Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 janvier et 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 171-173 Rue Sainte, représenté par M^e Naudin, a présenté les mêmes conclusions demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 juillet 2024 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SCCV Marseille SMCL un permis de construire un immeuble de 44 logements, une crèche, un commerce et un parc de stationnement enterré, sur un terrain situé rue Sainte dans le 7ème arrondissement, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

- il dispose d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente ;

- il méconnaît l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UA 9 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) de Marseille ;

— l’avis de l’architecte des bâtiments de France est entaché d’erreur manifeste d’appréciation ;

- il méconnaît l’article UA 6 du PLUi compte tenu d’une implantation sur une bande supérieure à 25 mètres.

Par deux mémoires, enregistrés les 17 avril et 16 octobre 2025, la SCCV Marseille SMCL, représentée par M^e Richard, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge du syndicat requérant la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens présentés par le requérant ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à la commune de Marseille, le 25 février 2025, laquelle n’a pas produit de mémoire en défense.

Par une ordonnance du 17 octobre 2025 a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Par un courrier du 5 février 2026, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondés les moyens tirés :

* de la méconnaissance de l’article UA 6 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) compte tenu, d’une part, d’une implantation excédant la bande de constructibilité de 25 mètres à partir de la rue Sainte et, d’autre part, d’une implantation excédant la bande de constructibilité de 25 mètres à partir de la rue du commandant A… compte tenu des terrasses de 7,25 m2 pour les niveaux R+1 à R+4 ;

*et, après avoir estimé ces vices régularisables, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de six mois, dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité d’une telle régularisation et, le cas échéant, sur le délai envisagé pour la mettre en œuvre ou sur toute autre modalité utile.

Les observations enregistrées pour la SCCV Marseille SMCL le 6 février 2026 ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Arniaud,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- les observations de M^e Richard, représentant la SCCV Marseille SMCL.

La note en délibéré enregistrée pour la SCCV Marseille SMCL le 13 février 2026 n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 171-173 Rue Sainte demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 22 juillet 2024 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SCCV Marseille SMCL un permis de construire 44 logements une crèche, un commerce et un parc de stationnement enterré, sur un terrain situé 165 rue Sainte dans le 7ème arrondissement de Marseille, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’arrêté attaqué a été signé par M. Eric Mery, conseiller municipal spécial en ce qui concerne l’urbanisme et l’aménagement durable, la stratégie patrimoniale, la valorisation et la protection du patrimoine municipal et des édifices culturels, lequel a été habilité par une délégation du maire de la commune de Marseille à prendre, notamment, toutes les décisions relatives au droit des sols, aux termes d’un arrêté du 11 mai 2023, publié au recueil des actes administratifs de la commune n° 689 du 15 mai 2023, librement accessible tant au juge qu’aux parties, et transmis en préfecture. Ainsi, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En l’espèce, si le document graphique ne fait pas apparaître l’Abbaye Saint-Victor, ce monument est visible sur la vue aérienne du plan de situation, sur différents plans de coupe ainsi que, très distinctement, sur le plan de la façade Nord. Le bâtiment est également mentionné dans la notice architecturale ainsi que dans l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’éventuelle insuffisance du document graphique, n’a pas été susceptible en l’espèce de fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En troisième lieu, aux termes de l’article UA 9 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions* ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, à la valorisation du patrimoine ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Ces dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du PLUi que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée.

Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

En l’espèce, le projet s’implante à une dizaine de mètres de l’Abbaye Saint-Victor, classé monument historique. Le site présente un enjeu patrimonial important compte tenu de la présence à proximité immédiate de cet édifice ainsi que de son implantation en hauteur du Vieux-Port et proche du Fort Saint-Nicolas. Les autres immeubles du secteur présentent une architecture classique sur la rue du commandant A… et une architecture davantage moderne sur la rue Sainte en direction du Fort Saint-Nicolas au Sud. Le projet porte sur la construction d’un immeuble en R+5 sur la rue du commandant A…, en face de l’Abbaye, qui présente une architecture de « style Pouillon » et un volume s’adaptant à la pente de la rue. Selon l’avis favorable sous réserve de l’architecte des bâtiments de France (ABF), dont le respect des prescriptions est imposé par l’arrêté en litige, le projet a fait l’objet d’une étude préalable de l’agence de l’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM) sur les volumétries, qui ont été travaillées conjointement avec l’ABF notamment. Il ressort des différentes pièces du dossier que le projet, tant par les matériaux proposés, son style que sa volumétrie, s’insère dans son environnement, quand bien même il ferait face à un monument classé du Vème siècle, qui ne saurait en soit faire obstacle à l’édification de tout nouveau bâtiment. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 9 du PLUi et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

En quatrième lieu, le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) de Marseille comporte une fiche panorama 13 relative à un panorama spectaculaire à l’angle de la rue Sainte et de la rue Neuve-Sainte-Catherine, depuis lequel sont visibles l’Abbaye Saint-Victor, le Fort Saint-Nicolas et le vieux port. Ce panorama est situé en amont de l’Abbaye, vers le Nord, et il ressort de la photographie de cette fiche que le projet, qui s’intègre comme il a été dit au point 8 dans l’architecture des autres bâtiments de la rue Sainte, sera par ailleurs dissimulé par des arbres présents sur le square A…. Par ailleurs, la fiche P16 de ce même règlement AVAP concerne la perspective monumentale sur le fort Saint-Nicolas depuis le parvis de l’Abbaye. Il ressort de la photographie de cette fiche que le projet, qui s’insère par ailleurs dans son environnement, est situé à gauche de la perspective depuis la rue Sainte, et n’est pas susceptible de porter atteinte à la perspective sur le fort Saint-Nicolas situé à droite. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’AVAP doit être écarté.

En cinquième lieu, pour les mêmes motifs que ceux mentionnés aux points 8 et 9 du présent jugement, le requérant n’est pas fondé à soutenir que l’avis de l’ABF serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation.

En dernier lieu, aux termes de l’article UA 6 du PLUi : « À défaut d’indication sur le règlement graphique (polygone d’implantation ou polygone constructible), les constructions sont, dans leur intégralité, implantées dans les bandes constructibles* définies ci-après ». Le règlement précise que la profondeur des bandes constructibles en zone UA est « égale à la profondeur du terrain* diminuée de 4 mètres (…) sans être supérieure à 25 mètres », que ces bandes : « sont positionnées à la limite : / – des emprises publiques* ou voies* publiques, existantes à la date d’approbation du PLUi dont la largeur est supérieure ou égale à 4 mètres ; / – des voies* futures publiques si ces dernières : – connectent deux emprises publiques* ou voies* publiques ; / – sont d’une largeur minimum de 6 mètres ; / – et participent à une recomposition cohérente d’îlots urbains ». Le règlement prévoit des cas particuliers : « Lorsqu’un terrain* est situé à l’angle de plusieurs emprises publiques* ou voies*, les bandes se cumulent. / Lorsqu’un terrain* est situé entre plusieurs emprises publiques* ou voies*, les bandes se cumulent et, pour permettre l’application de la 2e règle alternative à l’article 4a, peuvent dépasser la profondeur de 25 mètres ». Enfin, le lexique du PLUi définit l’emprise publique comme suit : « Espace public, existant ou futur, ouvert à la circulation générale (piétonne, automobile, cyclable…). Il peut notamment s’agir de places ou d’aires de stationnement. / Ne sont pas considérés comme emprise publique les jardins publics, les domaines universitaires, les cimetières, les canaux, les voies ferrées… / La notion de « emprises publiques futures » fait référence : / – aux emprises publiques à créer ou à élargir qui font l’objet d’emplacements réservés ; dans ce cas, la limite des « emprises publiques futures » est celle des emplacements réservés qui sont portés sur le règlement graphique ; / – ou aux emprises publiques projetées, dans le cadre d’une une opération d’ensemble* par exemple ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet borde à la fois la rue Sainte au Nord et la rue du Commandant A… à l’Est. A l’angle de ces deux rues, jouxtant le projet, est présent un square, jardin public à la date d’approbation du PLUi, qui ne constitue pas une emprise publique au regard de la définition qu’en donne le lexique du règlement. Si le projet mentionne l’existence de futurs cheminements piéton entre le projet et le square, cheminement qualifiable d’emprise publique, leur réalisation n’est établie par aucune pièce du dossier, ni même alléguée par la commune en défense. La profondeur des bandes de constructibilité doit donc se calculer à partir, d’une part, de la rue Sainte et, d’autre part, de la rue du commandant A…. Or, d’une part, il ressort des plans des niveaux rez-de-chaussée à R+4 que le bâtiment, à partir de la rue Sainte, présente une profondeur excédant la bande des 25 mètres, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus de l’article UA 6 du PLUi. D’autre part, il ressort des plans des étages que, depuis la rue du commandant A…, le bâtiment dépasse la bande de constructibilité de 25 mètres au niveau des terrasses de 7,25 m2 de chaque étage de R+1 à R+5, terrasses qui, compte tenu de leur taille, font partie de la construction au sens du PLUi. Le moyen doit ainsi être accueilli.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. En outre, le juge doit se prononcer sur le caractère régularisable d’un vice entachant le bien-fondé du permis de construire au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue.

Il résulte de l’instruction que le vice retenu par le présent jugement, tenant à la méconnaissance de l’article UA 6 concernant le dépassement de la bande de constructibilité de 25 mètres depuis la rue Sainte et depuis la rue du commandant A…, ainsi qu’il a été dit au point 12 du présent jugement, est susceptible d’être régularisé. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d’impartir à la SCCV Marseille SMCL et à la commune de Marseille un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire la mesure de régularisation de ce vice.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 171-173 Rue Sainte, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la pétitionnaire et à la commune de Marseille pour notifier au tribunal la mesure de régularisation du vice mentionné au point 12 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 171-173 Rue Sainte, à la SCCV Marseille SMCL et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 9 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

Le président,

signé

F. Salvage

La greffière,

signé

S. Bouchut

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.