Vu la procédure suivante :

Par jugement du 18 avril 2023, le tribunal administratif de Rennes, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. G et M^me E B, M. F et M^me E D et M. C A, tendant à l’annulation de l’arrêté du 24 septembre 2020 par lequel le maire de Liffré a délivré à la société Pierre Promotion Développement un permis de construire valant démolition pour un immeuble de logements collectifs sur un terrain situé 8, rue Théodore Botrel à Liffré et de l’arrêté du maire de Liffré du 26 juillet 2022 valant permis de construire modificatif ainsi que des décisions du 1er avril 2021 par lesquelles le maire de Liffré a rejeté leurs recours gracieux. Il a ainsi accordé à la société pétitionnaire et à l’autorité administrative un délai de six mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire.

Par arrêté du 18 octobre 2023, produit à l’instance le 25 octobre 2023, le maire de Liffré a délivré un permis de construire modificatif n° 2 à la société Pierre Promotion Développement.

Par trois mémoires, enregistrés les 26 octobre, 21 décembre 2023 et 11 janvier 2024, la société Pierre Promotion Développement, représentée par M^e Le Derf-Daniel de la société Ares, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) de constater que les vices identifiés ont été régularisés par le permis de construire modificatif n° 2 ;

2°) de rejeter les conclusions tendant à obtenir l’annulation du permis de construire modificatif du 18 octobre 2023 ;

3°) de lui allouer le bénéfice de ses précédentes écritures.

Elle soutient que :

— les maisons situées rue Théodore Botrel et l’église Saint-Michel ont été intégrées en arrière-plan sur le document d’insertion, régularisant ainsi le premier vice relevé par le tribunal ;

— les toilettes publiques situées sur le domaine public au nord-ouest de la parcelle BA n° 109 sont maintenues dans le nouveau projet si bien que l’accord du gestionnaire du domaine pour les démolir n’est plus requis, régularisant ainsi le deuxième vice soulevé ;

— le projet a fait l’objet d’une profonde refonte architecturale : les façades du projet ont été remaniées tout en conservant la composition du projet et les volumes, la notice de présentation décrit minutieusement les modifications qui ont été opérées pour améliorer l’intégration du projet dans son environnement, l’alternance des matériaux (enduit, soubassement béton, bois, soubassement pierres) sur un même bâtiment, ou entre les bâtiments ou volumes, contribue à réduire le volume global du projet, la décomposition en volume rappelle l’organisation des maisons individuelles du début de la rue, le choix des matériaux extérieurs a été totalement repensé afin de remplacer l’ardoise synthétique par de l’enduit et/ou du bardage bois ; le gris foncé et le gris pâle ont laissé place à des teintes couramment utilisées au niveau local comme le beige, le sable ou le blanc ; les soubassements en pierres naturelles rappellent quant à eux les constructions plus anciennes qui sont construites en moellons de pierre ; les encadrements des fenêtres et les menuiseries ont été retravaillés afin de les fondre dans la nouvelle architecture du projet ; enfin, les toitures seront réalisées en ardoise naturelle comme il est d’usage en région Bretagne ; l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF), qui n’est assorti d’aucune prescription, démontre que le projet ne porte pas atteinte au quartier et plus précisément à l’église Saint-Michel ;

— le projet n’est pas hors de proportion par rapport aux constructions voisines dès lors qu’il existe dans le quartier d’autres immeubles de même hauteur ;

— le bâtiment C présente une hauteur de 14,90 mètres ;

— le moyen relatif aux clôtures est inopérant dès lors qu’il est soulevé après la cristallisation des moyens ; en tout état de cause, la disposition imposant des clôtures n’existait pas à la date de délivrance du permis initial.

Par deux mémoires, enregistrés le 24 novembre 2023 et le 8 janvier 2024, M. B et les autres requérants, représentés par M^e Bon-Julien, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 septembre 2020 par lequel le maire de Liffré a délivré à la société Pierre Promotion Développement un permis de construire valant démolition pour un immeuble de logements collectifs sur un terrain situé 8 rue Théodore Botrel à Liffré ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de Liffré du 26 juillet 2022 valant permis de construire modificatif ;

3°) d’annuler les trois décisions du 1er avril 2021 par lesquelles le maire de Liffré a rejeté leurs recours gracieux ;

4°) d’annuler l’arrêté du 18 octobre 2023 portant permis de construire modificatif ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Liffré une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Ils soutiennent que :

— la hauteur de l’immeuble projeté pose toujours problème dès lors que dans le bourg, tous les immeubles, y compris récents, sont de plus faible hauteur, majoritairement en R+ 1 + combles, au plus en R+ 2 ;

— le projet présente une hauteur deux fois supérieure à celle de la construction ; il sera donc visible depuis de nombreux cônes de vue donnant sur l’église et depuis les entrées de ville, et compte tenu de sa hauteur et de son volume en lien avec le linéaire de façades, le projet se placera en concurrence avec le monument protégé ;

— l’avis de l’ABF, qui a encore considéré que l’immeuble n’est pas situé dans le champ de visibilité du monument historique, ne permet pas de justifier de l’intégration du projet compte tenu du moyen retenu par le tribunal ;

— ce permis de construire modificatif n° 2 est entaché de vices propres en raison de la méconnaissance de l’article UA 2.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatif à la hauteur des constructions, et de l’article UA 2.3.5 du même règlement relatif aux clôtures ;

— en effet, le bâtiment C présente une hauteur supérieure à 15 mètres et les dispositions du PLU imposent des hauteurs inférieures aux nouvelles constructions ;

— le projet n’est pas clôturé alors que les clôtures sont obligatoires pour les nouvelles constructions.

Par deux mémoires, enregistrés le 27 décembre 2023 et le 11 janvier 2024, la commune de Liffré, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, demande au tribunal de confirmer ses précédentes conclusions.

Elle soutient que :

— le projet s’insère définitivement dans son environnement ;

— les deux autres vices retenus par le tribunal ont été purgés ;

— l’immeuble respecte la hauteur prévue au PLU ;

— le projet prévoit des clôtures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’environnement ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code général de la propriété des personnes publiques ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Terras,

— les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public,

— et les observations de M^e Le Rouge de Guerdavid représentant les requérants, de M^e Le Derf-Daniel représentant la société Pierre Promotion Développement et de M^e Souleau représentant la commune de Liffré.

Une note en délibéré présentée par la société Pierre Promotion Développement a été enregistrée le 23 février 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 24 septembre 2020, le maire de Liffré a délivré à la société Pierre Promotion Développement un permis de construire valant permis de démolir pour la construction d’un immeuble de logements sur les parcelles cadastrées section BA n° 109, 110, 119 situées 8, rue Théodore Botrel. Un permis de construire modificatif a également été délivré le 26 juillet 2022. Par jugement du 18 avril 2023, le tribunal administratif de Rennes, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. G B et quatre autres requérants. Un arrêté du 18 octobre 2023, portant permis de construire modificatif n° 2 a été délivré par le maire de Liffré à la société Pierre Promotion Développement. Par leur requête, les époux B et autres demandent l’annulation des trois permis de construire délivrés ainsi que les décisions rejetant leurs recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ».

3. D’une part, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

4. D’autre part, à compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. À ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En ce qui concerne la régularisation des vices constatés :

5. Par son jugement du 18 avril 2023, le tribunal a jugé qu’étaient susceptibles de fonder l’annulation du permis de construire délivré à la société Pierre Promotion Développement les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du c) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 2.2 et de l’erreur manifeste d’appréciation dans l’application de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et, enfin, de l’absence d’accord du gestionnaire du domaine public pour occuper le domaine public dans le cadre de la démolition des toilettes publiques.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du c) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme :

6. Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

7. Il ressort des pièces du dossier du permis de construire modificatif accordé le 18 octobre 2023 que le pétitionnaire a produit un document graphique faisant figurer en arrière-plan l’église Saint-Michel, le projet étant situé dans le périmètre de protection et dans le champ de visibilité de cette église classée monument historique. Dans ces conditions, dès lors que cette pièce permet d’apprécier l’impact visuel du projet sur l’environnement et sur l’église Saint-Michel, le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme a été régularisé.

En ce qui concerne l’absence d’accord de gestionnaire du domaine public :

8. Aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ».

9. Si le projet initial nécessitait l’accord du gestionnaire du domaine public s’agissant de la portion de domaine public supportant les toilettes publiques à démolir, il ressort des pièces du dossier de permis de construire modificatif n° 2 que le nouveau projet ne prévoit plus la suppression de ces toilettes. En conséquence, dès lors que le nouveau projet ne nécessite plus d’accord du gestionnaire du domaine public, le vice a été régularisé.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article UA 2.2 et de l’erreur manifeste d’appréciation dans l’application de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

10. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article UA 2.2 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la « Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère » : « Tout projet de construction doit présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants, permettant une bonne intégration dans son milieu environnant tout en tenant compte du site général dans lequel il s’inscrit, notamment les constructions voisines et la végétation existante. / La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture, que les percements, les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux. () / Pour les projets situés dans le périmètre de la servitude AC1, les autorisations d’urbanisme seront refusées ou ne seront accordées que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les opérations, les constructions ou les installations par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, leur implantation ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte à la valeur patrimoniale ou historique du monument inscrit sur la liste des bâtiments protégés au titre des monuments historiques. ».

11. Par son jugement du 18 avril 2023, le tribunal a relevé que le projet litigieux méconnaissait les dispositions de l’article 2.2 du règlement du plan local d’urbanisme et était entaché d’erreur manifeste d’appréciation dans l’application des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, compte tenu du volume du bâtiment, de son aspect extérieur et de l’effet de rupture du projet avec l’environnement et en raison de sa localisation au sein du périmètre de protection de l’église classée monument historique, dans plusieurs des cônes de visibilité identifiés par ce périmètre.

12. Il ressort des pièces du dossier du permis de construire modificatif du 18 octobre 2023 que, si les auteurs du projet litigieux ont délibérément choisi de ne pas modifier la hauteur des constructions ni de renoncer à l’aspect visuel de l’immeuble projeté en plusieurs bâtiments par un effet de contraste de leur façade, ils ont cependant nettement atténué cet effet, en ne recourant plus à un contraste noir-blanc, mais à des tons sable, crème clair, gris clair et beige clair qui correspondent davantage au contexte environnant et en modifiant également le sens du faîtage de l’un des blocs pour atténuer là-aussi son effet d’écrasement sur la rue F Florian. Le parti pris architectural, qui a consisté à « différencier les volumes en termes de matériaux, de modénatures et de couleurs pour marquer un peu plus la décomposition volumétrique du projet, qui se traduit par une alternance de volumes en enduit sur soubassement béton et de volumes en bois sur soubassement pierre, reprenant ainsi à la fois le vocabulaire des bâtiments existants du secteur et celui des bâtiments en projet à proximité immédiate » permet ainsi de réduire l’atteinte à l’environnement et d’intégrer le projet à son environnement urbain, direct et indirect. Dans ces conditions, le vice entachant le permis de construire initial doit être considéré comme purgé par le permis de construire de régularisation délivré à la société Pierre Promotion Développement par le maire de Liffré.

En ce qui concerne les vices propres au permis de construire modificatif du 18 octobre 2023 :

S’agissant de la hauteur du bâtiment C :

13. Aux termes de l’article UA 2.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) : « Nonobstant les dispositions qui suivent, des hauteurs supérieures ou inférieures à celles fixées seront imposées aux nouvelles constructions afin d’assurer leur cohérence volumétrique avec les constructions voisines déjà existantes. / La hauteur maximale, mesurée à partir du niveau moyen du terrain (moyenne arithmétique des altimétries des sommets du polygone délimitant l’emprise de la construction – Voir Annexe n° 1 : Schéma n°5) jusqu’au point le plus élevé de la construction, est fixée à 15,00 mètres ».

14. Si les requérants soutiennent que le projet méconnait ces dispositions, d’une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des calculs opérés à partir du niveau naturel moyen au droit du bâtiment C, que ce dernier présente une hauteur maximale d’environ 14,90 mètres. D’autre part, le projet concerne un immeuble collectif et la règle invoquée n’impose pas une hauteur équivalente à celle des constructions voisines, l’épannelage descendant vers les constructions voisines les plus proches étant régulier. La cohérence volumétrique avec les constructions voisines imposée par le texte est ainsi respectée.

S’agissant des clôtures :

15. Aux termes de l’article UA 2.3.5 du règlement du PLU, modifié le 6 juillet 2023 et applicable au permis de construire modificatif n° 2 déposé complet le 28 septembre 2023 : « Les clôtures sont obligatoires pour les nouvelles constructions () ». Il en résulte que, si les clôtures n’étaient pas obligatoires à la date du permis initial, il n’est plus possible de les supprimer si le projet initial en prévoyait, postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions invoquées.

16. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice du permis modificatif que le terrain n’est pas clôturé « à proprement dit », sauf en limite nord, le plan de masse du permis modificatif ne renseignant plus que ce seul élément de clôture. La même notice ne qualifie toutefois pas de clôture les éléments qui ne sont pas implantés aux limites du terrain d’assiette du projet avant que ne soient faites les rétrocessions envisagées au profit de la commune de Liffré. Faute pour les requérants de démontrer que des éléments de clôture ont bien été supprimés, le moyen doit par suite être écarté.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation du permis de construire initial, des permis de construire modificatifs et des décisions du maire de Liffré rejetant le recours gracieux doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

18. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ». Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel.

19. Dans les circonstances de l’espèce, au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, alors que les requérants étaient fondés à soutenir que la décision initiale, était illégale, il n’y a pas lieu de mettre à leur charge la somme que le pétitionnaire et la commune réclament au titre de ces dispositions.

20. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Liffré le versement d’une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me B, M. et M^me D et M. A est rejetée.

Article 2 : La commune de Liffré versera aux requérants une somme globale de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Liffré et par la société Pierre Promotion Développement sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. G B, représentant unique des requérants, à la société Pierre Promotion Développement et à la commune de Liffré.

Délibéré après l’audience du 19 février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président,

M. Terras, premier conseiller,

M^me Le Berre, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2024.

Le rapporteur,

Signé

F. Terras

Le président,

Signé

F. EtienvreLa greffière,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.