer deux fois pour la même caractéristique ; qu’en retenant, pour dire que le complément de loyer de 120 euros rapporté à un loyer de base de 440 euros, pour un studio de seize mètres carrés, dans le [Localité 4], est justifié et qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de paiement de Monsieur [I], qu’en retenant que l’ascenseur dont est pourvu l’immeuble, ascenseur qui a été installé aux frais du bailleur, permet au locataire de bénéficier des avantages d’un étage élevé, calme et luminosité, sans en souffrir les inconvénients", la cour d’appel, qui a justifié le complément de loyer par une caractéristique qu’elle aurait dû écarter de son appréciation dès lors que le locataire était débiteur d’une somme de 75 euros au titre des charges s’ajoutant au loyer de base, a violé l’article 3 du décret du 10 juin 2015, ensemble l’article 17 II B de la loi du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé que le logement était lumineux et calme, caractéristiques rares et particulièrement recherchées à [Localité 3], provenant non pas de la situation géographique ayant donné lieu à la fixation du loyer de référence mais de l’étage élevé du logement, et que l’immeuble étant, en outre, doté d’un ascenseur, cet équipement n’étant considéré qu’en tant qu’il permet de bénéficier des avantages d’un étage élevé sans en souffrir les inconvénients, la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu en déduire que le complément de loyer était fondé et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [I] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [I] et le condamne à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.