Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 26 janvier 2024 et les 30 janvier, 11 et 12 mars 2025, M. A… C…, représenté par la SELARL DGD, demande au tribunal :

1°) de condamner l’office public de l’habitat de l’agglomération d’Agen (Agen Habitat) à titre principal à lui payer la somme totale de 168 353,20 euros, à titre subsidiaire la somme de 40 483 euros, en réparation de ses préjudices causés par la construction d’immeubles sur la parcelle voisine à sa propriété ;

2°) d’enjoindre à Agen Habitat d’exécuter ou de faire exécuter les travaux de remise en état préconisés par le rapport d’expertise du 26 octobre 2022 ;

3°) de mettre à la charge d’Agen Habitat la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens.

Il soutient que :

- la responsabilité sans faute d’Agen Habitat est engagée en sa qualité de maître de l’ouvrage public que constituent les bâtiments construits sur la parcelle voisine de la sienne, en raison des dommages que lui a causé, en sa qualité de tiers, la construction de ces bâtiments ;

- il subit un préjudice grave et spécial en lien avec cet ouvrage public, constitué par l’encaissement de son terrain, la dégradation d’un muret, la fissure d’un mur de sa maison, la perte d’ensoleillement, la perte d’intimité, les empiètements sur sa propriété, la déchirure de la bâche de sa serre, et la dégradation de la chaussée à l’entrée de sa propriété ;

- ses préjudices doivent être indemnisés à hauteur de 127 000 euros au titre des frais de déménagement de son exploitation agricole, 870,20 euros au titre des frais de bâchage de sa serre, 30 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur de sa propriété, 10 000 euros au titre de son préjudice moral, 483 euros au titre de la surconsommation de fioul consécutive à la perte d’ensoleillement ;

- il doit être enjoint à Agen Habitat de procéder aux travaux de remise en état de l’entrée de sa parcelle, de remise en état des évacuations des eaux, de remise en état des chapeaux de murette, de remise en état des murs fissurés de sa maison, et d’installation d’un pare-vue.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 juillet 2024 et les 21 février et 31 mars 2025, Agen Habitat, représenté par M^e Tandonnet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. C… la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens.

Il fait valoir que :

- la matérialité de l’encaissement de la propriété et de la stagnation des eaux pluviales n’est pas établie, et il ne saurait lui être enjoint de procéder aux travaux demandés sur le réseau d’eau pluviale, qui ne sont pas justifiés ;

- la matérialité de la perte d’ensoleillement n’est pas établie, alors que M. C… ne démontre au demeurant pas la réalité du préjudice commercial qui en aurait résulté pour lui ;

- il n’est pas démontré que le déchirement de la bâche de la serre de M. C… soit imputable aux travaux ;

- il n’est pas démontré que la rigole située à l’entrée de la propriété ait été dégradée par les travaux, et il ne saurait lui être enjoint de procéder à des travaux sur cette parcelle qui constitue un ouvrage public dont il n’est pas maître d’ouvrage, alors en outre que la commune du Passage d’Agen a récemment rénové la voirie et ses accotements ;

- les travaux sollicités par M. C… sur les chapeaux de murette ont déjà été effectués ;

- la matérialité des fissures de la maison de M. C… n’est pas établie, pas plus que leur lien avec les travaux en litige ;

- la matérialité de la surconsommation de fioul n’est pas établie, pas plus que son lien avec les travaux en litige ;

- le préjudice moral invoqué n’est pas justifié ;

- la réalité de la perte de valeur vénale de la propriété n’est pas établie ;

- les empiètements allégués ne sont pas démontrés.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- l’ordonnance du 5 décembre 2022 par laquelle la présidente du tribunal a taxé les frais de l’expertise réalisée par M. B….

Vu :

- le code civil ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lorrain Mabillon ;

- les conclusions de M^me Blanchard, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Toé, représentant M. C… ;

- et les observations de M^e Tandonnet, représentant Agen Habitat.

Considérant ce qui suit :

M. A… C… est propriétaire d’un terrain situé 416 route Pont de Barroy dans la commune du Passage d’Agen, où est implantée sa maison ainsi qu’une serre. A compter de 2019, l’office public de l’habitat Agen Habitat, propriétaire de la parcelle voisine a fait construire plusieurs bâtiments destinés à des logements sociaux. Se plaignant de désordres qu’il impute à ces travaux de construction, M. C… a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux qui, par ordonnance du 30 novembre 2021, a désigné un expert, lequel a remis son rapport le 26 octobre 2022. M. C… a demandé à Agen Habitat de réparer ses préjudices par un courrier du 17 mai 2023 qui n’a pas reçu de réponse. Par sa requête, il demande au tribunal de condamner Agen Habitat à l’indemniser et de lui enjoindre de procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’expert.

Sur la responsabilité :

En ce qui concerne la responsabilité au titre des dommages causés par la réalisation des travaux :

Même en l’absence de faute, le maître d’ouvrage est responsable vis-à-vis des tiers des dommages causés à ceux-ci par l’exécution de travaux publics, à moins que ces dommages ne soient imputables à un cas de force majeure ou à une faute de la victime. Ces tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage présente un caractère accidentel.

Il est constant que les travaux de construction de logements sociaux, qui s’inscrivent dans le cadre du service public du logement, ont été entrepris sous la maitrise d’ouvrage d’Agen Habitat. Ils ont, par suite, le caractère de travaux publics. M. C…, en ce qu’il invoque comme dommage la dégradation des chapeaux d’un muret, la création d’une fissure dans le mur de sa maison, la dégradation de la chaussée et la déchirure de la bâche de sa serre, se prévaut de dommages qui présentent un caractère accidentel.

En premier lieu, si M. C… soutient que les travaux entrepris par Agen Habitat ont causé l’ouverture d’une fissure dans le mur de sa maison, il ne justifie ni de la date d’apparition de cette fissure, dont la matérialité n’a pas été constatée par l’expert judiciaire, ni du lien de causalité entre les travaux et cette fissure. Par suite, M. C… n’est pas fondé à demander qu’il soit enjoint à Agen Habitat de remettre ce mur en état.

En deuxième lieu, M. C… ne démontre pas que la dégradation qu’il allègue du bas-côté de la voie publique à l’entrée de sa parcelle serait due au passage de camions pendant les travaux de construction de l’ensemble immobilier litigieux, comme il le soutient, alors au demeurant, qu’il résulte de l’instruction que des travaux de rénovation de la chaussée ont été effectués par la commune du Passage d’Agen. Par suite, M. C… n’est en tout état de cause pas fondé à demander qu’il soit enjoint à Agen Habitat de procéder à la réfection de cette portion de route.

En troisième lieu, M. C… ne démontre pas que les déchirures de la bâche de sa serre ont été causées par les travaux en litige. Par suite, sa demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

En dernier lieu, Agen Habitat produit, dans son mémoire du 24 juillet 2024, des photographies attestant que les résidus de ciment tombés sur les chapeaux du muret séparant la propriété de M. C… des bâtiments construits par elle ont été nettoyés. Si M. C… produit des photographies qu’il dit datées d’août 2024 faisant apparaître des traces d’enduit blanc, il ne démontre pas le lien de causalité entre ces désordres et les travaux en litige. Par suite, sa demande à ce titre doit être rejetée.

En ce qui concerne la responsabilité au titre des dommages causés par l’ouvrage public résultant des travaux :

Le maître de l’ouvrage est responsable, même en l’absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s’il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d’un cas de force majeure. Ces tiers sont tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage est inhérent à l’existence même de l’ouvrage public ou à son fonctionnement. Ne sont pas susceptibles d’ouvrir droit à indemnité les préjudices qui n’excèdent pas les sujétions susceptibles d’être normalement imposées dans un but d’intérêt général aux riverains des ouvrages publics.

Pour retenir la responsabilité sans faute du propriétaire d’un ouvrage public à l’égard des tiers par rapport à cet ouvrage, le juge administratif apprécie si les troubles permanents qu’entraîne la présence de l’ouvrage public sont supérieurs à ceux qui affectent tout résident d’une habitation située dans une zone urbanisée, et qui se trouve normalement exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur les parcelles voisines. L’illégalité affectant une autorisation d’urbanisme ne saurait par elle-même suffire à caractériser l’anormalité du préjudice.

Il est constant que les bâtiments construits par Agen Habitat, office public de l’habitat, constituent un ensemble immobilier de logements sociaux, affectés au service public du logement, ayant le caractère d’ouvrages publics à l’égard desquels M. C… a la qualité de tiers. M. C…, en ce qu’il se plaint de l’encaissement de son terrain, d’une perte d’ensoleillement, d’une perte d’intimité et d’empiètements sur sa propriété, se prévaut de dommages inhérents à la présence de ces ouvrages publics, qui sont donc des dommages permanents. Par suite, il lui revient de rapporter la preuve du caractère grave et spécial de son préjudice.

En premier lieu, il n’est pas contesté que les immeubles litigieux ont été construits à partir d’une cote altimétrique supérieure à celle du terrain de M. C…, qui s’est ainsi retrouvé partiellement encaissé au sud et à l’est. Si M. C… soutient que cette configuration entraîne la stagnation des eaux sur son terrain et la moisissure de ses cultures, il résulte de l’instruction que contrairement à ce qu’indique l’expert judiciaire dans son rapport, Agen Habitat a mis en place des ouvrages pour l’évacuation des eaux, consistant en une noue d’un niveau altimétrique inférieur de 70 cm à la parcelle de M. C…, installée le long de la séparation entre les deux parcelles, dans laquelle les eaux présentes sur le terrain de M. C… peuvent se déverser au moyen de tuyaux qui ont été équipés de clapets anti-retour. L’eau présente dans la noue est, elle, évacuée vers le réseau des eaux pluviales par un exutoire. Le requérant, qui se borne à produire des photographies montrant que de la végétation est présente dans la noue, ne démontre pas que ce système d’évacuation des eaux ne fonctionne pas ou est insuffisant notamment à la suite d’orage ou de pluies intenses. A cet égard, si l’expert judiciaire a retenu que les constructions favorisent les venues et le maintien des eaux sur le terrain de M. C…, il ressort de son rapport qu’il n’a pas réalisé d’étude sur les flux d’eaux permettant de confirmer de tels mécanismes. L’expert a par ailleurs estimé à tort qu’il n’existait pas d’ouvrage d’évacuation des eaux sur la parcelle d’Agen Habitat et que les tuyaux reliant les deux parcelles n’étaient pas équipés de clapets anti-retour. Ainsi, aucun élément ne permet de démontrer, d’une part, que des eaux reflueraient depuis la parcelle d’Agen Habitat vers celle de M. C… ni, d’autre part, que les eaux de pluie ne pourraient s’écouler du terrain de M. C…. En particulier, les photographies produites par M. C… montrant de l’eau le long de sa serre ne permettent pas de caractériser ces mécanismes, alors en outre que, comme le fait utilement valoir Agen Habitat, la présence de la serre a nécessairement pour conséquence de concentrer les eaux de pluie sur ses côtés. Enfin, M. C… ne démontre pas non plus avoir subi une perte de ses cultures ni une perte d’exploitation en conséquence des venues des eaux provenant du terrain d’Agen Habitat lors de pluies. Il s’ensuit que M. C… ne justifie pas la réalité du dommage pour lequel il demande réparation.

En second lieu, si l’érection des immeubles litigieux, hauts de huit à douze mètres, a entraîné une perte d’ensoleillement de la serre de M. C…, il résulte du rapport d’expertise que cette perte d’ensoleillement ne concerne qu’une partie de la serre, l’après-midi. Par ailleurs, aucune étude d’ensoleillement n’a été effectuée pour établir l’ampleur exacte de la perte d’ensoleillement, alors qu’Agen Habitat démontre en défense que la serre reste ensoleillée toute la journée en été. Enfin, il n’est pas démontré que cette perte d’ensoleillement a entrainé une perte des cultures de M. C…. Ce dernier ne démontre pas non plus la perte d’intimité en se bornant à produire une photographie de sa maison depuis l’un des balcons des bâtiments construits par Agen Habitat, qui ne permet pas de caractériser une vue dérangeante sur l’intérieur de sa maison, l’expert judiciaire ayant par ailleurs retenu que les bâtiments se situent à plus de 6 mètres de la mitoyenneté. Si M. C… renvoie également au rapport d’expertise s’agissant de la conformité aux dispositions de l’article 678 du code civil de la vue oblique d’un balcon donnant sur la rue, il ne démontre pas la perte d’intimité qui en résulterait pour lui. S’agissant enfin des « empiètements » allégués, il ressort des écritures de M. C… qu’il s’agit d’un grillage séparatif qui serait légèrement bombé vers sa propriété, d’un mur dont la coulure du crépis dépasserait la limite de propriété, et du garde-corps d’un balcon qui dépasserait de 7 cm, à plusieurs mètres de hauteur, la limite aérienne de propriété. Ces troubles n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire. A les supposer caractériser, ils sont en tout état de cause limités et M. C… ne se prévaut d’aucun préjudice en résultant.

Il s’ensuit qu’appréciés globalement, les préjudices invoqués par M. C… résultant de l’édification des bâtiments par Agen Habitat soit n’apparaissent pas établis, soit ne sont pas supérieurs aux sujétions susceptibles d’être normalement imposées, dans l’intérêt général à tout résident d’une habitation située dans une zone urbanisée, et qui se trouve normalement exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur les parcelles voisines. Par suite, ses demandes à ce titre ne peuvent qu’être rejetées.

Il résulte de tout ce qui précède que M. C… n’est pas fondé à engager la responsabilité d’Agen Habitat. Par suite, ses conclusions indemnitaires et à fin d’injonction doivent être rejetées.

Sur les dépens :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge définitive de M. C… et d’Agen Habitat, chacun pour moitié, les frais d’expertise taxés et liquidés à la somme de 4 708,03 euros par ordonnance du 5 décembre 2022.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’Agen Habitat, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à M. C… une somme que celui-ci réclame au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions d’Agen Habitat présentées sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : Les frais d’expertise, taxés et liquidés à la somme de 4 708,03 euros, sont mis à la charge définitive de M. C… et d’Agen Habitat, chacun pour moitié.

Article 3 : Les conclusions présentées par Agen Habitat sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C… et à Agen Habitat.

Délibéré après l’audience du 10 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Chauvin, présidente,

M^me Ballanger, première conseillère,

M^me Lorrain Mabillon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

La rapporteure,

A. LORRAIN MABILLONLa présidente,

A. CHAUVIN

La greffière,

C. JANIN

La République mande et ordonne au préfet de Lot-et-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,