Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 7 juin 2024, 30 juillet 2025, 24 novembre 2025 et 19 décembre 2025, M. et M^me B… demandent au tribunal :

1°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté n° A-2023-6309 du 8 décembre 2023 par lequel le maire de Troyes a délivré à la société SARL Villa Constance le permis de construire n° 010 387 23 00077 relatif à des travaux sur une construction existante, sur un terrain situé parcelle cadastrée BX 561 se trouvant en zone UAA du plan local d’urbanisme (PLU) et au 7 rue Rothier sur le territoire de la commune de Troyes ;

2°) de condamner la commune de Troyes à leur verser la somme de 500 000 euros en réparation du préjudice résultant d’une situation perdurant depuis 2009 liée à la construction de logements dans leur voisinage immédiat en méconnaissance des règles d’urbanisme et aux problèmes quotidiens de stationnement ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Troyes la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet puisqu’il ne contient pas de document permettant de vérifier que l’ensemble immobilier ne comporte que 41 logements ;

- en ce qui concerne les besoins relatifs aux deux-roues et aux vélos, l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy de 2018 aurait dû conduire le maire à exiger une surface de 89 m² pour 42 logements ou 87 m² pour 41 logements et non pas seulement 81 m² ; en acceptant seulement 41 places de stationnement sur le terrain d’assiette, l’arrêté du 8 décembre 2023 ne régularise pas le déficit en places de stationnement constaté par le juge administratif et méconnait l’autorité de la chose jugée ;

- les besoins en stationnement pour les vélos et les deux-roues sont très insuffisants par rapport aux exigences de l’article UAA 12.2 du PLU de la commune de Troyes ; la règle limitant la réalisation des emplacements couverts est méconnue et est compte tenu de son emplacement non conforme à l’article UAA 3 du PLU ;

- les règles en matière de stationnement automobile ne sont pas respectées sur le nombre de places, leur accès et leur format notamment la question ayant été tranchée par le juge et le PLU qui trouve à s’appliquer étant celui applicable à la date du jugement ; là encore l’article UAA 3 du PLU a été méconnu ; l’article DC 10 est méconnu ; le projet ne prend pas en compte les véhicules électriques ;

- pour la gestion des déchets, le projet méconnait l’article UAA 4 alinéa E 1) ;

- le permis de construire méconnait l’article UAA 13-1°, un déficit en plantation d’arbres existant ainsi que le manquement d’un ou deux arbres de haute tige ;

- le comportement de la commune est fautif dès lors qu’une dizaine de logements ont été construits depuis 15 ans sans respecter les règles d’urbanisme ce qui est à l’origine d’un préjudice réel, direct et certain que le permis de construire délivré le 8 décembre 2023 n’a pas régularisé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 septembre 2024, 6 novembre 2025, 16 novembre 2025 et 16 décembre 2025, la commune de Troyes, représenté par M^e Tissot, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me B… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- M. et M^me B… sont dépourvus d’intérêt à agir ;

- s’agissant de la légalité du permis de construire contesté, aucun des moyens n’est fondé ;

- le PLU applicable à la décision attaquée est celui applicable à la date du permis de construire contesté sans que cela remette en cause l’autorité de la chose jugée des jugements ayant annulé en partie les arrêtés précédents ;

- la demande d’indemnisation est irrecevable faute de demande préalable indemnitaire et au demeurant ne pourra qu’être rejetée

Par un courrier du 26 novembre 2025, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UAA 12.1 du plan local de l’urbanisme de la commune de Troyes, dans sa version issue de la modification simplifiée n° 8 approuvée le 30 mars 2023, au motif que le nombre de places de stationnement est insuffisant pour 42 logements, et, après avoir estimé ce vice régularisable, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de 6 mois, dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué.

Vu :

- les jugements n° 0902394, 1501781, 1601813 et 2202154 des 16 février 2012, 21 septembre 2017 et 23 décembre 2025 du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne ;

- les arrêts n° 12NC00722 et 12NC00733 du 17 janvier 2013 et 17 NC02804 du 18 octobre 2018 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Amelot, premier conseiller,

- les conclusions de M. Torrente, rapporteur public.

Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 24 novembre 2006, le maire de la commune de Troyes a accordé à la SARL Villa Constance un permis de construire ayant pour objet la construction d’un ensemble de 30 logements, parcelle BX 561 située au 7 rue Rothier sur le territoire de la commune de Troyes. Par un deuxième arrêté du 29 juin 2009, le maire de Troyes a accordé au même pétitionnaire un permis modificatif ayant pour effet de porter le nombre de logements à 41. Cet arrêté a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne du 16 février 2012, confirmé par un arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy le 17 janvier 2013, en tant qu’il ne prévoyait la réalisation sur le terrain d’assiette du projet que de 48 places de stationnement et d’une surface de stationnement pour les deux roues et vélos de 74 m² seulement. Par un arrêté du 15 mars 2016, le maire de Troyes a accordé à la SARL Villa Constance un nouveau permis de construire modificatif « en vue de la création dans le volume du bâtiment B d’un logement supplémentaire (transformation d’un T5 en un T1 et un T4 sans modification de l’aspect extérieur) ainsi que la modification des locaux annexes et des aires de stationnement ». Cet arrêté a été annulé par un jugement du 21 septembre 2017 du tribunal administratif de céans en tant qu’il ne prévoyait la réalisation sur le terrain d’assiette du projet que de 45 places de stationnement et a rejeté le surplus des conclusions des requérants. Par un arrêt du 25 octobre 2018, la cour administrative d’appel de Nancy a annulé ce jugement et annulé l’arrêté du 15 mars 2016 en tant qu’il porte modification des locaux annexes et des aires de stationnement. La SARL Villa Constance a alors déposé, le 16 novembre 2021, une nouvelle demande de permis de construire en vue de régulariser les places de stationnement des véhicules et des deux-roues qui a été délivré par un arrêté du 14 mars 2022 par le maire de la commune de Troyes, puis retiré à la demande de la SARL Villa Constance, par un arrêté du 4 janvier 2023. Cela a conduit le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a prononcé un non-lieu de statuer, par un jugement du 23 décembre 2025, sur la requête dirigée contre l’arrêté du 14 mars 2022. Enfin, par un arrêté du 8 décembre 2023, le maire de la commune de Troyes a délivré à la SARL Villa Constance un nouveau permis de construire portant sur la modification de la construction existante « afin de régulariser les besoins en stationnement des véhicules automobiles et deux roues ». Par un courrier daté du 6 février 2024 reçu le même jour par la commune de Troyes, M. et M^me B…, voisins immédiats auteurs des précédents recours ont formé un recours gracieux et une demande préalable indemnitaire. Après le rejet de ces demandes, les requérants demandent, dans la présente instance l’annulation de l’arrêté du 8 décembre 2023 et la condamnation de la commune de Troyes à leur verser la somme de 500 000 euros en réparation de leur préjudice.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’autorité de chose jugée s’attachant au dispositif d’un jugement, devenu définitif, annulant un permis de construire pour un vice entachant le bien-fondé du permis de construire, conduit le juge à se prononcer sur le caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et à constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions, le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction. Ainsi, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif qui fera application des dispositions en vigueur du plan local d’urbanisme modifié quand la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée.

Il résulte de ce qui vient d’être dit au point 2 que l’autorité de chose jugée de l’arrêt de la Cour administrative de Nancy de 2018 ne fait pas obstacle à ce que le maire de la commune de Troyes applique la version modifiée du PLU pour les dispositions des articles 12.1 et 12.2 du PLU. Le moyen sera donc écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-34-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur la construction de logements collectifs, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, si le maire en a fait la demande, le plan intérieur de l’immeuble ». La circonstance que le dossier de permis de construire ne comporte pas les plans intérieurs du bâtiment projeté, notamment s’agissant des logements, alors qu’il est constant qu’ils n’ont pas été demandés par le maire, n’est pas de nature à établir l’irrégularité de l’arrêté contesté. Par ailleurs, la notice descriptive produite par la commune de Troyes à l’appui de la demande de permis de construire mentionne que le projet de la SARL Villa Constance comporte 41 logements. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de constat établi le 23 décembre 2025 par un commissaire de justice que le premier bâtiment de l’ensemble immobilier, de quatre étages sur un rez-de-chaussée, comporte 31 appartements, et qu’un second bâtiment, de trois étages sur un rez-de-chaussée, comporte 10 appartements, soit au total 41 logements. Le moyen doit par suite être écarté.

En troisième lieu, s’agissant des places de stationnement, aux termes de l’article UAA 12.2 du plan local d’urbanisme de la ville de Troyes, dans sa version issue de la modification simplifiée n° 8 approuvée le 30 mars 2023 : « Chaque opération à vocation d’habitat et d’activités devra prévoir un local sécurisé ou un emplacement couvert et doté de dispositifs fixes, affecté aux deux roues et spécialement aménagé à cet effet. Il devra être accessible facilement depuis l’emprise publique ou la voie. / La superficie totale des locaux et/ou emplacements couverts, pour une opération, pourra être limitée à 100 m²./ Dans tous les cas, la surface de local affectée au stationnement des vélos, deux-roues et poussettes est déduite de la surface réservée pour les places de stationnement à créer (une place déduite pour 15 m² réservés aux deux roues), dans la limite de la surface imposée par le règlement./ Les emplacements couverts ne doivent pas représenter plus de 50% de la totalité des besoins en stationnement dédiés aux deux roues. Les locaux deux-roues seront situés de manière préférentielle en rez-de-chaussée de la construction, ou à défaut en 1er niveau de sous-sol. / En cas de localisation en 1er niveau de sous-sol, ils seront situés dans le volume imparti au stationnement des véhicules. / Ils seront sécurisés et équipés (points d’ancrages…). / Cette surface devra être répartie entre les différents blocs ou entrées communes de logements. / Habitat – Habitat collectif : 1,5 m² pour un emplacement vélo / Pour un T1/T2 : 1 place vélo / Pour un T3 et plus : 2 places vélo ».

Il résulte de ce qui a été dit au 4 que la conformité du permis de construire contesté doit être étudié pour 41 logements. Il ressort des pièces du dossier que l’ensemble immobilier en litige est composé de 28 logements de type T1/T2 et de 13 logements de type T3 et plus, nécessitant une surface minimale dédiée au stationnement des vélos et deux roues de 81 m². Or, la note explicative, jointe au dossier de demande de permis de construire, précise les modalités de répartition des places de stationnement à raison de 31,1 m² en sous-sol et 49,9 m² au rez-de-chaussée soit 81 m².

Il ressort également des pièces du dossier que seulement 39,5 m² de la surface dédiée au stationnement des deux-roues porte sur des emplacements couverts. Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que la règle limitant la réalisation d’emplacements couverts à 50% a été méconnu doit être écarté.

Enfin, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de l’article UAA 3 du PLU, selon lequel : « Les voiries nouvelles en impasse devront présenter une largeur de chaussée hors stationnement minimale de 5 mètres de large en tout point […] », s’agissant des places de stationnement, d’autant plus que les modifications apportées à la construction existante dans le cadre de sa régularisation ne comportent pas de modification des voies de desserte interne et sont étrangères à cette règle.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UAA 12.2 du règlement du PLU ne peut qu’être écarté dans toutes ses branches.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UAA 12.1 du PLU de la commune de Troyes, dans sa version applicable au permis en litige : « 12.1 – Stationnement des véhicules automobiles : / Habitat / Habitat individuel : / 1 place / logement / Habitat collectif : / Studio, T1 : 1 place / logement : T4, T5 et plus : 1,5 place / logement (…) Dans le périmètre de l’OAP n° 1, 1 place pour un logement sera exigé ».

L’article L. 151-36 du code de l’urbanisme dispose quant à lui que : « Pour les constructions destinées à l’habitation, autres que celles mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34, situées à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n° 1 « Gare-Begand-Courtalon » et à moins de 500 mètres à vol d’oiseau de la gare de Troyes. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que le projet prévoit 41 places de stationnement d’automobiles sur le terrain d’assiette, soit une place par logement conformément aux dispositions précitées.

De plus, si les requérants soutiennent que les dimensions des emplacements de stationnement 39, 40 et 41 ne respecteraient pas les exigences de l’article UAA 12.1 et en particulier les prescriptions de l’article DC 10-2-1, il ressort des pièces du dossier que cette allégation manque en fait.

De même, si les requérants se prévalent de la méconnaissance de la loi LOM du 24 décembre 2019 et de la nécessité de prévoir le pré-équipement pour l’installation de bornes de rechange en immeuble résidentiel, ce moyen est inopérant cette exigence relevant d’une législation distincte.

Enfin, pour les mêmes motifs que le point 8, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de l’article UAA 3 du PLU relative à la desserte interne.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UAA 12.1 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté dans toutes ses branches.

En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l’article UAA4 du règlement du PLU de Troyes : « E – Gestion des déchets / 1) Locaux déchets et espaces conteneurs : (…) Pour les immeubles d’habitat collectif : / Il devra être prévu 1 m² par logement, avec un minimum de 5 m². / Cette surface devra être répartie entre les différents blocs ou entrées communes de logements. Dans ce cas, la surface de chaque local pourra être limitée à 20 m² par bloc ou entrée commune de logement. ».

En se bornant à alléguer, d’une part, que le pétitionnaire aurait modifié certaines côtes, sans plus de précision, et d’autre part que le local de 12,4 m² correspondrait en réalité à un local entretien, les intéressés ne démontrent que le projet en litige méconnaîtrait cette règle.

En sixième lieu, aux termes des dispositions de l’article UAA 13 du règlement du plan local d’urbanisme de Troyes : « 1) Les surfaces libres de toute construction et les aires de stationnement seront aménagées et plantées de végétaux adaptés à l’environnement (…) Un arbre de haute tige au minimum doit être planté pour 200 m² d’espaces libres (…) ».

Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions précitées le projet en cause qui ne vise qu’à régulariser les besoins en stationnement des véhicules automobiles et deux roues ne portant aucune atteinte supplémentaire au déficit en plantation d’arbres.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants, que ces derniers ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 8 décembre 2023 du maire de Troyes. Les conclusions en annulation doivent donc être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’indemnisation :

Si les requérants invoquent un préjudice de 500 000 euros résultant de la construction de logements dans leur immédiat voisinage en méconnaissance des règles d’urbanisme et de problèmes quotidiens qui auraient été engendrés par le projet, notamment au regard des conditions de stationnement, ils n’établissent pas, par les éléments qu’ils produisent, la réalité du préjudice qu’ils prétendent subir. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées par M. et M^me B… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

23. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Troyes, qui n’est pas dans les présentes instances une quelconque somme au titre des frais non compris dans les dépens. Il n’y a également pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et M^me B… la somme sollicitée par la commune de Troyes au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me B… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Troyes présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A… B…, la commune de Troyes et la SARL Villa Constance.

Délibéré après l’audience du 3 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Mégret, présidente,

M. Amelot, premier conseiller,

M. Paggi, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

Le rapporteur,

signé

F. AMELOTLa présidente,

signé

S. MEGRET

Le greffier,

signé

A. PICOT

La République mande et ordonne au préfet de l’Aube en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice a ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision