Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 juillet 2022 et le 18 janvier 2024, M. B… A… et M^me C… A…, représentés par M^e Mourgues, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 août 2021 par lequel le maire de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume a délivré une décision de non opposition à la SCI Massilia pour la création d’un lot à bâtir en vue de la régularisation d’un bâtiment existant ;

2°) d’annuler l’arrêté du 1er octobre 2021 par lequel le maire de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume a délivré un permis de construire à M. D… E… pour la régularisation d’un bâtiment existant à usage d’habitation ;

3°) d’annuler la décision par laquelle le maire de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume a implicitement rejeté leur recours gracieux ;

4°) d’ordonner à la commune de faire cesser les troubles générés par ces travaux et de remettre à l’état initial le chemin d’accès et ses abords ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ; le délai de recours ne leur est pas opposable dès lors que l’affichage du permis de construire est irrégulier ;

- ils justifient d’un intérêt à agir ;

- les arrêtés litigieux sont en contradiction avec l’orientation n° 3 du projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme (PLU) dès lors qu’ils conduisent à une densification de la zone ;

- ils méconnaissent les dispositions de l’article UE 3 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent les dispositions de l’article UE 12 du règlement du PLU.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 avril 2023 et le 6 janvier 2025, la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, représentée par M^e Besson, conclut :

1°) à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 25 novembre 2022, le 25 octobre 2023 et le 7 mars 2024, M. E… et la SCI Massilia, représentée par M^e Garbail, conclut :

1°) au rejet de la requête

2°) à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 600 euros chacun à verser à M. E… et à la SCI Massilia au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI Massilia et M. E… font valoir que :

- La requête est tardive ;

- Les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 22 janvier 2025 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 16 décembre 2025 :

- le rapport de M^me Chaumont, première conseillère,

- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public,

- et les observations de M^e Gue, représentant la SCI Massilia.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Massilia a acquis, par acte notarié du 15 octobre 2020, la parcelle cadastrée section BR 298, d’une superficie de 4 274 m², située 685 chemin des 4 Platanes, sur le territoire de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, sur laquelle est édifié une villa de plain-pied, une dépendance avec combles et un garage. Le 8 juin 2021, la SCI Massilia a déposé une demande de permis de construire pour la régularisation d’un bâti existant à usage d’habitation d’une surface de plancher de 56,17 m². Le 23 juin 2021, la SCI Massilia a déposé une déclaration préalable pour la création d’un lot à bâtir en vue de la régularisation d’un bâtiment existant. Par un arrêté du 26 août 2021, le maire de la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume lui a délivré un arrêté de non opposition à déclaration préalable et par un arrêté du 1er octobre 2021, elle s’est vu délivrer le permis de construire sollicité. Par la présente requête, les époux A… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 26 août 2021, celui du 1er octobre 2021 et la décision implicite rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, il ressort du règlement du PLU que la zone UE « correspond à des secteurs de parc habité et de campagne habitée qui ont pour l’essentiel été ouverts à l’urbanisation sous forme de zone NV dès le premier POS approuvé par arrêté préfectoral en 1977. De par leur étendue spatiale, ces secteurs ont été le réceptacle d’une part importante de l’urbanisation des dernières décennies et posent aujourd’hui différents enjeux et problématiques qui sont exposés dans le rapport de présentation : / – ils ne peuvent pas être densifiés de manière importante au regard des équipements publics existants (notamment du fait de l’absence de réseau collectif d’assainissement) et de leur trop importante capacité d’accueil en cas de densification (capacité d’accueil qui va à l’encontre des orientations du PADD) ; / – ils ne peuvent être qualifiés de zone naturelle au regard du nombre de constructions et d’habitants qu’ils accueillent (une telle qualification relèverait de l’erreur manifeste d’appréciation). / Ces secteurs ont au fil du temps été encadrés par l’application d’une double règle de superficie minimale requise pour la constructibilité d’un terrain et d’un Coefficient d’occupation du sol (COS), deux outils de gestion de la densité urbaine supprimés par la loi ALUR de mars 2014. Au regard de leurs caractéristiques spécifiques et des objectifs définis dans le projet de territoire communal (cf rapport de présentation) et dans le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), la commune souhaite maitriser et encadrer leur développement urbain et protéger leurs caractéristiques paysagères ».

3. Il ressort des pièces du dossier que le projet de la SCI Massilia consiste en la création d’un lot à bâtir en vue de la régularisation d’un bâti existant et de la régularisation d’un bâti existant à usage d’habitation d’une superficie de 56,17 m². Il ressort également des pièces du dossier que la parcelle 298 d’une superficie de 4274 m² fait l’objet d’une division en deux lots d’une superficie respective de 1628 m² (lot A) et 2646 m² (lot B). Il ressort des vues Géoportail que les parcelles environnantes présentent des superficies similaires et accueillent des constructions de taille similaire. Ainsi, la régularisation d’une construction de 56 m² n’a pas, dans les circonstances de l’espèce, pour objet de densifier la zone. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet conduirait à une densification de la zone doit être écarté.

4. En second lieu, aux termes de l’article UE 3 du règlement du PLU relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public : « 1- Accès : / Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin d’au moins 4m de plateforme. (…) ».

5. Les requérants soutiennent que la voie d’accès n’a pas une largeur de 4 mètres, en méconnaissance des dispositions précitées. Ils produisent à cette fin un constat d’huissier daté du 2 mars 2022. Toutefois, il ressort de ce constat que les mesures ont été prises depuis la partie haute du chemin vers la propriété de M. E…, au début du chemin constituant la limite de la voie publique où se trouve l’intégralité des boîtes aux lettres et les photos produites à l’appui ne permettent pas de situer exactement les endroits où ces mesures ont été prises. En outre, il ressort du plan de masse produit au dossier de déclaration préalable que le chemin existant a une largeur de 4,12 mètres dans sa partie la plus étroite et maximale de 5,10 mètres dans sa partie la plus large. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UE 3 doit être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article UE 12 du règlement du PLU relatif aux obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisir, et de plantations : « 1. Les espaces libres de toute construction et de tout aménagement générant une imperméabilisation des sols (terrasses, voie d’accès ou aire de stationnement, etc…) doivent couvrir au moins 80% de la surface des terrains. Ces espaces doivent être traités en espace non imperméabilisés et planté, à raison d’un arbre de haute taille à l’âge adulte (2 m de haut) au minimum, par 100 m² de cette superficie. (…) / 3. Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé par la plantation d’arbres d’essence adaptée au sol. / Ces dispositions s’appliquent aux terrains existants ainsi qu’aux terrains issus de divisions constitutives de lotissements et aux terrains issus de divisions effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ».

7. Les requérants soutiennent que les espaces libres représentent une surface d’environ 70% et que les arbres de haute tige abattus n’ont pas été remplacés.

8. D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de division, que le lot B, qui accueille la construction à réaliser d’une superficie de 56,17 m², présente une surface de 2646 m². En comptabilisant la construction à régulariser d’une superficie de 56,17 m², la terrasse de 15 m², l’espace dédié au stationnement de 26 m² ainsi que la voie d’accès de 283 m², la surface imperméabilisée est d’environ 14%. Par suite, la première branche du moyen doit être écartée.

9. D’autre part, il ne résulte pas des dispositions précitées de l’article UE 12 que celles-ci imposent seulement de remplacer les arbres de haute tige abattus par des arbres d’essence adaptée au sol. Il ressort du plan de masse que le pétitionnaire a prévu la plantation de 10 arbres (chênes, groupement hauts sujets, acacia, sapin, tilleul et pins d’Alep) dont il n’est pas établi qu’ils ne seraient pas adaptés au sol. Par suite, la deuxième branche du moyen doit être écartée.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 26 août 2021 de non opposition à déclaration préalable, de l’arrêté du 1er octobre 2021 portant permis de construire et de la décision rejetant le recours gracieux doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

12. Ces dispositions font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme réclamée à ce titre par les consorts A….

13. Dans les circonstances de l’espèce, les consorts A… verseront une somme de 1 500 euros à la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume et une somme de 1 500 euros à la SCI Massilia et à M. E….

DECIDE

Article 1er : La requête de M. et M^me A… est rejetée.

Article 2 : M. et M^me A… verseront à la SCI Massilia et à M. E… la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros et à la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A…, à la commune de Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, à M. E… et à la SCI Massilia.

Délibéré après l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Privat président,

M^me Chaumont, première conseillère,

M^me Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2026.

La rapporteure,

Signé :

A-C. CHAUMONT

Le président,

Signé :

J-M. PRIVAT

La greffière,

Signé :

K. BAILET

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.