CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 21 janvier 2026

Rejet

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 48 F-D

Pourvoi n° H 23-22.937

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 21 JANVIER 2026

1°/ M. [C] [HU], domicilié [Adresse 12],

2°/ M. [KT] [GS], domicilié [Adresse 25],

3°/ la société Thierry Rieger et [C] [HU] notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 10],

ont formé le pourvoi n° H 23-22.937 contre l’arrêt rendu le 29 septembre 2023 par la cour d’appel de Colmar (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [DL] [Z], domicilié [Adresse 8], et une autre adresse au Portugal dans l’acte de signification,

2°/ à Mme [LV] [V],

3°/ à M. [Y] [T],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

4°/ à M. [RD] [O], domicilié [Adresse 21],

5°/ à M. [YS] [P], domicilié [Adresse 20],

6°/ à Mme [WG] [LA], domiciliée [Adresse 9],

7°/ à Mme [U] [X], épouse [JY], domiciliée [Adresse 16],

8°/ à Mme [WG] [AK], épouse [AH], domiciliée [Adresse 26],

9°/ à Mme [D] [AM], domiciliée [Adresse 24],

10°/ à Mme [WN] [ZM], épouse [ZF], domiciliée [Adresse 13],

11°/ à M. [B] [ZF], domicilié [Adresse 18],

12°/ à la société Cap 2, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6],

13°/ à M. [W] [ZF], domicilié [Adresse 13],

14°/ à Mme [TH] [YK], épouse [P], domiciliée [Adresse 20],

15°/ à M. [NZ] [S], domicilié [Adresse 14],

16°/ à M. [K] [EN], domicilié [Adresse 15],

17°/ à Mme [VL] [MX], domiciliée [Adresse 29],

18°/ à M. [YS] [L], domicilié [Adresse 19],

19°/ à Mme [A] [IO], domiciliée [Adresse 1],

20°/ à Mme [VE] [HM], domiciliée [Adresse 27],

21°/ à Mme [E] [PB], épouse [JR], domiciliée [Adresse 28],

22°/ à M. [N] [AH], domicilié [Adresse 7],

23°/ à M. [RD] [G], domicilié [Adresse 11],

24°/ à Mme [CJ] [AL], épouse [G], domiciliée [Adresse 11],

25°/ à Mme [I] [F], domiciliée [Adresse 2],

26°/ à M. [ZU] [BZ], domicilié [Adresse 1],

27°/ à M. [IW] [BS], domicilié [Adresse 3],

28°/ à M. [J] [JR], domicilié [Adresse 28],

29°/ à M. [H] [SF], domicilié [Adresse 23],

30°/ à M. [R] [XI], domicilié [Adresse 17],

31°/ à M. [J] [TA], domicilié [Adresse 4],

32°/ à M. [FP] [ZF], domicilié [Adresse 22],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [HU], de M. [GS] et de la société Thierry Rieger et [C] [HU] notaires associés, de M^e Guermonprez, avocat de Mmes [V], [LA], [X] épouse [JY], [AH], [AM], [ZM] épouse [ZF], [YK] épouse [P], [MX], [IO], [HM], [PB] épouse [JR], [AL] épouse [G], [F], de MM. [Z], [T], [O], [P], de MM. [B], [W] et [FP] [ZF], [S], [EN], [L], [AH], [G], [BZ], [BS], [JR], [SF], [XI] et de la société Cap 2, après débats en l’audience publique du 25 novembre 2025 où étaient présents M^me Champalaune, présidente, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Colmar, 29 septembre 2023), par acte reçu le 17 octobre 2006 par M. [HU], notaire associé au sein de la société civile professionnelle Thierry Rieger et [C] [HU], avec la participation de M. [GS], également notaire, M. [W] [ZF], Mme [M] [ZF], MM. [B] et [FP] [ZF] (les consorts [ZF]) ont vendu à la société civile Le Tassigny un terrain en vue de la réalisation d’une opération de promotion immobilière.

2. Il a été prévu, par ce même acte, la vente en l’état futur d’achèvement aux consorts [ZF] de plusieurs lots au sein de la résidence à construire sur le terrain vendu, dont le prix était payable par compensation avec celui de la vente du terrain.

3. Des lots de l’immeuble à construire ont été vendus, également en l’état futur d’achèvement, en janvier et février 2007 à différents acquéreurs (les autres acquéreurs) par actes reçus par M. [HU] seul.

4. Tous les actes de vente prévoyaientune garantie intrinsèque d’achèvement dont la réalisation a été érigée en condition suspensive.

5. Par acte reçu le 16 février 2007 par M. [HU], la société Le Tassigny a vendu plusieurs lots au frère du gérant de la société représentant la société venderesse.

6. Le même jour, ce notaire a établi un acte de constatation d’avènement de la condition suspensive relatant les différentes ventes et attestant que la société venderesse justifiait avoir à sa disposition un financement à hauteur de 75 % du prix de vente, par le montant des ventes réalisées.

7. Le chantier a été abandonné après achèvement du gros oeuvre et la société venderesse a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par des jugements des 24 septembre et 24 novembre 2008. L’ouvrage a été achevé par une entreprise tierce en février 2015.

8. Les 7 et 10 juin 2013, les consorts [ZF] et les autres acquéreurs ont assigné M. [HU], la société civile professionnelle Thierry Rieger et [C] [HU], ainsi que M. [GS] en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices causés par le retard d’achèvement de l’immeuble.

9. La société civile immobilière Cap 2 est intervenue volontairement en qualité d’acquéreur de lots des consorts [ZF].

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième, quatrième branches, le deuxième moyen, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième, sixième à huitième branches, le troisième et le quatrième moyens

10. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. M. [HU] et la société Thierry Rieger et [C] [HU] font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer aux autres acquéreurs certaines sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2013, alors « qu’en l’absence d’indices ou circonstances particulières, le notaire n’était pas tenu d’informer les acquéreurs d’un bien en l’état futur d’achèvement de la faiblesse de la garantie intrinsèque et des risques auxquels elle les exposerait dès lors qu’elle constituait une mesure de protection jugée suffisante par le législateur ; qu’en retenant que M. [HU] avait manqué à ses obligations en n’informant pas les acquéreurs des risques encourus en présence d’une garantie intrinsèque en cas d’inachèvement de l’immeuble au seul motif qu’il « n’ignorait pas que la SCI Le Tassigny n’avait pu obtenir de garantie bancaire », circonstance indifférente dès lors que la garantie intrinsèque était prévue par la loi pour être constituée dans les cas où le promoteur ne disposait pas d’une garantie bancaire, et sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si un élément pouvait laisser supposer que la garantie fournie conformément aux exigences légales, ne pourrait être utilement mise en œuvre, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation et 1240 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause. »

Réponse de la Cour

12. Lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l’opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d’appeler l’attention de l’acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie.

13. Ayant relevé que le notaire n’ignorait pas que la société venderesse n’avait pu obtenir de garantie bancaire, ce qui avait déjà été le cas dans le cadre d’une autre opération de promotion immobilière menée par la SCI en cause, la cour d’appel a pu en déduire que le notaire, qui ne démontrait pas avoir informé précisément et de manière circonstanciée les acquéreurs sur la nature de la garantie intrinsèque d’achèvement et sur les risques encourus en cas d’inachèvement des travaux et de défaillance du constructeur, avait manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité.

14. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur les premier et deuxième moyens, pris en leur cinquième branche, réunis

Enoncé des moyens

15. Par la cinquième branche de leur premier moyen, M. [HU] et la société Thierry Rieger et [C] [HU] font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer aux autres acquéreurs certaines sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2013, alors « que la responsabilité du notaire ne peut être engagée lorsque les vérifications auxquelles il devait procéder ne pouvaient révéler l’inefficacité de l’acte qui lui est imputée ; qu’en imputant à faute au notaire de ne pas avoir procédé à des "vérifications plus poussées quant […] à la solvabilité effective [de M. [DL] [Z]]" sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, s’il ne résultait pas des constatations de l’arrêt rendu le 10 juillet 2018 par la chambre des appels correctionnels de la cour d’appel de Colmar qu’à la date de la vente litigieuse M. [DL] [Z] était « en capacité de régler l’enveloppe globale de ses acquisitions sans recourir à un emprunt », ce dont il résultait que les vérifications prétendument omises n’auraient en tout état de cause révélé aucune cause d’inefficacité de l’acte instrumenté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

16. Par la cinquième branche de leur deuxième moyen, M. [HU], la société Thierry Rieger et [C] [HU], et M. [GS] font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer aux consorts [ZF] certaines sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2013, alors « que la responsabilité du notaire ne peut être engagée lorsque les vérifications auxquelles il devait procéder ne pouvaient révéler la cause d’inefficacité qui lui est imputée ; qu’en imputant à faute au notaire de ne pas avoir procédé à des "vérifications plus poussées quant […] à la solvabilité effective [de M. [DL] [Z]]" sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, s’il ne résultait pas des constatations de l’arrêt rendu le 10 juillet 2018 par la chambre des appels correctionnels de la cour d’appel de Colmar qu’à la date de la vente litigieuse M. [DL] [Z] était « en capacité de régler l’enveloppe globale de ses acquisitions sans recourir à un emprunt », ce dont il résultait que les vérifications prétendument omises n’auraient en tout état de cause révélé aucune cause d’inefficacité de l’acte instrumenté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

17. La décision se trouvant légalement justifiée par les motifs vainement critiqués par les autres griefs, le moyen, qui est relatif à des motifs surabondants, est inopérant.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [HU], M. [GS] et la société civile professionnelle Thierry Rieger et [C] [HU] notaires associés aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [HU], M. [GS] et la société civile professionnelle Thierry Rieger et [C] [HU] notaires associés et les condamne à payer in solidum à M. [T], Mme [V], M. et Mme [P], Mme [LA], M. [BS], M. [S], M. [EN], Mme [IO], M. [BZ], Mme [HM], M. et Mme [JR], M. et Mme [G], M. [SF], M. [XI], Mme [AM], M. [L], Mme [JY], M. et Mme [ZF], M. [B] [ZF], la société Cap 2, la somme de 200 euros chacun ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.