Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 5 mars 2025, et un mémoire enregistré le 27 novembre 2025, qui n’a pas été communiqué, la société civile immobilière (SCI) LLMG demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe d’habitation sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans la commune d’Elbeuf.

La SCI LLMG soutient que :

l’absence de location de certains appartements est indépendante de sa volonté, dès lors qu’ils ne sont pas en état d’être loués ;

les travaux à réaliser ne peuvent pas l’être en raison de leur importance et de difficultés financières liées à l’emprunt d’acquisition de l’immeuble et à certains impayés de locataires ;

la taxe en litige vient alourdir ses difficultés financières.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 septembre 2025, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient qu’aucun des moyens n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

la décision par laquelle M. A… a été désigné comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;

la décision par laquelle le président de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience en application de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;

les autres pièces du dossier.

Vu :

le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Connaissance prise de photographies, produites par la SCI LLMG, parvenues au greffe le 2 décembre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction intervenue en application de l’article R. 613-2 du code de justice administrative.

Au cours de l’audience publique, après la présentation du rapport, ont été entendues les observations de M. B…, pour la SCI LLMG.

Considérant ce qui suit :

La SCI LLMG est propriétaire, depuis le 26 décembre 2014, d’un immeuble de rapport situé au 12, rue Pierre Lefort à Elbeuf. Cet immeuble est composé de 16 appartements de type F3 répartis sur trois étages et, au rez-de-chaussée, de 16 box, d’un local de stockage et d’une cour intérieure. Au titre de l’année 2023, la société a été assujettie à la taxe d’habitation sur les logements vacants à raison des appartements non loués au 1er janvier de ladite année. Une demande de régularisation a été envoyée par l’administration à la SCI LLMG afin qu’elle fournisse une copie des travaux effectués en 2023. Sans réponse de cette dernière, l’administration a rejeté sa demande de dégrèvement.

Aux termes de l’article 1407 du code général des impôts : « La taxe d’habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (…) » Aux termes de l’article 1407 bis du même code : « Les communes autres que celles visées à l’article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, assujettir à la taxe d’habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition. La vacance s’apprécie au sens des V et VI de l’article 232 (…) » Il résulte des V et VI de l’article 232 du code général des impôts, auxquels renvoient les dispositions de l’article 1407 bis du même code, tels que l’a interprété le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, que ladite taxation ne saurait frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté du détenteur. Ainsi, doivent notamment échapper à la taxe les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur, mais également, les logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.

Il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention du contribuable à produire les éléments qu’il est seul en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d’apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.

En premier lieu, la SCI LLMG soutient que la vacance de certains logements de l’immeuble résulte du fait qu’ils n’étaient pas en état d’être donnés en location au 1er janvier 2023. S’il ressort de l’instruction que certains appartements peuvent présenter des signes de vétusté, la société requérante n’apporte aucun élément de nature à établir cet état ni surtout qu’ils n’étaient pas habitables. Elle se borne à produire des devis non datés détaillant une fraction seulement des travaux dont elle estime de montant total de 535 027 euros, comprenant notamment la pose de portes de garage, de portes d’entrée, de fenêtres, et de faux plafonds ainsi qu’un ravalement de façade et l’isolation. Ces documents ne permettent pas de se prononcer sur le critère de l’habitabilité des seuls logements en cause. Par ailleurs, alors que l’état de vétusté allégué préexistait à l’acquisition de l’immeuble, intervenue plusieurs années auparavant, la SCI LLMG n’établit pas avoir entrepris des démarches pour remédier à cette situation persistante. Si certains logements donnés en location bénéficient de travaux de réfection et d’entretien prioritaires, l’absence de solution mise en œuvre pour remédier à la vacance des autres logements est de nature à établir que celle-ci ne résulte pas d’une circonstance indépendante de la volonté de la société requérante, dont la situation financière précise n’est pas justifiée. Dans ces conditions et faute pour celle-ci de justifier que les logements étaient inhabitables pendant une durée de deux années pour une cause étrangère à sa volonté, ces biens pouvaient légalement être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants en application des dispositions précitées de l’article 1407 bis du code général des impôts.

En second lieu, la circonstance que la taxe à laquelle la société requérante a été assujettie viendrait alourdir ses difficultés financières est sans incidence, en raison de la finalité de cette taxe incitant à la mise sur le marché des logements inoccupés dans certaines communes.

Il résulte de ce qui précède que la SCI LLMG n’est pas fondée à demander la décharge de la cotisation de taxe d’habitation sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans la commune d’Elbeuf.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI LLMG est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière LLMG et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

Le magistrat désigné,

signé

P. A…

Le greffier,

signé

N. BOULAY

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.