CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 28 mai 2026

Rejet

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 357 F-D

Pourvoi n° M 24-18.276

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2026

La société Patrimmo, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 24-18.276 contre l’arrêt rendu le 18 janvier 2024 par la cour d’appel de Colmar (2e chambre civile), dans le litige l’opposant à la société Patrick Metz et Caroline Huck, notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Bonnet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société Patrimmo, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Patrick Metz et Caroline Huck, notaires associés, après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes M^me Champalaune, présidente, M^me Bonnet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Babut, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Colmar, 18 janvier 2024), le 18 octobre 2018, la société Patrimmo (l’adjudicataire) a acquis un immeuble dans le cadre d’une adjudication, suite à la procédure d’exécution forcée immobilière ordonnée le 18 septembre 2014.

2. Faisant valoir que les règles d’urbanisme étaient incompatibles avec son projet de construction, l’adjudicataire a agi en responsabilité contre la société civile professionnelle Patrick Metz et Caroline Huck (la société de notaires) en soutenant qu’elle avait manqué à ses devoirs de conseil, d’information et de vérification.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses troisième, cinquième, sixième, septième et huitième branches

Énoncé du moyen

4. L’adjudicataire fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes d’indemnisation dirigées contre la société de notaires, alors :

« 3°/ que le notaire chargé de mener une procédure d’adjudication immobilière ne peut fournir des plans de zonage en noir et blanc, alors même que les parcelles vendues se trouvent dans le périmètre d’un PPRI ; qu’en ayant jugé que le fait que des plans en noir et blanc seulement avaient été fournis à la société Patrimmo était sans emport, alors que les parcelles objet de l’adjudication se trouvaient dans le périmètre d’un PPRI, la cour d’appel a violé l’article 1240 du code civil ;

5°/ que le notaire chargé de mener une procédure d’adjudication immobilière ne peut fournir des plans de zonage en noir et blanc, alors même que les parcelles vendues se trouvent dans le périmètre d’un PPRI ; qu’en ayant jugé qu’il importait peu que le notaire ait fourni des plans de zonage en noir et blanc à la société Patrimmo, motif pris de ce que le cahier des charges mentionnait clairement que les terrains vendus étaient situés dans leur quasi-intégralité en zone inondable, quand cela ne signifiait pas que les parcelles étaient inconstructibles, notamment en zone bleue IINAX3, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

6°/ que le notaire chargé d’une adjudication doit prendre toutes les informations d’urbanisme relatives à des parcelles situées dans le périmètre d’un PPRI ; qu’en ayant jugé que le notaire ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter des termes du certificat d’urbanisme fourni et d’avoir connaissance d’une modification imminente des zones, après avoir relevé qu’il résultait de la pièce n° 21 que les cartes de risques d’inondation avaient été portées à la connaissance des communes concernées dès 2018, soit avant l’adjudication, en sorte qu’une prise d’information minimum aurait permis au notaire – qui résidait dans la même zone géographique – de savoir que le zonage bleu allait être sous peu modifié, la cour d’appel a violé l’article 1240 du code civil ;

7°/ que le notaire chargé d’une adjudication doit prendre toutes les informations d’urbanisme relatives à des parcelles situées dans le périmètre d’un PPRI ; qu’en ayant jugé que le notaire ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter des termes du certificat d’urbanisme fourni et d’avoir connaissance d’une modification imminente des zones, car les pièces n° 19 et 21 dataient de 2019, quand la modification de zonage ne s’était pas faite en un jour, en sorte que le notaire pouvait et devait se renseigner, au moment de la procédure d’adjudication, sur une possible modification de zonage des parcelles vendues, incluses dans le PPRI, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

8°/ que le notaire chargé d’une adjudication doit prendre toutes les informations d’urbanisme relatives à des parcelles situées dans le périmètre d’un PPRI ; qu’en ayant déchargé le notaire de toute responsabilité, quand il ne pouvait ignorer que la zone dans laquelle se trouvaient les parcelles mises en adjudication étaient incluses dans un PPRI et se trouvaient au bord de la Moder, ce qui ne pouvait qu’inciter le notaire à procéder à des investigations d’urbanisme supplémentaires afférentes à un éventuel changement de zonage imminent, la cour d’appel a violé l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Selon l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

6. En premier lieu, l’arrêt rappelle que le notaire chargé, en application de l’article 144 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, de procéder à l’adjudication, agit en tant que délégué du tribunal.

7. En deuxième lieu, il relève que le cahier des charges indique que le bien vendu est situé en zone IINAX 3 du plan d’occupation des sols (POS), cette mention étant conforme à celle du certificat d’urbanisme délivré le 5 juillet 2018, que ce bien consiste en des terrains situés dans leur quasi-intégralité en zone inondable, plus précisément en zone orange inconstructible et en zone bleue, dans laquelle aucune cave ne pourrait être construite et la dalle du rez-de-chaussée devrait être surélevée.

8. L’arrêt précise que l’extrait du POS de la communauté de communes de l’Uffried Nord, annexé à l’acte notarié, indique, pour les zones IINAX, que n’y sont admises « que les constructions et installations liées au fonctionnement et à l’exploitation de la voirie publique et des réseaux publics et des réseaux d’intérêts publics à condition qu’elles soient compatibles avec l’aménagement cohérent ultérieur de la zone », ainsi que, sous conditions, « l’aménagement et l’extension des constructions existantes » et « les constructions annexes des constructions existantes ».

9. L’arrêt retient que, dès lors que les mentions littérales figurant au cahier des charges et dans ses annexes décrivaient les contraintes et les restrictions de construction auxquelles le bien, compris dans un plan de prévention des risques d’inondation, était soumis, la communication de plans en noir et blanc n’a eu aucune incidence sur l’information suffisante de l’adjudicataire préalablement à l’adjudication.

10. En troisième lieu, l’arrêt relève qu’il n’est ni allégué ni démontré que le certificat d’urbanisme, délivré trois mois avant l’adjudication, présentait des anomalies ou des réserves, que les cartes actualisées des aléas sont postérieures à l’adjudication et qu’il n’est pas établi que les informations qu’elles contiennent aient été portées à la connaissance du notaire avant l’adjudication ou qu’il ne pouvait les ignorer.

11. De ces constatations et appréciations souveraines, la cour d’appel a pu déduire que le notaire, agissant en qualité de délégué du tribunal, avait rempli son devoir d’information et n’avait pas commis de faute en ne procédant pas à des investigations complémentaires.

12. Le moyen n’est donc fondé en aucune de ses branches.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Patrimmo aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Patrimmo et la condamne à payer à la société civile professionnelle Patrick Metz et Caroline Huck, notaires associés, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-huit mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.