TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

N° 2309320___________

M. X FOREST___________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

M^me ABRapporteure___________

Le tribunal administratif de Melun

(7ème chambre)

M. GrandRapporteur public___________

Audience du 4 décembre 2025Décision du 17 décembre 2025___________

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 septembre 2023 et 2 janvier 2024, M. X AA, représenté par M^e Labarthe, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 juillet 2023 par lequel la préfète du Val-de-Marne a délivré à la société Accueil Immobilier un permis de construire un ensemble immobilier de 88 logements, dont 27 logements sociaux, sur un terrain situé 49-59, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :-l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 424-5 du code de l’urbanisme ;

— le projet n’est pas conforme à l’article U.2-9 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Saint-Maur-des-Fossés alors applicable ;

— l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— le classement de certaines parcelles en zones U2, U3 et U6 du plan local d’urbanisme est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 octobre 2023, la société Accueil Immobilier, représentée par M^e Guinot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. AA au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

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La requête a été communiquée à la préfète du Val-de-Marne qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Des pièces complémentaires, présentées pour la société Accueil Immobilier en réponse à une demande de pièces du tribunal, ont été enregistrées le 1er septembre 2025 et ont été communiquées, en application des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :-le code de l’urbanisme ;-le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :-le rapport de M^me AB,-les conclusions de M. Grand, rapporteur public,-et les observations de M^e Avenel, substituant M^e Guinot, représentant la société Accueil Immobilier.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 juillet 2023, la préfète du Val-de-Marne a délivré à la société Accueil Immobilier un permis de construire un ensemble immobilier de 88 logements, dont 27 logements sociaux, sur un terrain situé 49-59, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés, en zones U2 et U3 du plan local d’urbanisme alors applicable. M. AA demande au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 424-5 du code de l’urbanisme : « En cas d’autorisation (…) la décision mentionne la date d’affichage en mairie ou la date de publication par voie électronique de l’avis de dépôt prévu à l’article R. * 423-6. / Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s’il s’agit d’un sursis à statuer, elle doit être motivée. / (…) ».

3. En l’espèce, M. AA reproche à l’autorité administrative de s’être bornée à viser les avis des autorités consultées dans le cadre de l’instruction du projet de la société Accueil Immobilier, sans motiver sa prescription selon laquelle « afin de préserver la sécurité publique au regard du risque incendie, les prescriptions et observations émises par la Brigade de Sapeurs-Pompiers de Paris doivent être respectées ». Toutefois, le requérant ne conteste pas que cet avis a été annexé à l’arrêté attaqué.

4. En outre, l’autorité administrative compétente dispose, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire en assortissant sa décision de prescriptions spéciales

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qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Par suite, M. AA, qui n’apporte aucune précision au soutien de son allégation, n’est pas fondé à soutenir que la préfète du Val-de-Marne aurait entaché son arrêté d’illégalité en s’abstenant d’émettre des prescriptions concernant l’évacuation des eaux usées et le raccordement aux réseaux d’eau, de gaz et d’électricité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 2 doit être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article U.2-9.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Maur-des-Fossés alors applicable : « A l’intérieur d’une bande de 20 m de profondeur comptés perpendiculairement à partir de l’alignement ou du filet d’implantation obligatoire lorsqu’il existe : l’emprise au sol ne peut dépasser 70 % de cette partie de terrain. / (…) ». Aux termes de l’article U.2-9.2 du même règlement : « Au-delà de la bande de 20 m l’emprise maximale des constructions est fixée à : 10 % de cette partie de terrain. / (…) ». Le lexique de ce règlement prévoit que : « L’emprise au sol des constructions, y compris des constructions annexes, correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des éléments de modénature, des éléments architecturaux, des débords de toiture, des éléments d’isolation par l’extérieur des constructions existantes (de 30 cm d’épaisseur maximum), les débords de dispositifs techniques liés à la production d’énergies renouvelables, des oriels et des balcons en saillie de 1,5 m de profondeur maximum, des terrasses non couvertes de plain-pied avec le terrain naturel ou surélevées de 60cm maximum par rapport au terrain naturel. / Sont inclus dans le calcul de l’emprise au sol : les piscines couvertes, et toutes constructions ou parties de construction maçonnée, quelle que soit leur hauteur telles que les terrasses de plus de 60cm de haut, les terrasses couvertes, les terrains de tennis couverts, les perrons de plus de 2m², les rampes d’accès de parkings collectifs. / Les murs de clôture sont exclus du calcul de l’emprise au sol. / (…) ».

6. En l’espèce, la société pétitionnaire a déclaré que l’emprise du projet représenterait, en zone U2, 1046, 24 m2 sur les 1 496, 5 m2 de surface de terrain dans la bande de 20 mètres comptée perpendiculairement à partir de l’alignement, soit 69, 91 %, et 99, 23 m2 sur les 992, 5 m2 de surface de terrain au-delà de cette bande de 20 mètres, soit 9, 99 %. En se bornant à soutenir que « les clôtures et les éléments situés à l’arrière de la construction, ainsi qu’une partie des surfaces projetées au sol, et des accès à l’immeuble n’ont pas été compris dans le calcul », alors au demeurant que les murs de clôture notamment sont exclus du calcul de l’emprise au sol, et à alléguer que l’extrême précision des calculs de la société pétitionnaire « ne saurait souffrir de la moindre erreur », M. AA ne démontre pas la non-conformité du projet aux dispositions citées au point précédent. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

8. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les

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prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

9. En l’espèce, le requérant se borne à soutenir que la construction projetée, par son gabarit, sa volumétrie, son architecture et son aspect extérieur, ne s’insérerait pas dans l’environnement avoisinant caractérisé par la présence de constructions de type pavillonnaire. Il ajoute que par la raideur de ses lignes, l’absence d’engagement architectural et l’insuffisance de ses espaces verts, le projet porte une atteinte évidente au paysage environnant. Toutefois, le projet est situé pour partie en zone U2 du plan local d’urbanisme alors applicable, correspondant aux abords des voies principales qui traversent la ville où s’implantent des gabarits généralement hauts, et pour partie en zone U3, correspondant aux quartiers à dominante résidentielle, composés essentiellement de maisons mais avec des immeubles répartis de façon dispersée. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des vues aériennes représentant l’environnement du projet, que celui-ci comprend déjà de nombreux bâtiments collectifs. En outre, si l’opération consiste en la création d’un ensemble immobilier en RDJ+RDC+R+2 au droit de l’avenue Joffre et en R+3+Attique au droit de l’avenue Foch, la société pétitionnaire a précisé dans la notice que le traitement de l’opération permettait d’appuyer la volonté des auteurs du plan local d’urbanisme de densifier la zone U2 tout en respectant la liaison avec la zone U3 dont elle souhaite préserver le caractère « pavillonnaire ». Les partis architecturaux sont décrits avec précision dans la notice architecturale et il ne ressort pas des pièces du dossier, contrairement à ce que soutient M. AA dans des termes très généraux, que l’implantation de l’immeuble, sa volumétrie, ou les matériaux et couleurs utilisés ne permettraient pas son insertion dans le paysage avoisinant. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

10.En quatrième et dernier lieu, M. AA soutient que le découpage de la rue de la Réunion entre les zones U2 et U3 ferait peser sur les habitations situées en zone U3 les contraintes et hauteurs des immeubles de la zone U2. Il précise que certaines parcelles situées côté pair de la rue de la Réunion auraient dû être classées en zone U2, dès lors qu’elles ne comprennent que des maisons individuelles, et ajoute que les bâtiments jouxtant la rue de la Réunion et situés en zone U6, définie comme celle des grandes emprises dédiées aux équipements collectifs, ne correspondent pas à la vocation de cette zone.

11.Si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d’application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l’annulation d’un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu’il a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l’illégalité dont il se prévaut. Cependant, il résulte de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme que la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal – sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l’article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

12.En l’espèce, M. AA, qui conteste le zonage de certaines parcelles résultant du plan local d’urbanisme de Saint-Maur-des-Fossés alors applicable, n’invoque la méconnaissance par le projet contesté d’aucune règle du document d’urbanisme antérieurement en vigueur. Dans

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ces conditions, en application des principes rappelés au point précédent, le moyen tiré de l’exception d’illégalité du plan local d’urbanisme, à supposer qu’il soit soulevé, ne peut qu’être écarté comme inopérant.

13.Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. AA doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14.Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. AA demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

15.Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. AA une somme de 1 800 euros à verser à la société Accueil Immobilier au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. AA est rejetée.

Article 2 : M. AA versera une somme de 1 800 euros à la société Accueil Immobilier sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. X AA, à la société Accueil Immobilier et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet du Val-de-Marne et à la commune de Saint-Maur-des-Fossés.

Délibéré après l’audience du 4 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,M. Combier, conseiller,M^me AB, conseillère.

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Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

La rapporteure,

La présidente,

L. PRISSETTE

I. GOUGOT

La greffière,

M. NODIN

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,