Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 20 décembre 2023, 12 juillet 2024, 7 octobre 2024, et 20 janvier 2025, M. I C, M^me E C, M^me J S, M. H Q, M^me G R, M. M K, M^me L O, M. B N et M. A F, le premier nommé ayant été désigné comme représentant unique, représentés par la Sarl Arcames Avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 juin 2023 par lequel le maire de Castelnau-d’Estrétefonds a délivré à la société anonyme La Cité Jardins un permis de construire valant permis de démolir en vue de la construction d’un bâtiment comprenant trente logements locatifs sociaux, après démolition de deux constructions existantes, sur un terrain sis 23 avenue de Toulouse ;

2°) de mettre à la charge de ladite commune une somme de 5000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

— l’article R. 451-1 du code de l’urbanisme est méconnu au regard de l’absence d’indication de la date de construction des bâtiments à démolir ;

— le dossier ne contenait pas, en méconnaissance des dispositions du b) de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme et de l’article R. 451-2 du même code, les photos des constructions à démolir ; en outre, ce dossier ne contenait ni plan de masse des démolitions ni document graphique des bâtiments devant être démolis ;

— l’arrêté attaqué a été délivré en méconnaissance de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme dès lors que le projet litigieux constitue un lotissement non autorisé, le terrain d’assiette provenant de la division de la parcelle AD n°70, laquelle n’a pas été autorisée ;

— l’article UB 3 du règlement du PLU est méconnu en ce que le nombre d’accès sur les voies publiques est multiple, que la largeur des voies à double sens est supérieure à 8 mètres et que l’aire de retournement prévue ne correspond pas à celle représentée au sein du schéma n°2 du règlement ;

— le permis a été obtenu par fraude, le pétitionnaire ayant volontairement cherché à abaisser la surface de plancher du projet pour tenter d’échapper à l’exigence d’une largeur de voirie de 8 mètres posée par l’article UB 3 du PLU ;

— le projet autorisé méconnaît les dispositions de l’article UB 7 du PLU, eu égard à l’implantation du local vélos ;

— l’article UB 10 est méconnu dès lors que la hauteur du local deux roues dépasse 2,50 mètres ;

— compte tenu de son aspect extérieur, du recours à des fausses briques et de la mise en place de clôtures, le projet litigieux méconnaît l’article UB 11 du PLU ;

— l’article UB 12 est méconnu au regard de la mauvaise accessibilité de certaines places de stationnement et de la dimension non conforme du local deux roues qui n’est pas même spécifiée ;

— l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est méconnu, au regard de la dangerosité de la voie interne et des places de stationnement ainsi que celle de la desserte du projet, des modalités d’accès et de circulation des engins de lutte contre l’incendie, ainsi que des places de stationnement les plus au nord, qui ne permettent pas de manœuvrer ; la voie-pompiers ayant été supprimée, le projet n’est pas accessible aux véhicules d’incendie.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 mai 2024, 20 novembre 2024, et 14 avril 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la société anonyme La Cité des Jardins, représentée par M^e Magrini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 juillet 2024, 29 août 2024, 19 novembre 2024, et 17 février 2025, la commune de Castelnau-d’Estrétefonds, représentée par la SCP Bouyssou et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’un permis de construire modificatif a été déposé le 2 août 2024 et que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 14 mars 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 14 avril suivant.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Lestarquit,

— les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Becquevort, représentant les requérants, de M^e Bonnel, représentant la commune de Castelnau-d’Estrétefonds et de M^e Got, représentant la société La Cité Jardins.

Considérant ce qui suit :

1. Le 30 mars 2023, la société anonyme La Cité Jardins a déposé une demande de permis de construire portant sur la démolition de deux construction existantes et l’édification d’un bâtiment de 30 logements locatifs sociaux avec panneaux photovoltaïques en toiture, sur un terrain sis 23 avenue de Toulouse à Castelnau-d’Estrétefonds, parcelles cadastrées section AD n°70, 177 et 176 et section AH n°64. Par arrêté du 30 juin 2023, le maire de cette commune a délivré le permis sollicité. Par la présente instance, M. I C, M^me E C, M^me J S, M. H Q, M^me G R, M. M K, M^me L O, M. B N et M. A F demandent l’annulation de cet arrêté ainsi que la décision du 24 octobre 2023 de rejet de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article 431-21 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : () / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. ». Aux termes de l’article R. 451-1 du même code : « La demande de permis de démolir précise : () / c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits () ». Aux termes des dispositions de l’article R. 451-2 dudit code : " Le dossier joint à la demande comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; / c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. ".

3. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande comportait un plan de masse des constructions à démolir (PC 27-A1) ainsi que quatre photographies représentant les bâtiments destinés à être démolis. Une photographie supplémentaire du terrain d’assiette dans son environnement proche permettait d’apercevoir ces constructions qui ne présentent aucun caractère particulier. S’il est, en revanche, constant que le dossier de demande ne comportait pas la date approximative de la construction des bâtiments à démolir, les photographies de ces bâtiments permettait toutefois au service instructeur d’appréhender approximativement cette date de sorte que son appréciation sur ce point n’a pu être faussée. Dans ces conditions, les moyens tirés de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire au regard des exigences posées par les dispositions citées au point précédent doivent être écartés.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes des dispositions de l’article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : () / f) Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë ; (). ".

5. Il ressort des pièces du dossier que la partie du terrain d’assiette du projet située, pour partie, sur la parcelle AD n°70 est issue d’un détachement de terrain en vue d’un rattachement à une propriété contiguë. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que ce détachement a fait l’objet d’un arrêté de non-opposition délivré le 23 avril 2019. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet constituerait un lotissement non autorisé en méconnaissance de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme doit être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article UB3 du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Castelnau-d’Estrétefonds : « Pour être constructible un terrain doit avoir un accès privatif à une voie publique () Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. ». Concernant la voirie ce même article prévoit que : « les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies nouvelles doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. (). Toutes les voies devront respecter les dispositions fixées par les orientations d’aménagement et de programmation lorsqu’elles existent. La largeur minimale de la plate-forme de la voirie double-sens est fixée à :() – 6m pour des opérations desservant 400 à 800 m2 de surface de plancher -8m pour des opérations desservant 800 à 1600 m2 de surface de plancher (). ». Ce même article UB 3 précise, en outre, que, pour les opérations supérieures à 500 m² de surface de plancher, l’aire de retournement devra obligatoirement être conforme au schéma 2, la raquette devant présenter un diamètre de 23 mètres.

7. Tout d’abord, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire s’est vu délivrer, le 30 octobre 2024, un permis modificatif, lequel a supprimé un des deux accès qui étaient prévus sur la voie publique, le projet ne comportant dorénavant qu’un accès unique sur l’avenue de Toulouse. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 3 du PLU au regard du double accès à la voie publique doit être écarté comme étant inopérant.

8. Ensuite, les voies auxquelles les dispositions d’un PLU relatives aux accès s’appliquent sont les voies d’accès au terrain d’assiette des constructions et non les voies internes à ce terrain. Dans ces conditions, et dès lors qu’il ressort des pièces du dossier que la voie dont la largeur serait inférieure aux exigences posées par les dispositions précitées de l’article UB 3 du PLU constitue une voie interne au projet pour se trouver sur l’emprise des parcelles d’assiette de celui-ci, le moyen tiré de l’insuffisance de largeur de cette voie doit être écarté comme étant inopérant.

9. Par ailleurs, et dès lors que, ainsi qu’il vient d’être dit, la largeur de la voie interne est sans incidence sur la légalité du projet litigieux au regard des dispositions de l’article UB 3 du PLU, le moyen tiré de ce que le pétitionnaire aurait volontairement diminué la surface de plancher du projet pour la porter à moins de 800 m² doit être écarté.

10. Enfin, dès lors que le schéma n°2 relatif aux aires de retournement auquel les dispositions de l’article UB 3 du PLU renvoient ne concernent que les voies nouvelles de desserte et non, comme en l’espèce, les voies internes à un projet, le moyen tiré du non-respect, sur ce point, des dispositions de cet article du PLU doit être écarté.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article UB 7 du PLU de la commune de Castelnau-d’Estrétefonds : " Les piscines, les annexes d’une emprise au sol inférieure à 20 m2 () peuvent s’implanter en limite séparative ou avec un retrait minimum de 1 mètre. / Des implantations autres que celles définies ci-dessus sont possibles : l’implantation en limite séparative est admise sous réserve que la construction respecte les conditions de hauteur définies à l’article UB10 [] « . Aux termes de l’article UB 10 du même règlement : » Lorsque la construction est implantée en limite séparative, la hauteur du nouveau bâtiment ne doit pas dépasser 2,50 m mesurés sur la sablière ".

12. Si le local deux roues projeté, qui présente une emprise au sol supérieure à 20 m², sera implanté en limite séparative, il ressort toutefois des pièces du dossier que la hauteur de ce local a été ramenée, en tout point, à 2,50 mètres par le permis modificatif délivré le 30 octobre 2024. Dans ces conditions, et dès lors que ce local respecte la règle de hauteur définie à l’article UB 10 du PLU, il pouvait bénéficier de l’exception précitée posée par l’article UB 7 de ce plan et, par suite, être implanté en limite séparative. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du PLU doit être écarté.

13. En cinquième lieu, ainsi qu’il a été dit précédemment, le local deux roues tel qu’autorisé par le permis modificatif délivré le 30 octobre 2024 respecte en tout point la règle de hauteur posée par les dispositions précitées de l’article UB 10 du PLU de la commune de Castelnau-d’Estrétefonds. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article UB 11 du PLU de la commune de Castelnau-d’Estrétefonds : « Tout projet dans son ensemble, comme dans chacune de ses composantes, doit garantir une parfaite insertion à l’espace environnant dans lequel il s’inscrit (espace naturel ou construit) notamment par une homogénéité en harmonie avec le caractère de la volumétrie, les rythmes, les proportions, les matériaux et les couleurs qui construisent le paysage environnant. En aucun cas les constructions ou installations ne doivent, par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Concernant les matériaux, ce même article prévoit que : « L’imitation de matériaux tels que fausses briques, fausses pierres est interdit. Les constructions nouvelles et les ravalements de construction doivent être traités dans les matériaux et les couleurs leur permettant de s’intégrer aux bâtiments existants en respectant l’unité architecturale des lieux. Toutes les façades, murs extérieurs y compris les pignons doivent être traités avec le même soin que les façades principales. Toutes les constructions secondaires de plus de 20 m2 doivent être traitées de la même façon que les constructions principales. ». S’agissant des clôtures, cet article dispose : « Les éléments composant les clôtures seront d’une grande simplicité et en harmonie avec l’aspect des façades. Les clôtures en bordure de voies et des emprises publiques existantes ou destinées à le devenir doivent respecter une hauteur maximale de 1,80 m, mesurées par rapport à l’espace public : voies, rues, trottoirs, places, espaces verts D seront constituées : – soit par un mur en maçonnerie enduit ou en pierres apparentes sur toute la hauteur. Pour le traitement des enduits et des rejointoiements, il convient de se référer aux traitements des façades. – soit par un mur bahut de même aspect (pierre ou enduit) de 0,60 à 0,80 m maximum surmonté ou non d’une grille et d’une haie végétale. – soit par une haie vive. Un grillage sobre pourra être réalisé à l’arrière de la haie végétale. Les clôtures en limites séparatives doivent respecter une hauteur maximale de 1,80 m. D seront constituées : – soit par un mur bahut de 0,60 m de hauteur maximum surmonté ou non d’une grille et d’une haie végétale faite d’essences locales- soit par une haie vive. Un grillage sobre pourra être réalisé à l’arrière de la haie végétale. () ».

15. D’une part, la construction projetée consiste en l’édification d’un immeuble collectif de trente logements, en R+1, s’étendant sur 45 mètres de long et sur 16 mètres de large. Implantée sur une parcelle d’assiette située en zone UB définie par le règlement du PLU comme un quartier récent équipé de caractère composite, cette construction s’insère au milieu d’une zone pavillonnaire, constituée d’habitations également en R+1, et qui, enserrée entre deux zones industrielles, ne présente aucun intérêt particulier.

16. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement de la notice jointe à la demande de permis modificatif, que la construction litigieuse sera constituée de briquettes en terre cuite et non, comme le soutiennent les requérants, de fausses briques. En outre, s’agissant du local d’ordures ménagères, et dès lors que, ainsi que le prévoit le permis modificatif délivré le 30 octobre 2024, celui-ci présente une emprise au sol inférieure à 20 m², il n’a pas à faire l’objet d’un traitement identique à la construction principale. Quant au local deux roues, sa façade sera, ainsi que cela ressort du dossier de demande de permis modificatif, constituée de briquettes en terre cuite de teinte blanc cassé, éléments figurant dans le traitement de la construction principale.

17. Enfin, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du plan de repérage des clôtures PCM-PC2, que les clôtures en limites séparatives seront désormais composées de panneaux rigides grillagés doublés d’une haie vive, ce qui est conforme au règlement qui autorise les clôtures constituées d’une haie vive avec un grillage sobre dans sa partie arrière. De même, les clôtures en limite du domaine public comprennent un mur bahut de 60 centimètres avec au-dessus des panneaux rigides grillagés et une haie vive, conformément au règlement.

18. Il résulte ainsi de ce qui a été dit aux points 15 à 17 que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 11 du PLU doit être écarté, en toutes ses branches.

19. En septième lieu, aux termes de l’article UB 12 du PLU de la commune de Castelnau-d’Estrétefonds : « Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions nouvelles, changements de destination, changements d’affectation et extensions, ainsi qu’aux opérations d’ensemble composées de plusieurs logements. / Le stationnement doit être assuré en dehors des voies publiques. Il devra correspondre aux besoins des occupations ou utilisations du sol. La surface à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 25 m², comprenant les dimensions minimales retenues pour l’aménagement des places de stationnement, qui sont de 2.50 m x 5.00 m, mais aussi l’espace nécessaire à la circulation des véhicules (voirie et accès). () ». Ce même article précise, s’agissant du local deux roues au sein d’une habitation collective, que cet espace couvert et clos doit présenter une surface de 1,50 m² par logement.

20. Il ressort des pièces du dossier que, les places de stationnement initialement situées le long de la voie de desserte ont été supprimées par le permis modificatif délivré le 30 octobre 2024, les trente places étant, dorénavant, toutes situées au Sud et à l’Est du projet et le parc de stationnement situé à l’Est ayant été réagencé. En outre, et ainsi que cela a été précisé dans le cadre du dossier de demande de permis modificatif, le local deux roues présentera une dimension de 46 m², correspondant ainsi aux exigences de surface posée en la matière par les dispositions de l’article UB 12 du PLU. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté en toutes ses branches.

21. En huitième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

22. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, tel qu’autorisé à la suite du permis modificatif du 30 octobre 2024, prévoit la suppression de la voie-pompiers ainsi que des places de stationnement qui étaient initialement situées le long de la voie interne, laquelle présente, ainsi, une largeur de 5 mètres, suffisante pour permettre le croisement des véhicules. Si les requérants soutiennent que, du fait de la suppression de la voie-pompiers, le projet ne sera pas accessible aux véhicules d’incendie, aucune disposition législative ni règlementaire n’impose que les véhicules de lutte contre l’incendie puissent accéder directement à chaque construction alors, en outre, que cette suppression a reçu, le 16 septembre 2024, un avis favorable du service départemental d’incendie et de secours. En outre, il ressort des pièces du dossier que le parking Nord a, dans le cadre du permis modificatif, fait l’objet d’un réagencement en vue d’y faciliter les manœuvres. Par ailleurs, si la voie de desserte du projet débouche sur un grand rond-point, il ressort des pièces du dossier que les véhicules souhaitant s’engager sur celui-ci y bénéficient d’une très bonne visibilité. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette voie de desserte ne serait pas adaptée à la circulation d’un flux supplémentaire de trente véhicules. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté en toutes ses branches.

23. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont fondés à demander ni l’annulation de l’arrêté attaqué du 30 juin 2023 ni celle de la décision de rejet de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

24. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Castelnau-d’Estrétefonds, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par les requérants sur leur fondement. Par ailleurs, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux demandes présentées sur ce même fondement par la commune défenderesse ainsi que par la société La cité Jardins.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Castelnau-d’Estrétefonds et par la société La cité Jardins sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. I C, représentant unique des requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, ainsi qu’à la commune de Castelnau-d’Estrétefonds et à la société anonyme La Cité Jardins.

Délibéré après l’audience du 10 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Lestarquit, première conseillère,

M^me Michel, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025 .

La rapporteure,

H. LESTARQUIT

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER La greffière,

M. P

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,

N°2307719

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