CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 20 mars 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 160 F-D

Pourvois n°

V 23-13.335

P 23-13.513 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MARS 2025

I- La société Nexity Languedoc-Roussillon, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], anciennement dénommée George V Languedoc-Roussillon a formé le pourvoi n° V 23-13.335 contre un arrêt rendu le 26 janvier 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l’opposant à la société CPM, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

II- La société CPM, société civile immobilière, a formé le pourvoi n° P 23-13.513 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant à la société Nexity Languedoc-Roussillon, société par actions simplifiée, anciennement dénommée George V Languedoc-Roussillon, défenderesse à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° V 23-13.335 invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse du pourvoi n° P 23-13.513 invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société CPM, de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Nexity Languedoc-Roussillon, après débats en l’audience publique du 11 février 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° V 23-13.335 et P 23-13.513 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 26 janvier 2023), par acte du 10 novembre 2010, la société civile immobilière CPM (le vendeur) et la société George V Languedoc-Roussillon, aujourd’hui dénommée Nexity Languedoc-Roussillon (l’acquéreur), ont conclu une promesse synallagmatique de vente moyennant le prix de 1 300 000 euros, payable comptant ou, au choix du vendeur, par dation d’un ou plusieurs appartements dans l’immeuble à construire.

3. Etait stipulée au profit de l’acquéreur une condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire un immeuble à usage d’habitation et de commerce, purgé de tout recours, avant le 30 août 2011, l’acquéreur s’obligeant à déposer un dossier de demande de permis avant le 31 mars 2011.

4. La demande de permis déposée par l’acquéreur le 30 mars 2011 a été déclarée incomplète par l’autorité administrative, avec octroi d’un délai pour la compléter, puis classée sans suite le 3 octobre 2011 ensuite de son retrait par le pétitionnaire le 27 septembre 2011, consécutif à une modification du plan local d’urbanisme intervenue le 27 mai 2011.

5. Le vendeur a cédé l’immeuble à un tiers au prix de 1 070 000 euros, par promesse du 28 octobre 2011, réitérée le 26 octobre 2012.

6. Lui imputant l’échec de la promesse, le vendeur a assigné la société George V Languedoc-Roussillon en indemnisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi n° V 23-13.335

Enoncé du moyen

7. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de dire que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable et de le condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate qu’il est résulté un préjudice de l’inexécution contractuelle ; que pour dire que la défaillance de la condition suspensive serait imputable à l’exposante et réparer le supposé dommage de la SCI CPM, la cour d’appel a retenu que « la demande de permis de construire a été déposée dans les délais, mais de manière incomplète » ; qu’à supposer que la cour d’appel ait ainsi considéré que la société George V Languedoc-Roussillon aurait commis une faute dans le dépôt du permis de construire, en se fondant sur cette circonstance sans nullement constater en quoi ladite supposée faute aurait causé le préjudice en empêchant l’obtention du permis, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;

2°/ que l’obligation devant être prouvée par celui qui en réclame l’exécution, et l’obligation contractée sous condition suspensive n’existant qu’en cas de réalisation de celle-ci, c’est au créancier de prouver que le débiteur en a empêché l’accomplissement ; que pour dire que l’exposante serait responsable de la défaillance de la condition, la cour d’appel a pourtant considéré que « les pièces versées aux débats, et notamment les correspondances échangées entre la SAS George V Languedoc-Roussillon et la mairie de Castelnau-le-Lez laissent apparaître que le plan local d’urbanisme a été modifié et que la SAS George V Languedoc-Roussillon a tenté de mettre en conformité son projet de construction avec ledit plan local d’urbanisme modifié, aucun élément du dossier ne démontre que ladite mise en conformité serait par suite devenue impossible, empêchant ainsi la SAS George V Languedoc-Roussillon de répondre à ses obligations, étant au surplus précisé que l’acte ne contenait pas de condition suspensive liée à la modification du plan local d’urbanisme » ; qu’en statuant ainsi, quand il n’appartenait pas à l’exposante de démontrer que la réalisation de la condition était impossible, mais à la société CPM d’établir que la société George V Languedoc-Roussillon en aurait empêché l’accomplissement, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l’article 1315, devenu 1353, du code civil ;

3°/ que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, la condition est défaillie lorsque ce temps est expiré sans que l’événement ne soit arrivé ; que l’expiration du délai fixé pour l’accomplissement de la condition emporte caducité du contrat ; qu’en l’espèce, la promesse de vente stipulait que la condition prise de l’obtention du permis de construire par l’acquéreur devait advenir, au plus tard, le 30 août 2011 ; que pour dire que la défaillance de la condition serait imputable à l’exposante, la cour d’appel a toutefois retenu que « la SAS George V Languedoc-Roussillon a retiré sa demande de permis de construire par courrier en date du 27 septembre 2011 » et qu’ « il n’est pas démontré que le retrait de demande de permis de construire par la SAS George V Languedoc-Roussillon serait dicté par un élément extérieur à la volonté de la SAS George V Languedoc-Roussillon » ; qu’en statuant ainsi quand, à la date de la demande de retrait, le temps fixé pour la réalisation de la condition était déjà expiré, en sorte que la promesse était caduque, et que cette demande de retrait était sans influence sur la défaillance de la condition, la cour d’appel a violé l’article 1177 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause. »

Réponse de la Cour

8. Ayant, d’une part, relevé que, si l’acquéreur avait déposé une demande de permis de construire avant la date stipulée par la promesse, celle-ci était incomplète, d’autre part, retenu qu’il n’était pas établi que la mise en conformité du projet envisagé serait devenue impossible du fait de la modification du plan local d’urbanisme, intervenue le 27 mai 2021, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite du motif surabondant critiqué par la troisième branche, que la défaillance de la condition suspensive lui était imputable et, après avoir constaté que le bien n’avait pu être cédé qu’à un moindre prix, le condamner à payer une certaine somme au vendeur à titre de dommages-intérêts.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi n° P 23-13.513, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de rejeter la demande formée au titre de la perte d’avantages fiscaux

Enoncé du moyen

10. Le vendeur fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande formée au titre de la perte d’avantages fiscaux, alors :

« 1°/ que, devant respecter et de faire respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever d’office un moyen, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu’en relevant, d’office, que le préjudice subi par la société CPM n’aurait pu être constitué que d’une perte de chance dès lors que la promesse de vente n’aurait « recelé aucune certitude absolue de vente définitive », sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

2°/ qu’en toute hypothèse, le bénéficiaire d’une promesse de vente valant vente qui refuse fautivement d’exécuter ses obligations doit indemniser son créancier de l’intégralité du préjudice qui en résulte, l’indemnité qui doit être allouée devant replacer ce dernier dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si les obligations avaient été exécutées ; qu’en se bornant à affirmer que la promesse synallagmatique de vente n’aurait « recelé aucune certitude absolue de vente définitive », pour en déduire que le préjudice subi n’aurait pu consister qu’en une perte de chance, sans indiquer pour quels motifs la société George V Languedoc-Roussillon, devenue Nexity Languedoc-Roussillon, aurait pu refuser de réitérer la vente et se soustraire au paiement du prix convenu, si elle n’avait pas fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, ni pour quelle raison la société CPM aurait pu ne pas bénéficier résultant de la vente et notamment du paiement du prix convenu, si la société George V Languedoc-Roussillon avait exécuté ses obligations, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1589 du code civil, ensemble les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 131-2016 du 10 février 2016 ;

3°/ qu’en toute hypothèse, la réparation de la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu’en retenant, pour évaluer à la somme de 65 000 euros le préjudice consistant, selon elle, en une perte de chance, que la différence, d’un montant de 230 000 euros, entre le prix de vente convenu avec la société George V Languedoc-Roussillon et le prix de la vente ultérieure du bien à un tiers, résultait d’une modification du plan local d’urbanisme devenu plus contraignant pour les promoteurs immobilier, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à évaluer la chance de percevoir de la société George V Languedoc-Roussillon, elle-même, le prix qu’elle s’était engagée à payer, si elle n’avait pas empêché la condition suspensive de se réaliser, a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 131-2016 du 10 février 2016 ;

4°/ que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’au soutien de sa demande de réparation du préjudice subi du fait de la perte des avantages fiscaux dont elle aurait bénéficié en louant l’un des appartements que le promoteur devait construire, et dont elle serait devenue propriétaire en mettant en œuvre la faculté de dation en paiement que lui conférait la promesse synallagmatique de vente, la société CPM faisait valoir, précisément, qu’en louant cet appartement, elle aurait bénéficié d’un taux de déduction fiscale de 22% pendant neuf ans « dans le cadre de la loi Scellier », et se référait expressément au « tableau 4 Synthèse n° 180 de la page 8 du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts relatif à la réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés », qui figurait effectivement au nombre des éléments de preuve mentionnés dans le bordereau de communication de pièces annexé à ses conclusions ; qu’en retenant que ce préjudice n’aurait constitué qu’une hypothèse qui n’aurait été confirmée par aucun élément versé aux débats, la cour d’appel a dénaturé par omission ce bordereau, et violé le principe susvisé ;

5°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu’en statuant de la sorte, sans s’expliquer sur ce tableau relatif aux réductions d’impôts accordées au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi Scellier, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

11. En premier lieu, les griefs des trois premières branches sont inopérants pour viser des motifs qui ne sont pas le soutien nécessaire du chef de dispositif critiqué.

12. En second lieu, la cour d’appel, devant laquelle le vendeur invoquait le préjudice lié à la perte d’un avantage fiscal lié à l’option d’un paiement du prix de vente par dation d’un ou plusieurs appartements, ayant souverainement retenu que ledit avantage était purement hypothétique, a pu en déduire, sans être tenue d’examiner une pièce que ses constatations rendaient inopérante, que, la perte fiscale alléguée n’étant pas démontrée dans son principe, la demande ne pouvait être accueillie.

13. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° P 23-13.513, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de l’acquéreur à titre de dommages-intérêts

Enoncé du moyen

14. Le vendeur fait grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de l’acquéreur à titre de dommages-intérêts, alors « que, devant respecter et faire respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever d’office un moyen, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu’en relevant, d’office, que le préjudice subi par la société CPM n’aurait pu être constitué que d’une perte de chance dès lors que la promesse de vente n’aurait « recelé aucune certitude absolue de vente définitive », sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 16 du code de procédure civile :

15. Selon ce texte, le juge, qui doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

16. Pour limiter à une certaine somme la condamnation de l’acquéreur à titre de dommages-intérêts, l’arrêt retient que le préjudice invoqué par le vendeur au titre de la différence entre le prix stipulé dans la promesse et le prix auquel le bien a été vendu ne peut consister qu’en une perte de chance.

17. En statuant ainsi, en relevant d’office le moyen tiré de la perte de chance, qu’aucune des parties n’avaient invoqué s’agissant de ce chef de préjudice, sans les inviter au préalable à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

18. La cassation sur le pourvoi n° P 23-13.513 du chef de dispositif condamnant l’acquéreur à payer au vendeur la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts, rend sans objet l’examen du second moyen du pourvoi n° V 23-13.335.

19. La cassation du chef de dispositif condamnant l’acquéreur à payer au vendeur la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts n’emporte pas celle des chefs de dispositif de l’arrêt condamnant l’acquéreur aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société George V Languedoc-Roussillon, aujourd’hui dénommée Nexity Languedoc-Roussillon, à payer à la société civile immobilière CPM la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 26 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société George V Languedoc-Roussillon, aujourd’hui dénommée Nexity Languedoc-Roussillon, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société George V Languedoc-Roussillon, aujourd’hui dénommée Nexity Languedoc-Roussillon, et la condamne à payer à la société civile immobilière CPM la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille vingt-cinq.