CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 7 mai 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 280 F-D

Pourvoi n° Z 24-17.322

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2026

La société J.A, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 24-17.322 contre l’arrêt rendu le 28 février 2024 par la cour d’appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l’opposant à la société AC promotion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], représentée par M. [A] [R], liquidateur judiciaire, domicilié en cette qualité [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière J.A, après débats en l’audience publique du 10 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Bastia, 28 février 2024), par acte notarié du 12 mai 2015, la société civile immobilière J.A (la SCI) a vendu une parcelle à la société AC promotion.

2. Soutenant avoir découvert des canalisations souterraines constituant une servitude non apparente, la société AC promotion a assigné la SCI en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur les deux premiers moyens et sur le troisième moyen, pris en ses trois premières branches

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

4. La SCI fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la société AC promotion une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors « que les dommages et intérêts ne sont dus qu’à raison du préjudice découlant directement de l’existence de la servitude non apparente dont se trouve grevé l’héritage vendu ; qu’en condamnant la société J.A à payer à la société AC promotion une somme globale de 591 994,10 euros, après avoir relevé que les plus-values de travaux atteignaient un montant de 561 478 euros, dont 427 994,10 euros « ayant pour fait générateur la présence de canalisations sur la parcelle acquise dans le contexte de servitudes non apparentes retenu en phase décisive d’appel », indemnisant ainsi à hauteur de 164 000 euros (591994,10 – 427 994,10) un préjudice n’ayant pas pour fait générateur la présence des canalisations, pourtant seules objet du litige, et sans même préciser à quoi correspondait ce surplus d’indemnisation, la cour d’appel a violé les articles 1638 et 1147, devenu 1231-1 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

5. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

6. Pour condamner la SCI à payer à la société AC promotion la somme de 591 994,10 euros à titre de dommages et intérêts, l’arrêt retient que le document établi par M. [I] fait état de retards occasionnés par les travaux ayant impacté la livraison des lots, représentant 215 jours calendaires, soit sept mois avérés et de plus-values de travaux pour un montant total atteignant 561 578 euros, dont 427 570 euros ayant pour fait générateur la présence de canalisations sur la parcelle acquise.

7. En se déterminant ainsi, sans préciser à quoi correspondait le surplus de l’indemnisation accordée sans lien avec la présence de canalisations, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

8. La cassation du chef de dispositif fixant à 591 994,10 euros le montant des dommages et intérêts n’emporte pas celle des chefs de dispositif de l’arrêt condamnant la SCI aux dépens ainsi qu’au paiement d’une certaine somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe le montant des dommages et intérêts à la somme de 591 994,10 euros, l’arrêt rendu le 28 février 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Bastia ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Condamne la société AC promotion, représentée par M. [A] [R], liquidateur judiciaire, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.