CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 février 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 91 F-D

Pourvoi n° B 24-11.390

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2026

1°/ la société MMA IARD, venant aux droits de Winterthur, société anonyme,

2°/ la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de Winterthur,

3°/ la société MMA IARD, agissant en sa qualité d’assureur de la société Sari,

toutes trois ayant leur siège [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° B 24-11.390 contre l’arrêt rendu le 6 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant :

1°/ à la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole Paris Val de Loire (Groupama Paris Val de Loire), dont le siège est [Adresse 1],

2°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23], [Adresse 13], représenté par son syndic, le cabinet HJS immobilier, dont le siège est [Adresse 7],

3°/ à M. [I] [Z],

4°/ à Mme [B] [N], épouse [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 12],

5°/ à M. [Y] [V], domicilié [Adresse 11],

6°/ à Mme [S], épouse [F], domiciliée [Adresse 3],

7°/ à M. [D] [W],

8°/ à Mme [G] [U], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 10],

9°/ à Mme [K] [M],

10°/ à M. [P] [L],

tous deux domiciliés [Adresse 14],

11°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 18],

12°/ à la société SMAC, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 22], venant aux droits de la société Ruberoid,

13°/ à la société Maisons-Alfort villa Mansart, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 19],

14°/ à la société La Générale de promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 16],

15°/ à la société Régulation plomberie chauffage sanitaire (RPCS), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 17],

16°/ à la société Decobat, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 15],

17°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 8], prise en sa qualité d’assureur de la société La Générale de promotion,

18°/ à la société Dufay Mandre, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 21],

19°/ à la société DSA, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 9],

20°/ à la société Mutuelle des architectes français, dont le siège est [Adresse 4], prise en sa qualité d’assureur de [A] [O],

21°/ à la société Qualiconsult, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6],

22°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société Qualiconsult,

23°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société DSA,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 8],

24°/ à la société Istra, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 24],

25°/ au cabinet [A] [O], dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.

Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident éventuel invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Bironneau, conseillère référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, de M^e Haas, avocat de la société civile immobilière Maisons-Alfort villa Mansart et de la société La Générale de promotion, de M^e Isabelle Galy, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Dufay Mandre, et l’avis de M^me Delpey-Corbaux, avocate générale, après débats en l’audience publique du 9 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Bironneau, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte aux sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Winterthur, et à la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société Sari (les sociétés MMA), du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. et Mme [Z], M. [V], Mme [F], M. et Mme [W], Mme [M], les sociétés SMA, Régulation plomberie chauffage sanitaire, Istra, Cabinet [A] [O], Mutuelle des architectes français, la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire, les sociétés Qualiconsult, Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de la société Qualiconsult, DSA et Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de la société DSA.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 6 décembre 2023), la société civile immobilière Maisons-Alfort villa Mansart a fait édifier un groupe d’immeubles composé de logements et de locaux commerciaux, qu’elle a vendus en l’état futur d’achèvement.

3. Sont notamment intervenues aux opérations de construction la société La Générale de promotion, en tant que maître d’oeuvre d’exécution, assurée auprès de la société Axa France IARD, la société Decobat, pour les lots revêtements de sol, la société Sari en charge du lot gros oeuvre, assurée auprès de la société Winterthur, et la société Dufaÿ-Mandre, en tant que titulaire du lot espaces verts.

4. Invoquant l’existence de désordres et de non-conformités, le syndicat des copropriétaires ainsi que plusieurs copropriétaires ont agi en référé-expertise et ont assigné en indemnisation de leurs préjudices plusieurs constructeurs et leurs assureurs.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal, en ce qu’il porte sur la condamnation de la société MMA IARD, in solidum avec d’autres constructeurs et assureurs, à payer au syndicat des copropriétaires certaines sommes au titre des frais d’investigation technique et en réparation du préjudice de jouissance collectif subi, en ce qu’il fixe le partage de responsabilité entre coobligés de ces chefs et condamne la société MMA IARD à garantie dans les proportions retenues

Enoncé du moyen

5. Les sociétés MMA font grief à l’arrêt de condamner la société MMA IARD, assureur de la société Sari, à payer au syndicat des copropriétaires, in solidum avec d’autres constructeurs et assureurs, les sommes de 16 026,80 et 7 000 euros, respectivement, au titre des frais d’investigation technique, et en réparation du préjudice de jouissance collectif subi, de fixer le partage de responsabilité entre coobligés de chacun de ces chefs et de condamner la société MMA IARD à garantie dans les proportions retenues, alors :

« 1°/ que le juge doit s’abstenir de dénaturer les documents de la cause ; que la clause 8-16° des conventions spéciales du contrat d’assurance de responsabilité civile souscrit par la société Sari auprès des MMA excluait de la garantie « le coût de la réfection des travaux, de la remise en état ou du remplacement des produits livrés ou ouvrages exécutés, qui ont été à l’origine du dommage » ; que la cour d’appel ayant écarté la nature décennale des dommages en cause et retenu la responsabilité contractuelle pour faute de la société Sari, a, pour considérer que les MMA devaient leur garantie de ce chef, déclaré que « s’agissant de l’exclusion de garantie invoquée par celles-ci, elle n’est pas applicable dès lors que les dommages en cause ne sont pas survenus à la suite de réparation faites après travaux » ; qu’en statuant ainsi, cependant que l’article 8-16° susvisé excluait de la garantie les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement des travaux ou prestations de nature à remédier à des dommages survenant après achèvement des travaux ayant pour fait générateur une malfaçon, la cour d’appel en a dénaturé les termes et a violé l’article 1103 du code civil, ensemble le principe susvisé ;

2°/ que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la clause 8-16° des conventions spéciales du contrat d’assurance de responsabilité civile souscrit par la société Sari auprès des MMA excluait de la garantie « le coût de la réfection des travaux, de la remise en état ou du remplacement des produits livrés ou ouvrages exécutés, qui ont été à l’origine du dommage » ; que la cour d’appel ayant écarté la nature décennale des dommages en cause et retenu la responsabilité contractuelle pour faute de la société Sari, a, pour considérer que les MMA devaient leur garantie de ce chef, déclaré que « s’agissant de l’exclusion de garantie invoquée par celles-ci, elle n’est pas applicable dès lors que les dommages en cause ne sont pas survenus à la suite de réparation faites après travaux » ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer, comme elle y était conviée par les conclusions d’appel des MMA sur le fait qu’il résultait tant de l’article 8-16° que de l’article 4-2° des conventions spéciales, ce dernier garantissant les dommages corporels ou matériels causés au maître de l’ouvrage par les travaux exécutés, causés par une malfaçon et survenant après achèvement des travaux, « à l’exception du coût de la réparation, de la réfection ou du remplacement desdits travaux ou prestations », que la garantie des MMA n’englobait pas les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement des travaux ou prestations de nature à remédier à des dommages survenant après achèvement des travaux ayant pour fait générateur une malfaçon, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. Le moyen, en ce qu’il porte, en ses deux branches, sur des clauses d’exclusion du contrat d’assurance de responsabilité civile souscrit auprès des sociétés MMA qui n’étaient opposées par celles-ci qu’aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire au titre du coût des travaux de reprise des ouvrages exécutés, est inopérant, s’agissant des chefs de dispositif critiqués.

Mais sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, en ce qu’il porte sur la condamnation de la société MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre des travaux de réparation dans les parties communes et à M. [L] la somme de 450 euros HT au titre des travaux de réparation dans ses parties privatives

Enoncé du moyen

7. Les sociétés MMA font grief à l’arrêt de condamner la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société Sari, à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre des travaux de réparation et à payer à M. [L] la somme de 450 euros, alors « que le juge doit s’abstenir de dénaturer les documents de la cause ; que la clause 8-16° des conventions spéciales du contrat d’assurance de responsabilité civile souscrit par la société Sari auprès des MMA excluait de la garantie « le coût de la réfection des travaux, de la remise en état ou du remplacement des produits livrés ou ouvrages exécutés, qui ont été à l’origine du dommage » ; que la cour d’appel ayant écarté la nature décennale des dommages en cause et retenu la responsabilité contractuelle pour faute de la société Sari, a, pour considérer que les MMA devaient leur garantie de ce chef, déclaré que « s’agissant de l’exclusion de garantie invoquée par celles-ci, elle n’est pas applicable dès lors que les dommages en cause ne sont pas survenus à la suite de réparation faites après travaux » ; qu’en statuant ainsi, cependant que l’article 8-16° susvisé excluait de la garantie les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement des travaux ou prestations de nature à remédier à des dommages survenant après achèvement des travaux ayant pour fait générateur une malfaçon, la cour d’appel en a dénaturé les termes et a violé l’article 1103 du code civil ensemble le principe susvisé. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

8. Pour condamner la société MMA IARD à payer diverses sommes au titre des travaux de réparation, l’arrêt retient que l’exclusion de garantie invoquée n’est pas applicable, dès lors que les dommages en cause ne sont pas survenus à la suite de réparations faites après travaux.

9. En statuant ainsi, alors que l’article 8-16° des conventions spéciales excluait de la garantie « le coût de la réfection des travaux, de la remise en état ou du remplacement des produits livrés ou ouvrages exécutés, qui ont été à l’origine des dommages », la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, a violé le principe susvisé.

Sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

10. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant, à titre principal, à voir condamner la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société Sari, à l’indemniser des dommages au titre des fissurations du mur acrotère du parking et de la toiture-terrasse sur le fondement de la garantie décennale, alors :

« 1°/ que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, l’expert judiciaire n’a émis aucun avis dans son rapport sur la gravité des fissures du mur acrotère du parking et de la toiture terrasse ; que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réparation de ces désordres sur le fondement de la garantie décennale, les juges du fond ont constaté que le courrier de la société Socerem du 14 mars 2013 fait état de désordres importants au niveau du mur périmétral en maçonnerie d’agglomérés nécessitant, pour éviter tout sinistre, la démolition et la reconstruction de cette partie, que les photographies jointes à ce courrier confirment l’importance du désordre, mais que ces éléments ne sont pas de nature à remettre en cause les constatations de l’expert ; qu’en statuant ainsi, cependant que l’expert ne s’était pas prononcé sur la gravité de ces désordres, et que cette absence d’avis n’était pas équivalente à un avis d’absence de leur caractère décennal, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d’expertise, et a violé le principe susvisé ;

2°/ qu’un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties et qu’il ne s’agit pas du seul élément de preuve susceptible d’être retenu ; qu’en écartant en l’espèce le procès-verbal de constat du 8 février 2018 constatant l’effondrement partiel du mur acrotère en retenant que ce procès-verbal avait été établi de façon non contradictoire, quand ce constat avait été soumis à la libre discussion des parties et qu’il résultait des propres constatations des juges du fond qu’il n’était pas le seul élément de preuve versé aux débats, la gravité des désordres étant aussi établie par le courrier de la Socerem du 14 mars 2013 et les photographies jointes, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

3°/ que relèvent de la garantie décennale les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; qu’en retenant en l’espèce, pour écarter la garantie décennale, que le procès-verbal de constat d’huissier du 8 février 2018 a été établi postérieurement à l’expiration du délai de garantie décennale et que l’huissier de justice n’a pas constaté l’effondrement du mur mais les dires du gestionnaire de l’immeuble selon lequel celui-ci serait intervenu il y a plusieurs mois, sans rechercher, comme il était soutenu, si l’effondrement du mur acrotère, même constaté postérieurement à l’expiration du délai de dix ans, ne permettait pas de corroborer utilement les autres éléments de preuve produits par le syndicat des copropriétaires, notamment le courrier de la Socerem du 14 mars 2013, démontrant que dès l’origine, les fissurations du mur acrotère compromettaient de façon certaine la solidité de l’ouvrage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

11. En premier lieu, la cour d’appel, qui n’a pas refusé d’examiner le procès-verbal de constat de l’huissier de justice, a relevé, d’une part, que ce dernier n’avait pas constaté d’effondrement mais consigné les dires du gestionnaire de l’immeuble selon lesquels un tel effondrement serait intervenu il y a plusieurs mois, d’autre part, que ce procès-verbal avait été établi postérieurement au délai décennal.

12. En deuxième lieu, elle a relevé, par motifs propres et adoptés, procédant à la recherche prétendument omise, que si le courrier de la société Socerem du 14 mars 2013 et les photographies qui y étaient annexées faisaient état de désordres importants, cet entrepreneur préconisant la démolition et la reconstruction du mur périmétral, il ne ressortait pas de la lecture du compte-rendu de la réunion du 11 février 2016 établi par la société Sircé que celle-ci serait intervenue à la suite d’un effondrement du mur en cause.

13. En troisième lieu, elle a relevé que l’expert, après avoir recueilli l’avis d’un sapiteur spécialisé en structure bâtiment, n’avait pas conclu que les fissures compromettaient la solidité de l’ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination.

14. Elle a pu en déduire, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes du rapport d’expertise rendait nécessaire, et sans violer le principe de la contradiction, que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires n’étaient pas de nature à établir le caractère décennal des désordres de fissuration durant le délai d’épreuve.

15. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mise hors de cause

16. La demande de mise hors de cause de la société Axa France, en sa qualité d’assureur de la société La Générale de promotion, en cas de cassation sur le pourvoi principal, présentée dans un mémoire en défense sur ce pourvoi remis hors délai, est irrecevable.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

REJETTE le pourvoi incident ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il :

— infirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre de la reconstruction du mur acrotère, au titre des fissurations du mur acrotère en maçonnerie situé dans la rampe d’accès au sous-sol, des fissures du dallage du parc de stationnement et du plancher du premier sous-sol, des travaux de reprise du mur pignon du bâtiment [Adresse 20] et en réparation des pierres de façade fissurées et des murs et des peintures des bâtiments, formées à l’encontre de la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société Sari ;

— infirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la société MMA IARD ;

— condamne la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société Sari, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 28 000 euros HT, au titre des fissurations du mur acrotère du parking et de la toiture-terrasse, 17 600 euros HT, au titre des fissures sur le mur en maçonnerie de la rampe d’accès au sous sol, 6 766 euros HT au titre des fissures du dallage du parc de stationnement et du plancher haut du 1er sous-sol, 7 730 euros HT, au titre des fissures des pierres de façades, 8 133 euros HT, au titre des murs et des peintures des bâtiments de la résidence, 17 400 euros HT, au titre des fissures du mur pignon du bâtiment [Adresse 20] ;

— condamne la société MMA IARD, assureur de la société Sari, à payer à M. [L] la somme de 450 euros HT outre TVA applicable ;

et en ce qu’il condamne la société MMA IARD, assureur de la société Sari, aux dépens de première instance et à supporter la charge de ses dépens d’appel et aux frais irrépétibles de première instance, l’arrêt rendu le 6 décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Déclare irrecevable la demande de mise hors de cause de la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de la société La Générale de promotion ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.