Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 5 décembre 2022 et 22 février 2023, M. A B demande au tribunal d’annuler le certificat d’urbanisme opérationnel négatif qui lui a été délivré le 23 septembre 2022 par le maire de la commune de Saint-Maur concernant sa parcelle cadastrée section AR 688 et la décision portant rejet implicite du recours gracieux qu’il a formé à l’encontre de ce certificat d’urbanisme par un courrier du 17 octobre 2022.

Il soutient que :

— il a régularisé sa requête en produisant la copie du certificat d’urbanisme négatif dont il demande l’annulation ;

— son dossier n’a pas été étudié « selon les procédures énoncées » par l’agent de la commune de Saint-Maur chargé de l’instruction de sa demande de certificat d’urbanisme dès lors qu'« aucun déplacement de professionnel ne se serait déroulé afin de mesurer la faisabilité du raccordement » ;

— le raccordement de sa parcelle cadastrée section AR 688 aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité est « techniquement possible » ; il ne lui appartient pas d’établir le caractère suffisant ou non des dimensions des réseaux à proximité de sa parcelle pour un raccordement aux réseaux ; la parcelle cadastrée section AR 173 située à côté de la sienne est construite et reliée à ces réseaux ; son terrain est situé à 30 mètres des plaques de raccordement au réseau d’eau et d’un poteau électrique qui alimente le centre équestre situé au chemin de Saint-Cyran ;

— s’agissant de l’assainissement, il a été entendu avec le futur acheteur que celui-ci devra « faire une demande fosse septique aux normes » ;

— comme l’a relevé un géomètre, son terrain n’est pas « enclavé » ;

— sa parcelle est classée en zone Ud du PLUI applicable, ce qui, comme le relève d’ailleurs la commune de Saint-Maur en défense, permet la construction de logements ;

— un certificat d’urbanisme opérationnel positif avait été délivré le 26 octobre 2018 pour un projet de construction d’une maison individuelle sur sa parcelle ; les conditions de classement et de desserte de la parcelle n’ont pas évolué depuis ce premier certificat d’urbanisme ;

— il subit un préjudice de « manque à gagner » de 4 000 euros dès lors qu’il vend son terrain comme « terrain de loisirs » non constructible.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 février 2023, la commune de Saint-Maur conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

— la requête de M. B est irrecevable car le certificat d’urbanisme contesté n’est pas produit ;

— aucun des moyens soulevés par M. B n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique, à laquelle les parties n’étaient ni présentes ni représentées :

— le rapport de M. Boschet,

— les conclusions de M^me Siquier, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par un acte notarié du 16 octobre 2018, M. B est devenu propriétaire, par voie de succession, d’une parcelle cadastrée section AR 171 à Saint-Maur, correspondant selon cet acte à des « terres de Valençay », et d’une parcelle contiguë cadastrée section AR 172, sur laquelle était construite la maison dans laquelle vivait son père avant son décès. Le 26 juillet 2022, M. B, qui avait vendu la parcelle cadastrée section AR 172, devenue AR 689 et 690, a, dans la perspective d’une vente ultérieure, déposé une demande de certificat d’urbanisme en vue de la réalisation d’une opération tendant à la viabilisation de la parcelle cadastrée section AR 171, devenue AR 688. Le 23 septembre 2022, le maire de la commune de Saint-Maur a délivré un certificat d’urbanisme par lequel il a indiqué que l’opération de viabilisation projetée n’était pas réalisable. Par cette requête, M. B demande l’annulation du certificat d’urbanisme opérationnel négatif du 23 septembre 2022 et de la décision portant rejet implicite du recours gracieux qu’il a formé à l’encontre de ce certificat d’urbanisme par un courrier du 17 octobre 2022.

2. Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : () / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

3. Il résulte des articles L. 410-1, R. 410-1 et R. 410-13 du code de l’urbanisme qu’il appartient à l’autorité compétente, saisie d’une demande présentée sur le fondement du b) de l’article L. 410-1, de délivrer un certificat d’urbanisme négatif lorsque le terrain ne peut être utilisé pour l’opération envisagée compte tenu de la localisation et de la destination du ou des bâtiments projetés et des modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus.

4. En premier lieu, il ressort des termes mêmes du certificat d’urbanisme du 23 septembre 2022 et des écritures en défense que, pour considérer comme non-réalisable l’opération projetée de viabilisation de la parcelle cadastrée section AR 688, le maire de la commune de Saint-Maur n’a pas entendu se fonder sur des difficultés éventuelles liées au raccordement de la parcelle avec les réseaux publics de distribution d’eau et d’électricité ou d’assainissement. M. B ne peut donc utilement soutenir, pour contester la légalité de ce certificat d’urbanisme opérationnel négatif, que le raccordement aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité est techniquement possible, que l’administration ne démontrerait pas le caractère insuffisant des dimensions des réseaux situés à proximité de la parcelle, qu’une parcelle voisine est reliée à ces réseaux, que son terrain est situé à 30 mètres des plaques de raccordement au réseau d’eau et d’un poteau électrique qui alimente le centre équestre situé au chemin de Saint-Cyran et qu’il a été entendu avec le futur acheteur de sa parcelle que celui-ci devra « faire une demande fosse septique aux normes ».

5. En deuxième lieu, outre que, comme il a été relevé au point 4, le certificat d’urbanisme du 23 septembre 2022 n’est pas fondé sur des difficultés éventuelles liées au raccordement de la parcelle cadastrée section AR 688 aux réseaux publics existants, il ne résulte d’aucune disposition que ce certificat d’urbanisme opérationnel négatif n’aurait pu être régulièrement délivré qu’après qu’un « professionnel » se soit déplacé sur les lieux pour apprécier la faisabilité du raccordement. Le moyen soulevé par M. B tiré de l’existence d’un vice de procédure au motif qu’un tel déplacement sur les lieux n’a pas été préalablement effectué ne peut donc qu’être écarté.

6. En troisième lieu, la seule circonstance que la parcelle cadastrée section AR 688 soit classée par le PLUI approuvé par une délibération du 13 février 2020 du conseil communautaire de Châteauroux Métropole en zone Ud, qui correspond aux « extensions urbaines pavillonnaires » rendant possible la construction de logements, n’implique pas nécessairement, par elle-même, que tous les projets de construction de logements dans cette zone, qui sont soumis au respect des règles d’urbanisme applicables et notamment celles prévues par le code de l’urbanisme et le règlement écrit du PLUI, sont réalisables. Par suite, le moyen tiré de ce que le certificat d’urbanisme du 23 septembre 2022 serait entaché d’illégalité au seul motif que la parcelle concernée par le projet de viabilisation est classée en zone UD par le PLUI doit être écarté.

7. En quatrième lieu, les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme n’ont que pour objet, lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable a été déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme, de permettre à son titulaire de pouvoir bénéficier de l’application des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété existant à la date dudit certificat. Elles n’ont, en revanche, ni pour objet, ni pour effet de garantir à son titulaire, à l’expiration de ce délai, la délivrance d’un nouveau certificat, même en l’absence de changement de circonstances de droit et de fait, dès lors qu’il revient à l’autorité administrative, de nouveau saisie, d’instruire la demande en appréciant si le projet qui lui est présenté est de nature à respecter la législation et la réglementation de l’urbanisme.

8. Eu égard à ce qui a été indiqué au point 7, la seule circonstance que, le 26 octobre 2018, un certificat d’urbanisme opérationnel positif non prorogé au-delà du délai de validité de dix-huit mois avait été délivré à la suite d’une saisine de la commune par un notaire concernant une opération projetée de construction d’une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée section AR 171 qui est devenue AR 688 est, par elle-même, sans incidence sur la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel négatif délivré le 23 septembre 2022 par le maire de la commune de Saint-Maur à la suite de l’instruction de la demande présentée par M. B. En outre, contrairement à ce que fait valoir le requérant, les circonstances de droit et de fait fondant les certificats d’urbanisme qui ont été délivrés les 26 octobre 2018 et 23 septembre 2022 ne sont pas les mêmes. En effet, d’une part, si la parcelle litigieuse était classée en zone Ud dans les deux cas, le certificat d’urbanisme du 26 octobre 2018 a été délivré au regard du PLU de Saint-Maur approuvé par une délibération du 30 avril 2015 du conseil municipal de cette commune tandis que le certificat d’urbanisme du 23 septembre 2022 a été délivré au regard du PLUI approuvé par une délibération du 13 février 2020 du conseil communautaire de Châteauroux Métropole qui, ainsi qu’il est soutenu en défense sans contestation de la part du requérant, a prévu dans son règlement écrit des prescriptions différentes notamment pour les conditions de desserte des terrains, d’autre part, s’agissant précisément des conditions de desserte, la demande de certificat d’urbanisme qui a été présentée par le notaire le 11 septembre 2018 faisait mention d’une double adresse aux 135 route de Châteauroux et chemin d’exploitation 156, ce qui laissait entendre qu’un accès à la parcelle litigieuse était possible par la route de Châteauroux, voie publique sur laquelle donnait directement la parcelle cadastrée section AR 172 non encore vendue par M. B, alors que la demande présentée par ce dernier le 26 juillet 2022 ne faisait plus état d’un accès possible par la route de Châteauroux, la parcelle AR 172 devenue AR 689 et 690 ayant depuis lors été cédée sans que l’existence éventuelle d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie publique ne ressorte des pièces du dossier, mais indiquait uniquement une adresse, au demeurant erronée, au « chemin de Saint-Cyran ».

9. En cinquième lieu, le règlement écrit du PLUI approuvé par une délibération du 13 février 2020 du conseil communautaire de Châteauroux Métropole, accessible tant au juge qu’aux parties, prévoit que : « Titre I – Dispositions applicables sur l’ensemble du territoire () / I.4 Les conditions de desserte des terrains () / Les accès / Pour être constructible un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée. () / Les voies de circulation / Les terrains doivent être desservis par des voies répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées et dont l’édification est demandée. / A minima, la bande de roulement devra être de 3,50 mètres. () / Les voies doivent permettre la circulation des véhicules de services publics (notamment les véhicules de lutte contre l’incendie, les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) jusqu’au point de service adéquat (borne incendie, site de collecte d’ordures, etc.) ».

10. En se bornant à soutenir que la parcelle cadastrée section AR 688 n’est pas enclavée, ce que ne conteste pas la commune de Saint-Maur, et que, au demeurant à tort compte tenu de ce qui a été indiqué au point 8, les conditions de desserte de cette parcelle n’ont pas évolué depuis le certificat d’urbanisme du 26 octobre 2018, M. B ne conteste pas sérieusement l’unique motif sur lequel repose le certificat d’urbanisme délivré le 23 septembre 2022 selon lequel les conditions de desserte de son terrain ne satisfont pas aux règles prévues par le règlement écrit du PLUI approuvé par une délibération du 13 février 2020 du conseil communautaire de Châteauroux Métropole citées au point 9.

11. En sixième lieu, si M. B soutient qu’il subit un préjudice de « manque à gagner » de 4 000 euros dès lors qu’il sera contraint de vendre son terrain comme « terrain de loisirs » non constructible, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel négatif délivré le 23 septembre 2022 par le maire de la commune de Saint-Maur.

12. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que M. B n’est pas fondé à demander l’annulation du certificat d’urbanisme opérationnel négatif délivré le 23 septembre 2022 par le maire de la commune de Saint-Maur et de la décision portant rejet implicite du recours gracieux qu’il a formé à l’encontre de ce certificat d’urbanisme.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Saint-Maur.

Délibéré après l’audience du 18 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Revel, président,

M. Boschet, premier conseiller,

M. Christophe, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

Le rapporteur,

J.B. BOSCHET

Le président,

FJ. REVEL

La greffière,

M. C

La République mande et ordonne

au préfet de l’Indre en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour la Greffière en Chef

La greffière,

M. C

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