CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 12 mars 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 150 F-D

Pourvoi n° T 24-15.798

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2026

1°/ M. [R] [T],

2°/ M. [I] [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° T 24-15.798 contre l’arrêt rendu le 26 mars 2024 par la cour d’appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société JMD projets d’avenir XXI, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de Projet d’avenir 21ème siècle, anciennement société Hôtel du port de [Localité 1], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de MM. [T] et [Z], après débats en l’audience publique du 20 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 26 mars 2024), par acte du 31 décembre 2021, la société Hôtel du port de [Localité 1], aux droits de laquelle intervient désormais la société JMD projets d’avenir XXI (la venderesse), a conclu avec MM. [T] et [Z] une promesse synallagmatique de vente portant sur le fonds de commerce qu’elle exploitait à [Localité 1], au prix de 1 200 000 euros.

2. L’acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt bancaire avant le 15 février 2022, l’acte authentique de vente devant être établi le 1er avril 2022 au plus tard.

3. Cette vente n’est jamais intervenue, la venderesse ayant cédé le fonds de commerce à un tiers le 14 juin 2022.

4. Par acte du 10 juin 2022, les acquéreurs ont assigné la venderesse en vente forcée et paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’arrêt relève que selon la promesse de vente, « à défaut de justifications remises dans le délai de réalisation des conditions suspensives ou de notification de ces justifications par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au plus tard le cinquième jour suivant l’expiration du délai de trois jours ci-dessus, le vendeur pourra mettre l’acquéreur en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. À défaut pour l’acquéreur d’avoir produit les justificatifs dans ce délai de huit jours, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité » ; qu’ainsi, il ressort des constatations de l’arrêt que la caducité de plein droit de la promesse de vente n’est acquise que dans l’hypothèse d’une mise en demeure demeurée infructueuse de l’acquéreur par le vendeur ; d’où il suit qu’en retenant que le compromis de vente conclu entre les parties était caduc, après avoir pourtant relevé que « la société Hôtel du port de [Localité 1] n’a pas mis en demeure [R] [T] et [I] [Z] de justifier des demandes de financement bancaires qu’ils s’étaient engagés à effectuer », la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l’article 1103 du code civil, ensemble l’article 1187 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

7. Pour dire que la promesse de vente conclue le 31 décembre 2021 entre les parties ne pouvait plus produire d’effet en raison de sa caducité, l’arrêt retient que les acquéreurs n’ont justifié d’aucune demande de prêt dans les délais requis, qu’ils n’ont pas informé la venderesse de leurs démarches en ce sens ni sollicité de prorogation de délai, de sorte que la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’étant pas réalisée avant le 15 février 2022, la promesse était caduque.

8. En statuant ainsi, après avoir constaté, d’une part, que la promesse prévoyait, en cas d’absence de justification par les acquéreurs de l’acceptation ou du refus de leurs demandes de prêt dans le délai de la condition, que celle-ci serait regardée comme défaillie et la promesse caduque à défaut pour l’acquéreur, préalablement mis en demeure par le vendeur, d’avoir justifié, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, d’autre part, que la venderesse n’avait pas mis en demeure les acquéreurs de justifier des demandes de financement bancaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable l’intervention volontaire de la société JMD projets d’avenir XXI, venant aux droits de la société Projet avenir 21ème siècle, anciennement dénommée Hôtel du port de [Localité 1], l’arrêt rendu le 26 mars 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Angers ;

Condamne la société JMD projets d’avenir XXI aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société JMD projets d’avenir XXI à payer à MM. [T] et [Z] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.