Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 24 juin 2022, la société de droit suisse SA GV Royale Mansions, représentée par M^e Ciaudo, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2018 et 2019 ;

2°) de mettre à la charge de la direction générale des finances publiques des Alpes-Maritimes la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le taux de capitalisation retenu de 3,5 % est arbitraire et ne correspond pas à la réalité du marché locatif ;

- l’évaluation de la valeur locative du bien n’est pas pertinente en raison de la méthode retenue consistant à appliquer un taux de rendement à la valeur vénale du bien alors que la valeur vénale du bien doit résulter de l’actualisation de son prix d’achat par l’évolution de l’indice de variation des loyers ;

- l’acte anormal de gestion n’est pas établi.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SA GV Royale Mansions ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Raison,

- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SA GV Royale Mansions, société anonyme de droit suisse, détient 99 % du capital social de la société civile immobilière (SCI) de droit monégasque Gidem Royale Mansions. Cette dernière société est propriétaire d’un bien, la villa « Damerose », située 53 avenue Denis Séméria à Saint-Jean-Cap-Ferrat (Alpes-Maritimes), d’une surface habitable de 284,47 m2, comprenant une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol, un garage pour voiture attenant et un terrain de forme triangulaire comprenant un jardin, une terrasse et une piscine, acquise en 2006 pour un montant de 1 800 000 euros. A l’issue d’une vérification de comptabilité, diligentée au titre des exercices 2017, 2018 et 2019, il a été constaté que la SCI Gidem Royale Mansions mettait cette propriété à disposition de ses associés à titre gratuit au titre des années soumises au contrôle. L’administration a adressé à la SCI Gidem Royale Mansions une proposition de rectification le 4 mai 2021, à fin de réintégration dans ses résultats du montant des recettes qu’elle avait ainsi renoncé à percevoir. Ces bénéfices ont fait l’objet d’une imposition à l’impôt sur les sociétés et à la contribution sur les revenus locatifs entre les mains de la SA GV Royale Mansions à hauteur de sa quote-part de détention du capital social de la SCI Gidem Royale Mansions. Par sa requête, la SA GV Royale Mansions conteste le bien-fondé des rectifications proposées.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. Aux termes du 2 de l’article 38 du code général des impôts, applicable à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code précité : « Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l’actif net à la clôture et à l’ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l’impôt diminuée des suppléments d’apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l’exploitant ou par les associés. L’actif net s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. ». En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable d’une entreprise est celui qui provient des opérations de toute nature faites par elle, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

3. Il est constant que la villa « Damerose » a été mise à la disposition d’un associé au titre des trois années contrôlées moyennant un avantage évalué par la société à 56 216 euros pour 2017, 57 399 euros pour 2018 et 58 986 euros pour 2019. Si la requérante soutient que la mise à disposition du bien résulte d’un bail verbal, sans fournir d’éléments susceptibles de vérifier la réalité de l’existence ni de l’exécution de l’engagement souscrit, il résulte cependant tant des explications de l’expert-comptable de la société durant le contrôle que des comptes rendus de gérance transmis par les agences en charge de la gestion du bien, transmis par l’exercice du droit de communication de l’administration, que le bien n’a fait l’objet d’un contrat de location durant la période en litige. Il résulte par ailleurs de l’instruction que le montant des consommations annuelles d’eau et d’électricité révèlent une occupation régulière du bien entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Il s’ensuit que la mise à disposition du bien immobilier en cause doit être considérée comme établie. Dans ces conditions, eu égard aux éléments relevés par l’administration et à la relation d’intérêt liant la société requérante aux associés de la société Gidem Royale Mansions, celle-ci doit être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe de l’absence d’intérêt pour l’activité de la SA GV Royale Mansions de la mise à disposition gratuite de la maison. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a considéré que la mise à disposition à titre gratuit de la villa « Damerose » constitue un acte anormal de gestion et a réintégré dans les résultats de la SA GV Royale Mansions la part des loyers auxquels elle avait renoncé.

En ce qui concerne le quantum du rehaussement :

4. Pour établir le montant des recettes à réintégrer aux résultats de la SCI Gidem Royale Mansions, le service, en l’absence de points de comparaison pertinents sur le marché locatif local, a, dans un premier temps, déterminé la valeur vénale de cet immeuble par comparaison avec le prix de vente de plusieurs biens similaires situés dans la même zone géographique, méthode faisant ressortir, sur le fondement d’une surface de 320 mètres carrés, une valeur vénale de 5 146 852 euros au titre de la période la plus proche de l’année vérifiée, soit l’année 2015. Le service vérificateur a ensuite appliqué à cette valeur vénale un taux de rentabilité fixé à 3,5 %. Il aboutit ainsi à une valeur locative de 161 498 euros au titre de l’année 2017, 163 767 euros au titre de l’année 2018, 165 966 euros au titre de l’année 2019. La différence entre ces montants et les produits déclarés au titre de la mise à disposition du bien ont alors été rapportés aux résultats de la SCI Gidem Royale Mansions.

5. En premier lieu, la société requérante conteste la méthode retenue comme aboutissant à une valeur locative excessive. Cependant, en l’absence de termes de comparaison adéquats en matière de baux et de loyers sur les mêmes périodes, l’administration a pu légalement avoir recours à la méthode appliquant un taux de rendement brut à la valeur vénale du bien.

6. En deuxième lieu, la société requérante demande que soit appliquée une méthode d’évaluation consistant en une actualisation de la valeur d’acquisition de 1 800 000 euros de la villa « Damerose » en 2006 par référence à l’évolution de l’indice des loyers. Outre qu’elle semble construite pour les circonstances de la cause, cette méthode, appliquant un indice relatif à des loyers à une valeur vénale d’immeuble, n’est pas de nature à refléter l’évolution de la valeur locative du bien. Par suite, elle ne peut qu’être écartée.

7. En troisième lieu, la société SA GV Royale Mansions soutient que le taux de rendement de 3,5 % retenu in fine par l’administration est excessif aux motifs qu’il est fixé arbitrairement, qu’il n’a pas été tenu compte du rapport de proportionnalité selon lequel ce taux d’autant plus faible que la valeur du bien est élevée, ce qui est le cas en l’espèce, et qu’il est établi que le taux de rendement locatif de l’immobilier en France s’est considérablement dégradé. La requérante propose de retenir un taux de rendement locatif de 2,5%. Pour justifier l’application d’un taux de 3,5%, l’administration se borne à affirmer qu’il n’est pas exagéré au regard de la qualité et de l’emplacement du bien concerné, et qu’il s’agit d’un taux précédemment retenu par les juridictions saisies de contestations des impositions supplémentaires mises à la charge de la requérante au titre d’exercices antérieurs. Il ressort cependant d’un rapport d’information sur les perspectives d’évolution du marché immobilier fait au nom de la commission des finances en 2005 que le taux de rentabilité de l’immobilier s’élevait en moyenne à 2,9 % en 2004. En outre, il ressort du rapport circonstancié établi par le cabinet d’expert Capan Bordes en date du 8 septembre 2014, portant sur la valeur vénale et locative de la villa « Casetta Rossa », d’une surface pondérée de 225 m2 sur un terrain de 1461 m2 à Saint-Jean-Cap-Ferrat, que le taux de rendement est inversement proportionnel à la valeur du bien et que la hausse du prix de l’immobilier depuis 2004 est un facteur qui conduit à évaluer le taux de rendement à la baisse. Dans ces conditions, il y a lieu de fixer la valeur locative de la villa appartenant à la SA GV Royale Mansions en appliquant un taux de 2,9 % à la valeur d’acquisition de cette villa puis en actualisant un tel montant de la variation de l’indice du prix de la construction établi par l’INSEE et de réduire en conséquence les impositions supplémentaires mises à la charge de cette société pour les exercices 2017, 2018 et 2019.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la SA GV Royale Mansions est seulement fondée à demander la réduction, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés et à la contribution sur l’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie, au titre des années 2017, 2018 et 2019, correspondant à une diminution de sa base imposable, fondée sur un calcul de la valeur locative de la villa en litige conforme à ce qui a été exposé au point 7.

En ce qui concerne le bien-fondé des suppléments de contribution annuelle sur les revenus locatifs :

9. La contribution annuelle sur les revenus locatifs n’est pas une contribution additionnelle à l’impôt sur les sociétés, mais une imposition spécifique. Dès lors, faute pour la société requérante d’invoquer des moyens propres dirigés contre cette contribution, ses conclusions à fin de décharge de cette contribution ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative :

10. Aux termes de l’article L.761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

11. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la société SA GV Royale Mansions et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : La SA GV Royale Mansions est déchargée, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés et à la contribution sur l’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie, au titre des années 2017, 2018 et 2019, correspondant à une diminution de sa base imposable, fondée sur le calcul de la valeur locative de la villa en litige conforme à ce qui a été exposé au point 7.

Article 2 : Le surplus de la requête de la SA GV Royale Mansions est rejeté.

Article 3 : L’Etat versera à la SA GV Royale Mansions une somme de 1 200 (mille deux cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société de droit suisse Sa Gv Royale Mansions et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes

Délibéré après l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Thobaty, président,

- M^me Raison, première conseillère,

- M. Loustalot Jaubert, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025.

La rapporteure,

signé

L. RAISONLe président,

signé

G. THOBATY

La greffière,

signé

S. GENOVESE

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme

P/le greffier en chef,

La greffière