Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 15 décembre 2024, M. B… C… doit être regardé comme demandant au tribunal de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2021 à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier.

Il soutient que :

- il est en droit de bénéficier de l’exonération d’imposition prévue au 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, dès lors qu’il a affecté le produit de la vente de son bien immobilier à l’achat d’un nouveau bien immobilier qui constitue sa résidence principale ;

- à ce titre, il est fondé à se prévaloir des énonciations du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP – impôts) sous la référence BOI-IF-TH-20-20-20 ;

- il est également fondé à se prévaloir des énonciations du paragraphe n° 70 des commentaires administratifs publiés au même bulletin officiel sous la référence BOI-IR-DECLA-10 ;

- il est également fondé à se prévaloir des développements de la réponse ministérielle à M. A…, député, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 8 septembre 2020.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques du Calvados conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens exposés dans la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Pringault, conseiller ;

- et les conclusions de M. Blondel, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

M. B… C… a, le 16 novembre 2021, vendu un bien immobilier situé à Caen pour un montant de 124 000 euros. Il indique avoir acquitté la somme de 4 840 euros au titre de l’imposition sur la plus-value immobilière réalisée lors de cette cession. Le 10 août 2023, il a acquis, en indivision avec sa compagne et les parents de cette dernière, une maison à usage d’habitation sise à Saint-Fiacre-sur-Maine, pour un montant de 475 000 euros. Par une réclamation du 8 octobre 2023, l’intéressé a sollicité la restitution de l’impôt sur la plus-value immobilière acquitté à l’occasion de la vente du bien qu’il possédait à Caen. Sa réclamation ayant été rejetée le 18 novembre 2024, M. C… demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2021 à raison de cette plus-value immobilière.

Sur l’application de la loi fiscale :

Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « I.- (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis (…), sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) / II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens (…) / : 1° bis Au titre de la première cession d’un logement (…) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (…) au cours des quatre années précédant la cession. / L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement ; (…) ». Aux termes de l’article 150 VA du même code : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) ». Aux termes du III de l’article 150 VG de ce code : « Lorsque la plus-value est exonérée en application du II des articles 150 U et 150 UA (…), aucune déclaration ne doit être déposée (…). L’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération (…) ». Enfin, aux termes du I de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au même code : « Pour l’application du 1º bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, l’acte constatant la cession à titre onéreux d’un logement au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération est demandé mentionne : / 1º L’identité du bénéficiaire de l’exonération ; / 2º Les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ; / 3º La fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ; / 4º Le montant de la plus-value exonérée. (…) ».

L’article 150 U précité du code général des impôts exonère d’impôt sur le revenu la plus-value réalisée par un particulier à l’occasion de la première cession d’un bien immobilier qui ne constitue pas sa résidence principale, s’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale et s’il remploie le prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois. Les dispositions de l’article 150 VG du code général des impôts et celles de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III à ce code permettent au vendeur, qui a prévu de remployer le prix de la cession dans un délai de vingt-quatre mois à l’acquisition de sa résidence principale, de ne pas s’acquitter de l’imposition sur la plus-value lors de la cession et créent les conditions matérielles du contrôle par l’administration fiscale de l’effectivité du remploi.

L’administration fiscale, qui peut, à tout moment de la procédure, invoquer un nouveau motif de droit propre à justifier l’imposition, sous réserve que cette substitution ne prive pas le contribuable d’une garantie de procédure, fait valoir, devant le tribunal, que M. C… ne justifie pas avoir effectivement remployé tout ou partie du prix de vente de son précédent bien dans l’achat du logement affecté à son habitation principale.

En l’espèce, il résulte d’un acte notarié du 10 août 2023 que l’achat d’une maison à usage d’habitation à Saint-Fiacre-sur-Maine a été financé, à hauteur de 133 873 euros, par un prêt accordé aux époux C…, le surplus du prix de vente ayant été acquitté au moyen d’apports personnels de M. et M^me C…. Dès lors que la somme de 133 873 euros affectée au paiement du prix de cet immeuble provient d’un crédit immobilier et que le requérant ne précise pas l’origine des fonds ayant servi à financer le surplus du prix d’acquisition du bien, il ne peut être regardé comme justifiant avoir effectivement remployé, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession de l’immeuble qu’il possédait à Caen, tout ou partie du prix de vente de ce bien dans l’achat du logement situé à Saint-Fiacre-sur-Maine. Par suite, à supposer même que ce logement puisse être regardé comme affecté à son habitation principale, l’intéressé ne peut bénéficier, sur le fondement des dispositions citées au point 2, d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession de son précédent bien. Pour ce seul motif, l’administration est fondée, sur le terrain de la loi fiscale, à refuser de faire droit à la demande d’exonération d’imposition sur cette plus-value immobilière.

Sur l’interprétation administrative de la loi fiscale :

Si le requérant se prévaut des énonciations du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs publiés au BOFiP – impôts sous la référence BOI-IF-TH-20-20-20, des énonciations du paragraphe n° 70 des commentaires administratifs publiés au même bulletin officiel sous la référence BOI-IR-DECLA-10, ainsi que des développements de la réponse ministérielle à M. A…, député, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 8 septembre 2020, l’interprétation administrative de la loi fiscale qu’il invoque porte sur l’appréciation de la notion de résidence principale. Dès lors que, comme il a été dit au point précédent, le requérant ne justifie pas avoir remployé tout ou partie du prix de vente de l’immeuble cédé en 2021 dans l’achat du logement sis à Saint-Fiacre-sur-Maine, cette circonstance suffit à justifier, sur le terrain de la loi fiscale, le refus de l’administration de faire droit à la demande d’exonération d’imposition sur la plus-value immobilière, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur le caractère de résidence principale du logement acquis en 2023. Par suite, M. C… ne peut, en tout état de cause, se prévaloir des instructions et de la réponse ministérielle visées ci-dessus pour obtenir la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2021 à raison de cette plus-value immobilière.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête de M. C… doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C… et au directeur départemental des finances publiques du Calvados.

Délibéré après l’audience du 28 avril 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Rouland-Boyer, présidente,

- M^me Pillais, première conseillère,

- M. Pringault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026.

Le rapporteur,

Signé

S. PRINGAULT

La présidente,

Signé

H. ROULAND-BOYER

La greffière,

Signé

Mélanie COLLET

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Mélanie Collet