CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 15 janvier 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 26 F-D

Pourvoi n° A 23-22.080

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JANVIER 2026

La Ville de Paris, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [Adresse 4] et dont la direction des affaires juridiques se situe [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 23-22.080 contre l’arrêt rendu le 6 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige l’opposant à M. [U] [F], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Pic, conseillère, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Ville de Paris, de la SCP Boullez, avocat de M. [F], après débats en l’audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Pic, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 6 septembre 2023) et les productions, la Ville de Paris, après avoir établi un état descriptif de division en volumes d’un ensemble immobilier lui appartenant destiné à des activités culturelles et cultuelles, a conclu, par acte notarié des 25 et 26 septembre 2013, avec l’association Société des Habous et des Lieux Saints de l’Islam, un bail emphytéotique administratif portant sur les droits réels du volume n° 3 destiné à une activité cultuelle et a vendu par le même acte, à cette association, en l’état futur d’achèvement, les constructions qu’elle s’engageait à réaliser dans ce volume.

2. M. [F], en sa qualité de contribuable, a assigné la Ville de [Localité 3] pour obtenir la nullité de cette vente et le constat de la caducité subséquente du bail emphytéotique administratif.

3. La Ville de [Localité 3] a soulevé une exception d’incompétence au profit des juridictions administratives.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

4. La Ville de [Localité 3] fait grief à l’arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’incompétence du juge judiciaire, alors « que le bail emphytéotique conclu par une collectivité territoriale en vue de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public, dénommé bail emphytéotique administratif, est un contrat administratif par détermination de la loi ; que, par ailleurs, le caractère administratif est reconnu à un contrat, indépendamment de son objet et de ses clauses, lorsqu’il forme avec un contrat administratif un ensemble contractuel indivisible ; que pour déclarer le juge judiciaire compétent, l’arrêt relève que le contrat dissocie les droits réels transmis par le bail emphytéotique, d’un côté, et la vente en état futur d’achèvement, de l’autre, et qu’il vise les articles 1601-3 et suivants du code civil ainsi que les garanties dues par le vendeur d’immeuble à construire, ce dont il déduit que la vente et le bail emphytéotique sont indépendants et relèvent des règles du code civil ; qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l’existence d’un ensemble contractuel, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bail emphytéotique administratif et les stipulations relatives à la vente en l’état futur d’achèvement ne formaient pas un ensemble indivisible devant être qualifié de contrat administratif en l’état de la volonté exprimée des parties, de l’objet de l’opération et de la circonstance que, dans un même intrumentum, la Ville de Paris a conclu un bail emphytéotique administratif portant sur un lot de volume, en vue de l’affectation à l’association cultuelle d’un édifice du culte, s’est réservée la qualité de maître de l’ouvrage à construire sur le lot donné à bail et a prévu, afin que le financement de la construction, de la gestion et de l’entretien des locaux affectés au culte soit assumé par l’association cultuelle, de transférer la propriété de la construction à cette dernière, au fur et à mesure de son achèvement, et pendant la durée du bail, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16 et 24 août 1790 sur l’organisation judiciaire et du décret du 16 fructidor an III, ensemble les articles L. 1131-2 et 1131-3 du code général des collectivités territoriales et 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 1311-3, 4°, du code général des collectivités territoriales :

5. Selon ce texte, les litiges relatifs aux baux emphytéotiques administratifs portant sur un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale conclus en vue de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public sont de la compétence des tribunaux administratifs.

6. Il est jugé qu’un contrat relevant en principe de la compétence des juridictions judiciaires, s’il est indissociable d’un contrat administratif, constitue avec ce contrat un même ensemble contractuel qui relève de la juridiction administrative (Tribunal des conflits, 13 novembre 2017, pourvoi n° 17-04.099, Bull. 2017, T. conflits, n° 10)

7. Pour retenir la compétence du juge judiciaire, l’arrêt retient que l’acte des 25 et 26 septembre 2013 dissocie clairement les droits réels transmis par le bail emphytéotique et la vente en l’état futur d’achèvement et que ces deux conventions sont indépendantes par leur objet.

8. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure que le bail emphythéotique et la vente en l’état futur d’achèvement formaient un ensemble contractuel indivisible relevant de la compétence des juridictions administratives en raison de l’objet de l’opération et de ses modalités, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 6 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. [F] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [F] et le condamne à payer à la Ville de [Localité 3] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.