Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 janvier 2025 et 13 août 2025, M. A… B… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation pour l’année 2024 pour l’appartement dont il est propriétaire sis 119 rue des Pyrénées à Paris (20ème arrondissement), en ramenant le coefficient d’entretien, à titre principal, à 1 ou, à titre subsidiaire, à 1,1 ;

2°) d’ordonner le remboursement des sommes perçues à tort par l’administration pour le recouvrement de ces impositions.

Il soutient que :

S’agissant de la régularité :

- l’administration ne l’a pas informé des voies et délais de recours, qui ne figuraient pas sur la décision ;

S’agissant du bien-fondé :

- le coefficient d’entretien de 1,2 qui a été assigné au logement dont il est propriétaire est inexact dès lors qu’au 1er janvier 2024, le bon état de l’immeuble, datant de 1974, est la résultante de la réalisation de multiples travaux depuis 10 ans pour un total de 2,5 millions d’euros de travaux engagés entre 2014 et 2026 par l’assemblée des copropriétaires, ce qui traduit un état d’usure récurrent nécessitant en permanence un entretien lourd compatible avec un coefficient de 1 ou à tout le moins de 1,1 ;

- le coefficient de 1,2 omet de tenir compte des travaux à venir prévus en 2025 et 2026, pour un total de 403 704 euros, votés par l’assemblée générale dès 2024 ;

- les photographies produites par l’administration, trop imprécises pour rendre compte de l’état de l’immeuble, ne permettent pas d’invalider ce diagnostic ;

- il peut se prévaloir de la doctrine fiscale référencée BOI-IF-TFP-20-10-20-50 qui indique que, si des travaux importants ont été réalisés, il doit en être tenu compte dans le coefficient d’entretien.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 août 2025, le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 22 décembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 6 janvier 2026.

Vu :

- la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné M^me Monteagle, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés à l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;

- les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus lors de l’audience publique :

- le rapport de M^me Monteagle, magistrate désignée,

- et les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

En 2024, M. B… a été assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi qu’à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour un logement sis dans un immeuble au 119 rue des Pyrénées à Paris (20ème) dont il est propriétaire. Le 14 janvier 2024, il a formé une réclamation contentieuse en vue d’obtenir la réduction de ses impositions au titre de 2024, en contestant le coefficient d’entretien de 1,2 qui lui a été appliqué. Sa réclamation ayant été rejetée, il réitère sa demande devant le juge de l’impôt sollicitant, à titre principal, une réduction tenant compte d’un coefficient d’entretien de 1 et, à titre subsidiaire, une réduction tenant compte d’un coefficient de 1,1, ainsi que, dans tous les cas, le remboursement des sommes mises à sa charge à tort.

Sur les conclusions à fin de réduction :

Aux termes de l’article 1495 du code général des impôts : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement ». L’article 324 P de l’annexe III du code général des impôts dispose : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R ». Enfin, l’article 324 Q indique le barème en application duquel le coefficient d’entretien est déterminé, le plus fort des coefficients, de 1,2, correspondant à une construction n’ayant besoin d’aucune réparation tandis que le plus faible, de 0,8, correspond à une construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties.

Le requérant fait valoir que c’est un coefficient d’entretien « passable » de 1 ou, à défaut, « assez bon » de 1,1 qui aurait dû être appliqué à son logement et non de 1,2, retenu par l’administration fiscale, dès lors que l’état de son logement résulte d’un engagement coûteux et sur la durée des copropriétaires pour assurer l’entretien du bâtiment, la copropriété ayant dépensé plus de 2,5 millions d’euros entre 2014 et 2026 pour maintenir en état le clos et le couvert du bâtiment et ayant d’ores et déjà prévu des travaux lourds pour 2025 et 2026.

Toutefois et d’une part, il résulte de l’instruction que l’assemble générale des copropriétaires de l’immeuble de M. B…, qui compte 140 copropriétaires, a décidé le 12 décembre 2024 des travaux d’entretien à hauteur de 403 704 euros pour 2025 et 2026, soit une moyenne de 1 442 euros par an et par copropriétaire. Outre que ce montant est relativement faible, M. B…, à qui la charge de la preuve incombe, n’atteste aucunement que son immeuble subisse des désordres persistants en dépit des travaux régulièrement engagés par la copropriété sur les années précédant l’année d’imposition, ni que les travaux décidés par l’assemblée générale résultent d’un besoin permanent de réparation de l’immeuble, alors qu’il ne résulte d’aucune pièce du dossier que l’immeuble ne soit pas en bon état. Dès lors, il n’est pas fondé à solliciter l’application d’un coefficient de 1 ou de 1,1 aux termes de l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts, l’administration ayant fixé à bon droit à 1,2 ce coefficient dès lors que l’immeuble en cause est en bon état.

D’autre part, si M. B… se prévaut sur le fondement implicite de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales de la doctrine administrative relative référencée BOI-IF-TFP-20-10-20-50 cette instruction fiscale, qui se borne à rappeler le principe énoncé au point 3, n’ajoute rien à la loi.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. B… doit être rejetée dans toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026.

La magistrate désignée,

Signé

M. MONTEAGLELa greffière,

Signé

S. RUBIRALTA

La République mande et ordonne au ministre chargé de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.