Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 6 janvier 2022, 22 février 2023, 17 mars 2023 et 28 septembre 2023, la société anonyme Bâtimur, représentée par M^e Philippe Julien, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) à titre principal, de condamner le département des Ardennes à lui payer la somme globale de 2 245 113, 98 euros correspondant au montant de l’indemnité de résiliation partielle du bail emphytéotique administratif du 28 septembre 2010 à la suite d’un congé délivré par le département pour les casernes de Novion-Porcien, Margut et Rimogne, la société Bâtimur reconnaissant avoir obtenu du département le règlement à titre provisionnel de la somme de 1 508 413 euros ;

2°) à titre subsidiaire, de condamner le département des Ardennes à lui payer la somme globale de 1 841 960 euros correspondant au montant de l’indemnité de résiliation partielle du bail emphytéotique administratif du 28 septembre 2010 que le département reconnaît devoir à la suite d’un congé délivré par celui-ci pour les casernes de Novion-Porcien, Margut et Rimogne, la société Bâtimur reconnaissant avoir obtenu du département le règlement à titre provisionnel de la somme de 1 508 413 euros ;

3°) de rejeter les demandes du département des Ardennes ;

4°) de mettre à la charge du département des Ardennes une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le bail emphytéotique administratif du 28 septembre 2010 n’est pas illégal ;

— un accord est intervenu entre les parties sur un montant d’indemnité de résiliation partielle s’établissant à 1 841 960 euros ;

— elle est fondée à solliciter la condamnation du département des Ardennes au versement d’une somme de 2 245 113,98 euros.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 janvier 2023, 23 février 2023 et 14 septembre 2023, le département des Ardennes, représenté par M^e Soleilhac conclut dans le dernier état de ses écritures :

— à titre principal à ce que l’application du bail emphytéotique administratif conclu le 28 septembre 2010 soit écartée ;

— à titre subsidiaire au rejet de la demande de condamnation au versement d’une somme de 2 245 113,98 euros ;

— à titre infiniment subsidiaire à la réduction de la somme restant due à 107 392 euros à la suite du congé délivré pour les trois casernes de Novion-Porcien, Margut et Rimogne ;

— à la mise à la charge de la société Bâtimur d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

— la demande de la société Bâtimur doit être rejetée dès lors que le bail emphytéotique a été écarté ;

— les moyens soulevés par la société Bâtimur ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées, par courrier du 22 janvier 2025, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur le moyen relevé d’office tiré de la circonstance que le montant de 771 481 euros retenu par les parties pour la composante B traduit une application erronée des dispositions de l’article 18.6 du bail emphytéotique qui prévoient que « 1er cas – en cas de résiliation partielle du bail dans les conditions prévues à l’article 18.2, résiliation partielle, les coûts de rupture du contrat de financement sont égaux à 3% (trois pour cent) du capital restant dû calculé pour la ou les casernes concernées ». En approuvant l’accord des parties qui appliquent le taux de 3% au capital restant dû pour la totalité des casernes alors que seules trois d’entre elles sont concernées, le tribunal serait amené à condamner le département des Ardennes à une somme qu’il ne doit pas en application de la jurisprudence du Conseil d’Etat du 19 mars 1971 Mergui, n°79962, A.

Par un courrier du 23 janvier 2025, la société Bâtimur a présenté ses observations sur le moyen d’ordre public susceptible d’être relevé d’office qui ont été communiquées.

Par un courrier du 24 janvier 2025, le département des Ardennes a présenté ses observations sur le moyen d’ordre public susceptible d’être relevé d’office qui ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code rural et de la pêche maritime ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A ;

— les conclusions de M^me Lambing, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Julien, représentant la société Bâtimur et M^e Siccardi, représentant le département des Ardennes.

Considérant ce qui suit :

1. La société anonyme (SA) Bâtimur a conclu avec le département des Ardennes, le 28 septembre 2010, un bail emphytéotique administratif, ayant pour objet la gestion, la maintenance et la rénovation de vingt-sept casernes de gendarmerie du département. Ce bail a été conclu pour une durée de quarante ans. Par un courrier du 22 juillet 2016, l’Etat a informé le département des Ardennes de sa décision de mettre fin à la location de deux casernes à Novion-Porcien et Margut à compter du 1er novembre 2016 et d’une caserne à Rimogne à compter du 1er février 2017. Par courrier du 8 avril 2020, la société Bâtimur a sollicité la mise en œuvre des dispositions de l’article 18.2 du bail aux fins d’obtenir une indemnité de résiliation partielle. Des échanges sont intervenus dans le courant de l’année 2020 sur l’interprétation de la formule d’indemnisation et sur le quantum de celle-ci. La société Bâtimur a saisi le juge du référé provision du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne le 29 mars 2021. Par une ordonnance du 27 avril 2021, ce dernier lui a accordé à titre de provision la somme de 1 508 413 euros. Par le présent recours, la société Bâtimur demande au tribunal de condamner le département des Ardennes au versement d’une somme de 2 245 113, 98 euros au titre de l’indemnité précitée.

Sur l’exception d’illicéité du bail emphytéotique soulevée en défense

2. Aux termes des dispositions de l’article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales, applicables antérieurement à la loi du 14 mars 2011 et issues, avant leur codification par la loi du 21 février 1996, de l’article 13 de la loi du 5 janvier 1988 : « Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural, en vue de l’accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d’une mission de service public ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence (). ». Aux termes de l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel () ».

3. Il résulte de ces dispositions, notamment de la référence qu’elles comportent au bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, que le législateur n’a entendu viser que les contrats dans lesquels le preneur a la charge de réaliser, sur le bien immobilier qu’il est ainsi autorisé à occuper, des investissements qui reviendront à la collectivité en fin de bail, et non de permettre la conclusion, dans le cadre de ce régime, de contrats par lesquels la collectivité confie à un tiers une mission de gestion courante d’un bien lui appartenant.

4. Il résulte de l’article 1er du bail, que celui-ci porte sur « la réalisation et le financement de travaux de rénovation, de mise en sécurité, de grosses réparations, de gros entretien, et le cas échéant d’amélioration et d’extension sur site dans les conditions précisées au Titre II. Ces travaux portent sur des casernes de gendarmerie propriété du Département qui sont décrites à l’article 2 ci-après, et dont la Gendarmerie Nationale est locataire. ». Il résulte des stipulations de son titre 2 que le preneur est « chargé de la direction technique des actions de construction, de rénovation et de réhabilitation et du financement, à ses frais, risques et périls de l’ensemble des travaux », qu’il « est seul responsable à l’égard des tiers de tous les dommages causés par l’exécution des travaux ». Les travaux de rénovation initiale devaient être réalisés durant les quatre premières années et nécessitaient la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Il résulte de l’instruction et notamment de l’annexe 20 du bail que l’investissement total s’établit à hauteur de 31 853 000 euros dont des investissements liés à la rénovation des gendarmeries et à leur amélioration évalués respectivement à 11 088 000 euros et à 4 646 000 euros qui, pour ces derniers, comprennent des travaux économiseurs d’énergie, des aménagements – restructurations et des travaux de sécurité ou d’adaptation réglementaire. Compte tenu de la nature des travaux, qui ont vocation à conférer une plus-value aux ouvrages revenant au département des Ardennes en fin de bail, de leur volume financier et des responsabilités qui sont confiées au preneur, le bail emphytéotique conclu le 28 septembre 2010 n’a pas pour objet de confier une simple mission de gestion courante à un tiers mais relève d’une opération d’intérêt général au sens des dispositions citées au point 2. Si le département fait valoir que le contenu du bail méconnaîtrait les dispositions du code des marchés publics au regard de l’évolution des recettes du fait de l’intégration des quatre nouvelles casernes, cette circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur la licéité du contrat dès lors qu’il n’est pas soumis aux dispositions qu’il invoque. Dans ces conditions, l’exception d’illicéité du contrat opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin de condamnation

5. Aux termes de l’article 18.2 du bail emphytéotique – Résiliation partielle : « En cas de résiliation ou non renouvellement par l’Etat de la convention de location pour l’une des casernes stables, les parties rechercheront une nouvelle affectation de la caserne conforme aux dispositions du CGCT (article L. 1311-2 et suivants) pour les baux emphytéotiques administratifs, en application de l’article 5.2 des présentes. A défaut et dans les cas suivants : Résiliation ou non renouvellement par l’Etat de la convention de location pour l’une des casernes de gendarmerie (cf. article 5.2), sans nouvelle affectation, ou à défaut de paiement des loyers par l’Etat pendant plus de 6 mois cumulés, quelle qu’en soit la cause, (.), le bail pourra être résilié par l’une ou l’autre partie, partiellement pour la caserne considérée. Un avenant au bail sera établi, précisant le nouveau périmètre du bail en excluant la caserne considérée. Pour les casernes stables, en ce cas de résiliation partielle, le département verse, au plus tard deux mois suivant l’envoi de la facture, à l’emphytéote les coûts de rupture partielle, consécutifs à la sortie d’une caserne hors du périmètre du bail, sont égaux aux coûts de rupture totale définis au paragraphe 18.1 ci-avant affectés du pourcentage des loyers concernés : coûts de rupture x loyer caserne concernée/loyer toutes casernes. Pour l’appréciation des loyers, le total des loyers dus au titre de la dernière année pleine avant résiliation sera retenu, pour la caserne concernée comme pour le loyer toutes casernes. ». Aux termes de l’article 18.1 de ce bail – Résiliation pour motif d’intérêt général : « a) Coûts de rupture du bail / Les coûts de rupture du bail sont la somme des termes suivants : A. la part non amortie des investissements, telle qu’elle figure au tableau d’amortissement général annexe 20, lue sur la ligne du trimestre de la date de résiliation. Les investissements comprennent (i) le canon emphytéotique (ii) les travaux de rénovation initiale et d’amélioration (iii) les frais initiaux définis en annexe 20. / B. Les coûts de rupture du contrat de financement définis au 18.6 ci-après. / C. Les coûts de rupture du contrat de maintenance, égaux à 5% des charges de maintenance et de gestion restant à courir jusqu’au terme normal du bail, telles qu’elles figurent au tableau d’amortissement général annexe 20, lues entre le trimestre de la date de résiliation et le dernier trimestre inclus. Ces coûts de rupture sont plafonnés à un an de maintenance moyenne selon l’échéancier de l’annexe 20. / D. Le solde du compte d’ajustement (article 13), positif ou négatif. »

6. Il résulte de l’instruction que par courrier du 22 juillet 2016, l’Etat a donné congé à compter du 1er novembre 2016 pour la location des casernes de Novion-Porcien et de Margut et à compter du 1er février 2017 pour la location de la caserne de Rimogne. Il est constant que ces trois casernes sont des casernes stables au sens des stipulations de l’article 2 du contrat et qu’aucune nouvelle affectation n’a pu leur être trouvée. Dès lors, la société Bâtimur est fondée à invoquer la résiliation partielle du bail et l’application des stipulations précitées aux fins d’obtenir une indemnisation.

7. Il ne résulte pas de l’instruction ni de la lecture des écritures des parties qu’un accord ferme soit intervenu sur un montant d’indemnisation de 1 841 960 euros.

8. Il résulte de la lecture littérale des stipulations de l’article 18.1 du bail auxquelles se réfère l’article 18.2 que les coûts de rupture du bail sont constitués de la somme des termes A, B, C et D. L’application de ces stipulations fait obstacle à ce que le terme D ne soit pas compris dans le calcul de l’indemnisation, et l’argumentation présentée en ce sens par le département ne peut qu’être écartée. Le terme D, qui correspond au solde du compte d’ajustement, s’intègre dans le calcul précité en prenant le solde tel qu’il est constaté dès lors que les dispositions précisent clairement « solde du compte d’ajustement » positif ou négatif ". La circonstance que le seuil qu’il atteint au cours du contrat ouvre droit à une indemnisation spécifique et distincte en application des stipulations de l’article 13.1.c du bail en cas de solde négatif, qu’il est loisible à la société Bâtimur de solliciter parallèlement, est sans influence sur la manière dont cette variable s’intègre dans le calcul de l’indemnité de résiliation partielle. Dans ces conditions, si le solde est positif, la composante D vient s’ajouter à la somme des trois autres composantes, et si ce solde est négatif cette composante vient en déduction de la somme des trois autres composantes.

En ce qui concerne le montant de la composante A :

9. Il résulte de l’instruction que le montant de la composante A s’établissait au 5 avril 2020, conformément aux stipulations précitées, à un montant de 25 716 046 euros que les parties ne contestent pas. Il y a donc lieu de retenir ce montant pour cette composante.

En ce qui concerne le montant de la composante B :

10. Aux termes de l’article 18.6 du bail – Coûts de rupture du contrat de financement : « 1er cas – En cas de résiliation partielle du bail dans les conditions prévues à l’article 18.2, résiliation partielle, les coûts de rupture du contrat de financement sont égaux à 3% (trois pour cent) du capital restant dû calculé pour la ou les casernes concernées ».

11. Il résulte de l’instruction que les parties s’étaient accordées sur un montant de 771 481 euros pour la composante B dans le cadre de leurs échanges antérieurs au présent litige. Toutefois, cet accord traduit une application erronée des stipulations précitées de l’article 18.6. En effet, il résulte de l’instruction que le coût de rupture des contrats de financement au 5 avril 2020, que la société Bâtimur chiffre à un montant de 771 481 euros sans l’établir, s’entend pour toutes les casernes du contrat. Or, la résiliation ne concerne que trois casernes. En réponse à une mesure d’instruction adressée par le tribunal à la requérante, la société Bâtimur a précisé que le coût du financement affecté aux trois casernes représente 6,78 % de la composante A, soit 1 743 547,92 euros à la date précitée. Dès lors, en appliquant le prorata de 3% à ce montant conformément aux stipulations de l’article 18.6 précité, la composante B s’établit à 52 306,44 euros. La circonstance que le calcul de la composante B issu de la combinaison des articles 18.1 et 18.6 et de l’intégration de cette composante B aux modalités de calcul de la résiliation partielle prévue à l’article 18.2, qui constitue un second stade de calcul indépendant du premier, conduise à une double proratisation du capital restant dû pour les trois casernes, pour regrettable qu’elle soit, n’est que la conséquence de l’application des stipulations telles qu’elles ont été acceptées par les parties lors de sa conclusion. A défaut d’autre méthode pour le calcul de la composante B et en l’absence de contestation de la part du département sur ce calcul qui aboutissait, selon lui, à un calcul proche de ce montant, il y a lieu de retenir le montant de 52 306,44 euros pour cette composante.

En ce qui concerne le montant de la composante C :

12. Il résulte de l’instruction que le montant de la composante C s’établissait à un montant de 677 766 euros que les parties ne contestent pas. Il y a lieu de retenir ce montant pour cette composante.

En ce qui concerne le montant de la composante D :

13. Aux termes de l’article 13.1 – Compte d’ajustement : « a) principe. Aux fins de gérer les écarts entre les recettes prévues, croissantes selon une progressivité P de 2,6% l’an, et les recettes réelles, qui dépendant des évolutions de l’indice du coût de la construction ( » l’ICC « ), l’emphytéote ouvre un » compte d’ajustement « qui reçoit au crédit les recettes réelles et au débit les dépenses prévues (amortissements des investissements, intérêts sur la part non amortie des investissements, charges annuelles forfaitaires). Au terme normal ou anticipé du bail, le département recevra le solde créditeur ou versera le solde débiteur. Ce compte d’ajustement permettra également de gérer les écarts imprévisibles imputables aux évènements suivants : – modifications législatives qui s’imposeraient à l’emphytéote, ne seraient pas prises en charge au titre des travaux d’amélioration B12 de la gendarmerie nationale et excéderaient la provision prévue à l’annexe 11 / – changement des taux de la TVA ou de leurs assiettes (sur les charges annuelles) / – variations des conditions d’assurances / – taxes ou charges réglementaires nouvelles et imprévues imposées par une réglementation. Le compte d’ajustement est limité, positif ou négatif, à une valeur résiduelle de 20% de » I « , montant de l’investissement initial. La survenance de ce seuil en cours de bail donne lieu, si le département le désire, à un avenant ajustant la durée du financement, sans que cette dernière puisse excéder la date d’expiration du bail. En termes financiers, l’emphytéote et le prêteur ont planifié l’amortissement des investissements sur la base d’une progressivité prévisionnelle des loyers de » P " % l’an, P étant le taux de progressivité défini en annexe 20, soit 2,6 % l’an. Cette planification s’est faite en supposant constantes certaines données pourtant susceptibles de variations dans le temps (taux de TVA, conditions d’assurances, réglementation actuelle, progression des loyers). Pour tenir compte de la réalité des conditions constatées, les parties ont convenu de l’instauration de ce compte d’ajustement dont les modalités de fonctionnement sont décrites ci-après. Au terme normal ou anticipé du bail, le département bénéficiera du solde positif ou sera redevable du solde négatif dudit compte. / b) principes de fonctionnement. Le compte d’ajustement est ouvert dans les livres du prêteur au nom de l’emphytéote. Tous les flux financiers liés à l’application des clauses du bail, notamment : – le versement du canon par débit et l’octroi de la tranche de crédit correspondant au crédit / – le versement des tranches de travaux au débit et l’octroi des tranches de crédit correspondantes au crédit / – les indemnités de rupture du bail, totales ou partielles, en application de l’acte de cession de créances / – les loyers payés par l’Etat / devront obligatoirement transiter par ce compte. Le compte d’ajustement recevra : au crédit : – le montant des loyers effectivement encaissés ; – les éventuels intérêts créditeurs du compte d’ajustement. Le solde en valeur créditeurs seront rémunérés trimestriellement sur la base de l’index Eonia ou T4M sans marge. Le produit de cette rémunération sera porté trimestriellement au crédit du compte d’ajustement ; – et les remboursements ou trop perçus. / au débit, le montant des loyers théoriquement dus (cf annexe 20), comprenant : – le loyer financier dû, somme de l’amortissement de l’investissement et des intérêts de l’investissement restant dû dit la « dette ». Le loyer financier dû correspondant à chacun des trimestres du bail figure au tableau d’amortissement général annexé au bail, annexe 20. Ce sont aussi les échéances des crédits. / – les intérêts débiteurs du compte d’ajustement. Les soldes en valeur débiteurs seront productifs d’intérêts et calculés trimestriellement sur la base de l’index T4M majoré de 100 bp. Le montant sera porté trimestriellement au débit du compte d’ajustement. / – les frais de gestion et rémunération forfaitaire de la société emphytéote / – les frais de maintenance et gestion locative / – les frais d’assurance propriétaire / – le cas échéant, des taxes ou charges supplémentaires nouvelles et imprévues imposées par la réglementation / – le cas échéant, les travaux imposés par une modification législative dans les conditions prévues à l’annexe 11. Il est précisé que les frais de gestion emphytéote, de maintenance, de gestion locative et d’assurance propriétaire sont les forfaits figurant en annexe 20 révisables selon les variations de l’ICC. Ils sont majorés de la TVA en vigueur chaque année, après division par les taux de TVA en vigueur à la date de signature du bail. Si les frais d’assurance propriétaire réels payés par l’emphytéote venaient à progresser plus que l’ICC, les frais d’assurance propriétaire portés au compte d’ajustement seraient les frais réels, tenant compte des variations dans le temps de conditions d’assurances. Par ailleurs, il n’est prévu dans le budget de référence (annexe 20) aucune autre taxe ou charge réglementaire, hormis celles visées ci-dessus. Au cas ou une nouvelle réglementation ou tout autre circonstance viendrait instaurer une taxe non prévue ou une charge nouvelle non récupérable s’imposant à l’emphytéote, cette taxe ou charge serait portée au débit du compte d’ajustement. Tous les ans, l’emphytéote notifie au département les écritures portées au crédit ou au débit du compte d’ajustement, par l’envoi des justificatifs appropriés et notamment la copie des extraits du compte courant de l’emphytéote. Le département peut demander dans les 6 mois suivant la réception des extraits de compte toutes explications et justificatifs sur les écritures imputées au crédit du compte d’ajustement. En cas de désaccord entre les parties, il serait demandé au président du tribunal administratif de faire usage de ses pouvoirs de conciliateur au titre de l’article L. 211-4 du code de justice administrative. / c) Mécanisme d’indemnisation du solde positif ou négatif du compte d’ajustement. Pendant toute la durée du bail, le solde positif ou négatif du compte d’ajustement est limité à 20% de I. « I » correspond à la somme (i) du canon emphytéotique, (ii) du montant total TTC des investissements travaux de rénovation et (iii) du montant total des frais initiaux tels qu’ils figurent au §2 de l’annexe 20. c.1) si le montant du solde positif du compte d’ajustement est supérieur à 20% de I, l’emphytéote verse au département la différence, sauf si le département décide, par avenant et avec l’accord de l’emphytéote, de réduire la durée du financement initialement fixée à 33 ans. c.2) si le montant du solde négatif du compte d’ajustement est supérieur à 20% de I, le département verse à l’emphytéote la différence, sauf si le département décide, par avenant et avec l’accord de l’emphytéote, d’augmenter la durée du financement initialement fixée à 33 ans, sans que cette dernière puisse excéder la date d’expiration du bail. c.3) au terme normal ou anticipé du bail, le département bénéficie du solde du compte d’ajustement s’il est positif ou en est redevable s’il est négatif. En cas de solde positif du compte d’ajustement, l’emphytéote reverse ledit solde dans les deux mois du terme du bail. En cas de solde négatif du compte d’ajustement au terme du bail ou à la date de résiliation (cf. article 18), le département s’engage irrévocablement à payer, dans les deux mois suivant l’envoi d’une facture adressée par l’emphytéote accompagnée d’une copie des extraits de compte, une indemnité dite indemnité d’ajustement finale égale au montant du solde négatif. d) Variations prises en compte / Le tableau d’amortissement général annexé au bail, annexe 20, a été établi en vue d’assurer l’équilibre entre loyer payé et loyer théorique pour des variations de l’indice du coût de la construction de P% l’an pendant la durée du bail, aux conditions de la réglementation en vigueur à la date de prise d’effet du bail. Le compte d’ajustement aura donc un solde non nul si : – les variations des loyers de l’Etat sont différentes de P% l’an, quelqu’en soit la cause ; – la TVA est modifiée (régime, assiette, taux) ; – les conditions d’assurances sont substantiellement modifiées ; – une taxe ou charge réglementaire nouvelle est instaurée ou supprimée. e) Règles d’ajustement de la durée / A l’expiration normale du bail, le département bénéficie, en application du paragraphe c.3 ci-dessus du solde du compte d’ajustement s’il est positif ou en est redevable s’il est négatif, sauf application des stipulations qui suivent. Toutefois, si en cours de bail le solde est positif, et permet de rembourser la dette figurant au tableau d’amortissement général (annexe 20) et les frais d’expiration anticipée, le bail peut être interrompu à l’initiative du département. Bien qu’il ne s’agisse en aucun cas d’une résiliation du bail, les parties conviennent de calculer les frais d’expiration anticipée, de la même manière que les coûts de rupture, tels que définis à l’article 18.1. Les casernes sont restituées à cette date au département, sans autre indemnité. f) Modalités de paiement. Le montant de l’indemnité d’ajustement ou de l’indemnité d’ajustement finale due par le département à l’emphytéote en application des paragraphes c.2 et c.3 ci-dessus, sera payé au représentant des prêteurs, conformément à l’acte d’acceptation régularisé et aux stipulations de l’article 13 du bail relatif à la cession de créances, dans un délai de deux mois suivant l’envoi d’une facture adressée par l’emphytéote accompagnée d’une copie des extraits de compte. Le paiement en retard de l’indemnité d’ajustement ou de l’indemnité d’ajustement finale, ou plus généralement de toute somme que le département pourrait devoir à l’emphytéote donnera lieu, sans mise en demeure préalable, à paiement d’intérêts de retard calculés prorata temporis aux taux EONIA majoré de 200 points de base (2%). Ces intérêts seront immédiatement exigibles et décomptés depuis la date d’échéance jusqu’à la date d’encaissement du paiement. Ils seront capitalisés, s’ils sont dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil. Le paiement en retard du remboursement du solde positif du compte d’ajustement par l’emphytéote au département donnera lieu, sans mise en demeure préalable, à paiement d’intérêts de retard calculés prorata temporis aux taux EONIA majoré de 200 points de base (2%). Ces intérêts seront capitalisés, s’ils sont dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil. ".

14. Il n’est pas contesté par les parties que le solde du compte d’ajustement est négatif. Toutefois, les parties s’opposent sur la valeur absolue à retenir se fondant chacune sur des rapports financiers qu’elles produisent à l’instance. La société Bâtimur retient un solde négatif de – 5 948 482,49 euros alors que le département des Ardennes estime qu’il s’établit à  – 3 335 346,99 euros.

15. Au crédit de ce compte, les parties s’accordent, sans qu’aucune autre pièce du dossier ne vienne les contredire, sur les montants de 29 142 782,15 euros pour les tranches de crédit et de 24 927,65 euros pour les intérêts créditeurs recalculés.

16. En revanche, un désaccord persiste sur le montant des loyers ainsi que sur les remboursements ou trop-perçus.

17. En premier lieu, il résulte des stipulations du contrat visées au point 13 que ne peuvent être pris en compte dans le compte d’ajustement que les loyers effectivement encaissés. Il résulte de l’instruction, et notamment des rapports transmis par les parties, que ces loyers s’établissent à 11 743 125,52 euros au 31 décembre 2019 et aucune pièce du dossier ne permet de considérer que ce montant serait différent au 31 décembre 2020 au terme de l’année pleine au cours de laquelle est intervenue la résiliation. Il y a lieu de retenir ce montant au crédit du compte d’ajustement.

18. En second lieu, il résulte de l’instruction, comme pour les loyers, alors même que les stipulations de l’article 13.1.b ne le précisent pas expressément, que les remboursements ou trop perçus doivent tenir compte des sommes effectivement encaissées par le requérant. Il résulte de l’instruction que la somme de 27 164, 62 euros correspondant à des impayés de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, qui constituent une recette non encore encaissée, ne sauraient être intégrées au compte d’ajustement. Ainsi, il y a lieu de retenir le montant de 720 702, 38 euros dont se prévaut la société requérante au crédit du compte d’ajustement pour ce poste.

19. Eu égard à ce qui a été dit aux points 15 à 18, il y a lieu de retenir un montant global au crédit du compte d’ajustement de 41 631 537,70 euros.

20. Au débit du compte d’ajustement, les parties s’accordent, sans qu’aucune autre pièce du dossier ne vienne les contredire, sur les montants de 15 500 000 euros pour le canon emphytéotique, de 13 229 483,99 euros pour les tranches de travaux, de 5 373 835,07 euros pour les loyers financiers tranches B et C et de 306 296,33 euros pour les frais d’assurance.

21. En revanche, un désaccord persiste sur les frais financiers intercalaires, sur le loyer financier tranche A, sur les intérêts débiteurs, sur les frais de gestion et sur les frais de maintenance ainsi que sur les taxes ou charges réglementaires.

22. En premier lieu, si le différend porte sur le montant d’honoraires du cabinet d’avocats CELCA pour la commission de montage du financeur, il n’est pas contesté par le département des Ardennes que la prestation réalisée et la rémunération correspondante sont liées au financement bancaire du contrat de bail emphytéotique alors même que les stipulations de l’article 13.1.b sont silencieuses sur leur intégration dans le compte d’ajustement. S’il est mentionné dans le rapport Stratorial versé par la défense au débat qu’en application de l’article 4.3 de la convention de crédit ces honoraires sont à la charge de l’emprunteur, cette simple mention, dans une convention tierce conclue entre un établissement bancaire et la requérante, n’avait pas vocation à exclure cette valorisation dans le compte d’ajustement mis en œuvre dans le cadre du bail conclu entre le département et la société Bâtimur. Dans ces circonstances, alors que ces frais étaient rendus nécessaires à sa conclusion, il y a lieu de retenir le montant invoqué par la société Bâtimur, soit 634 796,50 euros.

23. En deuxième lieu, la société Bâtimur soutient qu’il y a lieu de retenir un montant de 9 215 411,01 euros intégrant un différentiel de 42 168,61 euros par rapport au montant valorisé par le département pour les loyers financiers tranche A. Elle se prévaut d’intérêts d’emprunt supportés dès lors que le canon emphytéotique a été réglé par l’établissement bancaire trois mois avant le premier versement de loyer intervenu le 7 mars 2011. Toutefois, alors que les articles 4.1.3 et 4.1.4 du bail prévoient que la date de départ des tableaux d’amortissements était fixée au 1er octobre 2010 et que la date de versement du canon emphytéotique est fixée au plus tard trois mois après la signature du bail, qui est effectivement intervenue le 28 septembre 2010, la société Bâtimur n’établit pas le motif ayant conduit au non-respect de ces stipulations contractuelles ni la réalité des charges qu’elle aurait supportées justifiant leur inscription au débit du compte d’ajustement. Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir le montant de 9 173 242,40 euros invoqué par le département des Ardennes pour ce poste de dépenses.

24. En troisième lieu, la société Bâtimur allègue que la Caisse d’Epargne a procédé au calcul des intérêts avec application d’un taux plancher conformément à la pratique du marché et l’a répercuté sur elle ce qui justifie son inscription au débit du compte d’ajustement. Toutefois, elle ne produit au débat aucun élément permettant d’établir cette circonstance. Dès lors, il y a lieu de retenir le taux de marge de 1% évoqué par le département et de retenir une somme de 68 933,73 euros pour le poste des intérêts débiteurs.

25. En quatrième lieu, en se bornant à soutenir que le montant correspondant aux frais de gestion a été recalculé et a été rapporté chaque année au rapport de gestion, la société Bâtimur n’établit pas le différentiel qu’elle valorise au titre de ce poste par rapport à celui dont le département des Ardennes se prévaut. Dès lors, à défaut d’éléments complémentaires versés dans le cadre de l’instruction, il y a lieu de retenir le montant de 334 657,04 euros pour ce poste valorisé par le département conformément aux stipulations du bail.

26. En cinquième lieu, il résulte de l’instruction et notamment du tableau versé par le département des Ardennes et daté du 13 janvier 2021 que les parties sont arrivées à un accord sur le montant des frais de maintenance invoqué par le requérant et qui n’est pas remis en cause par les autres pièces du dossier. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir un montant de 1 853 012 euros pour ce poste.

27. En dernier lieu, il résulte de l’instruction, et notamment du tableau évoqué au point précédent, qu’un accord est intervenu lors d’une réunion du 29 octobre 2020 sur un montant de 750 155,90 euros pour ce qui concerne les honoraires de recouvrement des loyers. Dès lors, en l’absence d’élément de nature à remettre en cause ce chiffrage, il y a lieu de retenir ce montant.

28. Eu égard à ce qui a été dit aux points 20 à 27, il y a lieu de retenir un montant global de 47 224 413 euros au débit du compte d’ajustement.

29. Il résulte de ce qui précède que le solde de compte d’ajustement, correspondant à la composante D de la formule évoquée au point 8, est négatif pour un montant de 5 592 875,26 euros.

30. Il résulte de ce qui a été dit aux points 8, 9, 11, 12 et 29 que le coût de rupture du bail en application des stipulations de l’article 18.1 s’établit à 20 853 243,18 euros.

31. Pour obtenir le montant du coût de rupture partielle pour les trois casernes concernées par la résiliation partielle, il y a lieu de multiplier le total obtenu par la part représentée par les casernes dans le coût total en appliquant le rapport entre les loyers des casernes concernées et ceux de l’ensemble des casernes. Il est constant que le loyer des casernes concernées atteint un montant de 101 208 euros quand celui de toutes les casernes atteint un montant de 1 492 619 euros. Par suite, le prorata correspondant aux trois casernes en cause s’établit à 6,78 %, et le montant de l’indemnité de résiliation partielle s’élève à 1 413 849,99 euros.

32. Il appartiendra à la société Bâtimur, qui a perçu une somme de 1 508 413 euros à titre de provision, de reverser au département des Ardennes le trop-perçu.

Sur les frais de l’instance :

33. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de département des Ardennes, qui n’est pas partie perdante, la somme que demande la société Bâtimur en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par le département des Ardennes sur ce fondement.

D E C I D E :

Article 1er : Le montant de l’indemnité de résiliation partielle est fixé à 1 413 849,99 euros.

Article 2 : Les conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administratives sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Bâtimur et au département des Ardennes.

Délibéré après l’audience du 4 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Antoine Deschamps, président,

M^me Bénédicte Alibert, première conseillère

M. Oscar Alvarez, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2025.

Le rapporteur,

Signé

O. A

Le président,

Signé

A. DESCHAMPS

La greffière,

Signé

N. MASSON

La République mande et ordonne au préfet des Ardennes en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.