TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE NOGENT SUR MARNE

Minute N° 521/2021

RG N° 12-21-000049

Société Civile Immobilière La

Société MALEY

C/
Madame Y Z
Monsieur A B
Monsieur A C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 2 avril 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

EXTRAIT DES MINUTES du TRIBUNAL de PROXIMITE de NOGENT-SUR-MARNE

DEMANDEUR:

Société Civile Immobilière La Société MALEY sis […]

BICETRE, représenté(e) par M^e CHAFIR Olivia, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR:

Madame Y Z demeurant […], […], non comparante
Monsieur A B demeurant […], […], non comparant
Monsieur A C demeurant […], […], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : D Christophe

Greffier: VALÉRIN Clémence

DÉBATS:

Audience publique du: 5 mars 2021 mis en délibéré au 2 avril 2021 date indiquée à l’issue des débats

ORDONNANCE:

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Copie exécutoire délivrée le : 7 avril 2021

à M^e CHAFIR Olivia

Copies délivrées aux parties le : 7 avril 2021

Par acte sous seing privé du 10 mars 2019, à effet du même jour, SCI la société MALEY a donné à bail à Madame Z Y et Monsieur B A, un local à usage d’habitation situé 4ème étage, porte gauche, […], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 200,00 €, outre une provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Monsieur C A a donné sa garantie en qualité de caution par acte sous seing privé.

Suite à la délivrance d’un commandement de payer la somme de 3014,00 euros en date du 19 décembre 2019, SCI la société MALEY a, par acte d’huissier en date du 7 janvier 2021, (notifié le 16 décembre 2020 au représentant de l’État dans le département), fait citer Madame Z Y et Monsieur B A devant le Juge des

Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Nogent sur Marne statuant en formation de référés à l’audience du 5 mars 2021 afin d’obtenir, par décision assortie de l’exécution provisoire : la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location

•

pour défaut de paiement des loyers, ainsi que, subsidiairement, le prononcé judiciaire de la résiliation dudit contrat; la condamnation des défendeurs à quitter les lieux et, à défaut, leur expulsion ainsi que celle de toute personne 4

présente de leurs chefs, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ; l’autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls

●

des défendeurs ; la condamnation solidaire des défendeurs et de Monsieur C A au paiement de la somme de

●

4 495,00 euros au titre de l’arriéré de loyers; la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 449,50 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ; la condamnation des défendeurs et de Monsieur C A au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux ; la condamnation solidaire des défendeurs et de Monsieur C A au paiement de la somme de 0

2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; la condamnation des défendeurs aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût du

●

commandement de payer, de l’assignation et des actes postérieurs.

L’affaire a été utilement appelée et plaidée le 5 mars 2021.

A l’audience du 5 mars 2021, SCI la société MALEY a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a indiqué qu’un commandement de payer en date du 19 décembre 2019 a été signifié à Madame Z Y et Monsieur B A mais que ses causes n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme acquise sur ce fondement.

Concernant l’octroi de délais de paiement à Madame Z Y et Monsieur B A, SCI la société

MALEY a indiqué s’y opposer.

Madame Z Y, Monsieur B A et Monsieur C A régulièrement assignés à domicile n’ont pas comparu à l’audience du 5 mars 2021 ni personne pour eux.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2021, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe ainsi que les parties en ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

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Sur la qualification

L’article 474 du Code de procédure civile dispose « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque

l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Si la décision requise n’est pas susceptible d’appel, les parties défaillantes qui n’ont pas été citées à personne doivent être citées à nouveau. Le juge peut néanmoins décider, si la citation a été faite selon les modalités prévues à l’article

659, qu’il n’y a pas lieu à nouvelle citation. Le jugement rendu après nouvelles citations est réputé contradictoire à l’égard de tous dès lors que l’un des défendeurs comparaît ou a été cité à personne sur première ou seconde citation; dans le cas contraire, le jugement est rendu par défaut. »

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

Sur la loi applicable

L’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours au 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur du texte, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Il convient aussi de rappeler qu’un renouvellement n’est pas la prolongation de la durée du contrat initial, mais donne naissance à un nouveau contrat qui doit être soumis à la loi en vigueur à la date du renouvellement.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 10 mars 2019, soit postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Il apparaît, en conséquence, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 16 décembre 2020, soit au moins deux mois avant l’audience du 5 mars 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. L’action en résiliation du contrat de bail doit, en conséquence, être déclarée recevable

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I. alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »,

Sur la régularité du commandement de payer:

En l’espèce, le commandement de payer reproduit, comme il doit le faire à peine de nullité, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Il y a lieu, en conséquence, de déclarer régulier le commandement de payer délivré à Madame Z Y et
Monsieur B A le 19 décembre 2019.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

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Par acte d’huissier du 19 décembre 2019, SCI la société MALEY a fait délivrer à Madame Z Y et Monsieur

B A un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 014,00 € euros, lequel est demeuré infructueux.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2020 et que le contrat de bail liant les par sest résilié à compter de cette date.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Sur la qualité des défendeurs :

Le contrat de bail étant résilié eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire précitée, il convient de constater que Madame Z Y et Monsieur B A sont occupants sans droit ni titre.

Sur l’expulsion :

En conséquence, les défendeurs seront condamnés à restituer les lieux loués situés au 4ème étage, porte gauche, […] en satisfaisant aux obligations du locataire.

A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont aucun élément ne justifie la réduction ou la suppression, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame Z Y et Monsieur B A, ainsi qu’à celle de toute personne présente de leurs chefs, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame Z Y et Monsieur B.A.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame Z Y et Monsieur B A malgré la résiliation du bail, crée au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la demanderesse, dont la demande n’est pas motivée, ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant pour elle d’une occupation sans bail, nécessiteraient que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur à celui des loyers augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Eu égard à sa nature mixte, l’indemnité d’occupation couvre l’ensemble des préjudices subis sans qu’il soit possible de permettre une variation étant observé qu’en tout état de cause, il ne peut être fait application d’une clause d’indexation

d’un contrat résilié.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer actualisé et des charges.

Cette indemnité sera due prorata temporis à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du local au propriétaire ou à toute personne qu’elle aura mandatée à cet effet.

Cette condamnation sera solidairement prononcée contre Monsieur C A qui a régulièrement donné sa garantie en qualité de caution.

Sur le paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

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n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre, reste due à la date du 10 décembre 2020, la somme de 4 495,00 euros, terme de décembre 2020 inclus.

La créance étant ainsi parfaitement justifiée, et faute pour Madame Z Y et Monsieur B A de rapporter la preuve d’un paiement libératoire, il convient en conséquence de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 495,00 euros.

Cette condamnation sera solidairement prononcée contre Monsieur C A qui a régulièrement donné sa garantie en qualité de caution.

Sur la demande formulée au titre de la clause pénale :

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Est réputée non écrite toute clause: […] h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 10 mars 2019 entre SCI la société MALEY et Madame Z Y et
Monsieur B A, stipule une clause pénale en son article 13 des conditions générales.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes formulées par SCI la société MALEY et tendant à son application seront nécessairement rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, rien ne motive

l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame Z Y,
Monsieur B A et Monsieur C A aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes postérieurs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de condamner in solidum Madame Z Y, Monsieur B A et Monsieur C A à verser à SCI la société MALEY la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article susvisé.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de

l’exécution provisoire que rien ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, C. D, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en formation des référés par ordonnance mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats tenus en audience publique, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé au 4ème étage, porte gauche, […]

[…] conclu entre SCI la société MALEY d’une part et Madame Z Y et Monsieur

B A, d’autre part, à compter du 20 février 2020,

CONDAMNONS Madame Z Y et Monsieur B A à libérer les lieux situés au 4ème étage, porte gauche, […] en satisfaisant aux obligations du locataire,

A défaut,

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RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets. mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu’au mois de décembre 2020 inclus,

REJETONS la demande de majoration de l’indemnité d’occupation

CONDAMNONS solidairement Madame Z Y, Monsieur B A et Monsieur C A à verser à SCI la société MALEY une somme de 4 495,00€ (quatre mille quatre cent quatre-vingt-quinze euros) en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2020 inclus,

CONDAMNONS solidairement Madame Z Y, Monsieur B A et Monsieur C A au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du terme de janvier 2021 inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETONS la demande fondée sur la clause pénale

CONDAMNONS in solidum Madame Z Y, Monsieur B A et Monsieur C A à verser à SCI la société MALEY la somme de 500 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Madame Z Y, Monsieur B A et Monsieur C A aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer,

ORDONNONS l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé à Nogent sur Marne, le 2 avril 2021.

LE JUGE LA GREFFIERE…

C. D E

COPIE CERTIFICE CONFORME

JUDICIAIRE DECRETEL

[…]

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