REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE D’AIX EN PROVENCE

Rôle 2025 010553

ORDONNANCE DE REFERE DU 17/11/2025

Plaidée devant Monsieur Pierre MAFFRE siégeant en référé Assisté de Madame Johanne DEWEERDT Greffier d’audience à l’audience du 27/10/2025

A l’issue des débats, le Président indique que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 17/11/2025 (article 450 du code de procédure civile)

EN LA CAUSE DE

[U] RESIDENCES (SAS) [Adresse 1]

Comparant par Maître [E] [R]

CONTRE

[M] (SAS) [Adresse 2]

Maître [W] [G] es qualité de mandataire judiciaire de la SAS [M] [Adresse 3]

Comparant tous les deux par Maître [N] [C]

Formule exécutoire délivrée à Maître [E] [R]

Par référence aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile,

Vu pour le demandeur, la société [U] RESIDENCES (SAS) : les actes d’assignation en référé délivré les 21 Juillet 2025 devant le Président du Tribunal de commerce d’Aix en Provence, les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 27/10/2025,

Vu pour les défendeurs : la société [M] (SAS) et Maître [W] [G] es qualité de mandataire judiciaire de la SAS [M] : les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 27/10/2025,

Après avoir entendu leurs observations, le président a prononcé la clôture des débats, et annoncé que l’ordonnance, mise en délibéré, serait prononcée par sa mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025, en application des dispositions du 2 e alinéa de l’article 450 du CPC.

FAITS ET PROCEDURE

La société [U] RESIDENCES exploite la résidence de tourisme « [Etablissement 1] », classée trois étoiles, située à [Localité 1]. Cette résidence, composée de 64 logements et d’espaces communs (réception, piscine, salles de réunion).

La société SAS [M] exploite sept studios au sein de cette résidence. Il ressort des conclusions déposées et des documents produits que cette exploitation s’accompagne :

* De l’utilisation du classement trois étoiles attaché à « Les Floridianes », alors que la société SAS [M] n’exploite que 36 % des locaux et ne gère pas les espaces communs,

* De la reprise de photographies et descriptions identiques à celles de la résidence principale, créant un risque de confusion pour la clientèle,

* De la mention de services collectifs (réception, piscine, wifi) dont la société SAS [M] n’a ni la gestion ni la charge financière.

Ces pratiques, contraires aux dispositions légales et contractuelles, portent atteinte aux droits exclusifs de la société [U] RESIDENCES.

Par assignation en date du 21 Juillet 2025, la société [U] RESIDENCES a saisi le juge des référés aux fins d’obtenir :

* La cessation immédiate de toute exploitation des sept studios par la société SAS [M] sous le nom ou l’apparence de « [Adresse 4] »,

* Le retrait sous 48 heures de toute mention ou image trompeuse sur les supports de communication de la société SAS [M],

* La condamnation de la société SAS [M] à une astreinte de 500 euros par jour de retard.

La société SAS [M], représentée par son conseil, a présenté ses observations en défense, contestant l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’urgence des mesures sollicitées.

La société [U] RESIDENCES soutient que :

* La société SAS [M] ne respecte pas le seuil de 70 % des locaux requis par l’article D. 321-2 du code du tourisme pour exploiter une résidence de tourisme,

* Les agissements de la société SAS [M] violent les statuts de copropriété et créent une concurrence déloyale, en utilisant des éléments protégés (classement, images, services) sans en avoir le droit,

* L’urgence est caractérisée par le préjudice commercial immédiat subi en raison de la confusion générée auprès de la clientèle, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Com., 4 février 2014, n° 13-11.044).

La société SAS [M] fait valoir que :

* Elle est propriétaire des sept studios et a le droit de les exploiter,

* Les mesures demandées sont disproportionnées et ne répondent pas à une situation d’urgence.

SUR QUOI NOUS PRESIDENT,

Nous sommes sollicités en application de l’article 872 du CPC qui énonce « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

En l’espèce, les agissements de la société SAS [M], qui exploitent sept studios au sein de la résidence « [Etablissement 1] » en violation des statuts de copropriété et du code du tourisme, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse de la part de la défenderesse. La société SAS [M] ne conteste pas les faits matériels reprochés (utilisation du classement trois étoiles, des photographies et des services collectifs sans droit), mais se borne à invoquer son droit de propriété sur les studios, ce qui ne remet pas en cause le caractère illicite des pratiques en cause.

Par ailleurs, l’urgence est caractérisée par le préjudice immédiat subi par la société [U] RESIDENCES en raison de la confusion générée auprès de la clientèle.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Violation de l’article D. 321-2 du code du tourisme

L’article D. 321-2 du code du tourisme impose qu’une résidence de tourisme soit constituée de locaux gérés de manière unifiée et offre des services collectifs pour prétendre à un classement.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

* La société SAS [M] n’exploite que 7 logements sur les 64 que comprend la résidence soit 11%, contre 70 % requis pour une résidence de tourisme classée.

* Elle ne gère pas les parties communes (réception, piscine, etc.), confiées par un bail exclusif à la société Résid France.

* Elle utilise indûment le classement quatre étoiles de « Les Floridianes » sur son site internet.

Ces manquements privent la société [M] du droit d’exploiter une résidence de tourisme classée et de mentionner ce classement dans ses supports commerciaux.

Atteinte aux droits exclusifs de la société [U] RESIDENCES

Bien que la société SAS [M], en tant que copropriétaire, dispose d’un droit d’usage des parties communes pour ses locataires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965), elle ne peut pas les exploiter commercialement dans le cadre d’une offre concurrente. En effet :

* Elle ne gère pas les parties communes (réception, piscine, etc.), dont l’exploitation est confiée à la société Résid France par un bail commercial avec la copropriété,

* Il est constant que les copropriétaires ne peuvent exercer une activité concurrente portant atteinte à l’exploitation globale d’une résidence de tourisme.

La société [M], qui ne justifie d’aucun titre pour exploiter ces espaces, porte atteinte aux droits contractuels de la société [U] RESIDENCES en incluant ces services dans son offre commerciale.

Cette pratique constitue une concurrence déloyale (article 1240 du Code civil) et un parasitisme, comme l’a rappelé la Cour de cassation : « Constitue un acte de concurrence déloyale le fait de tirer profit, sans droit, des investissements et de la notoriété d’un concurrent.».

Risque de confusion pour la clientèle

En promouvant ses studios comme faisant partie d’une « résidence quatre étoiles avec piscine et réception », la société [M] trompe les clients sur la nature et la qualité des services proposés.

Ce risque de confusion est caractérisé par l’utilisation des mêmes photographies et descriptions que celles de « Les Floridianes ».

Sur l’urgence et la provision

Caractère urgent des mesures demandées

La persistance des agissements de la société SAS [M] est de nature à causer un préjudice irréparable à la réputation et à l’activité commerciale de la société [U] RESIDENCES, en raison de la confusion générée auprès de la clientèle.

Octroi d’une provision

La société [U] demande le paiement d’une provision justifiant celle-ci par le manque à gagner de la location de 7 lots.

Cependant le calcul réalisé par la société [U] ne tient pas compte du taux de remplissage de la résidence, lequel taux de remplissage ne lui permettrait pas selon le cas, soit de satisfaire une demande supplémentaire, soit d’avoir la demande correspondante, en effet pour qu’il y ait manque à gagner, il faut que des appartements soient disponibles au sein de la résidence [U] et que dans le même temps des appartements soient loués par [M], de ce fait, en

l’absence de données plus approfondies, nous ne retiendrons que 10% du calcul réalisé et nous évaluerons le préjudice à hauteur de 120.000 euros.

Sur la proportionnalité des mesures demandées, les mesures sollicitées (cessation de l’exploitation litigieuse, retrait des mentions trompeuses, astreinte) sont strictement nécessaires pour faire cesser le trouble et proportionnées à sa gravité. L’astreinte de 500 euros par jour de retard garantit leur effectivité.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [U] RESIDENCES les frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion des présentes procédures, nous condamnerons la société SAS [M] au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président, statuant en référé, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, statuant en premier ressort et par ordonnance contradictoire,

ORDONNONS à la société SAS [M] :

* De cesser immédiatement toute exploitation commerciale des sept studios sous le nom, l’apparence ou les attributs de « Les Floridianes »,

* De retirer, dans un délai d’une semaine à compter de la signification de la présente ordonnance, toute référence au classement quatre étoiles, toute photographie ou description empruntée à la société [U] RESIDENCES, ainsi que toute mention des services collectifs non gérés,

* À défaut, de verser à la société [U] RESIDENCES une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’expiration du délai imparti,

CONDAMNONS la société SAS [M] à payer à la société [U] RESIDENCES la somme provisionnelle de 120.000 Euros en réparation de l’ensemble des préjudices subis,

CONDAMNONS la société SAS [M] à payer à la société [U] RESIDENCES, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code Procédure Civile,

CONDAMNONS la société SAS [M] aux dépens, qui comprennent notamment les frais de greffe d’un montant de 54,82 euros T.T.C. dont TVA 9,14 euros,

DISONS que la présente décision est prononcée par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, et que la minute de la décision est signée par Monsieur Pierre MAFFRE, président d’audience et par Madame Alexandra PINO BRUGUIER, greffier présent lors de la remise de la décision.