Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 8 octobre 2024, la société en nom collectif (SNC) Blue Jasmine, représentée par M^e Le Guyader-Sdika, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) auxquelles elle a été assujettie au titre du mois de décembre 2019 à raison de la vente de trois terrains à bâtir ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle remplit la condition relative à l’absence de droit à déduction prévue à l’article 268 du code général des impôts ;

- il ressort de l’acte authentique d’acquisition du 7 février 2019 que le bien immobilier était déjà divisé en quatre lots à cette date, à savoir un lot A consistant en un immeuble bâti et des lots B, C et D consistant en trois terrains à bâtir ;

- si un seul acte a été établi, il retrace clairement les démarches réalisées préalablement pour diviser la parcelle AD 79, l’absence de recours et dès lors le caractère définitif de la division ainsi que l’obtention des permis de construire sur chacune des trois nouvelles parcelles préalablement à leur acquisition par la requérante ;

- le document d’arpentage établi le 8 novembre 2019, soit postérieurement à l’acquisition initiale, se contente de renommer les lots A, B et C en parcelles AD 224, 225, 226 et 227 ;

- des déclarations préalables faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées ont été déposées préalablement à la cession ;

- l’acte d’acquisition ventile le prix de cession entre le terrain bâti et le terrain à bâtir, conformément à la doctrine référencée BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mars 2025, le directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal centre-est conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Verguet, rapporteur ;

- et les conclusions de M^me Guitard, rapporteure publique ;

Considérant ce qui suit :

1. La SNC Blue Jasmine, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 7 février 2019 à Brindas un bien immobilier constitué d’une maison d’habitation avec son terrain attenant en nature de jardin, cadastré section AD n° 79. Les 16, 17 et 19 décembre 2019, elle a revendu trois terrains à bâtir issus de divisions de cette propriété. Elle a placé ces cessions, pour leur assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, sous le régime de la marge prévu par l’article 268 du code général des impôts. A la suite d’une vérification de comptabilité portant sur ses déclarations de TVA pour la période allant du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2020, l’administration fiscale, estimant que les trois terrains mentionnés ci-dessus n’avaient pas été acquis par la société en qualité de terrains à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime et a mis à la charge de la société des rappels de taxe sur la valeur ajoutée. La SNC Blue Jasmine demande la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquelles elle a été assujettie au titre du mois de décembre 2019.

Sur l’étendue du litige :

2. Par une décision du 21 mars 2025, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal centre-est a prononcé le dégrèvement, à concurrence de la somme de 360 euros, des rappels de TVA en litige. Ainsi les conclusions de la requête de la SNC Blue Jasmine à fin de décharge de ces impositions sont, dans cette mesure, devenues sans objet.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

3. Le I de l’article 257 du code général des impôts prévoit que sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, définis comme « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme ». En vertu du b du 2 de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les Etats membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; / b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués (…) ».

4. Par une ordonnance C-191/21 du 10 février 2022 la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots.

5. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.

6. Si la SARL Nehome Promotion avait conclu le 2 octobre 2017 un compromis de vente mentionnant dans une rubrique « obtention de toute autorisation d’urbanisme » qu’elle envisageait de créer trois lots en sus de la maison d’habitation existante qui sera conservée, si elle avait à cette fin déposé en novembre 2017 des déclarations préalables portant sur la création d’un lotissement de trois lots sur le terrain AD n° 79 et si trois permis de construire pour la construction d’une maison individuelle sur chacun des trois lots ont été accordés les 16 novembre et 17 décembre 2018, il ressort de l’acte notarié établi le 7 février 2019, notamment de ses mentions relatives à l’identification du bien cadastré section AD n° 79, que la SNC Blue Jasmine, représentée par la SARL Nehome Promotion à cet acte, a acquis une maison à usage d’habitation et un terrain attenant en nature de jardin, c’est-à-dire un terrain bâti. Ce n’est que le 8 novembre 2019, soit postérieurement à l’acquisition du bien, qu’un document d’arpentage a été dressé par un géomètre expert, afin que soient désignées les parcelles concernées conformément à leur numérotation issue de ce document. Il résulte de l’instruction que, selon leurs mentions relatives à l’identification des biens qu’ils concernent, les actes notariés de vente établis les 16, 17 et 19 décembre 2019 portent sur des terrains à bâtir issus de la division du terrain AD n° 79. Ainsi, bien que l’acte du 7 février 2019 mentionnait par ailleurs que le prix de vente faisait l’objet d’une ventilation entre la « partie bâtie » et la « partie terrain à bâtir » et indiquait que celle-ci concernait trois lots à détacher, sans plus de précisions, le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge n’était pas applicable à leur cession dès lors que, lors de leur acquisition par la SNC Blue Jasmine, ils avaient le caractère d’un terrain bâti.

7. Il résulte de ce qui précède que, les terrains à bâtir faisant l’objet des cessions en cause, n’ayant pas été acquis en cette même qualité par la SNC Blue Jasmine, c’est à bon droit que, sur le terrain de la loi, l’administration fiscale a remis en cause le régime de la TVA sous lequel elle avait placé ces cessions.

En ce qui concerne l’interprétation administrative de la loi fiscale :

8. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « (…) Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l’administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l’impôt et aux pénalités fiscales. ».

9. La requérante se prévaut du point 10 de la doctrine référencée BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 publiée le 07 janvier 2013, selon laquelle, dans la situation où la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti trouve toute sa portée lorsque l’un et l’autre sont réunis dans une même mutation réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, alors que diffère le régime fiscal qu’il y a lieu d’appliquer, « il convient que l’acte reflète clairement la qualification respective de chaque élément, en sorte que le régime approprié soit distinctement et régulièrement appliqué, d’une part, au terrain à bâtir et, d’autre part, à l’immeuble bâti. En règle générale, une division parcellaire devra intervenir préalablement à la mutation, permettant de distinguer la part de l’emprise libre de constructions utilisables comme telles dont la cession sera taxée comme terrain à bâtir, et la part déjà bâtie utilisable comme telle dont la qualification fiscale dépendra des caractéristiques propres. ». Toutefois, ces énonciations ne comportent pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application ci-dessus.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Blue Jasmine n’est pas fondée à demander la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la SNC Blue Jasmine à concurrence de la somme de 360 euros ayant fait l’objet d’un dégrèvement.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SNC Blue Jasmine est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Blue Jasmine et au directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal centre-est.

Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Clément, président,

- M. Verguet, premier conseiller,

- M^me Viallet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

Le rapporteur,

H. VerguetLe président,

M. Clément

La greffière,

C. Amouny

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,