Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 1er août 2023, 26 mars 2025, 7 mai 2025 et 20 janvier 2026, ainsi que des pièces complémentaires, enregistrées le 12 janvier 2026, la société par actions simplifiée (SAS) GEII Rivoli Holding, représentée par M^e Fernandes, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2016, 2017 et 2018 et des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle justifie par deux études des sociétés Fidal et Sorgem Evaluation que le taux de 5,08 % des intérêts dus sur l’apport en compte courant d’associé accordé en 2011 par la société Generali Europe Income Holding SA (GEIH SA) pour financer l’acquisition de l’immeuble dont elle est propriétaire ne contrevient pas aux dispositions du I de l’article 212 du code général des impôts ; il correspond à un taux de marché de pleine concurrence à la période de conclusion du contrat en cause alors que le prêt ne contient aucune garantie ni implicite, ni explicite ;

- l’administration ne peut exiger une offre de prêt ou une étude comparative contemporaine aux exercices rectifiés, c’est-à-dire en l’espèce aux exercices 2016 à 2018, alors même que la doctrine administrative du 31 juillet 2019 référencée sous le paragraphe 80 du BOI-IS-BASE-35-20 prévoit que la preuve doit être apportée à la date à laquelle les sommes ont été mises à disposition par la société liée, c’est-à-dire en 2011 ;

- elle est fondée à justifier du caractère de taux de marché de l’emprunt souscrit auprès de sa société mère en comparant ce taux avec le rendement d’émissions obligataires consenties par des entreprises se trouvant dans des conditions comparables, dès lors que cette émission constitue une alternative réaliste à un prêt intragroupe dans ce cas, puisqu’elle est en mesure d’avoir accès au financement obligataire ;

- en réfutant l’étude réalisée, l’administration la place dans une situation de preuve impossible dès lors que s’agissant d’un prêt intragroupe portant sur l’acquisition d’un actif immobilier sans garantie hypothécaire, il n’existe pas de comparatif à cette opération sur le plan des prêts immobiliers classiques conclus auprès d’établissements bancaires et financiers.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 février 2024, 28 mars 2025, 3 avril 2025 et 3 novembre 2025, ainsi que des pièces complémentaires, enregistrées le 5 janvier 2026, l’administrateur de l’Etat chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un mémoire du 5 février 2026 de l’administrateur de l’Etat chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France n’a pas été communiqué.

Par une ordonnance du 20 janvier 2026, la clôture de l’instruction a été fixée au 3 février 2026.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus lors de l’audience publique :

- le rapport de M^me Monteagle, rapporteure,

- les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public,

- et les observations de M^e Fernandes, représentant la société GEII Rivoli Holding.

Considérant ce qui suit :

La société par actions simplifiée (SAS) GEII Rivoli Holding, qui a pour principal objet l’acquisition, la détention, l’administration, le développement et la gestion d’un immeuble situé à Paris dans le 1er arrondissement, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité qui a porté sur les exercices clos les 31 décembre 2016, 2017 et 2018 au terme de laquelle, par une proposition de rectification en date du 3 décembre 2019, l’administration a remis en cause, la déductibilité d’une partie des intérêts versés à sa société mère, la société de droit luxembourgeois Generali Europe Income Holding SA, en contrepartie de l’apport en compte courant rémunéré qu’elle lui avait accordé en 2011 pour financer l’acquisition de cet immeuble à hauteur de 18 millions d’euros au motif que le taux d’intérêt de 5,08 % ne correspondait pas à celui que la société requérante aurait pu obtenir auprès d’établissements financiers indépendants dans des conditions analogues. Après que la société a formé ses observations en réponse, l’administration a maintenu l’intégralité du rehaussement par une décision du 23 juin 2020. Il en a été de même après le recours hiérarchique, ayant donné lieu à une décision de rejet le 21 décembre 2020. Le 11 mars 2021, l’interlocuteur départemental a néanmoins limité le rehaussement au montant des intérêts excédant celui fixé au 3° du 1 de l’article 39 du code général des impôts. La commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires a rendu son avis le 31 mars 2022, préconisant l’abandon du rehaussement, ce dernier ayant toutefois été maintenu par une décision du 19 mai 2022. Le 15 juin 2022, un avis de mise en recouvrement a été émis en vue de recouvrir la somme totale de 512 287 euros en droits et 21 216 euros au titre des intérêts de retard. Le 20 décembre 2022, la société requérante a formé une réclamation fiscale qui a été rejetée le 13 juin 2023. Par la présente requête, la société GEII Rivoli Holding SAS demande au tribunal la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés des pénalités y afférentes en résultant au titre des trois exercices litigieux.

Aux termes du 1 de l’article 39 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d’impositions en litige : « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant / (…) / 3° Les intérêts servis aux associés à raison des sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société, en sus de leur part du capital, quelle que soit la forme de la société, dans la limite de ceux calculés à un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises, d’une durée initiale supérieure à deux ans ». Le I de l’article 212 du code général des impôts prévoit que les intérêts afférents aux sommes laissées ou mises à disposition d’une entreprise par une entreprise liée directement ou indirectement au sens du 12 de l’article 39 sont déductibles dans la limite de ceux calculés d’après le taux prévu au premier alinéa du 3° du 1 de l’article 39 ou, s’ils sont supérieurs, d’après le taux que cette entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues.

Il résulte de la combinaison des dispositions citées au point précédent que les intérêts afférents aux sommes laissées ou mises à disposition d’une entreprise par une entreprise qui en détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social ou y exerce en fait le pouvoir de décision, ou qui est placée sous le contrôle d’une même tierce entreprise que la première, sont déductibles dans la limite de ceux calculés à un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans ou, s’il est plus élevé, au taux que l’entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues. Le taux que l’entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues s’entend, pour l’application de ces dispositions, du taux que de tels établissements ou organismes auraient été susceptibles, compte tenu de ses caractéristiques propres, notamment de son profil de risque, de lui consentir pour un prêt présentant les mêmes caractéristiques dans des conditions de pleine concurrence. Ce taux ne saurait, eu égard à la différence de nature entre un emprunt auprès d’un établissement ou organisme financier et un financement par émission obligataire, être celui que cette entreprise aurait elle-même été susceptible de servir à des souscripteurs si elle avait fait le choix, pour se financer, de procéder à l’émission d’obligations plutôt que de souscrire un emprunt.

L’entreprise emprunteuse, à qui incombe la charge de justifier du taux qu’elle aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants pour un prêt consenti dans des conditions analogues, a la faculté d’apporter cette preuve par tout moyen. Pour apporter cette preuve, l’entreprise emprunteuse peut notamment s’appuyer sur les taux d’emprunts bancaires accordés, dans des conditions de pleine concurrence, à des sociétés relevant comme elle du secteur non financier, ayant obtenu des notes de crédit voisines de celle qui peut être déterminée pour elle, alors même que ces autres sociétés appartiendraient à des secteurs d’activité hétérogènes, dès lors que les systèmes de notation de crédit élaborés par les agences de notation visent à comparer les risques de crédit des entreprises notées après prise en compte, notamment, de leur secteur d’activité. L’entreprise emprunteuse peut également tenir compte du rendement d’emprunts obligataires émanant d’entreprises se trouvant dans des conditions économiques comparables, lorsque ces emprunts constituent, dans l’hypothèse considérée, une alternative réaliste à un prêt intragroupe.

Il résulte de l’instruction que la société GEII Rivoli Holding SAS a fait l’acquisition, le 22 décembre 2011, d’un immeuble à usage de commerce, de bureau et d’habitation, situé à l’angle du 174, rue de Rivoli, du 1-3 rue de Rohan et du 159 rue Saint-Honoré à Paris (1er arrondissement), pour un montant de 28 millions d’euros, financé notamment par un apport en compte courant de son associée unique, la société luxembourgeoise Generali Europe Income Holding SA, à hauteur de 18 millions d’euros, en vertu d’un contrat signé le 22 décembre 2011 prévoyant un prêt à échéance de dix ans à hauteur de ce montant en contrepartie duquel la société requérante s’engageait à verser à sa société mère des intérêts au taux de 5,08 %. Il ressort des termes de la proposition de rectification, qui porte sur l’imposition des bénéfices des années 2016 à 2018, que l’administration a estimé que la société GEII Rivoli Holding n’établissait pas que le taux servi à la société mère entre 2016 et 2018 correspondait au taux de marché auquel la société requérante aurait pu prétendre à la date de signature du contrat d’apport, soit en décembre 2011, faisant obstacle à la déduction des intérêts versés sur les années en litige au-delà du taux plancher prévu au premier alinéa du 3° du 1 de l’article 39 du code général des impôts.

En premier lieu, pour justifier que le taux de 5,08 % correspondait à celui qu’elle aurait pu obtenir en 2011, d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues, la société requérante se prévaut d’un tableau établi par elle-même sur la base d’articles de presse et retraçant les taux d’emprunts obligataires par des sociétés intervenant dans le secteur immobilier. Toutefois, aucun élément du dossier ne permet de constater que ces sociétés présentaient un niveau de risque comparable.

En deuxième lieu, la société se prévaut d’un rapport établi par le cabinet Fidal, qui, en faisant usage du logiciel Riskcalc proposé par l’agence Moody’s, fait apparaitre une notation de BAA1, et retient à titre de comparaison quinze transactions dans la base de données Bloomberg, dont il ressort que le taux susmentionné est compris dans l’intervalle interquartile de pleine concurrence. Il est constant que le secteur d’activité n’a pas été renseigné pour la détermination de la notation. Par ailleurs, dès lors que ce rapport repose sur le choix, dans la base de données Bloomberg, de quinze transactions relatives à des sociétés qui, outre qu’elles n’exercent pas leur activité dans le secteur immobilier, ont pour la plupart des chiffres d’affaires très différents, des notes de crédit différentes, et qui concernent des prêts ayant des maturités différentes, la société requérante n’établit pas le caractère comparable des sociétés retenues à titre de comparaison, ce alors même qu’un ajustement pour maturité a été appliqué, ajustement dont la pertinence n’a d’ailleurs pas été démontrée.

En troisième lieu, la société requérante produit une évaluation établie par la société Sorgem Evaluation fondée, s’agissant de l’appréciation de la notation financière qui aurait pu être la sienne, sur le calcul de deux ratios financiers, dont l’un, dit « loan to value » (LTV), rapporte le niveau d’endettement à la valeur des actifs immobiliers de la société et conduisait en l’espèce à estimer, par comparaison avec les ratios de sociétés foncières françaises et européennes cotées, que la notation financière qu’elle aurait pu obtenir n’aurait pas dépassé la note « BBB » relevant de la cotation de l’agence de notation Standard & Poor’s. Pour justifier que le taux de 5,08 % servi à sa mère ne dépassait pas celui correspondant au taux de pleine concurrence, la société GEII Rivoli Holding se prévaut de cette même évaluation qui, en se fondant sur des données relatives au marché obligataire issues de la base de données financières « Standard & Poor’s Capital IQ », conclut qu’à la date à laquelle l’emprunt en litige avait été contracté, en ce qui concerne des opérations en euros, le taux d’intérêt de marché à 10 ans pour des sociétés non financières notées « BBB » s’élevait à 5,21 %, l’utilisation d’un modèle optionnel, reposant sur les travaux d’économistes, aboutissant quant à elle à un taux de 7,54 %.

S’agissant de l’évaluation du niveau de risque de la société requérante, l’administration fiscale ne peut utilement, pour critiquer la méthode retenue, se prévaloir de ce qu’il a été retenu dans la base de calcul, pour évaluer le ratio LTV de ladite société, une dette financière correspondant exclusivement à l’emprunt dont il convenait d’apprécier le taux, pour remettre en cause le bien-fondé de ce ratio, dès lors que l’objet de celui-ci est précisément de permettre d’évaluer le risque que les obligations du contrat de prêt à intervenir ne soient pas respectées par l’emprunteur, en sorte que cette dette financière ne devait pas être ignorée.

Pour établir que la notation financière qu’elle aurait pu obtenir en 2011 n’aurait pas dépassé la note « BBB », la société GEII Rivoli Holding SAS produit une étude qui relève que sur les 160 sociétés françaises et européennes cotées, sept d’entre elles, qui sont précisément identifiées, ont communiqué leur notation ainsi que leurs ratios financiers au titre de la période évaluée. L’étude en déduit que, compte tenu des notes attribuées à ces sociétés au regard de ces ratios, il apparaît peu probable que la société GEII Rivoli Holding SAS ait pu obtenir une note de crédit meilleure que « BBB » à la date d’évaluation, dès lors que celle-ci présentait des ratios moins bons que les sociétés identifiées. L’étude s’appuie également sur la grille d’analyse de risque financier de l’agence Standard & Poor’s dont l’utilisation permet de mettre en évidence la cohérence des résultats qui viennent d’être évoqués. Enfin, l’étude relève que, à la différence des sociétés de l’échantillon dont elle a tenu compte, qui sont de taille très supérieure et qui disposent d’un portefeuille constitué d’un grand nombre d’actifs, la société GEII Rivoli Holding SAS ne possède qu’un seul actif et expose de façon motivée qu’il en résulte un risque de crédit qui est en principe supérieur aux autres sociétés, dès lors que « l’effet de portefeuille » permet de diversifier les risques portant sur l’état locatif des actifs et leur variation de valeur, rappelant que l’agence Standard & Poor’s précise que, même avec une structure capitalistique présentant un endettement prudent, une société immobilière disposant d’un portefeuille non diversifié peut difficilement obtenir une note supérieure à « BB+ », laquelle est une note inférieure à « BBB ». L’administration fiscale n’apporte aucun élément de nature à remettre sérieusement en cause l’évaluation faite par cette étude, se bornant à faire valoir le caractère exceptionnel du bien détenu par la société requérante compte tenu du lieu de son implantation. Ce seul élément ne permet pas d’établir que la société GEII Rivoli Holding SAS aurait pu obtenir une meilleure note que « BBB », dès lors que l’ensemble des éléments relevés par l’étude met en évidence que, compte tenu de son secteur d’activité et de ses caractéristiques propres, cette société avait plutôt vocation à obtenir une moins bonne note.

Pour évaluer le taux de pleine concurrence correspondant au niveau de risque auquel la société GEII Rivoli Holding SAS était exposé en 2011, l’étude produite par cette dernière s’appuie sur l’exploitation de courbes de taux établies sur la base de l’ensemble des transactions recensées, pour des emprunts en euros contractés par des sociétés de même profil de risque, dans la base de données financières « Standard & Poor’s Capital IQ », étant précisé que ces taux correspondent au taux de rendement des emprunts obligataires, tenant compte de l’ensemble des flux actualisés. Il en ressort que, pour un emprunt d’une maturité de dix ans, ce taux s’établit à 6,29 %, pour l’ensemble des sociétés, à 5,21 % pour les sociétés non financières et à 6,66 % pour les sociétés du secteur immobilier. L’administration fiscale, qui se borne à soutenir que les courbes de rendement produites par la société requérante apparaissent moins précises qu’une recherche de prêts ou d’obligations « classiques » dès lors qu’il s’agit d’un échantillon d’obligations qui ne sont pas directement identifiables, n’apporte toutefois aucun élément permettant de mettre en doute le fait que les données contenues dans cette base, qui recense un grand nombre de transactions, ne reposeraient pas sur un recensement fiable.

Toutefois, l’administration fiscale se prévaut d’éléments propres à la situation de l’entreprise qui justifient selon elle que le taux résultant de la mise en œuvre de la méthode retenue par la société requérante, présentée aux points 7 à 11, soit ajusté.

D’une part, il résulte de l’instruction que le contrat signé le 22 décembre 2011 entre la société Generali Europe Income Holding SA et la société GEII Rivoli Holding SAS stipule que, dans le cas où les parts sociales de l’emprunteur cesseraient d’être détenues à hauteur de 99 % par le prêteur ou une ou plusieurs sociétés, elles-mêmes détenues à hauteur de plus de la moitié du capital et des droits de vote par le prêteur, ce dernier pourrait rendre immédiatement exigibles toutes sommes dues par l’emprunteur au titre des stipulations du contrat et résilier avec effet immédiat ce contrat. De telles stipulations permettent à la société prêteuse de maintenir son contrôle sur la société GEII Rivoli Holding SAS pendant toute la durée du contrat, permettant de s’assurer tant de la bonne exécution du contrat que de la bonne gestion de l’actif immobilier qui génère les revenus permettant de rembourser le prêt. L’administration soutient à juste titre que ces garanties spécifiques, permettant de donner des assurances au prêteur, sont différentes de celles qui sont susceptibles d’être stipulées dans le cadre d’un emprunt obligataire.

D’autre part, il résulte de l’instruction que, dès lors qu’elle contrôle à 100 % la société requérante, la société Generali Europe Income Holding SA a la disposition du bien immobilier en cause dont l’administration fiscale fait valoir la localisation exceptionnelle, au centre de Paris, en face du Carrousel du Louvre. Si l’étude produite par la société requérante relève que les immeubles à usage de bureaux, même ceux qui ont une valeur significative pour être situés à Paris, peuvent voir leur valeur baisser pour des raisons tenant aux dynamiques du marché, aux caractéristiques du bien et de son état locatif, celle-ci n’apporte aucun élément permettant de déterminer dans quelle proportion les surfaces de l’immeuble sont affectées à l’usage de bureaux, alors qu’il ressort de la proposition de rectification que ce bien a été acquis en vue de le louer à usage de commerce, d’habitation ou de bureaux. Ainsi, la société requérante n’établit pas que l’immeuble serait susceptible de se déprécier en sorte que la garantie résultant des stipulations contractuelles évoquées précédemment ne pourrait pas être prise en compte comme élément d’ajustement de comparabilité. Le complément qu’elle a produit à l’étude dont elle se prévaut ne comporte aucune analyse relative à cette garantie et aux caractéristiques particulières de l’actif immobilier de la société requérante, qui permettrait d’apprécier dans quelle mesure elle est susceptible de justifier un ajustement par rapport à la fourchette de taux obtenue par référence au marché obligataire, dans lequel les souscripteurs d’obligation ne bénéficient pas de garanties leur permettant de limiter les risques liés à un tel produit financier, telles que celles dont bénéficie en l’espèce le prêteur.

Il résulte de ce qui précède que la société GEII Rivoli Holding SAS n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que le taux de 5,08 % n’excède pas le taux de pleine concurrence qu’elle aurait pu obtenir en 2011 d’établissements ou d’organismes financiers indépendants pour un prêt consenti dans des conditions analogues, justifiant qu’elle continue de s’acquitter d’un tel taux sur les exercices 2016 à 2018 en litige.

En dernier lieu et en tout état de cause, la société, qui n’apporte d’éléments de référence sur le taux de pleine concurrence qu’elle aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants que pour la seule année 2011, ne fait état d’aucune justification pour avoir servi un taux de 5,08 % à sa société-mère en 2016, 2017 et 2018 alors même que le taux prévu au premier alinéa du 3° du 1 de l’article 39 était sur ces années respectivement de 2,03 %, 1,67 % et 1,47 %.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’administration était fondée à estimer que le taux d’intérêt de 5,08 % servi par la société requérante à sa société mère sur les années 2016 à 2018 n’était pas justifié. Par suite, les conclusions à fin de décharge de la société Rivoli Holding SAS doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société GEII Rivoli Holding SAS est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société GEII Rivoli holding SAS et à l’administrateur de l’État chargé de la direction spécialisée du contrôle fiscal d’Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 11 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Truilhé, président,

M^me Monteagle, première conseillère,

M^me Ostyn, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2026.

La rapporteure,

signé

M. MonteagleLe président,

signé

J.-C. Truilhé

La greffière,

signé

S. Rubiralta

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.