Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant dire droit du 6 mai 2025, le tribunal a, sur requête de M. A… enregistrée sous le n° 2300156 et tendant à l’annulation de l’arrêté du 14 septembre 2022 par lequel le maire d’Ajaccio a délivré à la société Carta Bâtiment un permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section CN n° 254, sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme en impartissant un délai de trois mois à la société Carta Bâtiment et à la commune d’Ajaccio pour justifier de la régularisation des vices affectant la légalité de ce permis.

Par des mémoires, enregistrés le 25 septembre 2025 et le 7 novembre 2025, et un mémoire enregistré le 6 février 2026 et non communiqué, M. A…, représenté par M^e Cristofari, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 14 septembre 2022 par lequel le maire de la commune d’Ajaccio a délivré à la société Carta Bâtiment un permis de construire une maison individuelle pour une surface plancher de 256 mètres carrés, sur la parcelle cadastrée section CN n° 254, ainsi que la décision du 29 novembre 2022 rejetant son recours gracieux ;

2°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 27 novembre 2025 par lequel le maire d’Ajaccio a délivré à la société Carta Bâtiment un permis de construire modificatif en vue de régulariser son projet ;

3°) de mettre solidairement à la charge de la commune d’Ajaccio et de la société Carta Bâtiment la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la société pétitionnaire ne disposait pas de la qualité nécessaire pour déposer la demande de permis de construire modificatif dès lors qu’elle ne bénéficiait plus d’un compromis de vente concernant le terrain d’assiette du projet ;

- le permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2025 n’est pas de nature à régulariser les vices entachant le permis de construire délivré le 14 septembre 2022 dès lors qu’il ne ressort pas du dossier de demande que les ouvrages de protection prévus par celui-ci pour répondre aux exigences de l’article UD 2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ajaccio auraient été préalablement réalisés et validés et que le pétitionnaire se serait engagé à entretenir ces ouvrages ;

- le maire d’Ajaccio ne pouvait délivrer le permis de construire modificatif contesté dès lors que les modifications apportées quant à la hauteur du bâtiment sont de nature à changer la nature du projet et que, par suite, la société pétitionnaire était tenue de solliciter la délivrance d’un nouveau permis de construire.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 décembre 2025 et le 16 janvier 2026, la commune d’Ajaccio, représentée par la SELARL Parme Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- un permis de construire modificatif a été délivré par un arrêté du 27 novembre 2025 du maire d’Ajaccio ;

- les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Carnel, conseiller ;

- et les conclusions de M. Halil, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 14 septembre 2022, le maire d’Ajaccio a délivré à la société Carta Bâtiment un permis de construire une maison individuelle pour une surface plancher de 256 mètres carrés, sur la parcelle cadastrée section CN n° 254. Par un courrier du 8 novembre 2022, M. A… a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Par une décision du 29 novembre 2022, le maire d’Ajaccio a rejeté ce recours. Par la présente requête, M. A… demande l’annulation de ces décisions.

Par un jugement avant dire droit du 6 mai 2023, le tribunal a jugé que M. A… était fondé à soutenir que l’arrêté litigieux était entaché de vices tirés de la méconnaissance des articles UD 2 et UD 10 du règlement du PLU de la commune d’Ajaccio. Après avoir constaté que ces vices étaient susceptibles d’être régularisés et écarté les autres moyens invoqués, le tribunal a sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et a invité la société Carta Bâtiment et la commune d’Ajaccio à justifier de la régularisation de ce permis de construire dans un délai de trois mois.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». Il résulte de ces dispositions que si, à l’issue du délai qu’il a fixé dans sa décision avant dire droit pour que lui soient adressées la ou les mesures de régularisation du permis de construire attaqué, le juge peut à tout moment statuer sur la demande d’annulation de ce permis et, le cas échéant, y faire droit si aucune mesure de régularisation ne lui a été notifiée, il ne saurait se fonder sur la circonstance que ces mesures lui ont été adressées alors que le délai qu’il avait fixé dans sa décision avant dire droit était échu pour ne pas en tenir compte dans son appréciation de la légalité du permis attaqué.

Il ressort des pièces du dossier que, par une demande déposée le 10 juillet 2025, la société Carta Bâtiment a sollicité un permis de construire modificatif en vue de régulariser les vices relevés par le jugement avant dire droit du 6 mai 2023. Par un arrêté du 27 novembre 2025, dont M. A… demande également l’annulation, le maire d’Ajaccio a fait droit à cette demande.

En premier lieu, aux termes de l’article UD 2 du règlement du PLU de la commune d’Ajaccio relatif au risque d’éboulements rocheux : « (…) Dans les secteurs L « Aléa limité », les occupations ou utilisations du sol sont admises sous conditions ci-après : / Par rapport aux risques d’éboulements rocheux EB : toute occupation ou utilisation du sol est subordonnée à la mise en sécurité préalable du projet par le maître d’ouvrage. A savoir : / Réalisation par le maître d’ouvrage et sous responsabilité d’une étude géotechnique permettant de déterminer la nature des travaux de protection du terrain concerné contre les éboulements rocheux. / Réalisation effective des travaux de mise en sécurité définis par l’étude et leur validation par le bureau d’études expert à l’origine de l’étude géotechnique. / Engagement du maître d’ouvrage d’assurer l’entretien à long terme des parades réalisées à son initiative et sous sa responsabilité et de procéder à des contrôles périodiques des parades en place (…) ».

L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

Par son jugement avant dire droit du 6 mai 2023, le tribunal a considéré qu’aucun aménagement n’était prévu pour prévenir le risque naturel d’éboulements rocheux. Il ressort des pièces du dossier qu’une étude géotechnique réalisée le 31 mai 2022 a relevé l’existence d’un risque d’éboulements rocheux et a recommandé la réalisation d’un massif souple en gabions de deux mètres de haut et d’un mètre de large. Or, il ressort également des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2025 a notamment pour objet la réalisation d’un mur en gabions de 21 mètres de long au nord de la construction, respectant les proportions recommandées par cette étude. En outre, si M. A… fait valoir que cet ouvrage de protection n’a pas encore fait l’objet de travaux effectifs et validés par le bureau d’experts à l’origine de l’étude géotechnique, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que le permis de construire n’est délivré qu’au regard des déclarations et des éléments produits par la société pétitionnaire et qu’en l’absence d’éléments révélant l’existence d’une fraude, il n’appartient pas à l’autorité administration, lorsqu’elle délivre une autorisation d’urbanisme, de s’assurer de la réalisation effective des travaux projetés ni de l’intention de la société pétitionnaire de respecter ses déclarations. Enfin, si M. A… soutient que la société pétitionnaire ne s’est pas engagée à assurer l’entretien des ouvrages de protection litigieux, il ressort des pièces du dossier que, par une attestation sur l’honneur du 23 septembre 2025, cette dernière a pris un tel engagement. Par suite, l’arrêté du 27 novembre 2025 est de nature à régulariser l’illégalité entachant l’arrêté du 14 septembre 2022 s’agissant de la méconnaissance de l’article UD 2 du règlement du PLU de la commune d’Ajaccio.

En deuxième lieu, il résulte de l’article UD 10 du règlement du PLU de la commune d’Ajaccio, tel que précisé par son annexe 2, que la hauteur des constructions situées en secteur UDa ne peut excéder 7 mètres par rapport à un plan parallèle au sol naturel, ce plan étant situé à une hauteur égale à la hauteur absolue, lorsque le terrain est en pente.

L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il ressort des pièces du dossier que, si le permis de construire délivré le 14 septembre 2022 a été jugé illégal par le tribunal en ce que sa hauteur était égale à 8 mètres à partir du sol naturel, le projet autorisé par le permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2025 présente une hauteur égale à 7 mètres, ce qui n’est pas contesté par M. A…. En outre, dès lors que la modification de la hauteur du projet a uniquement pour objet de régulariser le permis de construire initial, M. A… n’est pas fondé, eu égard à la faible ampleur de la modification apportée, à soutenir que cette dernière apporte au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même et que, par suite, le maire d’Ajaccio était tenu de refuser la délivrance du permis de construire modificatif sollicité. Dans ces conditions, l’arrêté du 27 novembre 2025 est de nature à régulariser l’illégalité entachant l’arrêté du 14 septembre 2022 s’agissant de la méconnaissance de l’article UD 10 du règlement du PLU de la commune d’Ajaccio.

En dernier lieu, il résulte des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 du même code. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la règlementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaitre, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a attesté être habilitée à présenter la demande ayant donné lieu à la délivrance du permis de construire modificatif du 27 novembre 2025. Ainsi, en l’absence d’élément remettant en cause la qualité de la société pétitionnaire pour présenter une telle demande et de nature à révéler une manœuvre frauduleuse, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Par suite, et à supposer que M. A… ait entendu se prévaloir d’un tel moyen, il n’est pas fondé à soutenir que le maire d’Ajaccio était tenu de refuser de délivrer le permis de construire modificatif sollicité par la société Carta Bâtiment, faute pour cette dernière de disposer d’un compromis de vente portant sur le terrain d’assiette du projet.

Il résulte de ce qui précède que, l’arrêté du 27 novembre 2025 ayant eu pour effet de régulariser les illégalités affectant l’arrêté du 14 septembre 2022 par lequel le maire d’Ajaccio a délivré à la société Carta Bâtiment un permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section CN n° 254, les conclusions de M. A… tendant à l’annulation de cet arrêté et de la décision du 29 novembre 2022 rejetant le recours gracieux formé contre ce dernier doivent être rejetées. M. A… n’est pas davantage fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 27 novembre 2025 par lequel le maire d’Ajaccio a délivré un permis de construire modificatif à la société Carta Bâtiment.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Ajaccio et de la société Carta Bâtiment, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que M. A… demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il n’y pas a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du requérant la somme demandée par la commune d’Ajaccio au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d’Ajaccio présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A…, à la commune d’Ajaccio et à la société Carta Bâtiment.

Copie en sera adressée pour information au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud.

Délibéré après l’audience du 13 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Castany, présidente,

M. Carnel, conseiller,

M^me Doucet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2026.

Le rapporteur,

Signé

T. Carnel

La présidente,

Signé

C. Castany

La greffière,

Signé

H. Celik

La République mande et ordonne au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,