Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 30 octobre 2023, 29 juillet, 4 octobre et 3 décembre 2024, M. E… C…, représenté par M^e Le Boulch, demande au tribunal :

1°) d’annuler la déclaration préalable du 30 août 2023 n°DP 092 051 23 00076 délivrée à M. D… B…, en vue de l’extension d’un appartement au dernier étage d’un immeuble d’habitation, l’agrandissement d’une baie, le remplacement des menuiseries extérieures et l’installation de garde-corps situé 40 rue Charles Lafitte à Neuilly-sur-Seine ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le dossier de déclaration préalable est incomplet dès lors que :

M. B… ne pouvait attester être autorisé à effectuer les travaux, l’assemblée générale n’ayant pas validé les travaux sur les parties communes, en méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ;

les plans de l’état état existant du dossier de demande préalable font apparaître à tort une toiture terrasse accessible au 5ème niveau ; cette accessibilité n’a pas été autorisée par la copropriété ;

les plans sont confus : ils mentionnent « extension bureau non réalisée » sur le plan « construction réalisée » ;

- la démolition partielle de la véranda n’a pas fait l’objet d’un permis de démolir avant le dépôt du dossier de demande préalable ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UDb7.2.1.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine relatives à la distance à la limite séparative des façades comportant des baies principales ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UDb7.2.1.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine relatives à la distance à la limite séparative des façades ne comportant pas de baies principales ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UDb10.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine relatives à la hauteur maximum des constructions fixée à 15 mètres et R+4 ;

- le projet méconnaît les dispositions des articles UDb11.1.1, UDb11.1.6, UDb11.2.2 et UDb11.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine relatives à l’insertion du projet dans son environnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 janvier, 18 juin et 19 septembre 2024, M. D… B…, représenté par Me de Champeaux, conclut dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête ou à titre subsidiaire au sursis à statuer pour permettre la régularisation des éventuels vices, et demande à ce qu’une somme de 6000 euros soit mise à la charge de M. C… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- le requérant n’a pas intérêt à agir :

- aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 avril et 4 octobre 2024, la commune de Neuilly-sur-Seine, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Leboulch, représentant M. C…,

- les observations de Me de Champeaux, représentant M. B…,

- et les observations de M^me F… représentant la commune de Neuilly-sur-Seine.

Une note en délibéré présentée par M. C… a été enregistrée le 22 janvier 2026.

Une note en délibéré présentée par M. B… a été enregistrée le 24 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

Le 30 août 2019, M. D… B… a bénéficié d’un arrêté portant non-opposition à déclaration préalable pour l’extension d’un appartement au dernier étage d’un immeuble d’habitation, l’agrandissement d’une baie, le remplacement des menuiseries extérieures et l’installation de garde-corps situé 40 rue Charles Lafitte à Neuilly-sur-Seine. A la suite de la visite de récolement des travaux le 15 mars 2023, par courrier du 24 mars 2023, la commune de Neuilly-sur-Seine a mis en demeure M. B… de déposer un nouveau dossier ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation obtenue dans un délai d’un mois en application de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme. Pour régulariser les travaux réalisés en non-conformité avec l’arrêté du 30 août 2019, M. B… a déposé une déclaration préalable le 15 avril 2023, complété le 3 juillet 2023, pour modifier les travaux initialement autorisés en 2019, dont l’objet est, d’une part, de réduire la surface construite de 33,5 m² à 21,4 m², et d’autre part d’indiquer qu’une petite baie supplémentaire a été réalisée au 7ème étage dans la même écriture architecturale que les baies existantes, que la couleur des menuiseries extérieures remplacées a été réalisée en noir et que le rythme de la division de la fenêtre de l’extension a été modifié. Par la présente requête, M. C… demande l’annulation de la décision de non-opposition à la déclaration préalable délivrée à M. B… le 30 août 2023 à la suite de sa déclaration préalable de régularisation.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « L’autorité compétente (…) peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. (…) / Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. (…) ». Lorsque l’autorité administrative a mis en demeure, en application de ces dispositions, un pétitionnaire de régulariser des travaux réalisés non conformément à une déclaration préalable à laquelle elle ne s’est pas opposée, le pétitionnaire peut notamment déposer un dossier de déclaration préalable modificative en vue de les régulariser.

Le dossier de déclaration préalable déposé le 15 avril 2023 par M. B… avait pour but de régulariser les travaux réalisés en non-conformité avec l’arrêté du 30 août 2019 à la suite de la visite de récolement des travaux du 15 mars 2023 et de la mise en demeure de la commune de Neuilly-sur-Seine d’y remédier. Ainsi, hormis les travaux déclarés à l’occasion du dossier de déclaration de travaux modificative, les autres travaux réalisés en exécution de l’arrêté du 30 août 2019 n’ont pas été estimés dans le cadre de la visite de récolement mentionnée ci-dessus, et dans le délai de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme comme exécutés non-conformément à cette autorisation d’urbanisme. Partant, cette autorisation d’urbanisme du 30 août 2019 étant devenue définitive, seuls les moyens dirigés contre l’autorisation d’urbanisme délivrée le 30 août 2023 et portant sur les seuls travaux déclarés à cette occasion et auxquels elle ne s’oppose pas, sont opérants dans le présent litige.

En ce qui concerne les moyens tirés de l’incomplétude du dossier :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (…) ». Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-35 du même code : « La déclaration comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable ». Les articles R. 431-36 et R. 431-37 du même code fixent de façon limitative les pièces que comprend le dossier joint à la déclaration, au nombre desquelles ne figure pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires d’effectuer les travaux. En vertu de l’article R. 423-38 du même code, l’autorité compétente demande à l’auteur de la déclaration les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas.

Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-35 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme, l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par l’assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée.

M. C… soutient que les travaux en litige n’ont pas été validés par l’assemblée générale des co-propriétaires et que l’attestation visée à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme serait frauduleuse. Toutefois, alors que le pétitionnaire a fourni l’attestation prévue à l’article R. 431-31 du code de l’urbanisme, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande, quand bien même il ne disposerait pas des autorisations nécessaires de l’assemblée générale de copropriété pour réaliser des travaux portant sur des parties communes de l’immeuble, une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne caractérisant pas une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration. Par suite, alors que l’existence d’une fraude d’une autre nature n’est pas établie, ce moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, M. C… soutient que le dossier de déclaration préalable modificative est entaché de fraude en ce qu’il déclare un état de l’existant non conforme à la réalité. Il fait valoir à cet égard, d’une part, que les plans de l’existant du dossier de demande de déclaration préalable font apparaître une toiture terrasse accessible au 5ème étage alors qu’elle ne l’est pas, les prescriptions du permis de construire initial de l’immeuble précisant que la toiture terrasse des 5ième et 6ième niveaux est inaccessible. Il ajoute en outre que son projet prévoit la démolition d’une véranda pour laquelle il n’a obtenu aucune autorisation de démolir. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice descriptive du dossier de déclaration préalable délivrée le 30 août 2019, que tant la démolition de la véranda que la mise en accessibilité des toitures terrasses ne font pas l’objet de la déclaration préalable modificative en litige mais ont été autorisées par l’arrêté du 30 août 2019 qui n’est pas querellé dans la présente instance. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité du dossier de demande de déclaration préalable tel qu’il est articulé ne saurait être accueilli, celui-ci ne reposant par ailleurs sur aucune déclaration frauduleuse.

En troisième lieu, le plan « niveau toitures » qui mentionne « extension bureau non réalisée » pour désigner une partie des travaux autorisés par l’arrêté du 30 août 2019 qui n’ont pas été réalisés, a été remplacé pendant l’instruction de la deuxième demande par un plan ne portant pas cette mention. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine :

En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article UD7.2.1.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine : « 7.2.1.1.1 – Implantation des façades ou parties de bâtiments comportant des baies principales La distance d’une façade comportant des baies principales mesurée horizontalement à la limite séparative doit être au moins égale à la hauteur de cette façade avec un minimum de 12 mètres et de 1/6ème de la largeur de l’unité foncière. (…) ». Aux termes des dispositions de l’article UD7.2.1.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine : « Implantation des façades ou parties des bâtiments ne comportant pas de baies principales (baies secondaires ou absence de baies). La distance mesurée horizontalement d’une façade ne comportant pas de baies principales à la limite séparative doit être au moins égale au 1/6ème de la largeur de l’unité foncière, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ». L’article 8 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de la ville de Neuilly-sur-Seine dispose que : « Sur tout le territoire communal, un dépassement des règles relatives au gabarit*, à la hauteur et à l’emprise au sol résultant du PLU est autorisé dans une limite de 20% pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. (…) ». Le lexique du règlement définit le gabarit : « Pour l’application des majorations du volume constructible, notamment issues des articles L.151-28,1° et L.151-28,2° du code de l’urbanisme, le gabarit correspond aux règles de distance des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété (articles 8) ainsi que par rapport aux limites séparatives (articles 7) et aux voies et emprises publiques (articles 6). (…)». Il définit également une baie secondaire comme étant une baie « éclairant une pièce secondaire (pièce destinée à la cuisine, hall, escaliers, toilettes, salle de bain…). Est également qualifiée de baie secondaire, toute baie éclairant une pièce principale, dès lors que cette pièce dispose, par ailleurs et sur une autre façade, d’une ou plusieurs baies qualifiées de baies principales. ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que la façade Est de l’extension comprend une baie qui éclaire la cuisine. Cette baie constitue donc une baie secondaire au sens des dispositions précitées. Par suite, cette façade relève des dispositions de l’article 7.2.1.1.2 précitées et doit se situer à une distance correspondant à 1/6ème de la largeur de l’unité foncière soit 3,37 mètres en l’espèce (1/6ème x 20,24 mètres), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres de la limite séparative. En l’espèce, elle se situe à 6,96 mètres et respecte ainsi la distance de 3,37 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 7.2.1.1.2 7 de la zone UDb du règlement du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté.

D’autre part, la déclaration préalable modificative vise uniquement à réduire la surface de plancher de l’extension en ne réalisant pas la partie de l’extension devant initialement accueillir le bureau en façade Est. Ainsi, l’implantation de l’extension en façade Ouest, d’ores et déjà autorisée par l’arrêté de déclaration préalable du 30 août 2019 avec le bénéfice de la majoration prévue à l’article 8 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme, n’a pas été modifiée par la déclaration préalable modificative. Ainsi, la seconde branche du moyen tirée de la méconnaissance de l’article 7.2.1.1.2 est également inopérante.

En deuxième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UD10.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine relatives à la hauteur maximum des constructions fixée à 15 mètres et R+4 est inopérant dès lors que la hauteur de la construction n’est pas modifiée par l’arrêté en litige.

En troisième lieu, aux termes de l’article UD11.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine « (…) les menuiseries ou les ferronneries doivent chacune être d’une seule couleur sur une même façade, toutefois les portes cochères et devantures peuvent avoir des couleurs plus soutenues. ». Aux termes de l’article UD11.1.6 : « Les façades doivent être ordonnées pour respecter une cohérence dans le style de la construction, les hauteurs d’étages, les proportions des ouvertures et une harmonie dans le choix des couleurs et des matériaux (…). Les modifications effectuées sur une construction existante doivent tenir compte de la composition d’ensemble de l’édifice, (…) les couleurs ne doivent pas créer de ruptures dans la lecture du paysage bâti, (…). ». Il ressort de la notice descriptive de la première déclaration préalable que les menuiseries étaient prévues en acier thermolaqué en noir et qu’elles ne sont pas modifiées dans le cadre du deuxième dossier de déclaration préalable. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles UD11.1.1 et UD11.1.6 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine ne peut qu’être écarté comme inopérant.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UD11.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine : « En cas de construction d’une pièce de loisirs sur la toiture-terrasse, un habillage végétal en périphérie de la toiture sera imposé ». Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD11.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine est inopérant dès lors que le principe même de l’extension a été autorisé sans habillage végétal en périphérie par le premier arrêté et n’a pas été remis en cause par l’arrêté en litige.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UD11.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine : « Tout garde-corps devra s’intégrer au style architectural de l’immeuble (aspect extérieur, matériau…) ou devra avoir un impact visuel réduit (transparence…) ». Il ressort de la notice descriptive de la première déclaration préalable que les garde-corps nouveaux devaient être en acier laqué noir avec un barreaudage vertical, qu’ils n’ont pas fait l’objet de modification dans le cadre du deuxième dossier de déclaration préalable et qu’ils ne sont pas modifiés par l’arrêté en litige. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD11.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine ne peut qu’être écarté comme inopérant.

Il résulte de ce qui précède sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt pour agir du requérant, que les conclusions à fin d’annulation dirigées contre l’arrêté du 30 août 2023 doivent être rejetées.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme au titre des frais exposés par M. C… et non compris dans les depens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par M. B….

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de M. B… présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C…, à la commune de Neuilly-sur-Seine et à M. B….

Délibéré après l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère.

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. A…

La République mande et ordonne au préfet des Hauts de Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.