Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés le 6 décembre 2023, le 12 septembre et le 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Amandines 1, représenté par la Selarl Valette-Berthelsen, demande au tribunal :

1°) d’ordonner la cessation de l’emprise irrégulière de la commune d’Agde sur une portion de 280 m² de la parcelle MA 194 ;

2°) d’enjoindre à la commune, soit d’acquérir la bande de terrain objet de l’emprise irrégulière à titre onéreux sur la base d’un prix reposant sur une valeur vénale de terrain à bâtir constructible, soit de lui restituer la bande de terrain illégalement appropriée, dans un délai qui ne saurait excéder trois mois à compter de la notification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de condamner la commune d’Agde à lui verser une somme de 300 euros par mois à compter de juin 2009 jusqu’à cessation de l’emprise irrégulière ;

4°) de mettre à la charge de la commune d’Agde une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la matérialité de l’emprise irrégulière est démontrée puisque la commune d’Agde a procédé à l’élargissement de la voie publique sur leur propriété privée sans acte translatif de propriété et elle ne peut désormais plus se prévaloir d’une cession gratuite compte tenu de la décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 du conseil constitutionnel ;

- la commune ne peut se prévaloir d’une prescription acquisitive au terme d’un délai de 10 ans, en application de l’article 2272 du code civil car elle n’a pas occupé la parcelle en vertu d’un « juste titre » ;

- il y a lieu d’enjoindre à la commune de faire cesser l’emprise irrégulière par démolition de l’ouvrage ou par acquisition de l’ensemble foncier ;

- le préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de 300 euros par mètre carré par mois, correspondant à la moitié de la valeur vénale du terrain occupé, à compter de juin 2009 ;

- le préjudice de jouissance n’est pas prescrit puisqu’il revêt un caractère continu et évolutif et le syndicat a eu connaissance de son étendue à compter du 20 septembre 2017 au plus tôt et il a depuis, accompli plusieurs actes interruptifs de prescription.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 2 septembre et le 26 septembre 2025, la commune d’Agde, représentée par la Scp CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat de copropriétaires de la résidence Les Amandines 1 une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les conclusions indemnitaires sont irrecevables du fait de l’application de la prescription quadriennale, les requérants ont eu connaissance de l’étendue des dommages en 2009 ou au plus tard le 20 septembre 2017 ;

- l’emprise n’est pas irrégulière car elle se fonde sur une clause de cession gratuite qui était alors légale car énoncée préalablement à la décision du conseil constitutionnel ;

- elle bénéficie d’une prescription acquisitive depuis 2019 sur le fondement de l’article 2272 du code civil ;

- la démolition de l’ouvrage public ne pourra être ordonnée eu égard à la préservation de l’intérêt général.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l’urbanisme ;

- la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 ;

- la décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 du conseil constitutionnel ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lesimple, première conseillère,

- les conclusions de M. Chevillard, rapporteur public ;

- les observations de M^e Valette, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence les Amandines 1 et celles de M^e Wattrisse, représentant la commune d’Agde.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 26 mai 1989 le maire de la commune d’Agde a délivré à la SCI Les Amandines un permis de construire un ensemble de bâtiments à usage d’habitation comportant une clause de cession gratuite d’une bande de terrain afin de permettre l’élargissement de la voie au droit du futur lotissement.

2. Cette clause était formulée sur le fondement de l’article R. 332-15 du code de l’urbanisme alors en vigueur. Il est constant que les travaux d’élargissement de la voirie ont eu lieu en 2009 et ils s’implantent à hauteur de 280 m² sur la parcelle MA n° 194 dont la SCI était propriétaire. Par une décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 le conseil constitutionnel a déclaré contraire à la constitution le « e » du 2° de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme, servant de base légale aux dispositions de l’article R. 332-15 du même code.

3. Par sa requête, le syndicat de copropriété de la résidence les Amandines 1 demande au Tribunal d’ordonner la cessation de cette emprise qu’il estime irrégulière et d’enjoindre à la commune d’acquérir la bande de terrain en litige sur la base de sa valeur vénale constructible ou de lui restituer. En tout état de cause, il est également demandé la condamnation de la commune d’Adge à indemniser le préjudice de jouissance subi à hauteur de 300 euros par mois à compter de juin 2009 jusqu’à cessation de l’emprise.

Sur l’existence d’une emprise irrégulière :

4. L’article R. 332-15 du code de l’urbanisme alors en vigueur prévoyait : « L’autorité qui délivre le permis de construire ou l’autorisation de lotissement ne peut exiger la cession gratuite de terrains qu’en vue de l’élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques, et à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10 p. 100 de la surface du terrain sur lequel doit être édifiée la construction projetée ou faisant l’objet de l’autorisation de lotissement ».

5. Sur le fondement de ces dispositions, le permis de construire délivré à la SCI Les Amandines comportait la clause suivante : « terrain intéressé par la création d’une voie à 8 mètres d’emprise. La base de terrain nécessaire à l’aménagement de la voie publique (…) devra être cédée gratuitement au profit de la collectivité concernée selon les modalités de l’article R. 332-15 du code de l’urbanisme (…) ».

6. Dès lors que cette clause est imprécise, notamment sur la consistance du terrain devant faire l’objet d’une cession gratuite, et que la commune n’est pas tenue de la mettre en œuvre, elle n’emporte pas à elle seule transfert de propriété, l’intervention d’un acte constatant ce transfert étant ensuite nécessaire. Dans ces conditions, alors qu’il résulte de l’instruction que la commune a procédé aux travaux d’extension de la voirie en l’absence d’acte translatif de propriété, la voie publique désormais implantée sur une partie de la parcelle cadastrée MA n° 194 constitue une emprise irrégulière.

Sur l’absence de prescription acquisitive :

7. Aux termes de l’article 2272 du code civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

8. Par courrier du 23 février 2009, la commune d’Agde a fait part au syndicat des copropriétaires de son souhait d’acquérir la bande de terrain en litige à titre gratuit. Alors que sa demande a fait l’objet d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires le 29 juillet 2009, de nouvelles discussions amiables ont été entreprises dans le courant de l’année 2017, la commune déclarant que le syndicat des copropriétaires a été reçu en mairie le 20 septembre 2017 pour discuter des modalités financières du transfert de propriété de la bande de terrain. Ces éléments révèlent, sans qu’il soit besoin de saisir le juge judiciaire d’une question préjudicielle, que la commune, qui n’a pas acquis de bonne foi, ni par un juste titre, la propriété du terrain en litige, ne peut se prévaloir d’en être désormais le propriétaire sur le fondement des dispositions précitées.

Sur les conclusions tendant à la cessation de l’emprise :

9. Lorsqu’il est saisi d’une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d’un ouvrage public dont il est allégué qu’il est irrégulièrement implanté par un requérant qui estime subir un préjudice du fait de l’implantation de cet ouvrage et qui en a demandé sans succès la démolition à l’administration, il appartient au juge administratif, juge de plein contentieux, de déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’ouvrage est irrégulièrement implanté, puis, si tel est le cas, de rechercher, d’abord, si eu égard notamment à la nature de l’irrégularité, une régularisation appropriée est possible, puis, dans la négative, de prendre en considération, d’une part les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d’assiette de l’ouvrage, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général.

10. A titre liminaire, si la décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 du conseil constitutionnel a déclaré inconstitutionnelles les dispositions de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme, servant de base légale aux dispositions de l’article R. 332-15 du même code, cette déclaration a pris effet à compter de la publication de la décision, le 23 septembre 2010, de sorte que la clause de cession gratuite assortissant le permis de construire délivré en 1989 était alors régulière. Néanmoins, son irrégularité depuis le 23 septembre 2010 ne permet plus à la commune, contrairement à ce qu’elle allègue, d’obtenir la cession gratuite du terrain sur le fondement de la clause accompagnant le permis de construire délivré en 1989.

11. En l’état de l’instruction, eu égard à l’échec des nombreuses discussions amiables entamées en septembre 2017, qui se sont poursuivies jusqu’en 2019 et ont finalement conduit le syndicat requérant à saisir le Tribunal en mars 2021 en vue d’ordonner une expertise puis le tribunal judiciaire en vue d’obtenir la réparation de son préjudice, une régularisation appropriée n’apparaît pas possible, nonobstant la poursuite de discussions entre les parties, et il y a lieu d’étudier les conclusions du requérant tendant à la démolition de l’ouvrage public.

12. Il est constant que les travaux d’élargissement de la voirie ont eu lieu en 2009. Compte tenu de la clause de cession gratuite insérée dans le permis de construire initialement délivré, les constructions de la résidence Les Amandines 1 ont été implantées au regard des travaux publics prévus, de sorte que la gêne occasionnée par ces derniers pour les résidents a pu être limitée. Par ailleurs, eu égard à la densité de la zone, les travaux d’élargissement de la voirie participent à assurer la sécurité publique et la démolition de la voie entrainerait une atteinte excessive à l’intérêt général. Dès lors les conclusions de la requérante tendant à ce qu’il soit enjoint à la commune d’Agde de restituer la bande de terrain illégalement appropriée doivent être rejetées.

Sur les conclusions indemnitaires :

13. Lorsque la responsabilité d’une personne publique est recherchée, les droits de créance invoqués en vue d’obtenir l’indemnisation des préjudices doivent être regardés comme acquis, au sens de ces dispositions, à la date à laquelle la réalité et l’étendue de ces préjudices ont été entièrement révélées, ces préjudices étant connus et pouvant être exactement mesurés. La créance indemnitaire relative à la réparation d’un préjudice présentant un caractère continu et évolutif doit être rattachée à chacune des années au cours desquelles ce préjudice a été subi.

14. Pour l’application de ces règles, la créance du propriétaire d’un bien immobilier relative à l’indemnisation des préjudices résultant pour lui de l’occupation irrégulière, sans extinction du droit de propriété, de ce bien par une personne publique présente un caractère continu et évolutif et doit, en conséquence, être rattachée à chacune des années au cours desquelles ces préjudices ont été subis.

15. Par ailleurs, aux termes de l’article 1er de la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur les communes : « Sont prescrites, au profit de l’Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n’ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis ». L’article 2 de cette loi précise que : « La prescription est interrompue par : Toute demande de paiement ou toute réclamation écrite adressée par un créancier à l’autorité administrative, dès lors que la demande ou la réclamation a trait au fait générateur, à l’existence, au montant ou au paiement de la créance, alors même que l’administration saisie n’est pas celle qui aura finalement la charge du règlement. Tout recours formé devant une juridiction, relatif au fait générateur, à l’existence, au montant ou au paiement de la créance, quel que soit l’auteur du recours et même si la juridiction saisie est incompétente pour en connaître, et si l’administration qui aura finalement la charge du règlement n’est pas partie à l’instance ; Toute communication écrite d’une administration intéressée, même si cette communication n’a pas été faite directement au créancier qui s’en prévaut, dès lors que cette communication a trait au fait générateur, à l’existence, au montant ou au paiement de la créance ; Toute émission de moyen de règlement, même si ce règlement ne couvre qu’une partie de la créance ou si le créancier n’a pas été exactement désigné. Un nouveau délai de quatre ans court à compter du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle a eu lieu l’interruption. Toutefois, si l’interruption résulte d’un recours juridictionnel, le nouveau délai court à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle la décision est passée en force de chose jugée ». Enfin, aux termes de l’article 3 de cette loi : « La prescription ne court ni contre le créancier qui ne peut agir, soit par lui-même ou par l’intermédiaire de son représentant légal, soit pour une cause de force majeure, ni contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l’existence de sa créance ou de la créance de celui qu’il représente légalement ».

16. D’une part, s’il se prévaut de ce qu’il n’aurait eu connaissance de la réalité et de l’étendue de son préjudice de jouissance qu’au plus tôt à la date du 20 septembre 2017, correspondant à une réunion entre les parties en vue de régler le litige désormais soumis au juge, le syndicat des copropriétaires ne peut ignorer l’existence de sa créance depuis l’achèvement en 2009 des travaux publics, réalisés sur l’emprise qui avait été annoncée dès 1989. Alors que les pourparlers engagés en 2017 constituent le premier acte interruptif de prescription, le préjudice se rapportant aux années 2009 à 2012 incluses est prescrit. En revanche, étant donné que les pourparlers se sont poursuivis jusqu’en 2019 et que le syndicat des copropriétaires a ensuite saisi le juge administratif en mars 2021 puis le juge judiciaire en 2023, le préjudice de jouissance, qui présente en l’espèce un caractère continu et évolutif, n’est pas prescrit pour l’année 2013 et celles qui lui sont postérieures.

17. Le syndicat requérant n’apporte aucun élément permettant d’apprécier la valeur vénale du terrain occupé ni, surtout, sa valeur locative, et sa demande, tendant à ce que lui soit alloué, pour chaque mois, la moitié de la valeur vénale du terrain occupé, apparaît disproportionnée au regard du préjudice subi. Il résulte de l’instruction que la bande de terrain occupé est de 280 m², qu’elle représente moins de 10% de la superficie totale de la parcelle et se situe en bordure de celle-ci et que la résidence bénéficie des travaux de voirie qui ont été exécutés à la suite de l’autorisation d’urbanisme donnant droit de construire. Dans ces conditions il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi en condamnant la commune d’Agde à lui verser une somme de 1 000 euros par an, soit pour les années 2013 à 2025, une somme de 13 000 euros.

Sur l’injonction à l’acquisition des terrains :

18. Lorsque le juge administratif condamne une personne publique responsable de dommages qui trouvent leur origine dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public, il peut, saisi de conclusions en ce sens, s’il constate qu’un dommage perdure à la date à laquelle il statue du fait de la faute que commet, en s’abstenant de prendre les mesures de nature à y mettre fin ou à en pallier les effets, la personne publique, enjoindre à celle-ci de prendre de telles mesures. Pour apprécier si la personne publique commet, par son abstention, une faute, il lui incombe, en prenant en compte l’ensemble des circonstances de fait à la date de sa décision, de vérifier d’abord si la persistance du dommage trouve son origine non dans la seule réalisation de travaux ou la seule existence d’un ouvrage, mais dans l’exécution défectueuse des travaux ou dans un défaut ou un fonctionnement anormal de l’ouvrage et, si tel est le cas, de s’assurer qu’aucun motif d’intérêt général, qui peut tenir au coût manifestement disproportionné des mesures à prendre par rapport au préjudice subi, ou aucun droit de tiers ne justifie l’abstention de la personne publique. En l’absence de toute abstention fautive de la personne publique, le juge ne peut faire droit à une demande d’injonction, mais il peut décider que l’administration aura le choix entre le versement d’une indemnité dont il fixe le montant et la réalisation de mesures dont il définit la nature et les délais d’exécution.

19. Bien que les discussions amiables aient jusqu’ici échoué, la présente décision constitue un élément nouveau susceptible de permettre une acquisition amiable, par la commune, des terrains en litige. En revanche, il n’incombe pas au Tribunal de fixer le prix de cette acquisition alors au demeurant qu’aucune information pertinente n’est fournie par les parties. Dès lors, il y a lieu d’enjoindre à la commune d’Agde d’initier, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision, la régularisation de l’emprise irrégulière en sollicitant un accord amiable du syndicat des copropriétaires ou, en cas d’issue défavorable, en initiant une procédure d’expropriation. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’assortir cette injonction d’une astreinte.

20. Tant que l’emprise irrégulière n’aura pas été régularisée le syndicat des copropriétaires est en droit de prétendre au versement d’une indemnité correspondant à la réparation du préjudice de jouissance subi et, ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires, il y a donc lieu de condamner la commune d’Agde, à verser la somme de 1 000 euros par an jusqu’à régularisation de l’emprise irrégulière.

Sur les frais liés du litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence les Amandines 1, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune d’Agde au titre des frais exposés par elle en défense et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune d’Agde une somme de 1 500 euros à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence les Amandines 1 sur le fondement de ces mêmes dispositions au titre des frais du litige.

D E C I D E :

Article 1er : La commune d’Agde est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Amandines 1 une somme de 13 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier entre 2013 et 2025 du fait de l’empiètement irrégulier de la voie publique sur la parcelle MA n° 194.

Article 2 : Il est enjoint à la commune d’Agde, d’initier, dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, une procédure d’acquisition amiable ou, le cas échéant, une procédure d’expropriation du terrain illégalement occupé.

Article 3 : La commune d’Agde est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Amandines 1 une somme de 1 000 euros par an à compter de l’année 2026, en réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier du fait de l’empiètement irrégulier de la voie publique sur la parcelle MA n° 194, jusqu’à ce que l’emprise de l’ouvrage soit régularisée.

Article 4 : La commune d’Agde versera une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Amandines 1 sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties sont rejetées.

Article 6 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires de la résidence les Amandines 1 et à la commune d’Agde.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Eric Souteyrand, président,

M^me Adrienne Bayada, première conseillère,

M^me Audrey Lesimple, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

La rapporteure,

A. LesimpleLe président,

E. Souteyrand

La greffière,

A. Farell

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 11 décembre 2025

La greffière,

A. Farell