Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 6 mars 2023, 26 février 2024, 16 décembre 2024 et 16 mai 2025 sous le n°2304833, M^me B… A…, représentée par M^e Le Quintrec, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge à concurrence de 734 euros de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2022 à raison de l’appartement sis 6 rue Brown Sequard à Paris (15e) ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M^me A… soutient que :

le logement n’était pas habitable pour des raisons indépendantes de sa volonté dès lors qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour mener à bien les travaux de rénovation nécessaires ;

- l’instruction fiscale référencée BOI-IF-AUT-60 est illégale en ce qu’elle ajoute à la loi en prévoyant que seuls les travaux dont le montant représente plus de 25 % de la valeur vénale du bien sont susceptibles de permettre de regarder la vacance d’un logement comme indépendante de la volonté du propriétaire.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 mars 2023, 3 septembre 2024 et 27 décembre 2024, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 19 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 30 mai 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

II. Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 28 février 2024, 16 décembre 2024 et 16 mai 2025 sous le n°2404779, M^me B… A…, représentée par M^e Le Quintrec, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge à concurrence de 2 139 euros de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 à raison de l’appartement sis 6 rue Brown Sequard à Paris (15e) ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M^me A… soutient que :

le logement n’était pas habitable pour des raisons indépendantes de sa volonté dès lors qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour mener à bien les travaux de rénovation nécessaires ;

en exigeant que le montant des travaux représente plus d’un quart de la valeur vénale du bien, la doctrine administrative référencée sous le n°BOI-IF-AUT-60 ajoute illégalement à la loi.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 avril 2024 et 24 avril 2025, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 19 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 30 mai 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

III. Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 20 mars 2025 et 16 mai 2025 sous le n°2507735, M^me B… A…, représentée par M^e Le Quintrec, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge à concurrence de 3 325 euros des taxes sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2024 à raison de deux appartements sis 4 et 6 rue Brown Sequard à Paris (15e) ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M^me A… soutient que :

s’agissant de l’appartement sis au 4 rue Brown Sequard : la vacance de l’appartement est indépendante de sa volonté dès lors que sa démarche de vente de l’appartement entrepris en 2023 s’étant avérée sans succès, et elle a ensuite réalisé des travaux d’isolation de l’appartement le rendant inhabitable ;

s’agissant de l’appartement sis au 6 rue Brown Sequard : le logement n’était pas habitable pour des raisons indépendantes de sa volonté dès lors qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour mener à bien les travaux de rénovation nécessaires ; en exigeant que le montant des travaux représente plus d’un quart de la valeur vénale du bien, la doctrine administrative référencée sous le n°BOI-IF-AUT-60, la doctrine fiscale administrative ajoute illégalement à la loi.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 avril 2025, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 19 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 30 mai 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme de Saint Chamas,

- les conclusions de M. Coz, rapporteur public,

- et les observations de M^e Le Quintrec, représentant M^me A….

Considérant ce qui suit :

M^me B… A… a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2022, 2023 et 2024 à raison de l’appartement sis au 6 rue Brown Séquart à Paris (15e) dont elle est propriétaire. Elle a également été assujettie à cette même taxe au titre de l’année 2024 à raison de l’appartement sis au 4 rue Brown Séquart à Paris (15e), dont elle est propriétaire. Elle a contesté ces assujettissements par des réclamations des 30 novembre 2022, 26 février 2024 et 22 janvier 2025, rejetées par l’administration. Par les présentes requêtes, elle demande au tribunal de prononcer la décharge de ces impositions.

Sur la jonction :

Les instances n° 2304833, 2404779 et 2507735, introduites par une même contribuable, présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu, dès lors, de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur le bien-fondé des impositions :

Aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable aux années en litige : « I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. (…) II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition (…). / V.- Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable ». Il résulte de la réserve d’interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu’à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».

Il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention du contribuable à produire les éléments qu’il est seul en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d’apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.

En ce qui concerne l’appartement situé au 4 rue Brown Sequard :

Pour justifier que la vacance de l’appartement situé au 4 rue Brown Sequard (Paris 15e) résulte de circonstances indépendantes de sa volonté, la requérante soutient qu’elle a infructueusement tenté de mettre en vente ce bien en 2023, à la suite du départ de son locataire. Elle fait valoir que compte tenu de sa localisation en rez-de-chaussée ainsi que de son mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE), classé en G, peu d’acquéreurs ont été intéressés par cet appartement, pour lequel elle n’a reçu qu’une seule offre d’achat, très inférieure à ses prétentions. Elle a alors mis un terme à ses démarches de vente et entamé des travaux d’isolation qui n’ont pu débuter qu’en avril 2024.

Toutefois, d’une part, M^me A…, dont le locataire avait donné son congé dès le 3 novembre 2022 pour une fin de bail le 3 décembre 2022, et qui a mis en vente l’appartement le 21 mai 2023 seulement, ne justifie pas avoir effectué des démarches en temps utile pour vendre ce logement au cours de l’année 2023, ni l’avoir mis en vente au prix du marché en l’absence de production de toute évaluation immobilière. D’autre part, si la requérante fait valoir – au demeurant sans le justifier – que les travaux en cause, mentionnés au devis (non signé, et auquel la facture d’acompte versée à l’instance ne réfère pas) en date du 20 juin 2023 n’ont pu débuter qu’en avril 2024, il résulte de l’instruction que ces travaux, qui concernent « une isolation du plancher bas par la cave » sont dès lors et en tout état de cause sans incidence sur la situation d’habitabilité de l’appartement au 1er janvier 2024.

Dans ces conditions, la vacance du local à usage d’habitation sis au 4 rue Brown Sequard ne peut être regardée comme indépendante de la volonté de la redevable au sens des dispositions de l’article 232 du Code général des impôts.

En ce qui concerne l’appartement situé au 6 rue Brown Sequard :

En premier lieu, pour contester l’imposition mise à sa charge au titre des années 2022, 2023 et 2024 à raison de l’appartement sis 6 rue Brown Sequard, M^me A… soutient que la vacance du bien taxé est indépendante de sa volonté dès lors que le logement en cause doit faire l’objet d’importants travaux pour le rendre habitable. Pour en justifier, elle s’appuie sur un devis de travaux daté du 19 novembre 2004 pour 23 620 € ainsi que sur un second devis daté du 6 mars 2023 d’un montant de 40 504 €. M^me A… se prévaut enfin du très mauvais DPE de ce bien.

Toutefois, la redevable ne verse à l’instance aucun diagnostic énergétique pour justifier ses assertions, ni aucune photographie permettant de justifier que les devis produits concernent des travaux de réhabilitation et non pas une simple rénovation, alors même que le devis du 19 novembre 2004 ne saurait justifier l’état d’un bien au 1er janvier des années en litige et que celui du 6 mars 2023, qui porte sur une « démolition des murs entre entrée et séjour, cuisine et séjour pour plus de volume » ne révèle pas, par lui-même, que lesdits travaux auraient pour objet de rendre l’appartement habitable, et ne se résumeraient pas à seule rénovation, quand bien même ils concerneraient des changements de fenêtres ainsi que de réfection de l’électricité et de la plomberie.

En second lieu, M^me A… fait valoir qu’elle n’est pas financièrement en mesure de prendre en charge les travaux de remise en état du bien, qu’elle estime, sur la base du seul devis du 6 mars 2023, à 40 500 euros. Pour en justifier, elle fait valoir que son revenu disponible après impôts et assimilés serait très largement inférieur à ce montant.

Toutefois, il résulte de l’instruction que la requérante a déclaré un patrimoine immobilier de 8,3 millions d’euros lors de sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière de l’année 2023, son revenu fiscal de référence cette même année s’élevant à 481 376 euros, dont 202 7012 euros de revenus fonciers nets. Par ailleurs, il n’est pas contesté que la valeur de l’appartement litigieux, d’une superficie de 37 m² au cœur de la capitale, s’élève à environ 400 000 euros. Dans ces conditions, la requérante ne justifie pas que le montant de 40 500 euros – à le supposer même établi – invoqué pour rendre habitable le logement au sens des dispositions de l’article 232 du code général des impôts, qui ne représente que 0,4 % du patrimoine immobilier ou 10% de la valeur de cet appartement serait incompatible avec sa capacité financière ou la valeur vénale du bien.

En dernier lieu, M^me A… n’est pas fondée à soutenir que la doctrine administrative référencée BOI-IF-AUT-60 ajoute à la loi, dès lors qu’elle ne fait pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fins de décharge des requêtes présentées par M^me A… doivent être rejetées. Il en va de même, par voie de conséquence, des conclusions formulées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de M^me A… enregistrées sous les n°2304833, 2404779 et 2507735 sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… A… et au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l’audience du 4 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Séval, président,

Mme de Saint Chamas, première conseillère,

M^me Benhamou, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

La rapporteure,

signé

M. de SAINT CHAMASLe président,

signé

J.-P. SEVAL

La greffière,

signé

S. LARDINOIS

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.