CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 21 F-D

Pourvoi n° H 24-10.636

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

1°/ M. [W] [C],

2°/ Mme [R] [Z], épouse [C],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° H 24-10.636 contre l’arrêt rendu le 11 avril 2023 par la cour d’appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [U] [F],

2°/ à Mme [P] [E],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

3°/ à la société Maif, société d’assurance à forme mutuelle, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société Matmut assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

5°/ à la société Macif Loire Bretagne, société d’assurance à forme mutuelle, dont le siège est [Adresse 2],

6°/ à la société Marbrerie Fortis, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

M. [F], Mme [E] et la Maif ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Rat, conseillère référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de M. et Mme [C], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Matmut assurances et Macif Loire Bretagne, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [F], de Mme [E] et de la société Maif, après débats en l’audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Rat, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme [C] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre les sociétés Matmut assurances, Macif Loire Bretagne et Marbrerie Fortis.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 11 avril 2023), par acte authentique de vente du 30 octobre 2014, M. et Mme [C] (les vendeurs) ont vendu à M. [F] et à Mme [E] (les acquéreurs) une maison d’habitation.

3. En 2015, un incendie s’est déclaré dans une cheminée à foyer fermé, ayant détruit une partie de l’immeuble.

4. Après expertise, les acquéreurs et leur assureur, la société Maif (la Maif), ont assigné les vendeurs et leurs assureurs, les sociétés Matmut assurances et Macif Loire Bretagne, en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal et sur les premier et deuxième moyens du pourvoi incident

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen du pourvoi incident, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs et la Maif font grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts dus par les vendeurs, alors « que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ; qu’en présence d’un vendeur professionnel, le préjudice subi par l’acquéreur du fait d’un vice caché ne peut être limité à la valeur vénale du bien ; qu’en l’espèce, la cour d’appel, après avoir reconnu l’existence d’un vice caché à l’origine de l’incendie et la qualité de professionnel du vendeur, a limité le préjudice subi par les acquéreurs et leur assureur à la valeur vénale du bien ; qu’en statuant ainsi, elle a violé l’article 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1645 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

8. Il en résulte que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, publié ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, publié ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, publié), notamment pour obtenir le coût de la reconstruction du bien, lorsqu’il a fait le choix de le conserver (3e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 19-10.176, publié).

9. Pour limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts dus par les vendeurs à l’assureur des acquéreurs, l’arrêt retient que les acquéreurs ne peuvent prétendre à être indemnisés, au titre de leur préjudice matériel, au-delà de la valeur vénale de la propriété avant sa destruction.

10. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

11. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés Macif Loire Bretagne et Matmut assurances, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement M. et Mme [C] à payer à la société Maif la somme de 170 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt et capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, l’arrêt rendu le 11 avril 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Met hors de cause les sociétés Macif Loire Bretagne et Matmut assurances ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rouen ;

Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme [C] à payer à M. [F], Mme [E] et à la société Maif la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.