COMM.

MB

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 28 mai 2026

Rejet

M. PONSOT, conseiller doyen faisant fonction de président

Arrêt n° 267 F-B

Pourvoi n° Y 25-14.220

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 28 MAI 2026

1°/ La directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône, domiciliée centre des finances publiques, pôle juridictionnel judiciaire, [Adresse 1],

2°/ la directrice générale des finances publiques, domiciliée [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Y 25-14.220 contre l’arrêt rendu le 14 janvier 2025 par la cour d’appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [X] [P],

2°/ à Mme [Q] [Z], épouse [P],

tous deux domiciliés [Adresse 3], [Localité 1],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Alt, conseiller, les observations de la SELAS Froger & Zajdela, avocat de la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône et de la directrice générale des finances publiques, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de M. et Mme [P], après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présents M. Ponsot, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Alt, conseiller rapporteur, M. Gauthier, conseiller, et M. Doyen, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 14 janvier 2025), M. et Mme [P] (les contribuables) exercent une activité d’exploitation d’un hypermarché. A cette fin, ils détiennent 99,9 % du capital de la SAS Edice qui détient 99,97 % des parts de la société civile immobilière Kalice, propriétaire d’immeubles à usage commercial et de bureaux qu’elle donne à bail à la société Bollenedis, de 98,80 % des parts de la société Bollenedis qui donne à bail à la société Boldis un fonds de commerce d’hypermarché et de 99,91 % des parts de la société Boldis, qui exploite le fonds de commerce d’hypermarché remis à bail par la société Bollenedis, sous la gérance de M. [P].

2. Les 17 décembre 2019 et 23 juin 2020, à la suite d’un contrôle en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2014 à 2017, l’administration fiscale a adressé à M. et Mme [P] deux propositions de rectifications fiscales portant rehaussement de leur patrimoine imposable. Par un avis de mise en recouvrement du 31 mars 2021, l’administration fiscale leur a réclamé la somme de 1 035 181 euros, intérêts de retard et pénalités inclus.

3. Soutenant que, pour la valorisation des titres de la sociétés Edice, soumis à l’ISF, les titres que cette société détenait dans la société civile immobilière Kalice devaient être considérés comme des biens professionnels, les contribuables ont formé une réclamation contentieuse puis assigné l’administration fiscale en décharge partielle des impositions mises en recouvrement.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône et la directrice générale des finances publiques font grief à l’arrêt de prononcer un dégrèvement d’impôt de solidarité sur la fortune sur la période 2014 à 2017 au profit de M. [P] et Mme [P] à hauteur de 143 307 euros, alors « qu’en vertu de l’article 885 O bis du CGI, sont considérés comme des biens professionnels, à certaines conditions, les parts et actions de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ; qu’en vertu de l’article 885 O quater du même code, ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts et actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier ; que conformément à ces principes, l’activité de location d’immeubles nus, qu’elle soit exercée directement ou indirectement (détention de parts ou actions de sociétés ayant cet objet civil) est une activité civile qui ne peut en principe bénéficier de l’exonération réservée aux biens professionnels ; que par exception, la doctrine administrative estime toutefois que les immeubles donnés en location nus à une société d’exploitation dont les titres sont exonérés d’ISF comme biens professionnels peuvent eux-mêmes être considérés comme des biens professionnels exonérés sous certaines conditions ; que la même doctrine limite toutefois la portée de cette exonération aux cas de détention directe de l’immeuble loué ou de détention avec un seul niveau d’interposition ; qu’en estimant le contraire, en jugeant en particulier qu’un double niveau d’interposition ne faisait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, la cour d’appel a violé les articles 885 O bis et 885 O quater du CGI. »

Réponse de la Cour

5. Après avoir relevé, par motifs propres, que si l’instruction BOI-PAT-ISF-30-30-10-20 dont se prévalait l’administration fiscale prévoit en son paragraphe 50 que la location doit être faite directement par le propriétaire ou une société dont il détient les droits sociaux, l’exigence du caractère direct n’est pas reprise au paragraphe 70, lequel prévoit expressément la possibilité d’une location par une société dont le propriétaire détient des droits sociaux, l’arrêt retient exactement, par motifs adoptés, que les autres conditions requises par cette doctrine fiscale étant par ailleurs remplies en l’espèce, l’existence d’un double niveau d’interposition ne fait pas obstacle à ce que les parts de la société civile immobilière Kalice, dont l’essentiel du capital était détenu par la société Edice, puissent être qualifiées de biens professionnels et en déduit à bon droit que l’administration fiscale, en refusant le dégrèvement d’ISF au motif d’une interposition, ajoutait une condition non prévue à l’article 885 O bis du code général des impôts et à sa propre doctrine administrative.

6. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône et la directrice générale des finances publiques aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône et la directrice générale des finances publiques et les condamne à payer à M. et Mme [P] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le vingt-huit mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.