Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 14 mars 2022 et 16 septembre 2022, M^me F… C… et M. A… D…, par M^e Viaud, avocat, au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté 8 octobre 2021 par lequel le maire de la commune d’Orvault (44) a délivré à la société Loti Ouest Atlantique un permis de construire une maison d’habitation comportant deux logements de type R+1, sur les parcelles cadastrées section CR n° 450 et 451 situées rue des Jonquilles, ainsi que la décision du 14 janvier 2022 par laquelle le maire de la commune d’Orvault a rejeté leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Orvault la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

que :

- l’arrêté attaqué a été signé par une personne incompétente ;

- le dossier de demande est incomplet et inexact ;

- l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article B.3.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Nantes métropole, applicable à la zone UMd1 ;

- il méconnaît les dispositions de l’article C.1.2 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Nantes Métropole, relatif aux accès ;

- il contredit les objectifs réglementaires de la zone UM.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 25 mai et 14 novembre 2022, la société Loti Ouest Atlantique, représentée par M^e Marchand, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir des requérants ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 juin et 31 octobre 2022, la commune d’Orvault, représentée par M^e Vic, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées par un courrier du 16 septembre 2025 qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de ce que le tribunal était susceptible d’accueillir le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article C.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain de la métropole de Nantes, et de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la régularisation de cette illégalité.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Mounic,

- les conclusions de M^me Chatal, rapporteure publique,

- les observations de M^e Noury, substituant M^e Viaud, représentant M^me Fouchard et M. Oesterle,

- les observations de M^e Vic, de la commune d’Orvault,

- et les observations de M^e Leon, substituant M^e Marchand, représentant la société Loti Ouest Atlantique.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 21 août 2019, le maire de la commune d’Orvault (44) a délivré à la société Loti Ouest Atlantique un permis d’aménager un lotissement composé de trois lots sur un terrain situé rue des Jonquilles. La société Loti Ouest Atlantique a déposé le 9 avril 2021 une demande de permis de construire une maison individuelle comportant deux logements locatifs sur le lot n° 2 correspondant aux parcelles cadastrées section CR n°450 et 451. Par un arrêté du 8 octobre 2021, le maire de la commune d’Orvault lui a délivré le permis de construire sollicité. Par une décision du 14 janvier 2022, le maire d’Orvault a rejeté le recours gracieux formé le 20 décembre 2021 par M^me Gwénaëlle Fouchard et M. Yann Oesterle, propriétaires du lot n°3 correspondant à la parcelle cadastrée section CR n° 452, contigu au projet. Par la présente requête, M^me Fouchard et M. Oesterle demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 8 octobre 2021 et la décision du 14 janvier 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, par un arrêté du 4 juillet 2020, régulièrement publié au recueil des actes administratifs, le maire d’Orvault a accordé délégation de signature à M^me Dominique Vignaux, première adjointe au maire, déléguée à l’aménagement de la ville et aux mobilités, et signataire de l’arrêté du 8 octobre 2021, notamment dans les domaines de l’urbanisme et de l’application du droit des sols. Ainsi, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’arrêté du 8 octobre 2021 délivrant le permis de construire litigieux manque en fait et doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : / (…) c) La localisation et la superficie du ou des terrains (…) ». Ni ces dispositions, ni aucune autre ne font obstacle à ce que le maire, saisi d’une demande de permis de construire, ou le juge, saisi d’un recours dirigé contre un permis de construire ou une décision refusant la délivrance de ce dernier, vérifient l’exactitude des mentions relatives à la superficie du terrain d’assiette d’une construction figurant dans la demande déposée par le pétitionnaire.

4. Aux termes des dispositions de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. D’une part, les requérants soutiennent que la notice explicative ne comporte aucune description détaillée de la composition des surfaces de pleine terre annoncées, ne décrit pas précisément le calcul du coefficient de biotope par surface en se bornant à mentionner que le projet conserve 291,57 m² de pleine terre ce qui correspond à un coefficient de biotope par surface de 0,5 et ne contient aucune photographie des arbres à préserver. Or, si la fiche pratique relative au calcul du coefficient de biotope par surface, tel que prescrit par le plan local d’urbanisme métropolitain (PLUm) de Nantes métropole, indique que la composition des surfaces de pleine terre et le calcul du coefficient de biotope par surface doit être décrit précisément dans le dossier de demande, ce document n’est pas prescriptif. Cette branche du moyen doit être écartée comme inopérante. Enfin, les dispositions de l’article R. 431-8 précitées exigent seulement que le dossier de demande indique les plantations à conserver ou à créer ce qui ressort du plan de masse et de la notice. Par suite la branche du moyen tiré de ce que le dossier ne comporte pas de photographie des arbres à préserver doit également être écartée comme inopérante.

7. D’autre part, les requérants soutiennent que la demande de permis présente des incohérences et une erreur s’agissant de la surface du lot à bâtir dès lors que la notice descriptive et le CERFA font état d’une surface de 582 m² alors que le plan de masse indique 582,41 m² et qu’il ressort du plan de composition du permis d’aménager modificatif n° 2, du règlement du lotissement et de la consultation du cadastre que la surface du lot 2 est en réalité de 586m². S’il ressort des pièces du dossier que l’écart entre la surface déclarée dans le CERFA et la notice et celle figurant au plan de masse n’est pas significatif et relève de l’arrondi, il ressort de la consultation du cadastre librement accessible au public et dont les requérants produisent utilement un extrait, que la surface du lot 2 composé des parcelles CR 450 et CR 451 est effectivement de 586 m² et non de 582 m² comme indiqué dans le dossier de demande. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que la superficie du terrain du lot 2 est inexacte.

8. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le règlement écrit du PLUm a institué, au sein des règles afférentes au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions, un outil, dénommé « coefficient de biotope par surface » (CBS), destiné à évaluer et assurer la qualité environnementale des unités foncières. L’article B.3.2 de la 1ère partie du règlement prévoit à cet effet que « Tout projet de construction nouvelle ou d’extension, situé dans une zone où s’applique un coefficient de biotope par surface, doit comprendre une proportion de surfaces favorables à la biodiversité, au cycle de l’eau et à la régulation du microclimat, dites surfaces éco-aménagées. / Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles de CBS édictées par le PLUm sont appliquées à la parcelle, déduction faite du CBS déjà atteint par les espaces communs de l’opération ».

9. La formule de calcul du CBS, présentée dans l’article B.3.2 des dispositions générales du règlement du PLUm, résulte du rapport entre, d’une part, les « surfaces éco-aménagées », qui sont déclinées en dix types différents selon leur nature – liée à leur caractère d’espaces de pleine terre, à leur caractère perméable, partiellement perméable ou imperméable ou à l’épaisseur de terre végétale recouvrant les surfaces imperméables – et pondérées par un coefficient propre à chaque type de surface et, d’autre part, la surface du terrain d’assiette. En zone Umd1, applicable au projet en litige, la valeur minimale requise du CBS est de 0,5 dont 100% de surface de pleine terre.

10. Comme évoqué précédemment les dispositions de l’article B.3.2 applicables au projet prévoient que les règles de CBS édictées par le PLUm doivent être appliquées à la parcelle, déduction faite du CBS déjà atteint par les espaces communs de l’opération d’aménagement. En l’espèce, il ressort du règlement du lotissement que la superficie de l’unité foncière du lotissement est de 1 577m², se répartissant entre les trois lots à bâtir d’une surface de 1 440 m² et les espaces communs du lotissement sur 137 m² lesquels comprennent, d’après le plan de composition du lotissement, 16m² d’espace vert. La surface des lots à bâtir hors espace vert est donc de 1 561 m² (1577m²-16m²). En application de la formule décrite dans la fiche pratique annexée au PLUm, le CBS résiduel applicable au lot 2 s’obtient en multipliant la surface de l’unité foncière par la valeur minimale du CBS de la zone (1577x0,5), soit 788,5 auquel la surface des espaces verts collectifs doit être soustraite soit (788,5-16), 772,5, puis en divisant le tout par la surface des lots à bâtir (772,5/1561), soit 0,495. Le CBS résiduel applicable au lot 2 est donc de 0,495.

11. Il ressort de la notice du dossier de demande que le projet conserve 291,57 m² de surface de pleine terre. Le CBS effectivement atteint sur la parcelle s’obtient en divisant la surface des espaces de pleine terre par la surface totale du lot 2, qui s’établit à 586m² comme évoqué au point 7 (291,57/586) soit 0,497. Le CBS atteint sur la parcelle du lot 2 est ainsi légèrement supérieure au CBS résiduel tel que calculé au point 10. Par suite, le projet ne méconnait pas les dispositions de l’article B.3.1 du règlement du PLUm. En outre, l’inexactitude entachant le dossier de demande s’agissant de la superficie totale du lot 2 relevée à l’article 7, n’a pas eu pour effet de fausser l’appréciation de l’administration quant au respect des règles d’urbanisme, et notamment celles concernant le CBS. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article B 3.1 applicables à la zone UMd1 du règlement du PLUm et de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

12. En quatrième lieu, aux termes de l’article C.1.2 des dispositions communes à toutes les zones du règlement du plan local d’urbanisme de Nantes Métropole, relatif aux conditions d’accès aux voies : « Les parcelles doivent être desservies par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance du projet ou à la destination des constructions et des aménagements envisagés. / (…) Dans tous les cas, la largeur d’un accès ne peut être inférieure à 3 mètres (…) ». Aux termes du lexique du PLUm l’accès se définit comme « un des éléments de la desserte d’une unité foncière formant jonction avec une voie ouverte à la circulation publique, que cette voie soit publique ou privée. L’accès doit permettre notamment aux véhicules et/ou aux piétons de pénétrer sur le terrain et d’en sortir en toute sécurité ; de fait, l’accès doit se faire le plus perpendiculairement à la voie. / La largeur de l’accès se mesure hors tout à la jonction avec la voie ouverte à la circulation publique (…) »

13. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la rue des Jonquilles qui dessert le lotissement est une impasse débouchant sur une voie privée au lotissement, intégrant une aire de retournement. La notice descriptive précise que « la topographie de la parcelle (…) oblige à créer deux accès chacun en pont bas des logements. Un accès est donc au centre de la parcelle pour desservir le garage du logement A et dans l’angle nord/ouest pour desservir le logement B. Une place de stationnement PMR extérieure est aménagée devant chaque garage des maisons ». En outre, il ressort du plan de masse et des plans intérieurs produits par le pétitionnaire que chacune des deux parcelles du lot est dotée d’un espace de stationnement pour personne à mobilité réduite (PMR) en extérieur, ainsi que d’un garage en intérieur. Le stationnement des véhicules étant prévu sur les espaces privatifs des parcelles, les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que le projet autorisé générerait un encombrement de la voie desservant les parcelles voisines. Enfin, alors que cette voie ne dessert, en fond d’impasse, pas plus de cinq logements, les requérants ne sauraient soutenir que les deux logements créés auront pour effet d’accroître la circulation dans l’impasse desservant les parcelles voisines dans des proportions de nature à générer des risques pour la sécurité des usagers de cette voie.

14. D’autre part, il ressort du plan de masse que l’accès prévu au logement B, mesuré à la jonction de la voie a une largeur de quatre mètres alors que les espaces de pleine terre, situés à l’intérieur du lot ne réduisent pas cet accès. En outre, en se bornant à soutenir que la présence d’un muret clôturant la propriété contigüe à l’accès rendrait matériellement impossible l’accès à la parcelle, les requérants n’établissent pas que la largeur de la voie d’accès serait inférieure à quatre mètres. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté de permis de construire en litige méconnaît l’article C.1.2 des dispositions communes à toutes les zones du règlement du plan local d’urbanisme.

15. En cinquième et dernier lieu, il ressort des objectifs de la zone UMd1 tels que définis dans les intentions urbaines du règlement de la zone que « Le sous-secteur UMd1 caractérise les tissus principalement pavillonnaires en cours de mutation notamment par des divisions parcellaires. L’objectif est de poursuivre la mutation engagée mais en l’encadrant davantage pour en améliorer la qualité : respect de l’intimité et de l’ensoleillement des jardins privés en particulier ». En outre, le rapport de présentation du PLUm précise que la préservation des quartiers pavillonnaires et des hameaux se traduit par les objectifs suivants : « (…) permettre une constructibilité mesurée et adaptée à chaque sous-secteur tout en préservant l’intimité des jardins ».

16. D’une part, le rapport de présentation du PLUm n’est pas opposable pour contester la délivrance d’une autorisation d’urbanisme. Par suite la branche du moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écartée comme inopérante.

17. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que si le projet s’implante en limite de propriété des requérants de sorte que le pignon de leur maison deviendra mitoyen de celui du logement B, toutefois, la construction mitoyenne à leur propriété est un garage d’environ 3 mètres de hauteur alors que le logement B en lui-même est situé en retrait du garage. Par suite, à supposer que les objectifs de la zone UMd1 tels que définis dans les intentions urbaines du règlement de la zone soient opposables à une autorisation individuelle, eu égard à l’emplacement des constructions sur les deux parcelles, à leur emprise au sol et à la faible hauteur des constructions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnait l’objectif de respect de l’intimité et de l’ensoleillement des jardins privés. En tout état de cause, le secteur UMd étant présenté comme étant en cours de mutation du fait de divisions parcellaires, la proximité de logements sur des lots issus de divisions parcellaires est cohérente avec la définition du secteur donnée par le règlement. Par suite cette branche du moyen doit être écartée.

18. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense, les conclusions de M^me Fouchard et M. Oesterle tendant à l’annulation de l’arrêté du 8 octobre 2021 et de la décision du 14 janvier 2021 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Orvault, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M^me Fouchard et M. Oesterle au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

20. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me Fouchard et M. Oesterle les sommes demandées par la société Loti Ouest Atlantique et la commune d’Orvault au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me Fouchard et M. Oesterle est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la société Loti Ouest Atlantique et de la commune d’Orvault présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me Gwénaëlle Fouchard, à M. Yann Oesterle, au maire de la commune d’Orvault et à la société Loti Ouest Atlantique.

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Specht-Chazottes, présidente,

M^me Mounic, première conseillère,

M. Huet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La rapporteure,

S. MOUNIC

La présidente,

F. SPECHT-CHAZOTTES

Le greffier,

G. VIEL

La République mande et ordonne au préfet de la Loire-Atlantique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,